N° RG 23/01035 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GJLP – décision du 15 Mai 2025

ST/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

N° RG 23/01035 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GJLP

DEMANDERESSE :

La Société LES MAISONS VIGERY,

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro Orléans B 345 229 264,

dont le siège social est [Adresse 8],

prise en la personne de son Président domicilié es-qualité audit siège,

représentée par Maître Michel-Louis COURCELLES de la SCP PACREAU COURCELLES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [I]

né le 08 Janvier 1988 à [Localité 6] (LOIR ET CHER)

Profession : Chef de secteur

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

Madame [L] [G]

née le 21 Janvier 1990 à [Localité 7] (LOIRET)

Profession : Assistante maternelle

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Nuné RAVALIAN, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 09 Janvier 2025, qui s’est tenue à double rapporteurs, sans opposition des avocats des parties, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile,

Puis, le Président a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 15 Mai 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats:

Président : Monsieur Sébastien TICHIT

Assesseur : Madame Sandie LACROIX DE SOUSA

Greffier : Madame Heimaru FAUVET ,

Lors du délibéré et de la mise à disposition :

Présidente : Madame Bénédicte LAUDE

Assesseur : Monsieur Sébastien TICHIT

Assesseur : Madame Sandie LACROIX DE SOUSA

Greffier : Madame Pauline REIGNIER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 août 2021, Madame [L] [G] et Monsieur [E] [I] ont signé un contrat de construction d’une maison individuelle avec la société LES MAISONS VIGERY portant sur la réalisation d’une maison sur une parcelle de terrain située [Adresse 1], cadastré ZN [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d’une surface totale de 6a 27ca.

Le contrat était conclu sous réserve de la réalisation de conditions suspensives qui devaient être levées dans un délai de 12 mois à compter de la signature du contrat, soit le 3 août 2022.

Par courrier en date du 14 septembre 2022, les consorts [T] ont notifié à la société LES MAISONS VIGERY la caducité du contrat de construction de maison individuelle aux motifs notamment que l’attestation de dommage-ouvrages aurait dû leur être communiquée au plus tard le 3 août 2022.

Par courrier du 3 octobre 2022, la société LES MAISONS VIGERY contestait avoir commis une quelconque faute.

Par acte en date du 16 mars 2023, la société LES MAISONS VIGERY a fait assigner les consorts [T] devant le tribunal judiciaire d’Orléans.

Suivant conclusions, notifiées par RPVA le 27 juin 2024, la société LES MAISONS VIGERY sollicite, sur le fondement des articles 1343-2, 1794 du code civil, L.231-1 et s. du code de la construction et de l’habitation, et L. 242-1 du code des assurances, de :

DECLARER la Société LES MAISONS VIGERY recevable et bien fondée en ses demandes.CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [E] [I] et Madame [L] [G] à verser à la Société LES MAISONS VIGERY les sommes de :16 495.17 € à titre d’indemnisation compensant ses dépenses, ses travaux, et tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise.1 500.00 € à titre d’indemnisation pour comportements et résistance abusifs.4 000.00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.ORDONNER que la condamnation au titre de l’indemnisation pour rupture sera assortie d’un intérêt au taux légal et anatocisme, par application de l’article 1343-2 du Code civil, à compter de la délivrance de l’assignation.DEBOUTER Monsieur [E] [I] et Madame [L] [G] de l’ensemble de leurs demandes tant principales que subsidiaires, et plus généralement, de toutes demandes plus amples ou contraires.DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [E] [I] et Madame [L] [G] aux dépens.

Aux termes de conclusions, notifiées par RPVA le 7 mai 2024, les consorts [T] demandent, sur le fondement des articles L231-2 et L. 230-1 du Code de la construction et d’habitation, de l’article 1178, 1304-6 in fine, 1186, 1187, 1240 et 1231-5 du code civil, de :

DECLARER recevables et biens fondés Madame [G] et Monsieur [I] dans l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, DEBOUTER la SAS LES MAISONS VIGERY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À titre principal

CONSTATER la nullité du contrat de construction conclu le 3 août 2021, ORDONNER les restitutions réciproques,CONDAMNER en conséquence, la SAS LES MAISONS VIGERY à payer et porter à Madame [G] et Monsieur [I] la somme de 500 euros versée à titre d’acompte, assorti intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts,

À titre subsidiaire

CONSTATER la caducité du contrat de construction conclu le 3 août 2021,DEBOUTER la SAS LES MAISONS VIGERY de ses demandes plus amples ou contraires,

À titre reconventionnel

CONDAMNER la SAS LES MAISONS VIGERY à payer et porter à Madame [G] et Monsieur [I] la somme de 17000 euros à titre d’indemnisation du préjudice financier et moral, assorti d’intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts à compter du prononcé du jugement,

À titre infiniment subsidiaire

DECLARER que la demande d’indemnisation à hauteur de 16495,17 euros est une clause pénale, REDUIRE le montant de la clause pénale à néant,

En tout état de cause

DEBOUTER la SAS LES MAISONS VIGERY de ses demandes plus amples ou contraires, CONDAMNER la SAS LES MAISONS VIGERY au paiement d’une somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la SAS LES MAISONS VIGERY aux dépens.

Il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées pour un examen complet des moyens et prétentions des parties en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 11 octobre 2024, par une ordonnance du même jour, avec fixation d’une audience de plaidoirie au 9 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera observé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

I. Sur la nullité du contrat de construction de maison individuelle

Les consorts [T] exposent que :

le non-respect des garanties attachées à l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation est d’ordre public, conformément à l’article L.230-1 du même code, ce qui entraine la nullité du contrat, en application de l’article 1178 du code civil ;le contrat de construction de maison individuelle ne comporte en annexe aucune de ces garanties, à savoir, la garantie de livraison et délais convenus et l’assurance dommages-ouvrage ; la société LES MAISONS VIGERY reste dans l’incapacité de produire ces éléments ; la position selon laquelle l’assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant l’ouverture du chantier est une clause potestative ;les conditions particulières du contrat prévoient que si les pièces ne sont pas fournies dans le délai fixé, il est considéré comme n’ayant jamais existé ; aucune garantie n’a été fournie dans le délai fixé par le contrat de construction de maison individuelle.

La société LES MAISONS VIGERY soutient que :

les garanties légales doivent être souscrites avant l’ouverture du chantier et non à la signature du contrat, puisque le contrat est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du permis de construire tandis que les garanties légales ne sont exigibles qu’au moment des travaux (à supposer que les conditions aient été levées) ;logiquement, l’article L. 242-1 al.1er du code de la construction et de l’habitation prévoit la souscription de l’assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier ; la nullité est une nullité relative ; les garanties auraient été souscrites avant l’ouverture du chantier si les conditions avaient été levées ; la souscription de l’assurance dommages-ouvrage avant le commencement du chantier aurait été en pure perte compte tenu du coût de cette garantie (de l’ordre de 7.221 euros à 12.035 euros) ; le contrat confirme cette analyse ; l’absence de fourniture avant le début effectif des travaux justifie la demande de résiliation du contrat, mais les consorts [T] ont dénoncé le contrat bien avant le début des travaux ;les conditions générales prévoient que les consorts [T] devaient remplir les obligations prévues à l’article 2-5, qui n’est pas une condition potestative d’autant que ce n’est pas le constructeur qui a retardé la levée des conditions suspensives.---

Selon l’article L. 230-1 du code de la construction et de l’habitation, les règles prévues au présent titre sont d’ordre public.

En vertu de l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation, « le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes: (…)

j) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances;

k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat. »

Selon l’article L. 231-4 I du code civil, « le contrat défini à l’article L. 231-1 peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes:

a) L’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente;

b) L’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître de l’ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande;

c) L’obtention des prêts demandés pour le financement de la construction;

d) L’obtention de l’assurance de dommages;

e) L’obtention de la garantie de livraison.

Le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que la date d’ouverture du chantier, déterminée à partir de ce délai, sont précisés par le contrat. »

Selon l’article L. 242-1 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil. »

En l’espèce, il ressort des conditions générales et particulières du contrat de construction de maison individuelle (pièce n°1 des défendeurs) que ce contrat a été conclu sous conditions suspensives, notamment de l’obtention de l’assurance « dommages-ouvrage » et de l’obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus (article 5-1 des conditions générales) qui devaient être réalisées dans un délai de 12 mois après la signature du contrat, soit au plus tard le 3 août 2022 (conditions particulières p.2).

Dès lors, les attestations justifiant l’obtention de l’assurances dommages-ouvrage et de l’obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus n’avaient pas besoin d’être délivrées au moment de la signature du contrat, mais devaient être fournie ultérieurement, et ce à titre de conditions suspensives.

En conséquence, les consorts [T] seront déboutés de leur demande tendant à prononcer l’annulation du contrat de construction de maison individuelle, ainsi que de l’ensemble de leurs demandes principales.

II. Sur la caducité du contrat de construction de maison individuelle

Les consorts [T] soutiennent que :

En application des articles 1304-6 in fine, 1186 et 1187 du code civil, le contrat serait caduc puisque les conditions suspensives tendant à l’obtention de l’assurances dommages-ouvrage et à l’obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus, incombant à la société LES MAISONS VIGERY, n’ont pas été réalisées avant le 3 août 2022 ;Concernant la condition de l’obtention de l’assurances dommages-ouvrage, la société LES MAISONS VIGERY avait été mandatée par les consorts [T] dans la souscription de telle assurance , conformément aux articles 4-4 des conditions particulières et des conditions générales. Or aucun contrat d’assurance ne leur a été soumis ; Concernant la condition de l’obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus, ils n’ont jamais été destinataires d’une quelconque attestation ; Ils ont notifié cette caducité dès le 14 septembre 2022 face au silence de la société LES MAISONS VIGERY plus d’un an après la signature du contrat ; La société LES MAISONS VIGERY ne verse aucun élément démontrant ni une prétendue prolongation de délai d’acquisition de la propriété, ni la circonstance qu’ils auraient trouvé entre temps un meilleur contrat de construction.

La société LES MAISONS VIGERY expose que :

Les conditions suspensives devaient être levées dans le délai de 12 mois, soit au plus tard le 3 août 2022 ;Les consorts [T] ont obtenu leur prêt et l’arrêté de permis de construire dans ce délai ; Toutefois, ils détenaient une promesse unilatérale de vente sur le terrain en date du 2 août 2021, dont ils avaient demandé par avenant la prolongation au 30 septembre 2022 pour lever l’option ;L’option ayant été levée dans ce délai, l’acte authentique constatant la vente ne fut signé que le 26 août 2022, peu important que cet acte ait été reçu par le notaire après le 3 août 2022 ; La signature après le 3 août 2022 relève de la seule volonté des consorts [T] qui avaient prix soin de demander la prolongation de la promesse unilatérale de vente ; Ce n’est pas l’absence d’attestation d’assurance dommages-ouvrage ou encore l’attestation de garantie de livraison à prix et délai convenus dans le délai de 12 mois qui pouvaient justifier la rupture du contrat ; Alors qu’ils disposaient du prêt et du permis de construire et qu’ils étaient propriétaires du terrain depuis le 26 août 2022, les consorts [T] ont pris la décision de rompre le contrat de construction de maison individuelle trois semaines plus tard ; Il n’existe pas de caducité mais une résiliation unilatérale de fait ouvrant droit à indemnisation à son profit.

— --

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1304 du code civil, « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

En vertu de l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil, « en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

En l’espèce, il ressort de l’article 5-1 des conditions générales (« Conditions générales ») que :

« Le présent contrat est conclu sous condition de l’obtention des éléments suivants :

acquisition par le maître de l’ouvrage de la propriété du terrain ;obtention des prêts ;obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives ;obtention de l’assurance « dommages-ouvrage » ;obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus.

En conséquence, si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions particulières, le contrat sera considéré comme caduc et les sommes versées par le maître de l’ouvrage lui seront remboursées.

La condition d’obtention des prêts est satisfaite lorsque le maître de l’ouvrage a reçu une offre correspondant aux caractéristiques du financement décrites aux conditions particulières.

Le maître de l’ouvrage déclare ne pas bénéficier actuellement d’emprunts susceptibles de remettre en cause l’endettement maximum accepté par l’organisme de crédit permettant l’obtention du ou des prêts indispensables à la réalisation de l’opération. »

Selon l’article « Délais » des conditions particulières (p.2) « les parties conviennent que les conditions suspensives seront réalisées dans un délai de 12 mois après la signature du contrat. »

Le contrat de construction de maison individuelle a été signé le 3 août 2022.

Les conditions suspensives devaient donc être réalisées au plus tard le 3 août 2023.

Selon l’article « Assurances » des conditions particulières, la société LES MAISONS VIGERY était mandatée par les maîtres d’ouvrage pour obtenir l’assurance « dommages-ouvrage » obligatoire (p.1)

Selon l’article « Garantie de livraison » des conditions particulières (p.2) :

« Le présent contrat est soumis à la condition suspensive de l’obtention par le constructeur de la garantie de livraison prévue à l’article L.231-6 du Code de la Construction et de l’Habitation et reproduit en page 2 des conditions générales.

Organisme(s) garant(s) : CGI – FNB (Caisse de garantie immobilière de la Fédération Nationale du Bâtiment)

Nom(s) : (…)

Une attestation de cette garantie, délivrée par cet (ces) organisme(s), sera adressée au maître de l’ouvrage dans le délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives.

Le maître de l’ouvrage s’engage à communiquer cette attestation au prêteur dès sa réception. »

Il ressort des éléments communiqués, et des conclusions des parties, que les trois premières conditions suspensives ont été réalisées (cf. pièces des consorts [T] n°5 et 6 ; pièces de la société LES MAISONS VIGERY n°3, 4 et 5). Il importe peu que l’acquisition du terrain ait eu lieu le 26 août 2022, la société LES MAISONS VIGERY ne renonçant pas à se prévaloir de la défaillance de cette condition.

