Minute n° 25/01338

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03056 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-[H]

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, Greffier ;

DEBATS : à l’audience publique du 16 Septembre 2025

ENTRE :

Madame [Z] [U]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-42218-2024-002284 accordée le 26 avril 2024 par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

ET :

Monsieur [K] [F]

né le 13 Février 1939 à [Localité 4]

Profession : Retraité, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué par M^e Juliette DAUVILLIERS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 14 avril 2009, Monsieur [K] [F] et son épouse ont donné à bail à Madame [Z] [U] épouse [P], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 430 euros hors charges.

Contestant notamment le montant des provisions sur charges facturées sur les quittances de loyers délivrées par son bailleur, Madame [Z] [U] a saisi le conciliateur de justice, lequel a constaté la carence d’une partie le 03 avril 2024.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 28 juin 2024 et signifiée par dépôt à étude, Madame [Z] [U] a attrait Monsieur [K] [F] devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

de le condamner au paiement des sommes suivantes :482,74 euros en remboursement des charges indues pour l’année 2021,459,98 euros en remboursement des charges indues pour l’année 2022,1 576,76 euros en remboursement des charges indues pour l’année 2023,1 500 euros à titre de dommages et intérêts,des entiers dépens de l’instance,et d’ordonner la communication de la quittance locative du mois d’avril 2024, sous astreinte.

Le dossier a été appelé à l’audience du 03 décembre 2024 et renvoyé à plusieurs reprises à la demande des parties pour être finalement retenu à l’audience du 09 septembre 2025.

Lors de l’audience, Madame [Z] [U], valablement représentée par son conseil, a déposé ses dernières conclusions écrites au titre desquelles elle sollicite :

la condamnation de Monsieur [K] [F] au paiement des sommes suivantes :482,74 euros en remboursement des charges indues pour l’année 2021,459,98 euros en remboursement des charges indues pour l’année 2022,1 576,76 euros en remboursement des charges indues pour l’année 2023,500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance causé par la présence d’insectes,1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance causé par le dysfonctionnement du store et de la fenêtre,300 euros en remboursement des frais du procès verbal de constat d’huissier,3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,605 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement des frais de réparation de la serrure du logement,2 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,des entiers dépens de l’instance,d’ordonner la communication des quittances locatives à compter du mois de juillet 2024, sous astreinte définitive de 15 euros par jour à compter du mois suivant la signification du jugement,d’ordonner la réalisation de travaux sous astreinte définitive de 15 euros par jour à compter du mois suivant la signification du jugement,de rejeter l’intégralité des demandes de Monsieur [K] [F].

Elle a également sollicité oralement la condamnation de Monsieur [K] [F] à lui verser la somme de 154,74 euros correspondant à la moitié des frais du procès verbal de constat dressé le 15 juillet 2025 au titre de l’état des lieux de sortie ainsi qu’à la restitution du dépôt de garantie.

Monsieur [K] [F], représenté par son conseil, a demandé, suivant conclusions écrites, de :

débouter Madame [Z] [U] de l’intégralité de ses demandes relatives au remboursements de charges locatives, des frais d’huissier et de serrurier, de ses demandes de dommages et intérêts et de sa demande visant la restitution du dépôt de garantie ;la condamner au paiement d’une somme de 955,76 euros au titre des loyers impayés, déduction faites du remboursement des charges trop perçues ;la condamner à réparer la serrure de la porte de la cave ;la débouter de ses demandes de communication de pièces et de réalisation de travaux sous astreinte ;La condamner à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour un exposé complet des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures respectives conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes relatives à l’arriéré locatif (charges et loyers)

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à l’article 23 de la loi du 16 juillet 1989 « (…) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».

Enfin, il sera rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1/ Les demandes de remboursement des charges locatives au titre des années 2021 à 2023

En l’espèce, Madame [Z] [U] sollicite la condamnation de Monsieur [K] [F] au paiement de :

— la somme de 482,74 euros au titre du solde des charges locatives pour l’année 2021,

— la somme de 459,98 euros au titre du solde des charges locatives pour l’année 2022,

— la somme de 1 576,76 euros au titre du solde des charges locatives pour l’année 2023.

Le contrat de bail signé entre les parties ne fixe pas de provision mensuelle pour charges. Cependant, il n’est pas contesté que la locataire versait chaque mois en plus du loyer une somme au titre des charges.

Pour l’année 2021

Il résulte des quittances de loyers produites que Madame [Z] [U] s’est acquittée, au titre de la provision pour charges en 2021 de neuf mensualités de 99,48 euros jusqu’à l’échéance de septembre 2021 incluse, puis de trois mensualités de 119,48 euros, soit un montant total de 1 253,76 euros.

Il ressort de la quittance de loyer délivrée pour le mois d’octobre 2021, laquelle a manifestement été rédigée à deux reprises au regard des pièces produites, qu’à cette date, le propriétaire a décidé d’augmenter la provision sur charges de 20 euros et ce de façon rétroactive. Il doit être déduit de la mention manuscrite « 9 mois à régler en liquide » et du calcul (240-60 = 180) qui figurent sur l’une de ces quittances que le bailleur a demander à sa locataire de lui verser ce mois là, la somme de 180 euros correspondant à l’augmentation rétroactive de la provision sur charges (20 x 9).

Enfin si Madame [Z] [U] avance le paiement en septembre 2021 de la somme de 206,63 euros, il est manifeste à la lecture de la quittance de loyer que ce montant correspond à la régularisation des charges pour l’année 2020, au titre de laquelle elle ne dépose aucune demande.

Madame [Z] [U] s’est donc acquitté au titre de la provision pour charges de la somme de 1433,76 au titre de l’année 2021 (1 253,76 + 180), outre 124 euros correspondant au montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Or, le montant des charges sur l’année 2021 s’est élevé à 1 237,65 euros (hors TEOM), de sorte qu’elle est bien fondée à solliciter le remboursement de la différence, soit 196,11 euros.

Pour l’année 2022

Il résulte des quittances de loyers produites que Madame [Z] [U] s’est acquittée, au titre de la provision pour charges en 2022 de douze mensualités de 119,48 euros, soit un montant total de 1 433,76 euros.

Il n’est pas contesté qu’elle a également payé les sommes de 46,10 euros et 128 euros renseignées respectivement comme correspondant au paiement d’une régularisation et d’une taxe foncière. Il est manifeste en comparant la quittance de décembre 2022 aux quittances des années précédentes et suivantes que la somme mentionnée comme correspondant à la « taxe foncière » correspond en réalité à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, laquelle constitue une charge récupérable.

Madame [Z] [U] s’est donc acquitté au titre de la provision pour charges de la somme de 1 479,86 au titre de l’année 2022 (1 433,76 + 46,10), outre 128 euros correspondant au montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Or, le montant des charges sur l’année 2022, s’est élevé à 1 147,89 euros (hors TEOM), de sorte qu’elle est bien fondée à solliciter le remboursement de la différence, soit 331,97 euros.

Pour l’année 2023

Il résulte des quittances de loyers produites que Madame [Z] [U] s’est acquittée, au titre de la provision pour charges en 2023 de douze mensualités de 119,48 euros, soit un montant total de 1 433,76 euros.

Si Madame [Z] [U] avance le paiement en novembre 2023 de la somme de 142 euros au titre d’une régularisation, il est manifeste à la lecture de la quittance de loyer que ce montant correspond à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, laquelle constitue une charge récupérable.

Il n’est pas contesté par le défendeur qu’elle a en revanche également payé la somme de 48,37 euros à titre de régularisation en octobre 2023.

Madame [Z] [U] s’est donc acquitté au titre de la provision pour charges de la somme de 1 482,13 au titre de l’année 2023, outre 142 euros correspondant au montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Or, le montant des charges sur l’année 2023 s’est élevé à 1 100,98 euros (hors TEOM), de sorte que Madame [Z] [U] est bien fondée à solliciter le remboursement de la différence, soit 381,15 euros.

Le montant total des sommes payées au titre des charges locatives pour les années 2021 à 2023 par Madame [Z] [U] et dont elle est bien fondée à solliciter le remboursement s’élève donc à 909,23 euros.

Monsieur [K] [F] prétend s’être partiellement acquitté de cette dette en réglant à Madame [Z] [U] la somme de 332,78 euros en août 2024 par chèque bancaire. Cependant il ne produit au soutien de sa prétention qu’un seul extrait de compte qui, s’il permet d’attester de l’encaissement d’un chèque de ce montant, ne permet pas de connaître le nom du bénéficiaire. Cette somme ne peut donc être prise en compte.

Il sera par conséquence condamné à verser à Madame [Z] [U] la somme de 909,23 euros au titre du remboursement des provisions pour charges perçues pour les années 2021 à 2023.

2/ Sur la demande reconventionnelle de paiement des loyers impayés

Le défendeur invoque l’existence d’une dette de loyers, s’élevant pour les années 2024 et 2025 à la somme de 1 196,33 euros pour justifier l’absence de régularisation des charges locatives en faveur de Madame [Z] [U] et sollicite à titre reconventionnel sa condamnation à lui payer la somme de 955,76 euros au titre de l’arriéré locatif.

Se fondant sur les versements de la C.A.F. ainsi que les virements reçus de la locataire, sommes établies grâce aux relevés bancaires qu’il produit, Monsieur [K] [F] indique que Madame [Z] [U] est débitrice de dettes de loyers s’élevant à :

—  43,03 euros pour l’année 2021,

—  90,31 euros pour l’année 2022,

—  202,48 euros pour l’année 2023,

—  854,33 euros pour l’année 2024,

—  342 euros pour les deux premiers mois de l’année 2025.

Toutefois, il importe de rappeler qu’en délivrant des quittances de loyers à sa locataire, Monsieur [K] [F] a attesté du paiement de la somme renseignée sur ces documents. Il ne peut dès lors contester ultérieurement le montant reçu. Au surplus, la seule production des relevés de compte ne saurait suffire à attester du montant reçu par le bailleur dès lors qu’il ressort de l’examen de ces quittances que la locataire réglait occasionnellement certaines sommes en espèces.

S’agissant en outre et plus précisément des derniers mois de l’année 2024, aucun décompte, aucun avis d’échéance ou quittance n’est produit au soutien de la demande de Monsieur [K] [F].

Enfin, pour l’année 2025, il ressort des quittances délivrées par GIANELLA IMMOBILIER à compter du mois de février 2025 et du décompte actualisé au 11 juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse), mois au cours duquel Madame [Z] [U] a quitté le logement, qu’elle était redevable d’une somme de 389,78 euros au titre de l’arriéré locatif à cette date.

Si Madame [Z] [U] fait état par mention manuscrite sur le décompte locatif du 11 juillet 2025 avoir réglé la somme de 618,11 euros le 15 juillet 2025, elle n’apporte pas la preuve de ce paiement.

Toutefois, au titre de l’année 2025, Monsieur [K] [F] avance un impayé de 342 euros uniquement pour les mois de janvier et février 2025. S’agissant du mois de janvier 2025, aucun décompte, avis d’échéance ou quittance n’est produit au soutient de sa demande. Pour le mois de février 2025, il ressort de la quittance délivrée le 24 avril 2025 par GIANELLA IMMOBILIER, que la somme de 618,11 euros a été payée par la locataire, somme correspondant au montant de son loyer.

Dans ces conditions, la demande reconventionnelle ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

En application de l’article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucun frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

L’article L.131-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

Madame [Z] [U] sollicite la communication des quittances de loyers postérieures à juillet 2024, lesquelles ne figurent effectivement pas dans les pièces produites par les parties.

Dès lors, Monsieur [K] [F] sera condamné à communiquer à la demanderesse les quittances de loyers pour les mois d’août 2024 à janvier 2025 inclus. Pour s’assurer de l’exécution de cette obligation, il sera astreint à cette obligation sous peine de 10 euros par jour de retard à compter d’un mois suivant la signification du présent jugement.

Sur les demandes faites au titre des réparations locatives

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». L’article 1732 du même code précise que « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Enfin, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

? de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

? de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Ainsi, une présomption pèse sur le locataire dans la mesure où il doit répondre des dégradations ou pertes constatées dans le logement. Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

– soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

– ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail, et l’entretien courant assumé par le locataire peut s’entendre comme « les mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux ».

Il n’appartient pas au locataire de prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à une « vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives restent alors à la charge du bailleur, sous réserve que le locataire démontre la cause des désordres. L’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

L’obligation pour le locataire de procéder aux travaux d’entretien courant du logement et des équipements ne disparaît pas du fait d’une vétusté, d’une malfaçon ou autre exception prévue par la loi.

En l’espèce Madame [Z] [U] sollicite la condamnation de Monsieur [K] [F] à lui verser la somme de 605 euros, montant correspondant aux frais de serrurier facturés le 22 avril 2025 et relatifs notamment au changement de serrure de la porte d’entrée du logement. Elle sollicite également la condamnation sous astreinte du bailleur à réaliser des travaux de réparation de la fenêtre et du store du salon du logement.

Monsieur [K] [F], quant à lui, demande à ce que Madame [Z] [U] soit condamnée à réparer la porte de la cave, laquelle présente des dégradations.

1/ Le changement de la serrure de la porte d’entrée

En l’espèce, il ressort de la facture du 22 avril 2025 que Madame [Z] [U] a dû faire intervenir un serrurier pour ouvrir la porte d’entrée de son logement et en changer la serrure et la poignée.

Toutefois, si Madame [Z] [U] soutient avoir été contrainte à cette dépense, s’étant retrouvée bloquée à l’extérieure de son logement compte tenu du dysfonctionnement de la serrure, elle ne rapporte au soutien de sa prétention aucun élément permettant d’attester de la vétusté du système de fermeture ayant rendu nécessaire son changement.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

2/ La demande de travaux sous astreinte

En l’espèce, Madame [Z] [U] sollicite la condamnation de Monsieur [K] [F] à réaliser des travaux dans l’appartement pour mettre fin à la présence d’insectes et réparer la fenêtre et le store du salon.

Toutefois, si la présence de ces troubles est caractérisée par le constat du commissaire du justice à la date du 21 novembre 2024, ils n’y sont pas mentionnées dans l’état des lieux de sortie du 15 juillet 2025.

Dès lors Madame [Z] [U], ayant par ailleurs quitté les lieux, sera déboutée de ses demandes.

3/ La dégradation de la porte de la cave

Il ressort de l’état des lieux de sortie réalisé le 15 juillet 2025 que la porte de la cave du logement supporte des traces d’effraction et nécessite des réparations. S’agissant de dégradations survenues pendant la durée du bail, Madame [Z] [U] doit donc en répondre.

Or, aucun élément, notamment quant à l’existence d’une effraction pour laquelle elle aurait déposé plainte, n’est apporté par cette dernière pour expliquer cette dégradation. Dès lors, il sera fait droit à la demande de Monsieur [K] [F] et Madame [Z] [U] sera condamnée à réparer la porte de la cave.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est acquis aux débats que Madame [Z] [U] a versé un dépôt de garantie d’un montant de 430 euros lors de son entrée dans les lieux. Il n’est également pas contesté que la locataire ne s’est cependant pas vu restituer le dépôt de garantie, Monsieur [K] [F] lui opposant l’existence de loyers impayés ainsi que de réparations locatives.

Toutefois, Monsieur [K] [F] ayant été débouté de sa demande au titre des loyers impayées et sa demande liée à la dégradation de la porte de la cave n’étant pas chiffrée, il ne peut en être tiré argument pour s’opposer à la restitution du dépôt de garantie ou en réduire le montant.

Dès lors, Monsieur [K] [F] sera condamné à restituer à Madame [Z] [U] la somme de 430 euros, au titre de la restitution de son dépôt de garantie.

Sur les demandes indemnitaires

Madame [Z] [U] sollicite des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ainsi que de son préjudice moral.

1/ Sur le trouble de jouissance

L’article 1719 du Code civil pose le principe que les obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

La présence d’insectes

En l’espèce, Madame [Z] [U] invoque le manquement du bailleur à son obligation de garantie d’une jouissance paisible du logement, compte tenu de la présence persistante de blattes dans son appartement, sans toutefois préciser la durée du trouble.

Si la présence d’insectes n’est pas contestée par Monsieur [K] [F], ce dernier avance la responsabilité de la locataire dans la persistance de ce trouble en indiquant que l’immeuble dans lequel se situe le logement a fait l’objet d’un traitement contre les blattes.

De fait, il ressort de l’affiche produite qu’un appel à été faits aux habitants de l’immeuble par la société chargée de ce traitement pour une intervention le 19 décembre 2024. Il est également établi que cette dernière est intervenue dans plusieurs appartements entre novembre 2024 à janvier 2025, de sorte que l’invasion de parasites a été manifestement été prise en charge rapidement.

Dès lors, la demande indemnitaire de Madame [Z] [U] à ce titre sera rejetée.

Le dysfonctionnement du store et de la fenêtre

L’article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, il ressort du procès verbal de constat d’huissier en date du 21 novembre 2024 que la fenêtre du salon du logement présente plusieurs dysfonctionnements en ce qu’elle ne peut qu’être entrebâillée, et présente un système d’accroche cassé, ne permettant pas sa fermeture. De plus, il est établi que la manivelle d’ouverture du store n’est pas fonctionnelle.

La réparation de cette fenêtre et du store n’étant pas une réparation locative, il incombait au bailleur de la réaliser. Si Monsieur [K] [F] produit un courrier déposé le 07 mars 2025 invitant la locataire à contacter une société afin de réaliser cette réparation, sa réponse intervient plusieurs mois après le constat d’huissier. Madame [Z] [U] a donc nécessairement subi un préjudice de jouissance du fait de cette réponse tardive.

Compte tenu de l’importance relative du trouble de jouissance subi, il y a lieu d’estimer celui-ci à 5 % du montant du loyer, soit la somme de (498,63 (loyer hors charge) x 0,05 = 24,93) par mois entre novembre 2024 et mars 2025, soit la somme de 124,65 €. Il y donc lieu de condamner Monsieur [K] [F] à payer à Madame [Z] [U] la somme de 124,65 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

2/ Sur le préjudice moral

Au terme de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient de rappeler que le principe de réparation intégrale interdit d’indemniser deux fois un même préjudice.

En l’espèce, Madame [Z] [U] sollicite la condamnation de Monsieur [K] [F] au paiement de la somme de 300 euros au titre de son préjudice moral.

Néanmoins, elle n’apporte aucun élément permettant d’établir l’existence d’un préjudice moral, indépendamment du préjudice de jouissance. En effet, il ne ressort pas du certificat médical produit par la demanderesse, lequel atteste d’un état dépressif et mentionne la nécessité de changer de logement, que ces constatations ne soient pas liées aux troubles de jouissance.

Par conséquence sa demande sera rejetée.

Sur la demande de condamnation aux paiements des frais de commissaires de justice

Madame [Z] [U] sollicite la condamnation de Monsieur [K] [F] à lui rembourser les frais qu’elle a engagé auprès de commissaire de justice.

1/ Les frais liés au constat du 21 novembre 2024

Il ressort du procès verbal de constat du 21 novembre 2024 que le commissaire de justice est intervenu dans le logement à la demande de la locataire à titre probatoire. De fait, Madame [Z] [U] utilise ce procès verbal au soutien de ses présentes demandes pour apporter la preuve du dysfonctionnement d’une fenêtre et de la présence de nombreux insectes. Dès lors, s’agissant de frais exposés pour sa défense, non inclus dans les dépens, il convient d’analyser cette demande comme une demande faite au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle sera traitée ci dessous.

2/ Les frais liés l’état des lieux de sortie

L’article 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur ».

L’état des lieux de sortie du 15 juillet 2025 ayant été réalisé par commissaire de justice à la demande Madame [Z] [U], les frais se sont élevés à 309,48 euros.

Dès lors, Monsieur [K] [F] sera condamné payer la moitié de cette somme, soit 154,74 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [F], qui succombe à l’instance, au paiement des entiers dépens.

Enfin, il apparaît inéquitable de laisser à Madame [Z] [U], les frais qu’elle a dû avancer dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Le défendeur doit en conséquence être condamné à lui payer la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et 1000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à payer à Madame [Z] [U] la somme de 909,23 euros au titre du remboursement des provisions pour charges locatives perçues pour les années 2021 à 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à communiquer à Madame [Z] [U] les quittances de loyers pour les mois d’août 2024 à janvier 2025 inclus, sous peine de 10 euros par jour de retard à compter d’un mois suivant la signification de la présente décision ;

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte ;

DEBOUTE Monsieur [K] [F] de sa demande de condamnation au titre des loyers impayés ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DEBOUTE Madame [Z] [U] de sa demande de remboursement des frais de serrurier engagés le 22 avril 2025 ;

DEBOUTE Madame [Z] [U] de ses demandes de réalisation de travaux sous astreinte ;

CONDAMNE Madame [Z] [U] à réparer la porte de la cave n°68 rattachée au logement sis [Adresse 1] appartenant à Monsieur [K] [F] ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à payer à Madame [Z] [U] la somme de 430 euros correspondant au montant du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à payer à Madame [Z] [U] la somme de 124,65 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Madame [Z] [U] de ses demandes au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à payer à Madame [Z] [U] la somme de 154,74 euros correspondant à la moitié des frais du commissaire de justice mandaté pour réalisé l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à payer à Madame [Z] [U] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et celle de 1000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE