10 Février 2026

N° RG 25/00430 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FWZC

Ord n°

S.N.C. PERLE DU LITTORAL

c/

S.C.I. CARAVELLE

Le :

Exécutoire à :

M^e Antoine FEREZOU

Copies conformes à :

M^e Antoine FEREZOU

la SELARL TGS FRANCE AVOCATS

Régie

Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 10 Février 2026

DEMANDERESSE

S.N.C. PERLE DU LITTORAL

rcs Saint Nazaire 911 993 087 dont le siège social est situé [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Antoine FEREZOU, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSE

S.C.I. CARAVELLE

rcs Saint Nazaire 533 737 052 dont le siège social est situé [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Camille VIAUD LE POLLES de la SELARL TGS FRANCE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Hélène CHERRUAUD

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l’audience publique du 13 Janvier 2026

ORDONNANCE : Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique reçu le 14 avril 2022, la SCI CARAVELLE a renouvelé le bail commercial au bénéfice de la SNC BRELIVET d’un bien immobilier à usage de commerce et d’habitation situé [Adresse 1], pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er mai 2022.

Par acte authentique reçu le 31 mai 2022, la SNC BRELIVET a cédé son fonds de commerce à la SNC PERLE DU LITTORAL, incluant le droit au bail portant sur l’immeuble précité à usage mixte.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 30 mai 2022 à la demande de la SCI CARAVELLE.

Six mois après leur entrée dans les lieux, les époux [G], dirigeants de la SNC PERLE DU LITTORAL ont constaté différents désordres au sein du local d’habitation. Ils ont fait appel au CDHAT, lequel a conclu à l’indécence du logement.

Deux procès-verbaux de constat ont été dressé les 15 mai 2023 et 5 juin 2024 à la demande de la SNC PERLE DU LITTORAL.

Les époux [G] ont sollicité l’avis technique d’un expert en construction, madame [S] [C], dont le compte rendu date du 26 juin 2024.

Par courrier officiel du 18 juillet 2024, le conseil de la SNC PERLE DU LITTORAL a mis une ultime fois en demeure la SCI LA CARAVELLE de procéder sans délai aux travaux les plus urgents, à savoir de confomité électrique, d’insallation d’une VMC dans le logement et de changement des volets roulants défectueux dans le logement.

Les parties s’opposent sur la répartition des travaux entre elles.

Faute d’accord amiable, la SNC PERLE DU LITTORAL a fait assigner en référé-expertise la SCI CARAVELLE devant le président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE, par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025.

La SCI CARAVELLE a constitué avocat le 22 octobre 2025.

L’affaire a été retenue dès la première audience du 18 novembre 2025, à laquelle les parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif.

La SNC PERLE DU LITTORAL a soutenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, aux fins de voir au visa de l’article 145 du code de procédure civile, des articles 1720 et 1721 du code civil, ainsi que la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986 :

— ordonner une expertise et désigner tel expert qu’il plaira au président du tribunal avec la mission suivante :

— se rendre sur les lieux loués situés au [Adresse 1] et convoquer les parties ;

— visiter l’immeuble et procéder contradictoirement à la constatation des difficultés, désordres, dégradations, malfaçons et non-conformités dénoncés dans l’assignation, ainsi que de tout désordre susceptible d’apparaître en cours d’expertise ;

— se faire remettre tous documents utiles à sa misssion et notamment les factures portant notamment sur la construction, la rénovation et l’entretien de l’immeuble, ainsi que tous travaux ayant eu pour objet les locaux commerciaux et d’habitation qui lui sont loués ;

— décrire les désordres, vices et non-conformités de toute nature qui seraient constatés sur l’immeuble ;

— émettre un avis technique motivé sur les causes et origines des désordres, vices et non-conformités constatés ;

— dire si les désordres trouvent leur cause du fait de la vétusté ;

— indiquer si les désordres relèvent de l’entretien courant ou des réparations locatives, ou s’ils incombent au bailleur au titre de son obligation de délivrance et d’entretien ;

— dire si les désordres rendent le local impropre à sa destination commerciale et d’habitation, ou s’ils sont de nature à compromettre la sécurité, la salubrité ou la jouissance normale des lieux par les occupants;

— le cas échéant, décrire et chiffrer les préjudices de toute nature, matériels, immatériels, en lien de causalité avec les difficultés dénoncées ;

— dreser le cas échéant la liste des travaux de remise en état à réaliser, leur nature, leur urgence, leur durée, leur coût estimatif ainsi que les conséquences dommageables qu’ils engendrent ou sont susceptibles d’engendrer pour les occupants ;

— formuler toute observation utile sur les responsabilités techniques éventuelles, sans toutefois se prononcer sur les responsabilités juridiques;

— dire que l’expert pourra s’adjoindre de tout sapiteur et entreprendre tout essai technique de son choix pour répondre à la mission qui lui est confiée;

— dresser un rapport de l’ensemble de ces opérations et constatations ;

— réserver les dépens.

La SCI CARAVELLE a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions n°1, aux fins de voir au visa de l’article 145 du code de procédure civile :

— décerner acte de ce qu’elle formule toutes protestations et réserves d’usage à l’égard de la demande d’expertise judiciaire, sans reconnaissance préalable de responsabilité ;

— en cas de désignation d’un expert judiciaire à la demande de la SNC PERLE DU LITTORAL, compléter la mission de l’expert des points suivants :

— sur la liste des griefs techniques contenues dans l’assignation du demandeur, donner un avis, en prenant en compte les demandes complémentaires et évolutives de la société PERLE DU LITTORAL, sur leur réalité, sur leur nature, sur la date à laquelle ils lui ont été signalés par la société PERLE DU LITTORAL, sur leurs causes et origines ;

— dire si les désordres trouvent leur cause du fait d’un défaut d’entretien des lieux ;

— dire si l’aggravation des désordres trouvent leur origine dans l’inaccessibilité des locaux du fait du preneur ;

— dénoncer toute infraction au bail et notamment, si la présence illicite d’un sous-locataire participe aux désordres constatés ;

— donner son avis sur la nature des travaux relatifs au creusement d’un des murs porteurs à l’intérieur du local commercial afin de créer une alcôve ;

— donner son avis sur la nature des travaux relatifs à la construction de la pergola sur la terrasse extérieure ;

— fournir tous éléments techniques et informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige et permettant d’apprécier les éventuelles responsabilités encourues, notamment la charge des travaux incombant au bailleur ou au preneur ;

— évaluer les préjudices en résultant pour les parties et préciser, notamment, le coût des corrections des éventuelles non-conformités, défauts ou dysfonctionnements constatés ainsi que le nombre de jours nécessaires à la réalisation de ces éventuelles corrections ;

— rédiger un pré-rapport aux termes duquel les parties auront la possibilité de formuler toutes observations (par voie de dire au sens de l’article 276 du code de procédure civile) dans un délai d’au moins un mois, avant le dépôt du rapport définitif ;

— réserver les dépens.

Il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition au grefe le 16 décembre 2025, sans autorisation d’une quelconque note en délibéré.

Le 19 novembre 2205, le conseil de la SNC PERLE DU LITTORAL a transmis deux pièces qu’elle déclare avoir omis d’intégrer dans son dossier de plaidoirie, alors que ses écritures font référence aux deux constats dressés par l’étude DROUIN BEAUFILS HACHET le 6 février 2025, lesquels sont en pièces jointes à son courrier officiel du 3 juin 2025, constituant la pièce N°21 de la partie adverse.

Le 20 novembre 2025, le conseil de la SCI CARAVELLE s’oppose à ce que la note et pièces de la partie demanderesse “prétenduement manquantes à son dossier de plaidoirie” soient reçus, en l’absence de toute autorisation d’une note en délibéré par application de l’article 445 du code de procédure civile, associé aux articles 15 et 16. Il fait observer que ces pièces “manquantes” ne figurent pas dans le bordereau de communication ; qu’elles n’ont pas été soumises au débat contradictoire devant le juge des référés, pour soutenir la nécessité de les écarter des débats.

Par ordonnance avant-dire droit du 16 décembre 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 13 janvier 2026 à 10 heures, pour veiller au respect du principe du contradictoire et inviter les parties à formuler leurs observations sur le principe de leur renvoi à une audience de règlement amiable.

A cette audience, les parties ont comparu représentées par leur avocat respectif. Elles se sont chacune référées au bordereau de communication notifié à la partie adverse par RPVA. Les deux parties ont souligné la nécessité d’un éclairage technique avant toute discussion amiable.

Il leur a été indiqué que la décision sera rendue le 10 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, en ce que l’action judiciaire envisagée ne soit pas manifestement vouée à l’échec et que la mesure soit de nature à améliorer sa situation probatoire.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

En l’espèce, la SNC PERLE DU LITTORAL a fait constater par un commissaire de justice le 15 mai 2023 l’état dégradé du pignon droit, “recouvert d’un enduit gris qui comporte de nombreuses fissurations, des dégradations surtout dans le soubassement. La vétusté de la peinture du pignon coté rue avait été relevée dans le constat lors de son entrée dans les lieux en ces termes : “présentant fissurations et écailles à sa jonction avec le corps de bâtiment principal, le muret de clôture est poussé vers l’extérieur, générant une dégradation de la maçonnerie”.

Il a également été constaté par un commissaire de justice des traces d’infiltrations d’eau en partie basse des fenêtres à l’intérieur dans le soubassement, avec un système d’ouverture cassé, ainsi que des moisissures sur les menuiseries de la fenêtre et sur la plinthe donnant sur la façade dégradée précitée. Il a également noté l’absence de système de ventilation aussi bien au niveau des fenêtes, qu’au niveau du coffrage du volet roulant.

Il ressort du procès-verbal de constat établi le 5 juin 2024 que si les quatre fenêtres de la cuisine ont été changées, la structure en bois d’extension du bar n’est pas hermétique à l’eau et la fixation de l’habillage en bois d’un seuil haut de passage se désagrège.

Madame [S] [T], expert a conclu à la nécessité de la mise en place d’une VMC, à la vétusté des volets roulants du logement en rapportant un risque de chute côté rue signalé par un ouvrier lors du changement des menuiseries, ainsi à l’état préoccupant de l’étanchéité du bâtiment et du réseau d’eaux pluviales.

La SCI CARAVELLE conteste l’existence de désordre affectant la structure de l’immeuble, en rappelant l’obligation d’entretien courant à la charge du preneur et en dénonçant le refus réitéré de ce dernier à donner accès à différents professionnels qu’elle a mandatés pour procéder à des vérifications et interventions. Elle souligne que les travaux de couverture programmés initialement en février 2025 ont dû être reportés pour des raisons météorologiques et qu’elle a accepté d’assumer certaines réparations locatives à titre purement gracieux (pose d’une serrure, rambarde, aération de la cave). Elle dénonce par ailleurs une sous-location illicite et la réalisation de travaux non autorisés (ouverture d’un mur porteur, construction d’une pergola).

Ainsi, la SNC PERLE DU LITTORAL justifie d’un motif légitime à faire examiner contradictoirement les désordres, dégradations, malfaçons et non conformités pour déterminer à qui impute les travaux de remise en état.

Il convient d’ordonner une expertise. La mission est définie dans les termes du dispositif selon les demandes des deux parties et conformément aux dispositions de l’article 238 du code de procédure civile faisant interdiction au technicien de porter d’appréciations d’ordre juridique. Les parties seront déboutées de leurs prétentions dépassant l’office d’un technicien, lequel n’a pas à se prononcer sur l’illécéité de certains faits.

Il convient de fixer à la somme de 4.000 € la provision sur les frais d’expertise et de la mettre à la charge de la partie demanderesse.

II – Sur les demandes accessoires

En application des articles 491, alinéa 2 et 696 du code de procédure civile, la nature de la présente instance en référé aux fins d’expertise in futurum justifie de laisser les dépens à la charge de la partie demanderesse.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

Ordonnons une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire des parties à l’instance ;

Désignons pour y procéder :

monsieur [K] [A]

([Adresse 3])

expert près la Cour d’appel de RENNES ;

Disons que l’expert a pour mission :

— recueillir tous documents auprès des parties qu’il jugera utiles à l’acomplissement de sa mission, ainsi qu’entendre tout sachant ou témoin ;

— après avoir convoqué les parties et leurs conseils, se rendre dans les meilleurs délais sur place, [Adresse 1] ;

— visiter l’immeuble, décrire les deux parties, l’une à usage de commerce, l’autre à usage d’habitation ;

— examiner les désordres, dégradations, malfaçons et non-conformités allégués dans l’assignation, les procès-verbal de constat et le rapport de [S] [T] ;

— en déterminer la nature (vétusté, défaut d’entretien courant, dégradations locatives, non-conformité aux caractéristiques du logement décent) et préciser leur date d’apparition ;

— en rechercher les causes pour leur imputation technique, notemment en lien avec des travaux d’aménagement intérieur (alcôve) et extérieur (pergola) du local commercial diligentés par la SCN PERLE DU LITTORAL ;

— donner son avis si les désordres constatés rendent chacune des parties de l’immeuble impropre à sa destination ;

— donner son avis si des désordres affectent la structure de l’immeuble ;

— déterminer les travaux de nature à remédier à chacun des désordres ou non-conformités ; en évaluer le coût et la durée ;

— recueillir tous les éléments permettant à la juridiction du fond de se prononcer sur les reponsabilités et d’évaluer les préjudices subis et à subir pour les occupants des lieux du fait des travaux à effectuer ;

Disons que conformément à l’article 278 du code de procédure civile, l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Disons que l’expert devra informer les parties et leurs conseils de la date à laquelle il prévoit de leur adresser un pré-rapport et fixer la date ultime de dépôt de leurs observations en leur laissant un délai minimal d’un mois à compter de la transmission, en leur rappelant au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du délai imparti ; qu’il devra préciser les dilligences accomplies à ce titre dans son rapport définitif ; qu’il devra répondre aux dires des parties transmis dans le délai imparti ;

Fixons à la somme de 4.000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la SNC PERLE DU LITTORAL à la régie du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire dans le délai d’un mois à compter de l’avis à consignation adressé par le greffe ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 31 octobre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du magistrat du contrôle des mesures d’instruction ;

Précisons qu’une copie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie et que l’expert doit préciser dans son rapport ces diligences ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le magistrat du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné ou d’inobservation par lui des délais prescrits, il pourra êtrepourvu à son remplacement par ordonnance prise par le président sur simple requête ou d’office ;

Rappelons que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la mesure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible de son coût prévisible ;

2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue d’une éventuelle procédure au fond ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Laissons la charge des dépens à la SNC PERLE DU LITTORAL ;

Déboutons les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Hélène CHERRUAUD