TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 6]

N° RG 25/00086 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FQNY

Minute :

JUGEMENT

DU 02 JUILLET 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[M] [E]

Copies certifiées conformes

— M^e DAVID

— M^e BOURIACHI

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

OPH SILENE

demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Sylvie DAVID de la SCP GUYON & DAVID, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEUR :

Madame [M] [E]

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Yasmina BOURIACHI, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 44184-2024-001938 du 24/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 7 mai 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2016, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [M] [E] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 12], moyennant un loyer total et révisable de 571,30 €, provision sur charges incluse.

Une situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 10]-Atlantique le 11 octobre 2023 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.129,44 € en visant la clause résolutoire.

Par acte du 23 octobre 2024, l’OPH SILENE a fait citer Madame l’OPH SILENE devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir constatée ou subsidiairement prononcée la résiliation du contrat de bail, ordonnée l’expulsion de la locataire et obtenir la condamnation de la locataire au paiement de diverses sommes.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 10] Atlantique le 25 novembre 2024.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Madame [M] [E].

A l’audience du 7 mai 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par son conseil, a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au Tribunal de :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 19 décembre 2023,

2 – ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 2.381,45 € à titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 5 novembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer en cours, soit la somme de 751,96 € à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux ;

* la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation

4 – débouter Madame [M] [E] de sa demande de délais de paiement et de ses demandes reconventionnelles fondées sur l’existence d’un manquement du bailleur à son obligation de fournir un logement décent.

Au soutien de ses demandes, le bailleur a fait valoir que, depuis le commandement de payer, tous les prélèvements de loyers ont systématiquement été rejetés par la banque de Madame [M] [E], de sorte que la dette locative s’élève désormais à la somme 6.974,18 € suivant décompte arrêté au 24 avril 2025.

En vue d’obtenir le rejet des demandes reconventionnelles, l’OPH SILENE explique que si le rapport du prestataire EXETANCH du 10 avril 2024 fait apparaître un problème de condensation au sein du logement, différents travaux de réparation ont été réalisés entre avril 2024 et avril 2025.

Madame [M] [E], représentée par son conseil n’a pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative et a demandé au tribunal de :

1 – à titre principal, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement pour le règlement de la dette et, subsidiairement, lui accorder un délai de six mois pour quitter les lieux ;

2 – à titre reconventionnel, enjoindre au bailleur de mettre en conformité le logement conformément aux préconisations de l’expertise amiable du 28 décembre 2023 constatant un problème d’humidité au sein du logement dans un délai de trois mois sous astreinte de 50 € par jour de retard et l’indemniser à hauteur de deux fois 2.000 € au titre de préjudices moral et de jouissance ;

3 – statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [M] [E] a expliqué avoir trois enfants mineurs à charge, être sans emploi, percevoir des prestations versées par la CAF à hauteur de 1.643,41 € et espérer être dans les mois à venir en mesure de régler sa dette locative, en raison du règlement à venir de la succession bénéficiaire de son défunt père. Elle indique avoir signalé dès fin 2023 l’existence d’un problème d’humidité au bailleur, dont elle explique qu’il se manifeste notamment par la présence, persistante jusqu’en mars 2025, d’importantes moisissures.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 10]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 25 novembre 2024, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 10]-Atlantique le 11 octobre 2023 et l’assignation délivrée le 23 octobre 2024, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, Madame [M] [E], qui justifie pourtant de revenus à hauteur de 1.643,41 € mensuels, ne conteste pas ne pas avoir repris le paiement du loyer courant et se borne à faire état de son retour futur à meilleure fortune, en lien avec le règlement de la succession à venir de son défunt père. Par ailleurs, le décompte actualisé au 24 avril 2025 produit par le bailleur ne fait apparaître que deux versements, respectivement, de 100 € et 10 € soit des sommes très inférieures au montant du loyer, en novembre 2024 et mars 2025. Dès lors, en l’absence de reprise de paiement du loyer courant, il n’est pas possible de lui accorder des délais, les conditions posées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 19 décembre 2023.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation due par Madame [M] [E] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 751,96 €, augmentée des charges qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur le montant des loyers dus

Le décompte fourni n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Madame [M] [E] sera condamnée à payer à l’OPH SILENE la somme de 6.974,18 € au titre des loyers et échéances d’indemnités d’occupation impayées selon le décompte arrêté le 10 avril 2025, échéance d’avril 2025 non incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur le délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, « sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Aux termes de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ce délai de deux mois peut être prolongé pour une durée n’excédant pas trois mois « lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques».

En l’espèce, Madame [M] [E], qui ainsi qu’il a été dit précédemment fait état de revenus mensuels à hauteur de 1.643,41 € et d’un retour prochain à meilleure fortune lui permettant d’envisager un relogement dans le parc privé si besoin, ne justifie d’aucune circonstance susceptible de fonder une prolongation du délai de deux mois. La présence de ses trois enfants dans le logement ne peut suffire, et ce d’autant que l’année scolaire sera terminée à la date de la décision.

Sa demande de prolongation du délai pour quitter les lieux jusqu’à six mois sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [M] [E]

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […]

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement […] ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;[…] . »

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable depuis le 1er juillet 2018, « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Madame [M] [E] établit, par la production d’échanges de courriels avoir signalé, au plus tard le 30 novembre 2023 l’existence d’un problème d’humidité se traduisant par la présence de moisissures au sein de son logement.

Ses allégations sont à cet égard étayées par le rapport en date du 28 décembre 2023 d’expertise privée AAD Phénix qu’elle produit, qui fait état de la présence d’humidité au plafond de couloirs, des deux chambres, de la salle de bains, les mesures prises dans cette dernière pièce laissant voir une saturation d’humidité, et dans les toilettes, où la trappe de visite de la gaine technique n’a pu être ouverte tant elle était gonflée et impute ces dégradations à un dysfonctionnement de la VMC collectives, les mesures prises au niveau des aérations de la salle de bains, de la cuisine et des toilettes faisant apparaître une ventilation insuffisante.

Si l’OPH SILENE réfute l’existence d’un état d’insalubrité, elle ne conteste pas l’existence de désordres lui étant imputable et produit au contraire un rapport d’intervention EXETANCH du 4 avril 2024 faisant apparaître un problème de condensation dans l’appartement et des factures attestant de la réalisation de travaux, le 23 avril 2024, de réparation une fuite sur la tuyauterie (facture GESTAL) et, du 2 au 4 juillet 2024, de réfection des peintures des plafonds (facture OUEST HORIZON).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments la preuve de désordres imputables au bailleur ayant causé, jusqu’à la date de résiliation du bail, un préjudice de jouissance à la locataire, qu’il convient d’évaluer à la somme de 500 €.

En revanche, la locataire n’apporte la preuve d’aucun préjudice moral distinct du préjudice de jouissance, de sorte qu’il y a lieu de la débouter de sa demande à ce titre.

Enfin, au vu de la résiliation du bail à la date du 19 décembre 2023 et de l’extinction à cette date des obligations contractuelles existant entre les parties, il n’y a pas lieu non plus de faire droit à sa demande de condamnation du bailleur à exécuter des travaux de mise en conformité.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er mars 2016 entre l’OPH SILENE et Madame [M] [E] et DIT que Madame [M] [E] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 12], en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [M] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [M] [E] à payer à l’OPH SILENE la somme de 6.974,18 €, au titre de l’arriéré locatif selon décompte 10 avril 2025, échéance d’avril non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [M] [E] à payer à l’OPH SILENE une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 751,96 €, augmenté des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du 1er avril 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

CONDAMNE l’OPH SILENE à payer à Madame [M] [E] la somme de 500 € au titre d’un préjudice de jouissance ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 9] (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE l’OPH SILENE du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Madame [M] [E] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [M] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 2 JUILLET 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON