RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT-ETIENNE
N° RG 24/00003 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IEZ3
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE
JUGEMENT FIXANT LES INDEMNITES D’EXPROPRIATION
DU 14 JANVIER 2025
Prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE, par M. X
Y, Vice-Président, juge titulaire de l’expropriation du département de la LOIRE, assisté de
M^me Z AA, greffière.
ENTRE:
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE L’OUEST RHONE-ALPES « EPORA »
dont le siège social est sis 2 avenue Grüner – […] 1 comparant, représentée PAR M^me AB, M^me AC et Monsieur AD, assisté de Me
AZOGUI, avocat au barreau de Paris, comparant
EXPROPRIANT
ET:
Monsieur AE AF
demeurant […] comparant, assisté de M^e PAQUET CAUET, avocat au barreau de ST ETIENNE subsitué par M^e GIDON, avocat au barreau de ST ETIENNE, comparant
Madame AG AH
demeurant […] non comparante, ni représentée
EXPROPRIES
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT:
Monsieur AI, empêché, non comparant

---

DEBATS: à l’audience publique du 14 novembre 2024
Décision mise en délibéré au 14 janvier 2025
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par déclaration reçue le 26 septembre 2023 par la commune de Montbrison, M. AE AF et
M^me AJ AH ont fait part de leur intention de vendre la parcelle cadastrée section BK […] et
[…] située 7 […], 42605 Montbrison, au prix de 480 000 euros.
Par décision du 20 novembre 2023, signifiée à M. AE AF et M^me AJ AH par acte extrajudiciaire le 22 novembre 2023, l’Etablissement public foncier de l’ouest Rhône Alpes (ci-après
I'< EPORA »), délégataire du droit de préemption de la commune de Montbrison pour les biens objets de la déclaration d’intention d’aliéner, a exercé son droit de préemption et proposé d’acquérir la parcelle au prix de 250 000 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 janvier 2024, le conseil de M. AE AF et
M^me AJ AH a indiqué à l’EPORA que ses clients entendaient maintenir le prix de 480 000
euros.
Par mémoire transmis le 31 janvier 2024, l’EPORA a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins de voir fixer à 250 000 euros le prix la parcelle cadastrée section BK […] et BK
846 située 7 […], 42605 Montbrison.
Par ordonnance du 19 septembre 2024, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport au 14 novembre 2024 et dit que l’audience se tiendra le même jour à l’issue du transport au tribunal de
Montbrison.
L’EPORA a produit un récépissé de la Caisse des Dépôts attestant de la consignation d’une somme de
48 750 euros en date du 09 février 2024.
Dans son mémoire en réponse et récapitulatif reçu le 07 novembre 2024, l’EPORA demande au juge de
l’expropriation de fixer le prix du bien préempté à la somme de 250 000 euros.
Dans son mémoire en réponse et récapitulatif reçu au tribunal le 08 novembre 2024, M. AE
AF demande au juge de l’expropriation de :
- fixer le prix du bien préempté à la somme de 480 000 euros;
- condamner l’EPORA à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de
procédure civile ;
- condamner l’EPORA aux dépens.
M^me AJ AH n’a pas constitué avocat.
Dans ses conclusions en date du 28 octobre 2024, le commissaire du gouvernement propose un prix de 307 000 euros.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux mémoires et conclusions précitées pour l’exposé des moyens.
Lors de l’audience, le juge de l’expropriation a autorisé les parties à produire des notes en délibéré sur l’éventuelle pondération à appliquer à l’égard des combles de l’immeuble.

---

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du Code civil, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la date de référence
En principe, en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant
l’ouverture de l’enquête publique.
Cependant, en application des articles L. 213-6 et L. 213-4 et du même code, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local
d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, la dernière modification du plan local d’urbanisme (PLU) a été publiée le 16 décembre
2022.
Il convient donc de retenir une date de référence au 16 décembre 2022.
Sur la description du bien
Suivant les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’après la consistance des biens au jour du jugement.
En l’espèce, la parcelle cadastrée section […] est située en zone Up1, zone urbaine à vocation mixte d’habitat/économie, du PLU de la commune de Montbrison.
m². Elle s’étend sur une superficie de 251 m
Elle comprend un unique bâtiment.
Il s’agit d’un immeuble du XIXe siècle élevé sur deux étages en alignement sur rue.
La façade est recouverte d’un enduit-ciment vétuste. Les vitrines du local qui occupe le rez-de-chaussée sont aménagées dans deux grands arcs en plein centre et la partie de la façade en rez-de-chaussée est en outre percée d’une porte et d’une lucarne. Entre le rez-de-chaussée et le premier étage, un étroit auvent de tuiles court sur toute la largeur de la façade. Le premier étage de la façade est percé de trois fenêtres munies de volets en bois et d’un jour qui a été obstrué. La partie de la façade au second étage est percée de cinq fenêtres d’attique. Le versant de la toiture du bâtiment forme un avant-toit en saillie
de la façade.
Le rez-de-chaussée est organisé autour d’un couloir, aménagé dans la profondeur de l’immeuble, qui permet d’accéder à une cour exiguë, laquelle dessert un local à vélos et, dans son prolongement, un
petit appartement.

---

L’appartement, particulièrement sombre, comprend une pièce unique, avec salle d’eau et coin-cuisine, qu’éclaire péniblement une porte-fenêtre ouvrant sur une cour dépendante d’un immeuble voisin.
L’ensemble est très délabré et très mal entretenu.
De part et d’autre du couloir, l’immeuble comprend un local commercial, composé de deux parties indépendantes non reliées entre elles auxquelles on accède depuis la rue. La première partie du local comprend une pièce sur rue recouverte d’un parquet stratifié en état d’usage, dépourvue de VMC, et, dans son prolongement, une pièce aveugle destinée au stockage, aménagée dans la profondeur du bâtiment. L’autre partie du local commercial est similaire, mais elle ne comprend qu’une pièce sur rue.
Une forte odeur d’humidité est perceptible.
On accède aux étages supérieurs par un escalier en colimaçon qui a été recouvert d’une couche de béton projeté très irrégulière.
Le premier étage comprend trois appartements et une terrasse.
Les circulations se font au moyen d’un couloir très délabré dont la fenêtre ne ferme pas et qui dessert
une terrasse aveugle.
Le premier appartement, […], est composé d’une pièce à vivre à usage de salon et cuisine, de deux chambres, dont l’une donne sur la […] et l’autre sur une cour, d’une salle d’eau, de w.c. et d’une buanderie. Le sol est recouvert de tomettes vétustes.
Le deuxième appartement, côté […], est composé d’une pièce unique avec fenêtre, d’une salle
d’eau et de w.c.. Une forte odeur d’humidité est perceptible.
Le troisième appartement, côté cour, est composé d’une pièce à vivre à usage de salon et cuisine, recouverte d’un carrelage usé, de trois chambres, dont l’une donne sur la […], avec linoléum
au sol, d’une salle d’eau, de w.c. et d’un débarras.
L’étage attique comprend deux appartements et des combles.
Le premier appartement, […], est composé d’une pièce à vivre à usage de salon et cuisine, de deux chambres, dont le sol est recouvert d’un linoléum vieilli, et d’une salle d’eau. Son état est similaire à celui précédemment décrit. Le plafond est percé d’un velux. Des traces d’infiltrations sont visibles. L’appartement a fait l’objet de l’arrêté communal qui sera évoqué par la suite.
Le second appartement, côté cour, est composé d’une pièce à vivre, d’une cuisine, d’une chambre,
d’une buanderie, d’un hall d’entrée, d’une salle de bain et de toilettes, dans un état similaire. On
constate des traces d’infiltration sur tous les plafonds.
Un couloir largement délabré permet d’accéder à des combles, qui sont divisés en deux espaces séparés par un mur porteur, division qui s’explique par l’existence, à l’époque de la construction, de deux immeubles finalement réunis. La toiture de l’une des deux parties des combles a été refaite.
L’autre se trouve dans un état de délabrement avancé et apparaît noircie par de la suie. On observe des
arrivées d’eau anciennes.
De façon générale, l’état d’entretien de l’ensemble du bâtiment est préoccupant. Les planchers et les murs sont délabrés. Le système électrique apparaît incertain. Les isolations et les dispositifs destinés à
assurer l’étanchéité sont défectueux.
De fait, le bâtiment a fait l’objet d’un arrêté du maire de la commune de Montbrison, le 23 décembre

---

2022, lequel a mis en demeure le propriétaire de l’immeuble de :
- poursuivre les travaux de réparation de l’ensemble de la toiture ;
- d’interdire à l’habitation et à toute utilisation les locaux situés au deuxième étage côté rue;
- d’effectuer les purges des enduits de l’ensemble des façades présentant des risques de détachement et de chute d’éléments;
- de poser des étais devant les meneaux des ouvertures de la grande pièce de l’ancien logement du 2° étage, côté rue.
Il a par ailleurs fait l’objet d’un arrêté préfectoral de danger imminent n° 2023-15 en date du 06 juin
2023 qui, afin de faire cesser la situation d’insalubrité dans le logement du 1er étage 1re porte, prescrivait les travaux suivants :
Remettre en état les réseaux d’évacuation d’eaux usées ;
- Prendre toute disposition pour assurer un éclairement naturel suffisant dans la pièce de vie;
- Installer un évier dans le coin-cuisine ;
- Procéder à la réfection des revêtements dégradés ;
- Réparer les w.c.;
- Mettre en place un dispositif de ventilation permanent et efficace, adapté aux équipements présents;
- Mettre tout en œuvre afin d’assurer l’étanchéité de la fenêtre ;
Mettre en sécurité l’installation électrique et mettre à disposition un nombre suffisant de prises électriques dans toutes les pièces;
Désencombrer le logement;
- Installer un détecteur de fumées.
L’arrêté interdisait temporairement le logement à l’habitation.
Sur la fixation du prix
Selon l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Selon l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Selon l’article L. 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode d’évaluation qui lui apparaît la mieux appropriée afin d’évaluer le préjudice subi.
La méthode couramment utilisée est celle par comparaison avec des ventes similaires ou assimilables.
En l’espèce, l’EPORA, M. AE AF et le commissaire du gouvernement ont tous retenu cette
méthode, qui paraît ici opportune.
Sur la surface utile pondérée
En matière d’expropriation et de préemption, la jurisprudence privilégie d’ordinaire la notion de surface utile »>, dont l’article D. 331-10 du Code de la construction et de l’habitation propose le mode de calcul suivant : la surface utile est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l’article
R. 111-2 (en réalité renuméroté article R. 156-1 par le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021) du code de la construction et de l’habitation augmentée de la moitié de la surface des annexes.

---

L’article R. 156-1 du Code de la construction et l’habitation définit la surface habitable comme étant égale à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
L’article 1er de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-16 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation indique que, pour la définition de la surface utile visée à
l’article R. 331-10 (en réalité renuméroté article D. 331-10 par le décret n° 2019-873 du 21 août 2019), les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moité enterré.
En l’espèce, les parties s’accordent sur les surfaces brutes mesurées au titre des diagnostics immobiliers établis par M. AE AF dans le cadre du projet de vente, à savoir un total de 441 m², incluant la
surface des combles.
S’il y a donc lieu de retenir cette surface brute, le transport sur les lieux a fait apparaître que ce que, dans son rapport, l’expert amiable sollicité par M. AE AF désigne comme un sixième appartement en rénovation constitue en réalité un espace de combles non aménagés, car bien qu’il existe des arrivées d’eau, la toiture ne comprend aucune isolation, les pièces ne sont pas découpées, et l’étage n’est équipé d’aucun système électrique.
Il convient de l’envisager comme une surface annexe, pour laquelle une pondération de 0,3 apparaît adaptée.
Le reste des surfaces doit être pondéré à 1, en raison d’une configuration qui permet un maximum
d’utilité.
Cela conduit à retenir une surface utile pondérée de : 381 m² pour la partie commerces et habitations (pondération à 1),
- 18 m² pour la partie combles non aménagés (pondération à 0,3).
Sur les termes de comparaison
Aux termes de l’article 16 du Code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Aux termes de l’article L. 112A du livre des procédures fiscales, afin de concourir à la transparence des marchés fonciers et immobiliers, l’administration fiscale rend librement accessibles au public, sous forme électronique, les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées
à l’occasion des mutations intervenues au cours des cinq dernières années.
Aux termes de l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales, pour l’application de l’article L. 112
A, l’administration fiscale met gratuitement à disposition du public les informations mentionnées ci- après relatives aux ventes, adjudications, expropriations et aux échanges de biens immobiliers publiés au fichier immobilier au cours des cinq dernières années, issues des traitements informatisés relatifs à la publicité foncière et à la documentation littérale du cadastre. Pour chaque mutation, les éléments

---

d’information mis à disposition sont les suivants :
a) Date et nature de la mutation;
b) Prix; c) Adresse: numéro de voie, indice de répétition, type, code et libellé de la voie, code postal et libellé
de la commune ;
d) Références cadastrales code de la commune et du département, préfixe et code de la section cadastrale, numéro de plan du lieu de situation des biens, le numéro de volume ainsi que, si le bien objet de la mutation fait partie d’une copropriété, le nombre de lots et le numéro de lot dans la limite de cinq lots par mutation; e) Descriptif du bien dès lors qu’il a été déclaré à l’administration surface« Carrez » telle que définie par l’article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, surface réelle au sens de l’ article
324 M de l’annexe III du code général des impôts, code type de local, type de local, nombre de pièces principales, surface du terrain, et, pour les terrains non bâtis, nature de culture et nature de culture spéciale.
Il résulte de la combinaison de ces textes que, dès lors que les termes de comparaison produits par les parties sont issus de bases de données accessibles au public, comportent les informations énoncées à
l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et sont accompagnés des références de publication permettant, le cas échéant, l’obtention auprès du service de la publicité foncière des actes de mutation concernés, ils peuvent valablement être pris en compte (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 septembre 2024, n° 23-19.783, Publié au bulletin).
Sur les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement
Le commissaire du gouvernement propose onze termes de comparaison qui présentent une structure très comparable à l’immeuble préempté, puisqu’il s’agit d’immeubles de rapport sur deux ou trois étages, avec commerce en rez-de-chaussée, se trouvent à proximité (rayon de 500 m) et correspondent à des cessions relativement récentes (juillet 2021 à juillet 2024). La circonstance que les termes de comparaison sont tous intégralement ou partiellement loués ne porte pas atteinte à la comparabilité, dans la mesure où l’immeuble de M. AE AF et M^me AJ AH a vocation à être loué, seul l’état d’insalubrité précédemment décrit empêchant actuellement la relocation.
Le grand nombre de termes de comparaison retenus permet d’écarter les termes de comparaison […] (174 m²) et […] (181 m²) et […] (161 m²), qui sont de surface deux fois inférieure à celle de l’immeuble préempté.
Il y a également lieu d’écarter le terme de comparaison 16 rue du marché, dont la surface est également plus faible que celle de l’immeuble préempté (236 m²), et qui a été construit à une époque très différente (1991).
Sur les termes de comparaison de M. AE AF
En l’espèce, M. AE AF se réfère exclusivement aux conclusions de l’expert amiable qu’il a sollicité pour évaluer le bien, ce qui invite à envisager les termes de références sur lequel ce
professionnel s’est appuyé.
Si l’expert amiable retient d’abord quatre termes de comparaison tirés d’annonces immobilières de biens à vendre, de telles annonces ne peuvent être utilement prises en compte parce qu’elles ne témoignent pas de la réalité de ventes effectives au prix affiché.

---

Il convient donc de les écarter.
L’expert amiable cite en outre deux termes de comparaison correspondant à des ventes de biens présentés comme similaires. Toutefois, ces termes de comparaison ne sont accompagnés d’aucune référence cadastrale.
Il convient donc là aussi de les écarter.
Sur les termes de comparaison de l’EPORA
Pour la partie habitation, l’EPORA propose cinq termes de comparaison.
Pour trois termes de comparaison, situés […] et […] et 11 impasse Saint-
Jean, la date des ventes (2019 et 2020), antérieure au déconfinement de mai 2021 lié à la Pandémie de Covid 19, apparaît trop ancienne, alors même que d’autres termes de comparaison pertinents proposés par le commissaire du gouvernement correspondent à des ventes intervenues en 2022, 2023
et 2024.
Par ailleurs, les termes de comparaison situés […] et 58 boulevard de la
Préfecture apparaissent peu pertinents, dans la mesure où leur surface est plus de deux fois inférieure, pour le bien situé […], et quatre fois inférieure, pour le bien situé […], à celui qui fait l’objet de la présente procédure.
Il convient donc de les écarter.
Pour la partie commerce, l’EPORA propose deux termes de comparaison avec références de publication et références cadastrales.
Le terme de comparaison situé […] apparaît cependant trop ancien (décembre
2020) et il convient donc de l’écarter.
Quant au terme de comparaison situé […], il présente des éléments de comparabilité avec l’immeuble préempté mais il ne saurait être exploité de manière isolée, alors que les termes de comparaison proposés relatifs à des immeubles d’habitation ont été écartés.
Il y a donc également lieu de l’écarter.
Il résulte des six termes de comparaisons retenus ([…], 17 rue des Legouve, […], […], 8 rue du Faubourg de la Madelaine, 6 […]), dont les prix varient entre 933,91 euros et 1344,09/m², un prix moyen de 1 146,48 euros/m² ([1295,34 + 1344,09+
1076,64+1114,98+1113,92+933,91]/6).
Sur la valorisation des combles non aménagés
Au regard des éléments qui précèdent, les combles non aménagés doivent être évalués à la somme de
20 636,64 euros (1 146,48 x 18).
Sur la valorisation du local commercial et des appartements

---

Dans l’échantillon des six termes de comparaison finalement retenu, l’ensemble des commerces en rez-de-chaussée et des appartements en étages est loué. Il y a lieu d’en déduire que l’état d’entretien des immeubles correspondant est suffisant pour permettre la location.
A l’inverse, il résulte du transport sur les lieux et des arrêtés communal et préfectoral dont l’immeuble de M. AE AF et M^me AJ AH a fait l’objet, et contre lesquels aucun recours n’a été formé, que l’immeuble situé 7 […] à Montbrison n’est pas actuellement apte à la location.
Il convient dès lors d’appliquer une décote.
Le commissaire du gouvernement propose de partir des conclusions de l’étude de faisabilité technique et financière réalisée par la société SOLHIA, le 17 mai 2021, qui évaluait le coût des travaux de remise aux normes des appartements et du local commercial, à l’exclusion de la partie grenier, à la somme de
149 500 euros.
En divisant le prix estimatif global des travaux par la surface utile, on obtient une somme de 392,39 euros (149 500/381).
La valeur au m² retenue est donc de 754,09 euros (1 146,48 – 392,39), ce qui revient à pratiquer une décote d’approximativement 35 % par rapport à la valeur obtenue à partir des termes de comparaison.
Le local commercial et les appartements sont donc évalués à la somme de 287 308,29 euros (754,09 ×
381).
De ce qui précède, il résulte que le prix doit être fixé à la somme de 307 944,93 euros (287 308,29 +20
636,64).
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L’EPORA, qui succombe, supportera les dépens de l’instance et sera condamné à payer à M. AE
AF la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge de l’expropriation,
Fixe le prix de la parcelle cadastrée section […] située 7 […], 42605
Montbrison à somme de 307 944,93 euros;
Condamne l’EPORA à payer à M. AE AF la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne l’EPORA aux dépens.
Le Juge de l’expropriation La greffière En conséquence, X Y La République Française mande et ordonne à tous huissiers Z AA
ம் de justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution.
Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République
சிய pres les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
Atous commandants et officiers de la force publique d’y prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente copie, certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire, a été signée et délivrée par le greffier.