En revanche, la société LES MAISONS VIGERY ne rapporte pas la preuve que les deux dernières conditions suspensives, à savoir « obtention de l’assurance « dommages-ouvrage » » et « obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus », qui en vertu du contrat lui incombaient, ont été levées au plus tard le 3 août 2022.

Par ailleurs, le contrat n’autorisait pas la société LES MAISONS VIGERY à communiquer au commencement du chantier l’assurance « dommages-ouvrage » et la garantie de livraison à prix et délais convenus, contrairement à ce qu’elle le soutient.

Dès lors, en application de l’article 5-1 des conditions générales, et compte tenu de la défaillance des conditions suspensives, le contrat de construction de maison individuelle doit être considéré comme caduc.

III. Sur la demande de dommages-intérêts formés par les consorts [T]

Les consorts [T] exposent avoir subi :

un préjudice financier consécutif aux fautes de la société LES MAISONS VIGERY résultant de la hausse du coût des intérêts ; un préjudice moral résultant de l’absence de commencement de travaux plus d’un an après la signature du contrat.

La société LES MAISONS VIGERY soutient que :

pour des raisons conjoncturelles, les taux d’intérêt ont augmenté entre juillet 2021 et juillet 2022, et l’écart du coût crédit serait de 15.535 euros ; le choix d’un nouveau constructeur leur a permis de réduire leur prêt de 269.208 euros à 225.161 euros, soit un gain de 44.000 euros ;le surcoût découle de la volonté des consorts [T] qui ont unilatéralement résilié le contrat de construction de maison individuelle.

— --

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le préjudice financier doit être apprécié en comparant le taux d’intérêt accordé en juillet 2021 (plus favorable que celui de juillet 2022) sur la somme de 225.161 euros correspondant à la somme empruntée au titre de la construction de la maison à cette date-là. Or, les pièces communiquées par les consorts [T] (pièces n°5 et 6) ne permettent pas de caractériser le préjudice financier subi, puisque la hausse du coût du crédit alléguée (15.535 euros) ne tient pas compte de la baisse du coût de la construction de leur maison (passant de 269.208 euros à 225.161 euros). En conséquence, les consorts [T] seront déboutés de leur demande de condamnation dirigée contre la société LES MAISONS VIGERY au titre de la réparation du préjudice financier subi.

En ce qui concerne le préjudice moral, il convient de rappeler que la société LES MAISONS VIGERY est à l’origine de la défaillance des conditions suspensives d’obtention d’assurances et d’obtention des garanties de livraison, rendant caduc le contrat de construction de maison individuelle.

Les consorts [T] ont été contraints d’attendre pendant plus d’une année que les travaux ne débutent sans la moindre justification de la part de la société LES MAISONS VIGERY, et ont été contraints de dénoncer la caducité du contrat par courrier du 14 septembre 2022 alors que la date butoir de la réalisation des conditions suspensives a été fixée au 3 août 2022.

En conséquence, la société LES MAISONS VIGERY sera condamnée à verser aux consorts [T] la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

IV. Sur la demande d’indemnisation formée par la société LES MAISONS VIGERY

Eu égard à la caducité du contrat, la société LES MAISONS VIGERY sera déboutée de sa demande de condamnation des consorts [T] à lui verser la somme de 16.495,17 euros, au titre de l’indemnité contractuelle prévue à l’article 5-2 des conditions générales.

De même, compte tenu du bien-fondé de la demande des consorts [T], la société LES MAISONS VIGERY sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de la résistance abusive.

V. Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LES MAISONS VIGERY qui succombe devra supporter les dépens de la présente procédure.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner la société LES MAISONS VIGERY à verser aux consorts [T] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la caducité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 3 août 2021 entre la société LES MAISONS VIGERY et Madame [L] [G] et Monsieur [E] [I];

CONDAMNE la société LES MAISONS VIGERY à régler à Madame [L] [G] et Monsieur [E] [I] la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [L] [G] et Monsieur [E] [I] de leur demande de réparation de leur préjudice financier ;

DEBOUTE la société LES MAISONS VIGERY de sa demande de condamnation de Madame [L] [G] et Monsieur [E] [I] à lui régler la somme 16.495,17 euros, au titre de l’indemnité contractuelle prévue à l’article 5-2 des conditions générales ;

DEBOUTE la société LES MAISONS VIGERY de sa demande de condamnation de Madame [L] [G] et Monsieur [E] [I] au titre de la résistance abusive ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes ;

CONDAMNE la société LES MAISONS VIGERY aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société LES MAISONS VIGERY à régler à Madame [L] [G] et Monsieur [E] [I] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société LES MAISONS VIGERY de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame Bénédicte LAUDE et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente