Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, 20 juillet 2020, n° 20/00002

TJ Saint-Étienne 20 juillet 2020

Arguments

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Accepté
Offre d'indemnité insuffisante
Le juge a reconnu que la Société LOCAM subissait un préjudice en raison de la privation de jouissance de son local, justifiant ainsi une indemnité d'éviction.
Accepté
Évaluation des frais de déménagement
Le juge a retenu les frais de déménagement présentés par la Société LOCAM, considérant qu'ils étaient justifiés et nécessaires.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
Le juge a estimé qu'il était équitable d'allouer une somme à la Société LOCAM pour couvrir ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Étienne, 20 juil. 2020, n° 20/00002
Numéro(s) :	20/00002

Sur les parties

Avocat(s) :	Jonathan AZOGUI
Parties :	Etablissement public EPORA dont le siège social est sis c/ Société LOCAM

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT-ÉTIENNE

N° MINUTE: 2020/21

N° RG 20/00002 – N° Portalis DBYQ-W-B7E-GRT2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

JUGEMENT FIXANT L’ INDEMNITE D’EVICTION

DU 20 JUILLET 2020

ENTRE:

Etablissement public EPORA dont le siège social est sis […]

comparant, représenté par M BOUFFARD et assisté de M^e AZOGUI barreau de Paris

EXPROPRIANT

ET:

Société LOCAM

dont le siège social est sis 29 rue Léon Blum – 42000 SAINT-ETIENNE

non comparante, représentée par M^e HEKEMIAN pour Lexi Conseils, barreau de ST ETIENNE

EXPROPRIE

EN PRESENCE DE :

Madame X représentant le Directeur Départemental des Finances Publiques chargé du Domaine dans le département de la Loire

Commissaire du gouvernement

DEBATS: à l’audience publique du 7 juillet 2020 Décision mise en délibéré au 20 juillet 2020

Prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE, par M Y-Z A, Vice-Président, juge titulaire de l’expropriation du département de la LOIRE, assisté de M^me Julie BONNAMOUR, greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Dans le cadre de sa politique de mutation des friches industrielles, par délibération du conseil municipal du 28 novembre 2016, la ville de Saint-Etienne a décidé de confier à

l’établissement public foncier de l’ouest Rhône-alpes (EPORA) la poursuite des acquisitions foncières en vue du renouvellement urbain des ilots Beaunier et Martin d’Aurec.

Deux conventions opérationnelles ont été conclues le 24 janvier 2017 pour confier à l’EPORA la procédure de portage du foncier du projet et engager la procédure de déclaration d’utilité publique.

Par ordonnances des 9 et 12 décembre 2018, le Juge de l’expropriation du Tribunal de grande instance de Saint-Etienne a prononcé le transfert de propriété de diverses parcelles au profit de l’EPORA, notamment de celles cadastrées section DY n° 139, 141, 142, 143, 144, et 145 situées 16-20 rue Beaunier à Saint-Etienne appartenant à la société BAYLIMO.

La société LOCAM était auparavant titulaire d’un bail en date du 5 mai 2014 portant sur la parcelle cadastrée section DY n° 139.

Le jugement du 1er juillet 2019 du juge de l’expropriation qui a fixé l’indemnité due par l’EPORA au propriétaire a déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la société LOCAM laquelle était en dehors du cadre procédural prévu par les articles R. 311-7 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Par courrier reçu le 2 décembre 2019, l’EPORA a notifié à la société LOCAM une offre d’indemnité globale de 22 200 euros pour son transfert.

Par courrier reçu le 18 décembre 2019, le Conseil de la société LOCAM a décliné l’offre et réclamé une indemnité globale de 90 830 euros.

Par mémoire reçu le 23 janvier 2020, l’EPORA a saisi le juge de l’expropriation afin de voir fixer l’indemnité due à la société LOCAM pour son éviction de la parcelle cadastrée section DY n°139 à Saint-Etienne.

Par ordonnance du 27 janvier 2020, le juge de l’expropriation a fixé le transport au 17 mars 2020 à 14 heures.

Le transport annulé en raison de la crise sanitaire a été reporté au 7 juillet 2020 à 14 heures par ordonnance du 5 juin 2020.

Dans son mémoire de saisine l’EPORA demande de fixer à 22 200 euros l’indemnité due

à la société LOCAM pour l’éviction du bien cadastré section DY n°139 situé 16-20 rue Beaunier à Saint-Etienne ainsi décomposée : indemnité principale: 0 indemnité de remploi : 0 indemnité pour frais de déménagement: 22 200 euros

Il expose que sur la parcelle DY n°139 est construit un dépôt d’une superficie de 380 m² au sol comportant deux bureaux et des sanitaires et qu’il existe un parking à l’avant ; que la consistance des biens doit être appréciée au 9 novembre 2018 en application de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ; que la date de référence doit être fixée au 5 avril 2018 en application des articles L.213-4 et L. 322-2 du code de l’expropriation; que la parcelle est située en zone UAc du PLU désignant les quartiers un plus périphériques ; que le bail dont était titulaire la société LOCAM établi le 5 mai 2014

stipulant un loyer annuel hors charge de 21 000 euros a été résilié le 9 novembre 2018; que l’indemnité doit être calculée selon la méthode du droit au bail ; que la valeur locative de marché est inférieure au loyer annuel précédemment fixé ; que le droit au bail n’a donc pas de valeur ; que le premier terme de comparaison produit n’est pas comparable ; que l’indemnité principale étant nulle, l’indemnité de remploi l’est également ; que le devis le plus bas pour le déménagement s’élève à 22 200 euros TTC.

Dans son mémoire en réponse reçu le 5 mars 2020, la société LOCAM demande de :

*fixer l’indemnité totale qui lui est due à la somme de 90 830 euros ainsi décomposée :

- 59 600 euros au titre du surcoût du futur loyer et de la perte du droit au bail

- 10 000 euros à titre de frais de remploi

-21 230 euros correspondant au coût HT du déménagement

* lui allouer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner l’EPORA en tous les dépens.

Elle fait valoir qu’en se limitant à offrir seulement le coût du déménagement, l’EPORA n’entend lui régler aucune indemnité d’éviction ; qu’il convient de prendre en compte la perte de cet entrepôt à proximité de son siège social alors qu’elle a fréquemment besoin de consulter ses archives; que la seule offre qu’elle ait reçu pour des locaux comparables affiche un loyer d’un montant de 38 400 euros; que le second bien proposé est moins praticable et situé à l’opposé.

Dans ses conclusions reçues le 4 mars 2020, le Commissaire du gouvernement demande de fixer à la somme de 5 513 euros l’indemnité, hors frais de déménagement, due à la société LOCAM.

Il fait valoir que le local dispose d’une superficie totale de 454 m²; que la date de référence est celle du 5 avril 2018 ; que la demande de la société LOCAM est surévaluée dès lors qu’elle est fondée sur une seule proposition locative avec une superficie de terrain bien supérieure et inutile pour son activité; que ses propres recherches de locaux similaires lui ont permis de retenir six offres et d’établir une moyenne de 41,83 euros/m²/an de loyer, soit un montant similaire à celui du bail commercial dont bénéficiait la société LOCAM; que la valeur du droit au bail est nulle ; que la jurisprudence retient généralement qu’il y a lieu d’indemniser une privation de jouissance et une indemnité de recherche de locaux de remplacement généralement fixée entre 1 à 3 mois de loyer avec un maximum d’un an pour tenir compte d’une situation particulièrement avantageuse.

MOTIFS

I-Sur la consistance et la description du bien :

Selon l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 9 décembre 2018.

La parcelle est en zone constructible UAc. La zone UA recouvre la partie centrale dense de la ville, constituée par le noyau primitif de Saint-Etienne et les quartiers urbanisés au XIXème siècle et début XXeme siècle. Elle est traditionnellement à vocation mixte habitat, activités, services. Le secteur UAc est défini sur des quartiers un peu plus périphériques.

Il résulte des écritures et des pièces versées aux débats ainsi que du procès verbal de

transport que sur la parcelle n°139 est édifié un bâtiment à usage de dépôt en bon état avec une surface au sol de 380,22 m² et une mezzanine de 105,92 m², soit une surface totale de 454 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,7 pour tenir compte de la hauteur sous plafond de la mezzanine inférieure à 1,9 m; le sol et les murs sont en béton, avec un bardage sur charpente métallique, double peau avec dalles isolantes au plafond; il dispose d’un bureau avec chauffage électrique et de sanitaires avec douche et WC; il est équipé de deux portes basculantes dont l’une est neuve et électrique ; ce local est loué par la société LOCAM pour le stockage d’archives avec un loyer annuel de 21 000 euros HC selon un bail de 9 ans à compter du 5 mai 2014.

II – Sur la date de référence

En principe, en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête publique.

Toutefois, l’article L.213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue à l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme.

A cet égard, selon cet article L.213-4, il s’agit de la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il est constant que le droit de préemption urbain a été instauré sur l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser de la commune de Saint-Etienne et que le plan local d’urbanisme approuvé le 7 janvier 2008 a été modifié dernièrement le 22 mars 2018 par délibération du conseil communautaire de Saint-Etienne devenu opposable aux tiers le 5 avril 2018.

La date de référence est par conséquent le 5 avril 2018.

III- Sur l’évaluation des indemnités

Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

sur l’indemnité principale:

Il convient tout d’abord de rechercher si la société LOCAM subit un préjudice lié à la valeur du droit au bail. Or, cette dernière est habituellement définie comme la perte de l’avantage patrimonial qui résulte de l’infériorité du loyer par rapport à la valeur locative des locaux ou encore comme l’économie de loyer qu’aurait faite le preneur s’il était resté en place avec un loyer plafonné par rapport au loyer à payer pour les nouveaux locaux selon les prix du marché.

Il est donc nécessaire de rechercher le prix du marché des loyers dans le secteur afin de déterminer s’il existe une différence entre ce prix du marché des loyers commerciaux et le montant du loyer prévu au bail qui a été résilié.

En l’espèce, les parties versent aux débats diverses offres permettant d’évaluer la valeur de marché des loyers de locaux utilisables pour le stockage d’archives.

A cet égard l’offre n°1 retenue par société LOCAM correspondant a un local d’une surface de 517 m² sur un terrain de 1 200 m² avec un loyer annuel de de 38 400 euros HT et HC (soit 74 euros/m²/an HC et HT) ne peut être retenue comme élément de comparaison dès lors que ce bien comprend une grande surface de cour/ parking ce qui n’est pas le cas du local exproprié.

L’offre n°2 retenue produite par la société LOCAM correspond en revanche bien à l’immeuble qu’elle occupe actuellement puisque ce local dispose d’une surface de 482 m² pour un loyer annuel de 21 430 euros HT et HC, soit 44 euros/m²/an HT et HC.

L’EPORA verse aux débats une offre pour un local de 390 m² avec un loyer annuel de 18 500 euros HT et HC, soit 47 euros/m²/an HT et HC.

Le Commissaire du gouvernement a recensé six offres pour des locaux de 390 à 480 m² avec des prix allant de 36 à 49,23 euros/m²/an HT et HC pour retenir un loyer moyen de 41,83 euros/m²/an HT et HC.

Au regard de ces éléments, il est établi que le prix du loyer du local actuellement occupé par la société LOCAM qui est de 46,25 euros/m²/an HT et HC correspond à celui du marché.

La valeur du droit au bail est par conséquent nulle.

En revanche, comme le relève le Commissaire du gouvernement, la privation de jouissance de ce local dont la société LOCAM déplore la perte en expliquant qu’il avait l’avantage de se trouver à proximité de son siège social ce qui était pratique dès lors qu’il est utilisé pour le stockage d’archives et la nécessaire recherche de locaux de remplacement que la société LOCAM allègue effectuer depuis de nombreux mois, constitue un préjudice qui doit être réparé.

En l’absence d’autres éléments, il conviendra de retenir une indemnité correspondant à trois mois du loyer actuel, soit 5 250 euros [(21 000 euros/12) X 3].

- l’indemnité de remploi

Cette indemnité est destinée à couvrir les frais et droits de mutation à régler pour souscrire un nouveau bail d’un local de remplacement.

Il y aura lieu de retenir la somme de 263 euros (5 % du montant de l’indemnité principale jusqu’à 23 000 euros).

- les frais de déménagement

La société LOCAM verse aux débats deux devis d’avril 2019 qu’elle demande d’actualiser pour retenir une somme de 21 230 euros HT.

Cette dernière étant inférieure à celle proposée par l’EPORA, elle sera retenue.

IV-Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les dépens seront laissés à la charge de l’EPORA.

L’équité commandera de condamner l’EPORA à verser à la société LOCAM la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, contradictoirement et en premier ressort ;

FIXE l’indemnité due par l’EPORA à la société LOCAM pour l’éviction du bien cadastré section DY n°139 situé 16-20 rue Beaunier à Saint-Etienne (Loire) qu’elle louait, à la somme globale de 26 743 euros se décomposant comme suit :

Indemnité principale : 5 250 euros Indemnité de remploi : 263 euros

Frais de déménagement : 21 230 euros HT

DEBOUTE la société LOCAM du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE I’EPORA à payer à la société LOCAM la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE l’EPORA aux entiers dépens.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Y-Z A, juge de l’expropriation, et par Madame Julie BONNAMOUR, greffière présente lors du prononcé.

^M^a^d^a^me ^J^u^lⁱe ^B^O^N^N^A^M^O^U^R$ La greffière Le Juge de l’expropriation Monsieur Y-Z A,