TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/01480 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFCS

N° MINUTE : 25/000588

JUGEMENT

DU 01 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [F] [L], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

comparant

Monsieur [U] [L], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

comparant

à :

Madame [J] [S] [N] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [P] [W], demeurant [Adresse 3]

comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 01 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE au demandeur

CCC

Le

N° RG 25/01480 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFCS – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 01 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 janvier 2018 d’une durée de trois ans, prenant effet le 15 janvier 2018, Mme [F] [L] et M. [U] [L], représentés par l’agence OFIM 2, a donné à bail à Mme [J], [S], [N] [W] et M. [P] [W], un logement situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 757,31 euros net de charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier le 21 décembre 2024 à leurs locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant leur intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme au principal de 1827,04 euros dans un délai de deux mois.

Suivant exploit de commissaire de justice remis le 18 mars 2025, Mme [F] [L] et M. [U] [L] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE (974) et sollicitent, sous le bénéficie de l’exécution provisoire,:

— de dire leurs demandes recevables,

à titre principal:

— de constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement des loyers,

— de constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre depuis 22 février 2025,

— d’ordonner l’expulsion, sans délai, des défendeurs et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— de les autoriser à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques des défendeurs et de dire qu’ils seront libres d’en disposer,

— de fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise, augmenté des charges locatives, ce à compter de la résiliation du bail et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges,

— de condamner solidairement les défendeurs à payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,

— de condamner solidairement les défendeurs à leur verser la somme de 2523,40 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2055,37 euros et à compter de l’assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’à la libération effectives de lieux et restitution des clefs,

— de juger, dans le cas où de délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de sa dette exacte et du paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la datte sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible – la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du locataire pourra avoir lieu,

à titre subsidiaire,

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et lui allouer les mêmes demandes comme formulées à titre principal,

en tout état de cause,

— de condamner solidairement les défendeurs à verser la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer,

— de débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes.

Suivant renvoi contradictoire du 7 juillet 2025, l’affaire a été retenue à l’audience du 1er septembre 2025.

Lors de cette audience, Mme [F] [L] et M. [U] [L], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes telles que formulées dans leur assignation, valant dernières conclusions. Ils indiquent que la dette s’élèvent à 1722,58 euros.

En défense, M. [P] [W] a comparu en personne. Il demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire et propose de rembourser l’arriéré locatif à hauteur de 200 euros par mois. Au soutien de ses demandes, il indique avoir repris le paiement des loyers et rembourser sa dette à hauteur de 200 euros par mois depuis mai 2025. Il précise au surplus souhaiter rester dans le logement et poursuivre son activité professionnelle.

Bien que régulièrement avisée à personne, Mme [J], [S], [N] [W] est absente. Elle n’a ni été représentée ni fait connaître de motif d’empêchement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 10 avril 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en résulte que M. [P] [W] perçoit un revenu mensuel net de 1125 euros net. Mme [J], [S], [N] [W] ne perçoit aucune ressource personnelle. Le couple supporte, outre les charges courantes un loyer de 848 euros mensuels, le remboursement de crédits/dettes à hauteur de 388 euros mensuels et la charge de leur fille étudiante. Selon l’évaluation sociale, les difficultés financières des époux [W] font suite à la perte d’emploi de Mme [J], [S], [N] [W], puis d’une charge supplémentaire privée. Mme [J], [S], [N] [W] entend retrouver un emploi pour améliorer les conditions de vie de la famille. La bonne foi du couple est mise en avant compte tenu de l’échéancier mis en place dès mars 2025 et de la reprise du paiement du loyer depuis avril 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que conformément aux dispositions des articles 472 et 473 alinéa 2 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le présent jugement sera réputé contradictoire, en l’absence du défendeur, au seul motif qu’il est susceptible d’appel.

I-SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 19 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [F] [L] et M. [U] [L] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 23 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II-SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de location litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; le montant mensuel du loyer et des charges ; le décompte de la dette ; l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution par le bailleur de ses propres obligations sauf quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, Mme [F] [L] et M. [U] [L] sollicitent de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti.

Le contrat de location signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Les demandeurs justifient avoir fait délivrer aux locataires, le 21 décembre 2024 un commandement de payer les loyers, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 1827,04 euros.

En tout état de cause, ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 février 2025.

III-SUR L’ARRIERE LOCATIF

Mme [F] [L] et M. [U] [L] produisent un décompte arrêté au 2 juillet 2025, incluant le loyer de juillet 2025, démontrant que les défendeurs sont redevables de la somme de 1 922,58 euros. Toutefois, le bailleur et M. [W] s’accordent sur le montant de la dette restante d’un montant de 1722,58 euros après déduction d’un versement de 200 euros par le locataire.

Pour sa part, Mme [J], [S], [N] [W], absente, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Ainsi, Mme [J], [S], [N] [W] et M. [P] [W] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.

IV-SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Selon le VII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

M. [P] [W] reconnait la dette locative. Il souhaite rester dans le logement litigieux de sorte qu’il sollicite des délais de paiement, à savoir 200 euros par mois en plus du loyer courant, et la suspension de la clause résolutoire.

Mme [F] [L] et M. [U] [L] ont maintenu leurs demandes initiales notamment tendant à l’expulsion des défendeurs.

Il ressort des éléments du dossier la bonne foi de Mme [J], [S], [N] [W] et M. [P] [W], lesquels ont repris le paiement de loyer depuis mars 2025, ont spontanément sollicités un échéancier pour solder leur dette locative et remboursent l’arriéré locatif à hauteur de 200 euros mensuels depuis mai 2025.

En considération de ces éléments, il convient de faire droit aux demandes formulées en défense.

Il sera rappelé que :

— cette suspension prendra fin dès le premier impayé au titre des loyers ou dès lors que les locataires ne se libèrent pas de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ;

— les délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

— si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge en sus des loyers et charges courants, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ;

— en cas d’impayé au titre des loyers et charges courants ou d’une mensualité en tout ou partie au titre de la dette locative, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette locative restée impayée devient immédiatement exigible.

V-SUR L’EXPULSION

Afin de mettre fin le cas échéant à l’occupation sans droit ni titre des lieux litigieux, il convient d’ores et déjà d’autoriser l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique si la clause résolutoire devait reprendre ses effets ; étant dit qu’aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement et leur transport, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

VI-SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux. En ce sens, elle doit être assortie de modalités qui concurrent à son efficacité.

Il sera utilement rappelé qu’il ne peut être accordé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation dans sa partie non sérieusement contestable (montant du loyer révisé).

En l’espèce, si Mme [J], [S], [N] [W] et M. [P] [W] ne respectent pas les délais de paiement octroyés et/ou ne versent pas les loyers à bonne date, ils seront réputés occuper les lieux sans droit ni titre depuis le 22 février 2025, causant ainsi un préjudice à leur bailleur.

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location.

Les défendeurs seront tenus de la régler à Mme [F] [L] et M. [U] [L] à compter du 22 février 2025 et jusqu’à libération des lieux matérialisée par la remise des clés aux bailleurs.

VI-SUR L’ASTREINTE

L’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge, même d’office, peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux loués si la clause résolutoire devait reprendre ses effets, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les demandeurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

VII-SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

A-Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [J], [S], [N] [W] et M. [P] [W], qui succombent, seront tenus solidairement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 21 décembre 2024.

B-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [F] [L] et M. [U] [L] les sommes exposées par eux dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner Mme [J], [S], [N] [W] et M. [P] [W] à leur verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

C-Sur l’exécution provisoire

Par application de l’article 514-3 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action engagée par Mme [F] [L] et M. [U] [L] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 janvier 2018 entre Mme [F] [L] et M. [U] [L], représentés par l’agence immobilier OFIM 2, et Mme [J], [S], [N] [W] et M. [P] [W] concernant le logement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 21 février 2025 ;

CONDAMNE Mme [J], [S], [N] [W] et M. [P] [W] à verser à Mme [F] [L] et M. [U] [L] la somme de 1722,58 (MILLE SEPT CENT VINGT-DEUX et CINQUANTE-HUIT) euros au titre des loyers impayés – décompte arrêté au 2 juillet 2025, incluant le loyer de juillet 2025 ;

AUTORISE Mme [J], [S], [N] [W] et M. [P] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer, 8 mensualités de 200 (DEUX CENTS) euros chacune et une 9ème de 122,58 (CENT VINGT-DEUX et CINQUANTE-HUIT) euros qui soldera la dette en principal et intérêt ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Mme [J], [S], [N] [W] et M. [P] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [F] [L] et M. [U] [L] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Mme [J], [S], [N] [W] et M. [P] [W] seront condamnés à verser à Mme [F] [L] et M. [U] [L] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Mme [F] [L] et M. [U] [L] de leur demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, et le transport des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Mme [J], [S], [N] [W] et M. [P] [W] à payer à Mme [F] [L] et M. [U] [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [J], [S], [N] [W] et M. [P] [W] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer de 228,33 euros ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE