Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05677 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-JAYW

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sarah HATRY, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Mars 2026

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [C] [F], chargée de contentieux locatif, muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [W] [X]

né le 31 Janvier 1990

demeurant [Adresse 2] ([Localité 1])

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrats datés du 28 novembre 2017 puis du 16 septembre 2020, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a donné à bail à Monsieur [W] [X] un logement sis [Adresse 3], ainsi qu’un garage n°008382 situé [Adresse 4], pour un loyer initial mensuel de 238,74 € hors charges pour le logement et de 30,50 euros hors charges pour le garage.

L’EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025, à Monsieur [W] [X] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme de 1269,72 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement et le garage.

Par saisine électronique enregistrée le 4 juillet 2025, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a informé la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de Monsieur [W] [X].

Par acte de commissaire de justice, signifié à domicile le 2 décembre 2025, et notifié par voie électronique au représentant de l’État dans le département de la Loire le même jour, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait assigner Monsieur [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins :

— de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut d’assurance, par le jeu de la clause résolutoire, subsidiairement pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et à défaut la prononcer ;

— d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef du logement et du garage, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

— de supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, afin de tenir compte de l’absence d’assurance locative, faisant courir tout risque sur l’immeuble, ce par application des dispositions des articles L412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner Monsieur [W] [X] à lui payer les sommes suivantes :

2 539,44 €, au titre de son arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience ;200 euros à titre de dommages et intérêts ;100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;- ainsi que de condamner Monsieur [W] [X] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés pour le logement si le contrat de location n’avait pas fait l’objet d’une résiliation, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier du Tribunal avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2026, lors de laquelle, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, dûment représenté par sa chargée de contentieux, a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 4089,92 euros suivant décompte arrêté au 20 mars 2026, échéance de février 2026 incluse. Il s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement, indiquant qu’aucun règlement n’était intervenu depuis le mois de mars 2025.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [W] [X] n’était ni présent, ni représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient de faire application des articles précités en raison de l’absence de Monsieur [W] [X].

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE justifie avoir notifié l’assignation le 2 décembre 2025 au représentant de l’État dans le département de la [Localité 1], plus de six semaines avant l’audience. Il a également bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) dans les délais légaux.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance

Il résulte de l’article 7g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation conclu entre les parties le 28 novembre 2017 contient une clause résolutoire (article 14) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de non justification de la souscription par le locataire d’une assurance couvrant les risques locatifs, un mois après un commandement demeuré infructueux. Cette clause résolutoire prévoit également qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges, le contrat se trouvera de plein droit résilié deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de justifier de la souscription d’une assurance habitation a été signifié à Monsieur [W] [X] le 3 juillet 2025.

Ce dernier n’a pas adressé au bailleur d’attestation d’assurance en cours de validité garantissant contre les risques locatifs dans le mois suivant la signification du commandement, étant précisé que l’éventuelle souscription de l’assurance habitation requise postérieurement au délai imparti n’a pas pour effet de priver d’effet la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 4 août 2025.

Il convient de noter que, si le contrat de location du garage a été conclu le 16 septembre 2020, soit presque 3 ans après la conclusion du bail d’habitation, les deux contrats de location ont été conclus entre les mêmes parties et concernent un logement et un garage situés dans la même rue. Le contrat de location du garage prévoit que le preneur s’engage, tous les ans, à fournir une attestation d’assurance en cours de validité pour le garage. Il mentionne également qu’à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer ou des charges ou à défaut d’exécution de l’une des clauses et conditions du présent contrat, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE pourra résilier le contrat.

Dès lors, l’engagement de location portant sur le garage constitue un accessoire du contrat portant sur le logement, de sorte que le sort du contrat de location de stationnement suivra celui du contrat d’habitation. Par conséquent, il convient de constater que le contrat de location de garage est également résilié à la date du 4 août 2025.

La résiliation des baux pour le logement et le garage étant constatée pour défaut d’assurance, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande subsidiaire de constat de la résiliation des contrats de baux relative au défaut de paiement des loyers.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE verse aux débats un décompte en date du 20 mars 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus jusqu’à l’échéance de février 2026 incluse) à la somme de 4089,92 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Monsieur [W] [X] sera donc condamné à payer à l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 4089,92 euros due jusqu’à l’échéance de février 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les contrats de baux du logement et du garage se trouvant résilié depuis le 4 août 2025, Monsieur [W] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du logement et du garage, après résiliation des baux et destinée à compenser la perte de jouissance des biens. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant des loyers révisés et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés.

Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation des baux, intervenue le 4 août 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de libération des lieux

Monsieur [W] [X] est occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation des contrats de baux depuis le 4 août 2025. Or, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, propriétaire du logement et du garage ainsi occupés indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition.

Il convient dès lors d’ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement et du garage loués, étant rappelé qu’elle ne pourra intervenir, en application des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, qu’à l’issue d’un délai de deux mois après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, délivrée en application de la présente décision, et ce avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier.

Concernant la demande du bailleur de suppression du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, il convient de rappeler que l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, aucun élément ne permet de justifier la suppression de ce délai. Il n’est pas démontré que le maintien temporaire de l’occupant dans les lieux porterait une atteinte grave ou immédiate aux droits du propriétaire ni la mauvaise foi de Monsieur [W] [X].

Dès lors, la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [W] [X].

Par conséquent, la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C HABITAT ET MÉTROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [X] aux dépens de l’instance, qui incluront le coût du commandement de justifier de la souscription d’une assurance et de payer du 3 juillet 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE à la date du 4 août 2025 la résiliation des contrats de baux en date du 28 novembre 2017 et du 16 septembre 2020 et portant sur un logement situé [Adresse 3] ainsi que sur un garage n° 008382 situé [Adresse 4], par le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DIT que Monsieur [W] [X] devra libérer les lieux ;

AUTORISE à défaut de départ volontaire, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE à faire procéder, à l’expiration du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expulsion de Monsieur [W] [X] ainsi que de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3], et du garage n° 008382 situé [Adresse 4] ;

DEBOUTE l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande relative à la suppression du délai de deux mois avant de quitter les lieux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 4 août 2025 égale au montant des loyers révisés et des charges qui auraient été exigibles si les contrats de baux n’avaient pas été résiliés ;

CONDAMNE Monsieur [W] [X] à payer à l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [W] [X] à payer à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE la somme de 4089,92 euros actualisée au 20 mars 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’à l’échéance du mois de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE l’E.P.I.C. HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [X] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de justifier de la souscription d’une assurance et de payer du 3 juillet 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION