RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 24/02551 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYZU

NAC : 70A

JUGEMENT CIVIL

DU 17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [T] [K] [H]

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 441 682 234, représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : Maître Yann PREVOST de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSES

LE SERVICE DES DOMAINES

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Philippe BARRE de la SELARL SELARL BARRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

L’ETAT Français représenté par Monsieur Le Préfet du Departement de la Reunion

[Adresse 3]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Philippe BARRE de la SELARL SELARL BARRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 17.02.2026

CCC délivrée le :

à Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, Maître Philippe BARRE de la SELARL SELARL BARRE ET ASSOCIES

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Marina GARCIA, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 Décembre 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 17 Février 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, du 17 Février 2026 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La SCI [T] [K] [H] (ci-après SCI MDN) est propriétaire depuis le 5 août 2004 d’une parcelle cadastrée CZ [Cadastre 1], située au [Adresse 4] et [Adresse 5] à Saint-Gilles-les-Bains, sur la commune de SAINT-PAUL.

Le 21 septembre 2023, elle a conclu un compromis notarié de vente avec Monsieur [X] [P], portant sur cette parcelle.

Des litiges ont existé entre la SCI MDN et l’Etat ainsi que la commune de Saint-Paul, au sujet d’une part du refus de la commune d’autoriser les travaux de reconstruction d’un mur de soutènement qui s’était effondré à la suite de fortes houles, d’autre part d’une contravention de grande voirie et de la démolition d’un mur et d’une partie de la terrasse situés sur le domaine public maritime.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date des 24 juillet et 1er août 2024, la SCI MDN a assigné l’Etat et le service des domaines devant le tribunal judiciaire afin de voir prononcer l’acquisition de la prescription acquisitive s’agissant de la parcelle CZ [Cadastre 1].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 15 octobre 2025, elle demande au tribunal de :

— PRONONCER l’acquisition de la prescription acquisitive du bien sis à SAINT PAUL, [Adresse 4] et [Adresse 6], section CZ numéro [Cadastre 1] au bénéfice de la SCI MDN,

— DEBOUTER le service des domaines et l’Etat français en ce qu’ils sollicitent le débouté de la SCI MDN de sa demande visant à faire reconnaitre l’usucapion du bien sis à SAINT PAUL, [Adresse 4] et [Adresse 6], section CZ numéro [Cadastre 1] à son bénéfice (sic).

Au soutien de ses demandes, elle invoque le bénéfice de la prescription acquisitive, plus précisément la prescription abrégée prévue par l’article 2272 du code civil, par l’effet de la jonction des possessions prévue par l’article 2265. Elle soutient que l’usucapion a pris effet dès la date du 16 août 1933, soit antérieurement au 3 janvier 1986, comme exigé par les dispositions de l’article L.5111-3 du code général de la propriété des personnes publiques. Elle soutient encore qu’a existé une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire du fonds cadastré section CZ numéro [Cadastre 1] entre ses propriétaires successifs, la première acquisition remontant au 16 août 1923 lorsque Monsieur [C] a acquis la parcelle de la Colonie.

En réponse à l’administration, elle soutient que la présente instance ne porte pas sur l’occupation du rivage, mais sur celle de la zone des cinquante pas géométriques, en vertu de son titre.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 5 juin 2025, l’Etat français et le service des domaines demandent au tribunal de :

— DEBOUTER la SCI MDN de ses demandes,

— la condamner aux dépens ainsi qu’à verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, l’Etat fait valoir que la présente procédure est sans objet alors que la SCI MDN bénéficie déjà d’un titre de propriété. Il s’interroge sur l’intention de la demanderesse de se voir reconnaître des droits sur la partie de son immeuble située illégalement sur le domaine public maritime, plus précisément sur le rivage, ayant donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de contravention de grande voirie, à une condamnation à une amende ainsi qu’à démolir les constructions illégales.

Sur le fond, il estime que l’usucapion ne pourrait le cas échéant porter que sur la surface de parcelle acquise initialement en 1923, et non sur la partie occupée en-deçà de la limite basse de la zone des 50 pas géométriques, qui constitue un empiètement sur le domaine public maritime. Il précise d’une part que, en-deçà de la limite basse de la zone des cinquante pas géométriques, le rivage est imprescriptible, en application de l’article L. 2111-4 1° du code général de la propriété des personnes publiques, d’autre part que si les lais et relais sont susceptibles de prescription acquisitive, encore faut-il prouver et avoir revendiqué une occupation conforme aux critères du code civil à la date de promulgation de la loi n°86-2 du 3 janvier 1986. Il souligne encore qu’en l’espèce, la configuration des lieux démontre qu’il n’y a pas de lais et relais, la mer venant lécher régulièrement cette zone du rivage.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 décembre 2025. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 19 décembre 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 17 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera précisé que l’Etat, défendeur, soutient que la présente action serait dénuée d’objet puisque la SCI MDN est déjà titrée pour la partie de sa parcelle qui n’est pas comprise en-deçà de la limite basse de la zone des cinquante pas géométriques. Ce moyen de défense, susceptible de s’analyser en réalité en une fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir, aurait dû être soumis au juge de la mise en état, conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile. Cette fin de non-recevoir n’ayant pas été révélée postérieurement à l’ordonnance de clôture, elle est donc irrecevable devant le tribunal statuant sur le fond du litige.

Sur la prescription acquisitive abrégée

Aux termes des articles 2258 et 2261 du même code : « la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi » et « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

Enfin aux termes de l’article 2272 du même code : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Aux termes de l’article L. 2111-4 du code général de la propriété des personnes publiques : « Le domaine public maritime naturel de L’Etat comprend :

1° Le sol et le sous-sol de la mer entre la limite extérieure de la mer territoriale et, côté terre, le rivage de la mer.

Le rivage de la mer est constitué par tout ce qu’elle couvre et découvre jusqu’où les plus hautes mers peuvent s’étendre en l’absence de perturbations météorologiques exceptionnelles ;

[…] 3° Les lais et relais de la mer :

a) Qui faisaient partie du domaine privé de l’Etat à la date du 1er décembre 1963, sous réserve des droits des tiers ;

b) Constitués à compter du 1er décembre 1963.

Pour l’application des a et b ci-dessus dans les départements de la Guadeloupe, de la Guyane, de la Martinique et de [Localité 4], la date à retenir est celle du 3 janvier 1986;

4° La zone bordant le littoral définie à l’article L. 5111-1 dans les départements de la Guadeloupe, de la Guyane, de la Martinique et de [Localité 4] ».

Aux termes de l’article L. 5111-1 du même code : « La zone comprise entre la limite du rivage de la mer et la limite supérieure de la zone dite des cinquante pas géométriques définie à l’article L. 5111-2 fait partie du domaine public maritime de l’Etat. »

Aux termes de l’article L. 5111-2 du même code : « La réserve domaniale dite des cinquante pas géométriques est constituée par une bande de terrain délimitée dans les départements de [Localité 4], de la Guadeloupe et de la Martinique. »

Enfin, aux termes de l’article L. 5111-3 du même code : « Les dispositions de l’article L. 5111-1 s’appliquent sous réserve des droits des tiers à la date du 5 janvier 1986. Les droits des tiers résultent :

1° Soit de titres reconnus valides par la commission prévue par les dispositions de l’article 10 du décret n° 55-885 du 30 juin 1955 ;

2° Soit de ventes ou de promesses de vente consenties par l’Etat postérieurement à la publication de ce décret et antérieurement à la date du 5 janvier 1986 ;

3° Soit, dans le département de [Localité 4], des éventuelles prescriptions acquises à la date du 3 janvier 1986. »

En l’espèce, les titres de propriété versés aux débats révèlent que :

— par acte notarié du 5 août 2004, la SCI MDN a acquis de la SNC CARO la parcelle en litige, cadastrée CZ [Cadastre 1], d’une superficie de 108 m², et a reconnu expressément avoir été informée par le vendeur que la terrasse dépendant du bien immobilier empiétait en partie sur le domaine public (page 15) ;

— la SNC CARO avait acquis la parcelle, alors cadastrée CZ [Cadastre 2] (d’une superficie de 691m²) de [U] [F] [C], par acte notarié du 24 décembre 1993 ;

— Madame [U] [F] [C] avait reçu la parcelle numérotée [Cadastre 3] par donation entre vifs à titre de partage anticipé consentie par ses parents, Monsieur et Madame [M] [C], le 14 octobre 1943 (l’acte de partage n’étant pas versé aux débats, mais mentionné à titre d’origine de propriété dans celui du 24 décembre 1993) ;

— Monsieur [M] [C] avait acquis, par acte notarié des 2 et 9 août 1935, de Monsieur [V] [C] et Madame [A] [C] épouse [I] des droits indivis dans divers bâtiments érigés sur les parcelles de pas géométriques figurant au plan sous les numéros [Cadastre 4] et [Cadastre 3] ;

— par arrêté pris le 16 août 1923, conformément au décret du 15 janvier 1922, le gouverneur de la colonie de [Localité 4] avait attribué une concession définitive à Monsieur [M] [C] sur la parcelle des pas géométriques située à [Localité 5], commune de [Localité 6], figurant au plan sous les numéros 151-157-158.

Bien que la SCI MDN soit déjà titrée pour la parcelle cadastrée CZ numéro [Cadastre 1] qu’elle revendique, il y a lieu d’examiner si sa demande de prescription acquisitive peut prospérer au regard de l’ensemble des règles précitées.

En outre, il ressort des éléments versés aux débats, en particulier des décisions de la juridiction administrative rendues entre la SCI MDN et l’Etat, que la parcelle en litige est entièrement incluse dans la zone des cinquante pas géométriques. La juridiction administrative, en dernier lieu la cour administrative d’appel de Bordeaux, dans son arrêt du 10 avril 2025, a confirmé que le mur et la portion de terrasse construits par la SCI MDN côté mer sont situés sur le rivage au sens du code général de la propriété des personnes publiques précité, au-delà de la limite basse de la zone des cinquante pas géométriques.

En application de la combinaison des règles précitées, aucune demande de prescription acquisitive ne saurait prospérer pour la partie de la parcelle ainsi située sur le rivage, celui-ci étant imprescriptible.

Seule la partie de la parcelle incluse dans la zone des cinquante pas géométriques, telle que délimitée au sens de l’article L. 5111-2 précité, est susceptible de prescription acquisitive.

Il reste donc à examiner si les conditions pour prescrire, résultant à la fois des règles précitées du code civil et du 3° de l’article L. 5111-3 du code général de la propriété des personnes publiques, sont réunies. Il s’agit pour le tribunal d’examiner si à la date du 3 janvier 1986, l’auteur de la SCI MDN avait acquis la parcelle par l’effet de la prescription acquisitive.

Si la SCI MDN invoque le bénéfice de la prescription abrégée de dix ans, ce mécanisme a vocation à s’appliquer dans les cas où un bien a été acquis, de bonne foi, auprès d’une personne qui n’en est pas le véritable propriétaire : or, en l’espèce, la parcelle litigieuse avait originellement été acquise par [M] [C] auprès du gouverneur de La Réunion, représentant l’Etat, qui en était bien le véritable propriétaire, s’agissant d’une partie de la zone des cinquante pas géométriques, appartenant à l’Etat depuis le 17e siècle. Les dispositions de l’article 2272 du code civil n’ont donc pas vocation à s’appliquer en l’espèce.

En tout état de cause, même en faisant application du délai de prescription acquisitive de trente ans, il appartient à la SCI demanderesse de rapporter la preuve d’actes matériels de possession de ceux dont elle tient ses droits. Or, aucune pièce permettant de prouver ces actes matériels de possession n’est versée aux débats, puisque la SCI se contente de verser les divers titres de propriété.

Dès lors, sa prétention ne peut qu’être rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

La demanderesse, qui perd son procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser la somme de 2 000 euros aux défendeurs.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la société civile immobilière [T] [K] [H] ;

REJETTE la demande de la société civile immobilière [T] [K] [H] de prononcer l’acquisition de la prescription acquisitive du bien situé à [Localité 7], [Adresse 4] et [Adresse 6], cadastré section CZ numéro [Cadastre 1], à son bénéfice ;

CONDAMNE la société civile immobilière [T] [K] [H] aux dépens;

CONDAMNE la société civile immobilière [T] [K] [H] à payer à l’Etat et au service des Domaines la somme de 2 000 € (deux mille euros) sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La greffière La présidente,