N° RG 24/01004 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IEJK

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026

ENTRE :

S.A.R.L. ISIS – LITTRE

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 811 657 667

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-Sophie XICLUNA, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, (avocat postulant), Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocat au barreau de GRENOBLE (avocat plaidant)

ET :

Monsieur [R] [E] [V] [J]

Né le 30 mars 1952 à [Localité 2] ([Localité 3])

Demeurant [Adresse 2]

Retraité

[B] à Mme [A] [F]

représenté par Maître Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [H] [K] [U]

Née le 05 novembre 2004 à [Localité 4] ([Localité 3])

Demeurant [Adresse 3]

Etudiante

Célibataire, non liée par un pacte civil de solidarité

représentée par Maître Bernard PEYRET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Madame [A] [I] [F] épouse [J]

Née le 23 novembre 1950 à [Localité 2] ([Localité 3])

Demeurant [Adresse 2]

Retraitée

Mariée à M. [R] [E] [V] [J]

représentée par Maître Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

DÉBATS : à l’audience publique du 09 Janvier 2026 tenue par Guillaume GRUNDELER, magistrat chargé d’instruire le dossier, qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés, et qui en a rendu compte au tribunal dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile), assisté de Valérie DALLY, greffière. L’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2026, prorogé au 10 avril 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Présidente: Séverine BESSE

Assesseur : Guillaume GRUNDELER

Assesseur : Sophie MAY

Greffière : Valérie DALLY lors du prononcé

DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 avril 2015, Mme [A] [F] et son époux, M. [R] [J], ont consenti à la société [Adresse 4], aux droits de laquelle se trouve la SARL Isis-[W], un bail commercial portant sur un lot n° 66 (logement n° 308) et un lot n° 150 (parking n° 28) dépendant de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » situé [Adresse 6] à [Localité 2] ([Localité 3]), à usage d’exploitation hôtelière et parahôtelière, pour une durée de neuf années, commençant à courir le 1e septembre 2015.

Après son échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte notarié du 16 novembre 2023, Mme [A] [F] et son époux, M. [R] [J], ont vendu à Mme [H] [U] les lots 66 et 150, au prix de 28 500 euros.

Le 22 février 2024, la société Isis – [W] a assigné M. [R] [J] et Mme [U] devant le tribunal judiciaire aux fins d’annulation de la vente.

Par conclusions du 12 avril 2024, Mme [A] [F] épouse [J] est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 07 novembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’irrecevabilité de Mme [U] pour défaut de publication de l’assignation.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 27 mai 2025, la société Isis – [W] sollicite du tribunal de :

ANNULER la vente intervenue entre Monsieur [R] [J] et Madame [A] [J], d’une part, et Madame [H] [U], d’autre part,

CONDAMNER chacun des défendeurs à payer à la société ISIS – LITTRE la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance.

Aux termes de leurs conclusions au fond n° 2 notifiées le 17 février 2025, les époux [J] sollicitent du tribunal de :

Débouter la SARL ISIS LITTRE de sa demande de nullité de l’acte de vente conclu le 16 novembre 2023 entre Monsieur et Madame [J] et Madame [U] ;

Débouter la SARL ISIS LITTRE de l’intégralité de ses demandes ;

Débouter Madame [H] [U] de sa demande de remboursement de la somme de 337,56€, présentée à l’encontre de Monsieur et Madame [J] à titre subsidiaire ;

Débouter Madame [H] [U] de sa demande présentée à l’encontre de Monsieur et Madame [J] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, si la vente du bien immobilier devait être prononcée (sic), condamner Madame [H] [U] :

— à restituer à Monsieur et Madame [J] le bien immobilier objet de la vente en nature, et ce à compter du jour où il sera procédé au remboursement du prix de vente, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la date du paiement du prix ;

— à rembourser à Monsieur et Madame [J] le montant de l’intégralité des loyers perçus de la Sté ISIS LITTRE à compter du 16 novembre 2023, soit 126,17 € par mois à compter de cette date et jusqu’à restitution du bien ;

— à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts du fait du préjudice qu’ils subissent en raison du congé donné à la Sté ISIS LITTRE (perte de loyers)

Condamner solidairement la SARL ISIS LITTRE et Madame [H] [U] à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 4 500 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 26 mars 2025, Mme [U] sollicite du tribunal de :

Au principal :

Débouter la Société ISIS–LITTRE de toutes ses fins et demandes.

Subsidiairement :

Condamner Mr et Mme [J] pour le cas où si par impossible devait être prononcée la nullité de la vente du 16/11/2023, à rembourser à Mme [H] [U] la somme principale de 32.308,30 € outre intérêts à compter du jour de la vente.

Condamner Mr et Mme [J] à payer à Mme [H] [U] la somme de 337,56€ au titre du remboursement des frais de congé signifié par Me [L] le 22/02/2024.

Condamner Mr et Mme [J] à payer à Mme [H] [U] la somme de 315,86€ au titre des charges de copropriété sauf à parfaire au jour du jugement à intervenir.

En toute hypothèse

Condamner la Société ISIS-LITTRE, Mr et Mme [J] ou qui d’entre eux mieux le devra à payer à Mme [H] [U] la somme de 3.000,00 € en vertu de l’article 700 du CPC.

Condamner la Société ISIS-LITTRE, Mr et Mme [J] ou qui d’entre eux mieux le devra aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Bernard PEYRET avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure par ordonnance du 02 juillet 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 janvier 2026 et la décision mise en délibéré au 03 avril 2026, prorogé au 10 avril 2026.

MOTIFS

I. Sur l’annulation de la vente

Aux termes de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Il résulte de ce texte que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial est sanctionnée par la nullité (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 décembre 2025, 24-10.767, Publié au bulletin).

En l’espèce, à la page 2 de l’acte intitulé « bail commercial » conclu entre les époux [J] et la société [Adresse 4], il est indiqué « le bailleur loue par bail commercial au preneur qui l’accepte, les locaux (…) faisant partie de la Résidence Le [W] ».

Aux termes de l’article L. 110-1, 6° du Code de commerce, la loi répute actes de commerce toute entreprise de fournitures.

Il se déduit de cette disposition que la fourniture de services revêt un caractère commercial dès lors qu’elle est exercée à titre habituel et lucratif (Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 5 décembre 2006, 04-20.039, Publié au bulletin) et qu’un loueur de logements meublés exerce une activité commerciale dès lors qu’il propose à titre annexe des prestations parahôtelières.

En l’espèce, l’article 3 du contrat prévoit qu’il est déterminant du consentement du bailleur que la location soit soumise à la TVA et qu’en conséquence, le preneur s’engage auprès du bailleur à offrir aux clients de la résidence, en plus de l’hébergement, au moins trois des quatre services suivants :

— le petit déjeuner ;

— le nettoyage régulier des locaux ;

— la fourniture de linge de maison ;

— l’accueil.

La fourniture de plusieurs prestations qui s’apparentent à celles de l’hôtellerie à titre annexe manifeste l’intention des parties, non seulement de placer leur activité dans le champ de l’assujettissement à la TVA, mais également de voir affectés les locaux loués à une activité de nature commerciale, qui autorisait l’application du statut des baux commerciaux.

Les parties s’accordent sur la persistance d’un service d’accueil et de linge de maison, qui constituent des prestations parahôtelières.

Si les époux [J] avancent que le service de petits déjeuners n’est plus assuré, ce qui est contesté par la société Isis [W] et que contredit les mentions d’un contrat de sous-location et prestations de service en date du 03 septembre 2024, il y a lieu de relever que l’article 261 D du Code général des impôts, qui prévoit l’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée des locations meublées sous condition d’exercice d’au moins trois prestations de service (le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle) ne vise pas à définir la commercialité d’une activité et ne saurait être efficacement invoqué en dehors de son champ d’application.

La position exprimée dans un courriel du 3 novembre 2023 par le notaire des époux [J], pour qui « il n'[était] pas nécessaire de purger (le droit de préférence du preneur] », trouve sa justification dans le fait que « la société [W] [Adresse 7] ne fourni[t] pas de services para-hôteliers », ce qui apparaît inexact.

La société Isis [W] ayant continué de fournir des prestations de service, son activité est demeurée commerciale et elle a de ce fait conservé son droit de préférence.

Il ne ressort pas de l’acte de vente que l’information relative à la cession envisagée ait été portée à la connaissance de la société Isis [W].

La société Isis [W] ayant été privée de son droit de préférence, il y a lieu d’annuler la vente intervenue entre les époux [J] et Mme [U].

II. Sur les conséquences de l’annulation

1. Sur les restitutions

Aux termes de l’article 1352 du Code civil, la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution.

Aux termes de l’article 1352-1 du Code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

En l’espèce, la demande de condamnation des époux [J] à la somme de 32 308,30 euros relève en partie d’un mécanisme de restitution et en partie d’un mécanisme d’indemnisation.

Il y a lieu d’envisager la restitution à ce stade. L’indemnisation sera envisagée à la suite des présents développements.

Au titre de la restitution du prix de vente, les époux [J] sont condamnés à payer à Mme [U] la somme de 28 500 euros, outre intérêt au taux légal à compter du 16 novembre 2023.

Mme [U] est tenue de restituer les biens immobiliers objet de la vente. Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte à ce titre.

Aux termes de l’article 1352-3 du Code civil, la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée.

Le contrat de bail prévoyait une part fixe de loyer d’un montant 112 euros TTC, avec indexation sur l’Indice de révision des loyers publiés par l’INSEE.

Le montant de loyer actuel de 126,17 euros n’est pas contesté.

Aucune partie ne prétend qu’il aurait été effectivement mis fin au contrat à la suite du congé sans offre de renouvellement. Les restitutions de loyers s’étendent dès lors sur une période de 29 mois.

Mme [U] est condamnée à payer aux époux [J] la somme de 3 658,93 euros (29 x 126,17) à titre de restitution des loyers.

La demande de condamnation des époux [J] au paiement des loyers postérieurs au jugement et jusqu’à restitution du bien ne procède pas d’un intérêt né et actuel.

Aux termes de l’article 1352-5 du Code civil, pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution.

Mme [U] produit deux appels de provisions, qui s’analysent en des dépenses nécessaires à la conservation de la chose, pour un montant de 315,86 euros (150,71 + 165,15).

Les époux [J] sont condamnés à payer à Mme [U] la somme de 315,86 euros, au titre des charges de copropriété.

2. Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cour de cassation, Assemblée plénière, 6 octobre 2006, 05-13.255, Publié au bulletin ; Cour de cassation, Assemblée plénière, 13 janvier 2020, 17-19.963, Publié au Bulletin).

En l’espèce, en s’abstenant de procéder à la purge du droit de préférence de la société Isis-[W], les époux [J] ont commis une faute qui engage leur responsabilité à l’égard de Mme [U].

Mme [U] produit un relevé de compte faisant apparaître des frais de vente pour un montant de 3 808,30 euros (32 308,30 – 28 500).

Mme [U] a fait signifier à la société Isis-[W] un congé sans offre de renouvellement.

Elle produit la facture du commissaire de justice qui a procédé à la signification du congé, pour un montant de 337,56 euros.

Les époux [J] sont dès lors condamnés à payer à Mme [J] les sommes suivantes:

—  3 808,30 au titre des frais de la vente ;

—  337,56 euros au titre des frais de congé.

Les époux [J] ne se prévalent d’aucune faute de Mme [U] qui justifierait de la condamner à l’indemniser du préjudice dont ils disent souffrir en raison du congé donné à la société Isis – [W].

Ils sont déboutés de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.

III. Sur les demandes accessoires

Les époux [J], qui succombent, supportent in solidum les dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Bernard Peyret, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code civil.

Ils sont condamnés à payer à la société Isis – [W] et à Mme [U] la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

ANNULE le contrat de vente immobilière conclu par acte notarié du 16 novembre 2023, au prix de 28 500 euros, entre M. [R] [J] et son épouse Mme [A] [F], en qualité de vendeurs, et Mme [H] [U], en qualité d’acheteur, et portant sur un lot n° 66 (logement n° 308) et un lot n° 150 (parking n° 28) dépendant de l’ensemble immobilier " [Adresse 5] " situé [Adresse 6] à [Localité 2] ([Localité 3]), parcelle cadastrée section MY [Cadastre 1] pour une surface de 12 ares 04 centiares ;

DIT que le jugement sera publié au service de la publicité foncière par la partie la plus diligente, aux frais des époux [J] ;

CONDAMNE M. [R] [J] et son épouse Mme [A] [F] à payer à Mme [H] [U] la somme de 28 500 euros, outre intérêt au taux légal à compter du 16 novembre 2023 à titre de restitution du prix ;

CONDAMNE M. [R] [J] et son épouse Mme [A] [F] à payer à Mme [H] [U] la somme de 3 808,30 euros, à titre d’indemnisation des frais de vente;

CONDAMNE M. [R] [J] et son épouse Mme [A] [F], à payer à Mme [H] [U] la somme de 337,56 euros au titre des frais de congé ;

CONDAMNE M. [R] [J] et son épouse Mme [A] [F], à payer à Mme [H] [U] la somme de 315,86 euros au titre des charges de copropriété ;

ORDONNE la restitution par Mme [H] [U] à M. [R] [J] et son épouse Mme [A] [F] du lot n° 66 (logement n° 308) et du lot n° 150 (parking n° 28) dépendant de l’ensemble immobilier " [Adresse 5] " situé [Adresse 6] à [Localité 2] ([Localité 3]), parcelle cadastrée section MY [Cadastre 1] ;

CONDAMNE Mme [H] [U] à payer à M. [R] [J] et son épouse Mme [A] [F] la somme de 3 658,93 euros à titre de restitution des loyers ;

CONDAMNE M. [R] [J] et son épouse Mme [A] [F] à payer à la SARL Isis – [W] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [J] et son épouse Mme [A] [F] à payer à Mme [H] [U] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [J] et son épouse Mme [A] [F] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Bernard Peyret, avocat ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Valérie DALLY Séverine BESSE

Copie exécutoire à :

M^e Magali GARNDIN

M^e Bernard PEYRET

M^e Anne-sophie XICLUNA

Le