Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00697 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IUIF

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Mélody MANET, Juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 06 Octobre 2025

ENTRE :

Monsieur [X] [Y]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué à l’audience par M^e Martine MARIES, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [L] [Y]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE substitué à l’audience par M^e Martine MARIES, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [E] [S] épouse [I]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE substitué à l’audience par M^e Luc GIDON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [R] [H] [I]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 juin 2023 à effet le 22 suivant, Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] ont donné à bail à Madame [E] [S] épouse [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] , moyennant un loyer mensuel révisable de 683 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 15 euros.

Figure sur le contrat en qualité de garant, Monsieur [R] [I].

Par acte de cautionnement en date du 20 juin 2023, Monsieur [R] [I] s’est engagé solidairement dans la limite de 8376 euros à notamment payer les loyers, charges et indemnités d’occupation.

Par courrier électronique du 26 août 2024, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie de l’existence d’impayés de loyers.

Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] ont fait délivrer le 26 août 2024 à Madame [E] [S] épouse [I] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2 895,80 € .

L’acte a été signifié à la caution le 29 août 2024 par commissaire de Justice.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 13 janvier 2025, Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] ont attrait Madame [E] [S] épouse [I] et Monsieur [R] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— constater à titre principal la résiliation du contrat de location par application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location pour le même motif,

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [S] épouse [I], ainsi que celles de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— les condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

—  3663,4 euros, au titre des loyers et des charges dues au 10 décembre 2024 (mois de décembre 2024 inclus), avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, outre les loyers et charges échus entre la date de l’assignation et la date d’audience,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux, à compter du mois de janvier 2025,

—  500 euros, à titre de dommages-intérêts conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil,

—  500 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— le montant des entiers dépens et frais de procédure, au titre de l’article 696 du Code de procédure civile.

Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 14 janvier 2025.

L’audience s’est tenue le 6 octobre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes figurant dans l’acte introductif d’instance. Ils ne se sont pas opposés à l’octroi d’un échéancier, cependant sur une durée de 24 mois. Ils ont sollicité le rejet des demandes accessoires de Madame [E] [S] épouse [I].

Madame [E] [S] épouse [I], représentée par son conseil, a sollicité :

— le débouté des demandes des consorts [Y],

— le constat de ce que les charges locatives et loyers réclamés ne s’élèvent pas à la somme de 3663,40 euros au 10 décembre 2024 comme mentionné sur l’assignation mais à la somme de 2972,4 euros,

— l’échelonnement de sa dette locative sur une période de trois ans,

— le rejet d’une demande de condamnation à verser une indemnité d’occupation en raison des risques présents dans le logement,

— le rejet de la demande au titre des dommages-intérêts,

— la condamnation des consorts [Y] au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation des consorts [Y] au paiement des dépens.

Au visa des articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, elle conteste le montant de la dette comprenant des frais bancaires observant ne devoir que 597 euros au titre de l’année 2023. Elle explique s’agissant de l’année 2024 ne pas avoir eu, nonobstant sa demande, les coordonnées du nouveau gestionnaire des loyers, la société JOURJON IMMOBILIER. Elle ajoute avoir découvert dans ses spam l’échéance d’août 2024 et ne pas avoir reçu les avis par courriers, ceux-ci ayant été adressés à son nom de jeune fille alors que sa boîte aux lettres porte son nom d’usage. Elle précise que fin 2024, le solde de sa dette s’élève à 2375,4 euros. S’agissant de l’année 2025, elle confirme ne pas avoir payé la part correspondant à l’augmentation du loyer compte tenu de fissures et malfaçons dans le logement.

Sur le fondement de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, elle sollicite l’octroi d’un délai de paiement à hauteur de trois ans. Elle précise être employée à la CARSAT et percevoir 1500 euros par mois. Elle évoque effectuer des heures supplémentaires pour régler ses dettes et la prise en charge de sa fille majeure, sans autonomie financière.

Au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait état de malfaçons notamment de fissures sur le carrelage et les murs. Elle ajoute qu’en suite d’une visite de la mairie, en présence de la société JOURJON IMMOBILIER, il a été décidé que les désordres esthétiques seraient rétablis et que les fissures de l’escalier nécessiteraient des travaux dans un délai d’un an avec mise en demeure. Elle évoque sa serrure réparée fin 2024 via son assurance avec franchise d’un montant de 150 euros.

S’appuyant sur une jurisprudence, elle sollicite le rejet du paiement d’une indemnité d’occupation invoquant qu’elle a bien recommencé à payer son loyer.

Elle conteste sa mauvaise foi rappelant ne pas avoir eu connaissance pendant trois mois des échéances envoyées par le nouveau gestionnaire locatif dont elle soulève la faute.

Monsieur [R] [I], cité à étude, n’a pas comparu ni été représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il est notamment mentionné que Madame [E] [S] épouse [I] ne souhaite pas faire appel au garant, son mari avec lequel une procédure de divorce est en cours, et rester dans le logement.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [R] [I], défendeur.

Sur la demande d’expulsion et l’octroi de délais de paiement :

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Il prévoit, donc, la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d’impayés du loyer courant et des charges locatives afférentes.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (article VIII, page 4) a été signifié à la locataire le 26 août 2024 pour un montant de 2895,80 euros (échéance d’août inclus).

Le commandement de payer délivré à Madame [E] [S] épouse [I] est demeuré infructueux dans le délai légal imparti de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 27 octobre 2024.

Madame [E] [S] épouse [I] est donc depuis occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Aussi, bien que Madame [E] [S] épouse [I] ait repris le paiement de son loyer, au moins partiellement compte tenu de l’augmentation légale dont elle s’affranchit de payer, la perte de sa qualité de locataire est intervenue automatiquement du fait du jeu de la réalisation de la clause résolutoire.

Par ailleurs, il n’est pas sollicité une diminution de loyer dans l’attente des travaux.

En outre, comme rappelé dans les textes sus-visés, le juge ne peut plus accorder d’office le gel de la clause résolutoire pour que l’occupant se maintienne dans les lieux et retrouve sa qualité de locataire. Il s’agit d’une démarche devant être sollicitée par les parties, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

De plus, le paiement intégral du loyer doit avoir été repris à l’audience, ce qui n’est pas le cas non plus en l’espèce comme sus-démontré.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [S] épouse [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L431-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer courant et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] versent aux débats un décompte arrêté au 3 octobre 2025 établissant un solde de dette de 5898,31 euros.

Compte tenu de la demande dans l’assignation, il sera arrêté la dette locative, en ce compris les indemnités d’occupation dues depuis la résiliation du bail le 27 octobre 2024, à l’échéance de décembre 2025.

Il sera cependant écarté les sommes de 1394 euros et 45 euros correspondant au « solde arriéré avant reprise de gestion (loyer) » et au « solde arriéré avant reprise de gestion (provision sur charges) non justifiés par un décompte au profit du décompte fournie par Madame [E] [S] épouse [I] jusqu’à avril 2024 inclus.

Le calcul est donc le suivant :

— sommes dues de juillet 2023 à avril 2024 = 6980 euros

— sommes payées : 6241 euros

soit un solde de 739 euros.

— sommes dues de mai 2024 à décembre 2024 : 5727,4 euros (déduction également faite des frais d’huissier)

— sommes payées : 3503 euros

soit un solde de 2224,4 euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [E] [S] épouse [I] au paiement de la somme de 2963,4 euros, échéances de juillet 2023 à décembre 2024 inclus, en ce compris partiellement des indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

L’occupation illicite des lieux par Madame [E] [S] épouse [I] cause manifestement et nécessairement un préjudice aux consorts [Y] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer dû , soit la somme de 706,90 euros et des charges (sur justificatifs), et ce à compter du 1er janvier 2025.

Il y a donc lieu de condamner Madame [E] [S] épouse [I] au paiement de cette indemnité, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande d’échéancier :

L’article 1343-5 alinéa 1 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’absence d’indication de Madame [E] [S] épouse [I] sur le montant des mensualités qu’elle pourrait honorer dans le cadre d’un échéancier, lequel n’aurait pu être accordé que dans le cadre du droit commun comme sus-rappelé, sa demande de délai de paiement ne peut être que rejetée.

Sur la caution :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En application des articles 2292 et 2294 du même code, le cautionnement doit être exprès et peut garantir une ou plusieurs obligations, présentes ou futures, déterminées ou déterminables.

En l’espèce, compte tenu de l’engagement de caution de Monsieur [R] [I], celui-ci devra payer solidairement avec Madame [E] [S] épouse [I] la somme de 2963,4 euros et les indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de dommages-intérêts :

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les demandeurs ne démontrent pas la mauvaise foi de Madame [E] [S] épouse [I] dans le non paiement des sommes dues, laquelle ne présume pas.

Il y a donc lieu de les débouter de leur demande au titre de dommages-intérêts.

Sur la demande de travaux :

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé

(…)

Le bailleur est obligé :

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

En l’espèce, la simple production de photographies, non datées, de fissures dans il ne peut être déterminé la localisation, est insuffisante à justifier d’une condamnation à des travaux.

Il sera par ailleurs relevé que si l’on en croit les écrits de la défenderesse, un délai d’un an a été accordé par la mairie pour effectuer les travaux dans l’escalier, le surplus n’étant qu’esthétique, soit a minima à compter de son passage le 24 octobre 2024 jusqu’au 25 novembre 2025, étant cependant évoqué une mise en demeure.

Enfin, il n’est rien démontré, ni sollicité à l’égard de la facture d’un montant de 150 euros s’agissant de la serrure.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

Parties succombantes, Madame [E] [S] épouse [I] et Monsieur [R] [I] seront condamnés in solidum au paiement des dépens de l’instance.

Il sera fait application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 500 euros, in solidum.

Madame [E] [S] épouse [I] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de bail du 19 juin 2023 à effet le 22 suivant conclu entre Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] , d’une part, et Madame [E] [S] épouse [I], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] , s’est trouvé de plein droit résilié le 27 octobre 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives ;

DIT que faute par Madame [E] [S] épouse [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [S] épouse [I] et Monsieur [R] [I] à payer à la Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] la somme de 2963,4 euros, échéances de juillet 2023 à décembre 2024 inclus, en ce compris partiellement des indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [S] épouse [I] et Monsieur [R] [I] à régler à Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit la somme de 706,90 euros, plus charges (sur production de justificatifs) qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er janvier 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [E] [S] épouse [I] de sa demande d’échéancier ;

DEBOUTE Madame [E] [S] épouse [I] de sa demande de travaux ;

DÉBOUTE Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] de leur demande en paiement au titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [S] épouse [I] au paiement des dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [S] épouse [I] et Monsieur [R] [I] à payer à la Madame [L] [Y] et Monsieur [X] [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [E] [S] épouse [I] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE