RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00730 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HMHK

MINUTE N° : 26/00031

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 03 MARS 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

Madame [P] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [C] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Madame [Q] [I] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Non comparante ni représentée

Madame [N] [Q] [X] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Maëlys BIBAL,Juge,

Assistée de : Falida OMARJEE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Maëlys BIBAL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Falida OMARJEE, Greffier,

Copie exécutoire délivrée

le :

à avocat + défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 août 2019, [C] [Y] et [P] [Y], représentés par leur mandataire, la SAS OFIM 3, ont donné à bail à [Q] [I] [V] et [N] [Q] [X] [V], un local d’habitation [Adresse 4] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 957,37 euros et 84,63 euros de provision sur charges.

[N] [Q] [X] [V] et [Q] [I] [V] ayant quitté les lieux, l’état des lieux de sortie a été établi par un commissaire de justice le 25 mars 2025.

Soutenant que [N] [Q] [X] [V] et [Q] [I] [V] demeuraient redevables de diverses sommes au titre des loyers et charges locatives demeurés impayés mais aussi de dégradations locatives, [C] [R] [Y] et [P] [D] [A] épouse [Y] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT PAUL, statuant en référé, pour :

se voir autoriser à faire procéder, avec l’assistance d’un commissaire de justice, à l’inventaire, à la saisie et à la vente des meubles et effets personnels abandonnés conformément à la législation applicable, voir dire que le produit éventuel de la vente serait consigné à la Caisse des dépôts et consignations à disposition des défenderesses, sous déduction des frais de procédure, de garde et de vente, ainsi que des sommes dues au bailleur au titre des loyers impayés et des éventuelles réparations locatives, se voir autoriser, à défaut d’enchérisseur lors de la vente ou si les biens sont sans valeur, à détruire les objets abandonnés aux frais des défenderesses, voir ordonner que la décision rendue soit signifiée aux défenderesses à leur dernière adresse connue et, en tant que de besoin, par affichage sur la porte du logement, voir condamner solidairement les défenderesses à leur verser la somme de 13 555,78 euros au titre des loyers impayés, celle de 7 244 euros au titre des dégradations locatives, celle de 3.500 euros au titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter solidairement la charge des entiers dépens de l’instance, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2025.

Après un renvoi, ordonné à la demande de la juridiction saisie, l’affaire a été rappelée à l’audience du 4 novembre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l’audience, au visa de leur acte introductif d’instance, [C] [R] [Y] et [P] [D] [A] épouse [Y], représentés par Maître BESSUDO, sollicitent à titre principal du juge des contentieux de la protection statuant en référé qu’il ordonne le renvoi de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond en application des dispositions de l’article 837 du Code de procédure civile et soulignent que l’urgence résulte du montant de la dette locative.

Bien que régulièrement assignées à comparaître par exploit délivré par commissaire de justice à personne et à domicile le 22 août 2025, Madame [Q] [I] [V] et Madame [N] [Q] [X] [V] n’ont pas comparu et n’ont pas non plus été représentées.

Par décision du 3 décembre 2025, le juge des référés a renvoyé au juge des contentieux et de la protection pour qu’il soit statué sur le fond à l’audience du 3 février 2026.

A l’audience du 3 février 2026, les demandeurs représentés par leur avocat maintiennent leurs demandes et actualisent l’arriéré locatif au 1er avril 2025 à 20 799,78 euros. Ils sollicitent également la condamnation des défenderesses à leur verser la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement convoquées à l’audience par exploit délivré par commissaire de justice le 22 août 2025, en application de l’article 659 du code de procédure civile, [Q] [I] [V] et [N] [Q] [X] [V] n’ont pas comparu et n’ont pas non plus été représentées. La décision sera donc réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier concernant la situation de [Q] [I] [V] et [N] [Q] [X] [V] n’a été reçu avant l’audience.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur le sort des biens abandonnés

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En outre, en vertu de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

A titre luminaire, il sera rappelé qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée produit par les demandeurs, rien ne vient démontrer que les objets qui auraient été laissés dans le logement par les consoeurs [V] (listés aux termes du procès-verbal de constat du commissaire de justice (pièce n°5), ne leur appartiendraient. Toutefois, compte tenu du caractère non meublé du logement eu égard aux éléments contenus dans le contrat de bail produit (pièce n°1 demandeurs), cette propriété peut se présumer.

