RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00565 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HF4M

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 13 OCTOBRE 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence LP [Adresse 8] N°07 REP/ SARL ALTER IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

S.A.R.L. PIZZA UNO

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Septembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE

La SARL PIZZA UNO est propriétaire des lots n°10, 56 et 57 au sein de la résidence [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] (LP PAE LA MARE N°7) représenté par son syndic la SARL ALTER IMMOBILIER a fait assigner la SARL PIZZA UNO devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  2.861,5 euros au titre des charges de copropriété impayées au 15 avril 2025

—  1.509,9 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

outre les intérêts à compter de la première mise en demeure avec anatocisme en application de l’article 1231-6 du code civil

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts vu la résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Cette affaire a été évoquée à l’audience du 8 septembre 2025.

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Régulièrement citée à personne, la SARL PIZZA UNO est non comparante ni représentée.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] verse aux débats :

— les convocations aux assemblées générales des 15 juillet 2021, 08 septepmbre 2022, 3 octobre 2023 et 7 novembre 2024

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 15 juillet 2021, 08 septepmbre 2022, 3 octobre 2023 et 7 novembre 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux

— les relevés de compte

— le relevé de propriété

— les appels de fonds et décompte de charges

— la mise en demeure du 03 novembre 2023

— le contrat du syndic

Au vu des justificatifs fournis, la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] est établie dans son principe.

Déduction faite des frais d’un montant de 1.509,90 euros, la créance au titre des charges de copropriété impayées selon décompte en date du 1er avril 2025 est établie à hauteur de 2.861,5 euros.

Il convient en conséquence de condamner la SARL PIZZA UNO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] , la somme de 2.861,5 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds selon décompte arrêté au 1er avril 2025, déduction faites de frais, outre les intérêts au taux légal à compter du 03 novembre 2023, date de réception de la mise en demeure du 16 août 2023 sur la somme de 2.188,68 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Concernant les frais de « contentieux», ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Il convient en outre de rappeler que les honoraires d’avocat sont compris dans les frais réclamés au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les frais d’assignation du commissaire de justice font partie des dépens.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence résidence [Adresse 3], en ne produisant qu’un extrait de compte sur lequel n’apparaissent que les “frais contentieux”, ne justifie pas des frais engagés si ce n’est la mise en demeure d’un montant de 30 euros. Il convient en conséquence de condamner la SARL PIZZA UNO à lui payer à ce titre la somme de 30 euros.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de la SARL PIZZA UNO à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, et oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle court à compter de la demande qui en est faite.

En l’espèce, elle a été demandée par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 3] dès l’acte introductif d’instance du 26 juin 2025.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil est dès lors ordonnée.

Sur les demandes accessoires

La SARL PIZZA UNO, partie perdante, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de résidence [Adresse 3] les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner la SARL PIZZA UNO à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La chambre de proximité, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL PIZZA UNO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL ALTER IMMOBILIER, en deniers ou quittances, la somme de 2.861,5 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds selon décompte arrêté au 1er avril 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 03 novembre 2023 sur la somme de 2.188,68 euros.

CONDAMNE la SARL PIZZA UNO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL ALTER IMMOBILIER la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SARL PIZZA UNO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL ALTER IMMOBILIER la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL ALTER IMMOBILIER du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL PIZZA UNO aux dépens ;

CONDAMNE la SARL PIZZA UNO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL ALTER IMMOBILIER la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière.

La greffière, La vice-présidente