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N° RG : 25/00644 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I5JW

AFFAIRE : [T] [D] C/ S.A.R.L. [J] RCS 520 022 971

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

ORDONNANCE DE REFERE DU

08 Janvier 2026

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

DEMANDERESSE

Madame [T] [D]

née le 29 Mars 1957 à [Localité 19], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [J] RCS 520 022 971, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas BOIS de la SELARL RACINE LYON, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 138

DEBATS : à l’audience publique du 11 Décembre 2025

DELIBERE : audience du 08 Janvier 2026

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [D] est propriétaire d’un tènement immobilier situé [Adresse 18] et [Adresse 17], composé de plusieurs maison et parcelles constructibles.

Le fonds a fait l’objet d’une division avec création de nouvelles références cadastrales, à savoir:

— Parcelle AN [Cadastre 9], conservée par Madame [D] (domicile) ;

— Parcelle AN [Cadastre 14], pour accès indivis ;

— Parcelle AN [Cadastre 10], conservée par Madame [D] (maison louée) ;

— Parcelle AN [Cadastre 8], conservée par Madame [D], pour construction d’une villa par Madame [D] ;

— Parcelle AN [Cadastre 13], cédée à la SARL [J] pour programme immobilier ;

— Parcelle AN [Cadastre 11], cédée à la SARL [J] pour édification d’un immeuble ;

— Parcelle AN [Cadastre 12], créée aux fins d’élargissement provisoire de l’accès depuis la [Adresse 18].

Deux actes de vente ont été régularisés le 14 décembre 2023 entre Madame [D] et la SARL [J], le premier concernant la parcelle AN [Cadastre 13] et le second relatif aux parcelles AN [Cadastre 11] et [Cadastre 12].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, Madame [L] [D] a fait assigner la SARL [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin d’obtenir la désignation d’un expert.

L’affaire est retenue à l’audience du 11 décembre 2025, à laquelle Madame [L] [D] sollicite de voir :

— Condamner la SARL [J] à laisser libre accès à la parcelle [Cadastre 8] et ce sous astreinte de 1 000 € par infraction constatée ;

— Condamner la SARL [J] à réaliser ou faire réaliser les aménagements mis à sa charge par les actes de vente du 14 décembre 2023 n°13303220 et 13303203 respectivement relatifs aux parcelles AN [Cadastre 13] et AN [Cadastre 11] et [Cadastre 12], et ce sous astreinte de 500 € par semaine de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

— Désigner un expert ;

— Condamner la SARL [J] au paiement de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose que les deux actes de vente prévoyaient la constitution d’un certain nombre de servitudes, mais également des conditions particulières mettant à la charge de la SARL [J] des travaux spécifiques d’aménagement ; qu’il a également été conféré par la SARL [J] une autorisation à Madame [D] ainsi qu’aux entreprises de construction qu’elle mandaterait pour accéder, au travaux des parcelles vendues, à son propre chantier de construction pour la durée des travaux ; que Madame [D] a rencontré d’importantes difficultés pour la gestion de son chantier sur la parcelle AN [Cadastre 8], compte tenu de l’attitude de la SARL [J], mais également des entreprises mandatées par cette dernière pour l’édification de l’immeuble collectif sur la parcelle AN [Cadastre 11] ; que dès le courant de l’été 2024, l’entreprise de maçonnerie [N], titulaire du lot gros-œuvre pour l’édification du bâtiment), a aménagé des installations de chantier et empêché tout passage pour les entreprises de Madame [D] ; qu’elle a fait constater cette situation par un commissaire de justice le 12 juillet 2024 ; que le procès-verbal de constat a été dénoncé avec sommation à la SARL [J] ; que faute de libération du passage, elle a sollicité l’intervention de son Conseil, qui a notifié à la SARL [J] une mise en demeure d’avoir à respecter les clauses et conditions particulières des actes et autorisation provisoires de passage, soulignant également l’absence de réalisation d’un certain nombre de travaux d’aménagement à charge du lotisseur ; qu’un nouveau constat d’huissier confirmant l’impossibilité pour Madame [D] d’accéder normalement à sa parcelle a été établi le 9 octobre 2024 ; qu’elle a également fait constater que son propre chantier était à l’arrêt le 28 novembre 2024 ; que les difficultés d’accès étaient toujours d’actualité le 25 juillet 2025 ; que Madame [D] a du démolir puis reconstruire le mur d’enceinte de sa propre résidence, afin de permettre l’accès aux engins de chantier ; qu’il résulte du retard pris pour la construction de la villa un préjudice conséquent estimé à 1 400 € par mois, correspondant au loyer ; que concernant les prestations à la charge de la SARL [J], hormis la mise en place d’une clôture avec brise-vue, il n’existe pas d’obstacle matériel à ce qu’elles soient immédiatement mises en œuvre.

La SARL [J] sollicite de voir :

— Rejeter, purement et simplement la demande d’expertise présentée par la demanderesse après avoir relevé que les manquements allégués par Madame [D] sont imprécis et non étayés et que les conditions de l’article 145 du Code de Procédure Civile ne sont pas réunies, l’expertise n’étant pas justifiée par un motif légitime ;

— Rejeter la demande de condamnation sous astreinte présentée par Madame [D] ;

— Condamner Madame [D] à payer à la SARL [J] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens.

Elle expose que Madame [D] ne rapporte aucun fait précis, objectif et vérifiable à l’appui de sa demande ; que le litige invoqué par Madame [D] est purement théorique, le procès qu’elle pourrait envisager après l’expertise n’a pas d’objet ou de fondement suffisamment déterminé et ses prétentions se trouvant manifestement vouées à l’échec ; que la mesure d’instruction sollicité n’a pas d’utilité probatoire réelle, puisque l’expert judiciaire, s’il devait être désigné, ne pourrait plus constater les agissements que Madame [D] reprochés à la SARL [J], les opérations de construction menées par l’une et l’autre des parties étant soit achevées, soit sur le point de l’être ; que certains aménagements dont Madame [D] réclame la réalisation n’auront de sens que lorsque l’ensemble des constructions prévues sur les différentes parcelles seront achevées ; que les aménagements pour lesquels Madame [D] entend obtenir une condamnation sous astreinte de la SARL [J] ne sont enfermés dans un aucun délai ; que la SARL [J] ne refuse pas de réaliser ces aménagements, mais qu’elle le fera une fois les dernières constructions édifiées, afin d’éviter toute dégradation prématurée.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation à laisser libre accès à la parcelle AN [Cadastre 8]

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

En l’espèce, l’acte de vente portant sur les parcelles AN [Cadastre 11] et AN [Cadastre 12] prévoit que " L’acquéreur devra laisser l’accès à la parcelle [Cadastre 8] et ce par les parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 13] pendant la période de travaux de la maison à construire PC 04227921M02 04, les parties se concerteront concernant les modalités de cet accès ".

Par acte sous seing privé du 18 avril 2024, la SARL [J] a donné à Madame [L] [D] ainsi qu’aux entreprises en charge de la construction de sa maison sur la parcelle AN [Cadastre 8] son autorisation pour accéder au chantier à compter du 18 avril 2024 et pour la durée de ses travaux.

Il convient donc de condamner la SARL [J] à laisser à Madame [D] et aux entreprises mandatées par elle le libre-accès à la parcelle AN [Cadastre 8], et ce sous astreinte de 1 000 € par infraction constatée.

Sur la demande de condamnation sous astreinte

En l’espèce, l’acte de vente portant sur la parcelle AN [Cadastre 13] prévoit comme conditions particulière :

— " Un portail motorisé sera mis en place comme indiqué aux termes de la servitude énoncée ci-dessus pour desservir l’accès aux maisons à édifier sur les parcelles vendues et à celle de Madame [D] sur la parcelle AN [Cadastre 8]. L’emplacement sera convenu d’un commun accord.

— L’aménagement de la voie qui se situera sur la partie de la parcelle [Cadastre 15] et [Cadastre 5], permettant l’accès aux maisons à édifier sur les parcelles, objet des présentes, sera supporté par la SARL [J] ou ses ayants-droits.

— La SARL [J] ou ses ayants-droits, s’engage à faire faire, à ses frais, et conformément à la règlementation d’urbanisme en vigueur, sur la longueur de la limite de propriété figurant sous teinte orange une clôture de type murette surmontée d’un brise vue le tout conformément à la photographie qui demeurera ci-annexée.

De convention expresse, ce mur sera mitoyen entre les deux fonds (parcelle AN [Cadastre 8] et AN [Cadastre 13])

— La société dénommée [J] ou ses ayants-droits s’engage à amener les réseaux en bordure de la parcelle restant la propriété de Madame [L] [D], cadastrée section AN numéro [Cadastre 8] avec les fourreaux en attente pris sur les réseaux créés par la SARL [J] ou ses ayants-droits, lesquels auront pour objet le raccordement futur par Madame [D] ou ses ayants-droits de la maison à construire PC 04227921M02 04, dont l’implantation figure sur le plan annexé aux présentes après mention ".

L’acte de vente portant sur les parcelles AN [Cadastre 11] et [Cadastre 12] prévoit :

«  1/ De convention expresse entre les parties, La SARL [J] s’engage à rétrocéder à l’euro symbolique à Madame [D], la parcelle cadastrée section AN numéro [Cadastre 12], moyennant un euro symbolique, à la fin de la réalisation des travaux de son opération sur la parcelle cadastrée section AN numéro [Cadastre 11] et en tout état de cause, au plus tard dans les SIX MOIS (6 mois), de l’obtention du certificatif de non contestation de la conformité par la SARL [J].

Les frais de cette rétrocession seront à la charge de Madame [D] ou ses ayants droits, qui le reconnait et s’y engage expressément.

2/ Préalablement à cette rétrocession, la SARL [J] ou ses ayants-droits, s’engage à faire faire, à ses frais, et conformément à la règlementation d’urbanisme en vigueur, un mur crépis deux faces avec couvertine entre les parcelles [Cadastre 11] et la partie de la parcelle cadastrée section AN numéro [Cadastre 10], objet des présentes, sur toute la longueur figurant sous teinte bleue sur le plan ci annexé à l’exception de la partie sur laquelle il existe le chenil et à l’exception de l’emprise du futur portail de Madame [D] (emplacement à définir).

Le mur sera réalisé au plus tard dans les douze mois (12 mois) de la DROC et les travaux de finition devront être réalisés au plus tard au dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux et de conformité auprès des services compétents.

3/ La SARL [J] ou ses ayants-droits prendra à sa charge la réalisation de deux piliers de portail pour Madame [D]. La pose du portail sera à la charge de Madame [D], ainsi qu’elle s’y engage expressément.

4/ Sur la longueur de la limite de propriété figurant sous teinte orange sur le plan annexé aux présentes après mention, il sera réalisé aux frais de la SARL [J] ou de ses ayants-droits une clôture de type murette surmontée d’un brise vue le tout conformément à la photographie qui demeurera ci-annexée.

De convention expresse, ce mur et cette clôture seront mitoyens entre les deux fonds [Cadastre 11] d’une part et [Cadastre 10], d’autre part. Dans l’éventualité où le brise-vue joint ne serait pas autorisé par les services de l’urbanisme, les parties se réuniront pour choisir un nouveau modèle de la même gamme ou un autre mode de séparation.

Ces travaux seront réalisés au plus tard lors du dépôt de la déclaration d’achèvement de l’immeuble que l’acquéreur projette d’édifier.

5/ De même, l’acquéreur ou ses ayants-droits prendra à sa charge la pose d’un revêtement de type concassé afin de créer un chemin d’accès entre le futur portail de Madame [D] et la cour existante devant sa maison.

De convention expresse entre les parties, il est convenu que Madame [D] fera son affaire personnelle de l’aménagement de sa voirie privative.

6 / L’accès au chantier sera réalisé par la [Adresse 18].

Dans cette hypothèse, il y aura mise en place d’un portail de chantier et d’une barrière de sécurité le tout avec film occultant le long de la limite divisoire avec la parcelle cadastrée section AN numéro [Cadastre 10], par la SARL acquéreur.

Il sera procédé avant démarrage des travaux par l’acquéreur à un état des lieux par huissier aux frais de l’acquéreur ".

En l’espèce, la SARL [J] justifie de la réalisation :

— De l’opération consistant à amener les réseaux en bordure de la parcelle AN [Cadastre 8] ;

— Du mur crépi sur deux faces avec couvertines entre les parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 10] ;

— Des deux piliers de portail ;

— De la murette surmontée d’un brise-vue entre les parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 10].

Reste la mise en place d’un portail motorisé pour desservir l’accès aux maisons à édifier sur les parcelles vendues et à celle de Madame [D] sur la parcelle AN [Cadastre 8] ; l’aménagement de la voie sur la partie des parcelles [Cadastre 14], [Cadastre 6] et [Cadastre 5], permettant l’accès aux maisons à édifier, la clôture de type murette surmontée d’un brise-vue sur la longueur de la limite de propriété entre les parcelles AN [Cadastre 8] et [Cadastre 13], et la poste d’un revêtement de type concassé afin de créer un chemin d’accès entre le futur portail de Madame [D] et la cour existante devant sa maison.

La SARL [J] ne conteste pas ne pas avoir réalisé ou faire réaliser ces aménagements.

Il convient de constater qu’aucun délai n’a été prévu dans les actes de vente pour la réalisation de ces différents aménagements.

Ainsi, aucune obligation non sérieusement contestable n’est mise à la charge de la SARL [J], d’autant que les travaux ne sont pas encore terminés, et que certains des aménagements dont la réalisation est demandée sont des aménagements définitifs, qui ne pourront intervenir qu’une fois que les opérations de construction seront achevées par l’une et l’autre des parties.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte à réaliser ou à faire réaliser les aménagements prévus aux actes de vente.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, Madame [D] sollicite la désignation d’un expert, dont la mission sera notamment de :

«  – Constater l’état d’avancement des chantiers réalisés par la SARL [J] d’une part et par Mme [D] d’autre part, en décrire l’état et préciser si les travaux d’aménagement à la charge de la SARL [J], résultant des deux actes de vente du 14 décembre 2023, ont été réalisés en conformité avec les obligations souscrites ;

— A défaut, décrire les ouvrages restant à exécuter, en préciser le coût et la durée des travaux correspondants ;

— Donner plus généralement son avis sur les préjudices de toute nature endurés par Madame [D] à raison du non-respect des obligations contractuelles souscrites par la SARL [J], qu’il s’agisse des travaux d’aménagement précités ou du respect des servitudes et autorisations d’accès conférées ".

Il résulte de l’aveu même de la SARL [J] que l’ensemble des travaux d’aménagement prévus aux contrats de vente n’ont pas été réalisés par la SARL [J].

Madame [D] justifie d’un intérêt légitime à obtenir la désignation d’un expert chargé de constater de façon contradictoire les désordres, d’en déterminer l’origine et les causes, les travaux propres à y remédier et d’en évaluer le coût.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise, à charge pour la requérante, qui la sollicite, d’en faire l’avance des frais.

En application de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens. Madame [D], qui profite seule de la mesure, est condamnée à les supporter.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONDAMNE la SARL [J] à laisser à Madame [D] et aux entreprises mandatées par elle le libre-accès à la parcelle AN [Cadastre 8], et ce sous astreinte de 1 000 € par infraction constatée ;

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte à réaliser ou à faire réaliser les aménagements prévus aux actes de vente ;

ORDONNE une expertise ;

DESIGNE pour y procéder

Monsieur [R] [V]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.08.36.63.82

Mèl : [Courriel 16]

Avec la mission suivante :

— Constater l’état d’avancement des chantiers réalisés par la SARL [J] d’une part et par Madame [D] d’autre part, en décrire l’état et préciser si les travaux d’aménagement à la charge de la SARL [J], résultant des deux actes de vente du 14 décembre 2023, ont été réalisés en conformité avec les obligations souscrites ;

— A défaut, décrire les ouvrages restant à exécuter, en préciser le coût et la durée des travaux correspondants ;

— Donner plus généralement son avis sur les préjudices de toute nature endurés par Madame [D] à raison du non-respect des obligations contractuelles souscrites par la SARL [J], qu’il s’agisse des travaux d’aménagement précités ou du respect des servitudes et autorisations d’accès conférées :

DIT que l’expert accomplit sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283, 748-1 du code de procédure civile, qu’il peut entendre toute personne, qu’il a la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge d’intégrer son avis à ses conclusions définitives, dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis doit être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler le déroulement de la mesure ;

DIT que l’expert doit communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable, au moins quatre semaines, pour la production de leurs dires écrits auxquels il doit répondre dans son rapport définitif, qu’il dépose au service des expertises EN VERSION PAPIER avant le 8 août 2026 en un original ;

FIXE l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 5 000 € qui doit être consignée par Madame [L] [D] avant le 8 février 2026 à la régie d’avance et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Etienne ;

DIT qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti la désignation de l’expert est caduque ;

DIT que l’expert provoque la première réunion sur place dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine et que les parties doivent lui avoir communiqué préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état ;

DIT qu’en cas de défaillance des parties, le juge chargé du contrôle de l’expertise peut être saisi en vue de la fixation d’une astreinte ;

DIT que lors de la première réunion, l’expert dresse un programme de ses investigations, fixe un calendrier précis de ses opérations et évalue d’une manière aussi détaillée que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion l’expert fait connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicite le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire ;

INVITE les parties à procéder aux mises en cause nécessaires dans les deux mois de la saisine de l’expert ou de la réunion d’expertise qui a mis en évidence cette nécessité, sachant que l’avis de l’expert n’est pas obligatoire et qu’il ne peut porter que sur une appréciation technique de l’opportunité d’une telle mise en cause, l’opportunité juridique relevant de l’appréciation des parties ;

DIT que l’expert tient le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisit de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d’un éventuel retard dans le dépôt du rapport ;

DIT qu’il est pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile ;

DIT qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adresse aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il l’adresse au magistrat taxateur ;

DIT que les parties disposent, à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations sont adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [L] [D] aux dépens.

La Greffière, La Vice Présidente,

Céline TREILLE Alicia VITELLO

LE 08 Janvier 2026

GROSSE + COPIE à:

— SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES

COPIES à :

— SELARL RACNE LYON

— Régie

— dossier

— dossier expertise

— [R] [V](Expert)