L’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit une procédure particulière en cas de logement abandonné: le bailleur peut mettre en demeure, par acte de commissaire de justice, le locataire de justifier qu’il occupe le logement.

S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.

Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus.

En l’espèce, si les bailleurs ont mandé un commissaire de justice (pièces n°5 et n°6 demandeur), celui-ci avait comme mission d’établir un constat valant état des lieux de sortie compte tenu de la carence des locataires, rappelée en première page du procès-verbal : « mes requérants m’indiquent être propriétaires de l’appartement qui était loué à Mme [V] [N] et Mme [V] [Q]. Que ces dernières ayant quitté les lieux sans qu’un état des lieux de sortie n’ait été établi, ils me requièrent aux fins de procéder à toute constatation utile en convoquant préalablement les locataires à être présents pour la réalisation de cet état des lieux de sortie ».

Ainsi, les époux [Y] n’ayant pas spécifiquement respecté cette procédure pourtant prévue par la loi du 6 juillet 1989, il ne sera pas fait droit à leur demande de voir statuer sur le sort des biens abandonnés.

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En outre, en vertu de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent, pendant la durée du contrat, dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En l’espèce, [C] [Y] et [P] [Y], représentés par leur mandataire, la SAS OFIM 3 expliquent que les défenderesses ont occupé les lieux du 29 août 2019 au 25 mars 2025.

Ils justifient de leur demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et l’extrait de compte établi par OFIM IMMOBILIER (pièce n°7) qui démontre que les preneurs malgré quelques versements en octobre et novembre 2023, janvier et mars 2024, n’ont plus réglé les loyers de manière régulière et complète depuis septembre 2023.

En conséquence, par [Q] [I] [V] et [N] [Q] [X] [V] seront condamnées solidairement au paiement de la somme de 13 420,46 euros représentant les loyers et charges impayés au titre du contrat de bail, déduction faite du dépôt de garantie encaissé le 1er avril 2025 et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 29 avril 2024 sur la somme de 2352, 28 euros et à compter de l’assignation en date du 22 août 2025 pour le surplus.

Sur la demande d’indemnisation au titre des dégradations locatives

En vertu des dispositions de l’article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire répond « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »

Aux termes de l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, exceptée ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

En l’espèce, les bailleurs sollicitent leur indemnisation à hauteur de 7244 euros au titre des dégradations locatives, se rapportant au procès-verbal de constat d’huissier (pièce n°6 demandeur) effectué le 25 mars 2025 qui fait état d’un certain nombre de désordres et qui vaut état des lieux de sortie, les preneurs n’ayant pas répondu aux sommations de comparaître (pièce n°5 demandeur) à la date du 18 mars 2025.

Au soutien de leurs demandes, au surplus, les demandeurs produisent trois pièces :

Pièce 8 : un devis de la société MULTI-TEK d’un montant de 177 euros pour l’entretien d’un climatiseur en date du 31 mars 2025Pièce 9 : un devis de la société PARTRAM d’un montant de 6949 euros pour une série de travaux de peinture, nettoyage et changement de pommeau de douche et plinthe en date du 7 avril 2025Pièce 10 : une facture de la société BIP d’un montant de 118 euros pour 2 badges électroniques et 2 télécommandes

Tribunal de proximité de Saint-Paul – N° RG 25/00730 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HMHK – /

Or, force est de constater que les bailleurs ne produisent pas l’état des lieux d’entrée qui aurait permis une comparaison entre l’état du logement lors de l’entrée dans les lieux des consœurs [V] et à leur sortie.

Ainsi, si le commissaire de justice fait état d’un certain nombre de désordres (traces d’humidité et moisissures ou encore saleté des sols), les demandeurs ne rapportent pas la preuve que ces derniers peuvent être imputables aux défenderesses ni même qu’ils n’étaient pas préexistants à leur entrée dans les lieux. De même, il sera relevé qu’après plus de 5 ans dans les lieux, le contrat de bail ayant été conclu le 27 août 2019, une vétusté doit, en tout état de cause, être prise en compte et supportée par le bailleur du fait de la durée du bail, par exemple s’agissant de l’état des peintures, sans que cette usure ne puisse être imputable aux locataires.

De même, s’agissant des badges électroniques et télécommandes du logement, l’état des lieux d’entrée n’ayant pas été produit, alors même qu’il y aurait pu être fait mention du nombre de badges électroniques et télécommandes remis au locataire lors de leur entrée dans les lieux. Ainsi, faute d’élément de comparaison, il ne sera pas fait droit à la demande d’indemnisation formulée à ce titre.

Enfin, s’agissant de l’entretien du climatiseur, si les demandeurs fournissent un devis en date du 31 mars 2025 pour l’entretien d’un climatiseur, il n’est pas rapporté la preuve que cet entretien n’ait pas été effectué par les locataires pour l’année 2025, le document ne faisant mention que d’un devis pour « entretien complet d’un climatiseur. Nettoyage et désinfection et contrôle du bon fonctionnement ». La demande formulée à ce titre sera donc également rejetée.

Dans ces conditions, la demanderesse sera déboutée de sa demande en indemnisation au titre des désordres locatifs.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

En vertu de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur le fondement de ce texte, celui qui cause un préjudice à autrui en ne respectant pas ses obligations contractuelles engage sa responsabilité contractuelle et peut être condamné à réparer le préjudice qui en est résulté pour son cocontractant, à condition que celui-ci démontre l’inexécution contractuelle qu’il lui impute et le préjudice qu’il subit.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent leur indemnisation à hauteur de 3500 euros, faisant état d’un trouble de jouissance, compte tenu des dégradations causées au bien, de l’occupation persistante du logement par les biens laissés sur place et de l’impossibilité pour les bailleurs de relouer en état.

En premier lieu, il y a lieu de rappeler qu’il a déjà été statué sur les désordres locatifs. Ainsi, faute d’en rapporter la preuve pour les demandeurs, ceux-ci ne peuvent être imputés aux consœurs [V], l’inexécution contractuelle n’est donc prouvée et ainsi le préjudice qui en découle.

De même, faute de production d’un état des lieux d’entrée, il ne peut être que présumé que les biens constatés sur place par le commissaire de justice (pièce n°5) eu égard au caractère non meublé du logement aux termes du contrat de bail, appartiennent à [Q] [I] [V] et [N] [Q] [X] [V]. Les demandeurs n’ayant pas respecté la procédure prévue à l’article 14-1 du code de procédure civile, ils ne peuvent se prévaloir d’un préjudice de jouissance sur ce fondement.

Enfin, il apparaît que [Q] [I] [V] et [N] [Q] [X] [V] n’ont pas comparu lors de l’état des lieux des sortie effectué le 18 mars 2025 par commissaire de justice et ce, alors qu’elles avaient été sommées d’y assister. De plus, elles ont quitté le logement sans préavis donné aux bailleurs, alors même qu’il s’agit d’une obligation pour les locataire prévue à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ces éléments peuvent constituer en soi un comportement fautif et un manquement aux obligations contractuelles.

A ce titre, il y a lieu de condamner [Q] [I] [V] et [N] [Q] [X] [V] à verser à [C] [Y] et [P] [Y] la somme de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

[Q] [I] [V] et [N] [Q] [X] [V] seront condamnées au paiement des entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer en date du 29 avril 2024 et celui de l’assignation en date du 22 août 2025, ainsi qu’à une somme que l’équité et la situation économique respective des parties commandent de fixer à hauteur de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à l’enlèvement, au transport et à la séquestration des meubles laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement [Q] [I] [V] et [N] [Q] [X] [V] à verser à [C] [Y] et [P] [Y] la somme 13 420,46 euros représentant les loyers et charges impayés au titre du contrat de bail, déduction faite du dépôt de garantie encaissé le 1er avril 2025 et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 29 avril 2024 sur la somme de 2352, 28 euros et à compter de l’assignation en date du 22 août 2025 pour le surplus ;

REJETTE la demande formulée au titre des désordres locatifs ;

CONDAMNE solidairement [Q] [I] [V] et [N] [Q] [X] [V] à payer à [C] [Y] et [P] [Y] la somme de 300 euros en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement [Q] [I] [V] et [N] [Q] [X] [V] à payer à [C] [Y] et [P] [Y] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Q] [I] [V] et [N] [Q] [X] [V] aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 29 avril 2024 et celui de l’assignation en date du 22 août 2025;

DEBOUTE [C] [Y] et [P] [Y] du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection