29 Juillet 2025

N° RG 25/00164 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FS6U

Ord n°25/00308

S.C.I. SCI LES PETRELS

c/

S.A.S. JFPS

Le :

Exécutoire à :

la SELARL PARTHEMA AVOCATS

Copies conformes à :

la SELARL MGA

la SELARL PARTHEMA AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 29 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI LES PETRELS

RCS de [Localité 5] 487 739 708 dont le siège social est situé [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Jean-philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, substitué par Maître ECUYER

DEFENDERESSE

SELAS CLEOVAL en la personne de Maître [E] [V], es-qualité de liquidateur judiciaire de la société SAS JPS, RCS de [Localité 6] 981 177 256, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Benoit GABORIT de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Stéphane BENMIMOUNE

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Juin 2025

ORDONNANCE : Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 28 novembre 2023, la S.C.I. LES PETRELS a donné à bail commercial à la S.A.S. JFPS des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 28.620 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par jugement du tribunal de commerce de Saint-Nazaire en date du 16 octobre 2024, une procédure de liquidation judiciaire simplifiée a été ouverte à l’égard de la S.A.S. JFPS. La S.E.L.A.S. CLEOVAL, en la personne de Maître [E] [V], a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, à la S.E.L.A.S. CLEOVAL, en la personne de Maître [E] [V], pour une somme de 17.351,51 euros, au titre de l’arriéré locatif au 27 mars 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, la S.C.I. LES PETRELS a fait assigner la S.E.L.A.S. CLEOVAL, en la personne de Maître [E] [V] en qualité de liquidateur judiciaire la S.A.S. JFPS, devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de voir à titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 mai 2025, à défaut de règlement des causes du commandement dans le délai d’un mois.

A l’audience du 17 juin 2025, la S.C.I. LES PETRELS prie le juge des référés, aux termes de ses dernières conclusions notifiées et soutenues à l’audience, de :

Débouter la S.E.L.A.S. CLEOVAL, ès qualités, de l’ensemble de ses demandes,

Condamner la S.E.L.A.S. CLEOVAL, ès qualités, à lui payer la somme de 27.043,31 euros à titre de loyers et charges impayées suivant décompte du 2 juin 2025,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 mai 2025, à défaut de règlement des causes du commandement dans le délai d’un mois,

Prononcer l’expulsion de la S.E.L.A.S. CLEOVAL, ès qualités, tant de sa personne que de ses biens, et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

Condamner la S.E.L.A.S. CLEOVAL, ès qualités, à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à parfaite libération des lieux,

Condamner la S.E.L.A.S. CLEOVAL, ès qualités, à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

Condamner la même en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement, les frais de l’état des créanciers inscrits et des éventuels actes de dénonciation.

Dans ses conclusions notifiées et soutenues à l’audience, la S.E.L.A.S. CLEOVAL, en la personne de Maître [E] [V], en qualité de liquidateur judiciaire la S.A.S. JFPS, prie le juge des référés de :

Débouter la S.C.I. LES PETRELS de l’ensemble de ses demandes,

Suspendre l’application et les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial tels que visés in fine dans le commandement du 2 avril 2025, dans l’attente de l’issue de la procédure actuellement pendante devant le Juge commissaire de la liquidation judiciaire de la S.A.S. JFPS, sous les références du tribunal de commerce de Saint-Nazaire (RG 2025/001119),

Laisser à la charge de la S.C.I. LES PETRELS les entiers dépens.

Pour solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire, le mandataire liquidateur explique que la cession du fonds de commerce a été autorisée par le juge commissaire par ordonnance du 12 février 2025 au prix de 150 001 euros, de sorte que la vente est parfaite et que le prix de vente permet de régler l’ensemble de la créance de la bailleresse. Elle ajoute que si le cessionnaire n’a pas encore consigné le prix de vente, il serait d’une bonne administration de la justice de suspendre les effets de la clause résolutoire dans l’attente de l’issue de la procédure actuellement pendante devant le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SAS JFPS.

La procédure a été dénoncée à la SA Banque CIC OUEST, créancier inscrit sur le fonds de commerce.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré du 1er juillet 2025, laquelle avait été autorisée à l’audience, la demanderesse indique que le cessionnaire du fonds de commerce appartenant à la SAS JFPS, dont la cession a été autorisée par ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Saint-Nazaire en date du 12 février 2025, n’a pas consigné le prix de vente dans les délais impartis.

MOTIFS

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 808 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Par jugement du tribunal de commerce de Saint-Nazaire en date du 16 octobre 2024, une procédure de liquidation judiciaire simplifiée a été ouverte à l’égard de la S.A.S. JFPS. La S.E.L.A.S. CLEOVAL, en la personne de Maître [E] [V], a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Il n’est pas contesté que le bail litigieux est un contrat en cours au sens de l’article L. 641-11-1 du code de commerce.

Il est acquis que nonobstant la compétence spécifique du juge commissaire qu’il tire de l’article R. 641-21 du code de commerce, le juge des référés est compétent pour constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture en application de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 2 avril 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. LES PETRELS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 17.351,51 euros au titre des loyers dus postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire :

— Facture loyer octobre 2024 à partir du 16 octobre : 1.506,41 euros TTC,

— Facture loyer novembre 2024 : 3.163,50 euros TTC,

— Facture loyer décembre 2024 : 3.163,50 euros TTC,

— Facture loyer janvier 2025 : 3.163,50 euros TTC,

— Facture loyer février 2025 : 3.124,00 euros TTC,

— Facture loyer mars 2025 : 3.230,60 euros TTC.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 2 mai 2025.

Compte tenu que la cession de fonds de commerce ne semble pas en mesure de prospérer, le prix de vente n’ayant pas été consigné par le cessionnaire alors même que la cession a été autorisée le 12 février 2025, il n’apparaît pas opportun de suspendre les effets de la clause résolutoire, ce qui ne ferait qu’aggraver la dette de la liquidation à l’égard du bailleur.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.E.L.A.S. CLEOVAL, ès qualités, et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La créance pour les loyers postérieurs est une créance méritante au sens de l’article L. 641-13 du code de commerce de sorte qu’une condamnation à paiement, à titre provisionnel, peut être prononcée par le juge des référés.

L’indemnité d’occupation due par la S.E.L.A.S. CLEOVAL, ès qualités, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. LES PETRELS, l’obligation de la S.E.L.A.S. CLEOVAL ès qualités au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 2 juin 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 27.043,31 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.E.L.A.S. CLEOVAL, ès qualités, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 17.351,51 euros, à compter de l’assignation pour la somme de 3230,60 euros et à compter du présent jugement pour le solde.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SELAS CLEOVAL, ès qualités, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI PETRELS sera déboutée de cette demande.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 mai 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SELAS CLEOVAL, en qualité de liquidateur de la SAS JFPS, et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SELAS CLEOVAL, en qualité de liquidateur de la SAS JFPS, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la SELAS CLEOVAL, en qualité de liquidateur de la SAS JFPS, à payer à la SCI PETRELS la somme de 27 043,31 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 sur la somme de 17.351,51 euros, à compter de l’assignation pour la somme de 3230,60 euros et à compter du présent jugement pour le solde, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamnons la SELAS CLEOVAL, en qualité de liquidateur de la SAS JFPS, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 2 avril 2025 ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Stéphane BENMIMOUNE