MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 09 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/07928 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VQPS

AFFAIRE : S.C.I. LMKB GROUPC/ Commune [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LMKB GROUP, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître François DUHART, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : E0172

DEFENDERESSE

Commune [Localité 10], dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son Maire en excercice.

représentée par Maître Benoît JORION, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : E1758

Clôture prononcée le : 26 juin 2025

Débats tenus à l’audience du : 06 octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 09 janvier 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 09 janvier 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2021, la S.C.I. LMBK GROUP a consenti au bénéfice de la Commune du [Adresse 7] un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3]) pour une durée de 9 années entières et consécutives, et ce moyennant un loyer annuel de 148 380 € HT HC.

Par acte extrajudiciaire du 2 juin 2023, la Commune du [Localité 8] a fait signifier au Bailleur, la S.C.I. LMBK GROUP, un congé à effet du 31 décembre 2023, soit à l’échéance de la première période triennale du bail.

Par acte sous seing privé du 2 janvier 2024, la S.C.I. LMBK GROUP et la Commune du [Localité 8] ont signé une convention d’occupation précaire portant sur les locaux susmentionnés, et ce jusqu’au 31 août 2024 selon avenant du 15 mai 2024.

Par procès-verbal de commissaire de justice du 30 août 2024, le Preneur a fait constater son départ des lieux qu’il occupait.

Suivant assignation délivrée le 25 novembre 2024, la S.C.I. LMBK GROUP a attrait la Commune du [Localité 8] devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins notamment de voir prononcer la nullité du congé signifié le 3 juin 2023 par le Preneur, ensemble la convention d’occupation précaire du 2 janvier 2024 et son avenant.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans son acte introductif d’instance, la S.C.I. LMBK GROUP a demandé à la juridiction, au visa des articles L. 145-4, L. 145-9 et L. 145-15 et suivants du Code de commerce, de :

« Dire et juger que le congé aux fins de résiliation du bail, en date du 2 juin 2023, signifié par la commune du KREMLIN-BICETRE à sa bailleresse la SCI LMKB GROUP est nul et non avenue, sauf à considérer qu’il produirait ses effets qu’à l’arrivée du terme de la prochaine révision triennale, soit au 31 décembre 2026

Prononcer la nullité de la convention d’occupation précaire en date du 2 janvier 2024 ainsi que son avenant du 15 mai 2024 au regard des critères précis qui définissent cette convention.

Dire et juger que le bail commercial du 1er janvier 2021 se poursuit au-delà du 31 décembre 2023 et ce, dans le respect des dispositions d’ordre public soumis au statut des baux commerciaux.

Condamner la commune du [Localité 6] au règlement de la somme TTC de 123 895 euros comprenant les loyers toutes taxes comprises exigibles au 1er octobre 2024, sauf à parfaire si la locataire ne satisfaisait toujours pas aux loyers qui seront appelés.

Condamner la commune du [Localité 6] au paiement des intérêts légaux commençant à courir au jour de la signification de l’assignation, et portant sur le montant des arriérés de loyers exigibles depuis le 1er janvier 2024.

Condamner la commune du [Localité 6] au règlement de la somme de 14 069 € euros au titre des charges et taxes exigibles au jour de la signification de l’assignation, sauf à parfaire des charges à venir et appelées qu’elle n’aurait pas cru devoir régler.

Ordonner sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, le règlement des loyers et charges exigibles conformément aux dispositions du bail commercial initial

Condamner la commune du KREMLIN BICETRE à verser à la SCI LMKB GROUP la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner la commune du [Localité 6] aux entiers dépens.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Dans ses dernières conclusions notifiées le 25 juin 2025, la Commune du [Adresse 7] a demandé au tribunal, au visa des articles L.145-1, L.145-2 et L.145-9 du Code de commerce, de :

« DEBOUTER la SCI LMKB GROUP de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions plus amples ou contraires.

ORDONNER l’exécution provisoire,

CONDAMNER la SCI LMKB GROUP à verser à la commune du [Localité 6] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la SCI LMKB GROUP aux entiers dépens. »

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 26 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 6 octobre 2025 et mise en délibéré au 9 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la nullité de la convention d’occupation précaire

La S.C.I. LMBK GROUP fait notamment exposer que le congé signifié par la collectivité territoriale preneuse serait nul, de sorte que le bail initialement consenti le 1er janvier 2021 serait toujours en cours et octroierait au Bailleur le droit de prétendre au paiement des loyers.

Conformément à l’article L. 145-9 § 1 du Code de commerce :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. »

L’article L. 145-4 du même code précise que :

« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. (…) »

Il n’est pas contesté que le congé a été signifié le 3 juin 2023 en vue de mettre fin au bail liant les parties à la date du 31 décembre 2023, la période entre ces deux dates étant de 6 mois et 27 jours, de sorte que le préavis imposé par les dispositions précitées a été respecté.

Par ailleurs, la demanderesse fait également valoir que la convention d’occupation précaire qu’elle a conclu avec la commune serait nulle en ce que cette dernière s’est maintenu dans les lieux à l’expiration du congé, renonçant ainsi à ce dernier, et que l’objet de cette convention n’est pas justifié par des circonstances particulières.

En réplique, la défenderesse soutient que le statut législatif des baux commerciaux ne lui est pas applicable et que la convention d’occupation précaire n’est encadrée par aucun texte de loi en dehors de ceux encadrant la liberté contractuelle des parties.

Aux termes de l’article L. 145-5-1 du code précité :

« N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »

Son article L. 145-15 dispose quant à lui que :

« Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. »

L’article L. 145-2 de ce code dispose en outre que :

« I.-Les dispositions du présent chapitre s’appliquent également :

1° Aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d’enseignement ;

2° Aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services exploités en régie ; (…) »

En l’espèce, le bail initialement consenti par la S.C.I. LMBK GROUP à la Commune du [Localité 8] le 1er janvier 2021 (pièce n° 1 en demande) avait comme destination exclusive l’activité de « Bureaux administratifs sans réception de public ».

Il résulte de l’article L. 2221-1 du Code général des collectivités territoriales que :

« Les communes et les syndicats de communes peuvent exploiter directement des services d’intérêt public à caractère industriel ou commercial.

Sont considérées comme industrielles ou commerciales les exploitations susceptibles d’être gérées par des entreprises privées, soit par application de la loi des 2-17 mars 1791, soit, en ce qui concerne l’exploitation des services publics communaux, en vertu des contrats de concession ou d’affermage. »

Son article L. 2221-2 indique également que :

« Les communes et les syndicats de communes peuvent exploiter directement des services d’intérêt public à caractère administratif pour lesquels un statut d’établissement public spécifique n’est pas imposé. »

En matière de régie, le juge administratif a eu l’occasion de préciser que :

« lorsqu’elles sont responsables d’un service public, des collectivités publiques peuvent aussi décider d’en assurer directement la gestion ; qu’elles peuvent, à cette fin, le gérer en simple régie, ou encore, s’il s’agit de collectivités territoriales, dans le cadre d’une régie à laquelle elles ont conféré une autonomie financière et, le cas échéant, une personnalité juridique propre ; qu’elles doivent aussi être regardées comme gérant directement le service public si elles créent à cette fin un organisme dont l’objet statutaire exclusif est, sous réserve d’une diversification purement accessoire, de gérer ce service et si elles exercent sur cet organisme un contrôle comparable à celui qu’elles exercent sur leurs propres services leur donnant notamment les moyens de s’assurer du strict respect de son objet statutaire, cet organisme devant en effet être regardé, alors, comme n’étant pas un opérateur auquel les collectivités publiques ne pourraient faire appel qu’en concluant un contrat de délégation de service public ou un marché public de service ; qu’un tel organisme peut notamment être mis en place lorsque plusieurs collectivités publiques décident de créer et de gérer ensemble un service public » (CE, Section, 6 avril 2007, n° 284736, Publié au recueil Lebon).

Il résulte de tout ce qui précède que le 2° de l’article L. 145-2 du Code de commerce a pour visée de soumettre au statut des baux commerciaux les locaux donnés en location à des communes et hébergeant des services exploités directement en régie, c’est-à-dire des services qui ne sont ni délégués ni affermés à un tiers. Il importe peu à cet égard que le service exploité en régie prévoit ou non l’accueil du public.

La défenderesse est entrée dans les locaux loués qui étaient exclusivement destinés à une activité de « bureaux administratifs », laquelle doit nécessairement être regardée comme résultant d’une exploitation en régie, dans la mesure où il n’est pas établi que cette activité de bureau aurait été déléguée ou affermée à un tiers.

Dès lors, le moyen tiré de ce que le statut des baux commerciaux ne serait pas applicable au contrat de location initialement consenti à la commune défenderesse ne saurait être accueilli.

Les relations entre les parties sont donc également régies par les dispositions de l’article L. 145-5-1 du Code de commerce qui conditionne expressément à l’existence de « circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties » le fait qu’une convention d’occupation puisse permettre de déroger au statut de baux commerciaux.

Or il ne résulte d’aucun élément versé en procédure que des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties auraient permis aux parties de conclure une telle convention dérogatoire au statut des baux commerciaux.

En tout état de cause, si la commune défenderesse fait exposer que la conclusion de cette convention d’occupation précaire aurait été motivée par la nécessité de disposer de délais de déménagement plus amples – ce qui au demeurant ne résulte aucunement des stipulations de ladite convention ou des échanges entre les parties antérieurs à sa signature – il appert cependant que ce motif ne permet pas de caractériser des circonstances indépendantes de la seule volonté des parties.

Dès lors, la convention d’occupation précaire litigieuse ne répond pas aux critères fixés par le législateur pour déroger au statut des baux commerciaux et devra être déclarée nulle, ensemble son avenant du 15 mai 2023.

La convention d’occupation précaire étant nulle, la commune défenderesse doit être regardée comme s’étant maintenue dans les lieux loués après la date d’effet du congé au 31 décembre 2023.

Sur la nullité du congé en raison du maintien dans les lieux du Preneur

Si la demanderesse fait valoir qu’en se maintenant dans les lieux, la commune défenderesse doit être regardée comme ayant renoncé au bénéfice de son congé, il est de jurisprudence constante qu’une renonciation ne se présume pas.

En l’espèce, le simple fait pour la Commune du [Localité 8] d’être restée dans les lieux sans titre valable, alors qu’elle s’y est maintenue de bonne foi avec l’accord du Bailleur qui y avait consenti, ne constitue pas un élément suffisant permettant de conclure qu’elle aurait renoncé à son congé et que le bail aurait été tacitement prolongé, étant entendu que les parties avaient signé une convention d’occupation précaire qui bien que nulle, traduit l’absence d’intention du Preneur initial de poursuivre une relation contractuelle pendant une nouvelle période triennale dans le cadre d’un bail renouvelé.

Il résulte de tout ce qui précède que la commune défenderesse ne peut être regardée comme ayant entendu s’engager en un nouveau bail commercial ni a fortiori faire revivre et poursuivre un précédent bail commercial, pour lequel sans esprit de retour elle avait donné un congé irrévocable.

Dès lors, le maintien dans les lieux de la Commune du [Localité 8], auquel le Bailleur n’a pas mis fin par mesure d’exécution, a créé une situation de fait qui n’est pas créatrice d’une situation contractuelle nouvelle ou d’un renouvellement du bail expiré.

La Commune du [Localité 8] devant être regardée comme n’ayant pas renoncé au bénéfice de son congé signifié le 2 juin 2023, la S.C.I. LMBK GROUP sera déboutée de sa demande de nullité du congé litigieux.

Sur le paiement des loyers et charges du bail au-delà du 31 décembre 2023

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1353 de ce code :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

L’article 1728 du Code civil dans sa version applicable dispose que :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

(…)

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Si la commune défenderesse fait exposer qu’elle a quitté les lieux le 31 août 2024, elle demeure cependant redevable jusqu’à cette date d’une indemnité d’occupation pour la période initiée depuis le 1er janvier 2024, le bail ayant valablement cessé depuis le 31 décembre 2023 ainsi qu’il a été rappelé supra.

Néanmoins, il résulte du dispositif des dernières conclusions de la demanderesse que celle-ci ne prétend expressément qu’au paiement de loyers et charges échus en 2024 et qui seraient dus en vertu du bail du 1er janvier 2021 qu’elle estimait s’être poursuivi à compter du 1er janvier 2024.

Ainsi, la S.C.I. LMBK GROUP ne demande pas, y compris à titre subsidiaire, que la Commune du [Localité 8] soit condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation en raison du maintien sans droit ni titre de la commune défenderesse dans ses locaux consécutivement à la nullité, invoquée dans son acte introductif d’instance, de la convention d’occupation précaire conclue pour la période consécutive au 31 décembre 2023.

Dès lors, eu égard au fait que le bail litigieux doit être regardé comme ayant cessé le 31 décembre 2023, aucun loyer ou charge stipulé dans ledit bail ne peut être exigible à compter du 1er janvier 2024 et les demandes en paiement telle que libellées par la demanderesse ne pourront prospérer.

En conséquence, la S.C.I. LMBK GROUP sera déboutée de ses demandes de paiements, au titre de l’année 2024, de la fraction des loyers et des charges et taxes stipulés dans le bail commercial du 1er janvier 2021.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de laisser à chaque partie la charge des dépens qu’elle aurait exposés.

Il n’y a en outre pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la convention d’occupation précaire du 2 janvier 2024 conclue entre la Commune du [Localité 8] et la S.C.I. LMBK GROUP portant sur les locaux sis [Adresse 3]), ensemble son avenant du 15 mai 2024 ;

DÉBOUTE la S.C.I. LMBK GROUP de sa demande de nullité du congé signifié le 2 juin 2023 par la Commune du [Localité 8] aux fins de résiliation du bail commercial du 1er janvier 2021 les liant et portant sur les locaux sis [Adresse 2] au [Adresse 9]) du fait du maintien de la Commune du [Localité 8] dans les lieux et CONSTATE que la Commune du [Localité 8] n’a pas renoncé au bénéfice de ce congé ;

DÉBOUTE la S.C.I. LMBK GROUP de ses demandes de paiements, au titre de l’année 2024, de la fraction des loyers et des charges et taxes stipulés dans le bail commercial du 1er janvier 2021, dans la mesure où ledit bail avait cessé depuis le 31 décembre 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSE la charge des dépens à chaque partie les ayant exposés.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 5], l’an DEUX MIL VINGT SIX ET LE NEUF JANVIER

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT