TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00312

N° Portalis DBY2-W-B7J-H2T7

JUGEMENT du

03 Juin 2025

Minute n° 545

S.C. SOCIETE FONCIERE RU 01/2008

C/

[V] [I],

[W] [O]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Pierre-Thomas CHEVREUIL

Copie conforme

Mme [V] [I] et

M. [W] [O]

Préfecture du Maine et [Localité 6]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 Juin 2025

après débats à l’audience du 1er avril 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C. SOCIETE FONCIERE RU 01/2008

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 499 571 057,

dont le siège social est sis [Adresse 2],

[Localité 4],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Pierre-Thomas CHEVREUIL, avocat au barreau de NANTES (44)

ET :

DÉFENDEURS

Madame [V] [I]

née le 16 février 1971 à [Localité 8]

Monsieur [W] [O]

né le 23 Novembre 1967 à [Localité 9]

demeurant ensemble [Adresse 1],

[Localité 3],

non comparants, ni représentés,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La Société Civile Immobilière (SCI) RU 01/2008 a, par contrat conclu sous seing privé le 21 octobre 2022, à effet du 2 novembre 2022, donné à bail d’habitation à Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I], un appartement situé [Adresse 1] à ANGERS (49000), moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 583,92 €, outre une provision sur charges de 160,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 586,95 €.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la SCI FONCIÈRE RU 01/2008 a fait délivrer à Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I], un commandement de payer la somme de 4.486,66 € au titre de l’arriéré locatif au 18 novembre 2024.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 30 janvier 2025, la SCI FONCIÈRE RU 01/2008 a assigné Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail du 21 octobre 2022 aux torts et griefs de Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I] ;

— en conséquence ordonner leur expulsion immédiate et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner in solidum Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I] à payer à la SCI FONCIÈRE RU 01/2008 une somme de 5.590,58 € correspondant aux loyers échus et impayés ainsi qu’aux provisions sur charges dus au 31 décembre 2024 ;

— condamner in solidum Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I] à payer à la SCI FONCIÈRE RU 01/2008 une somme de 779,23 € par mois (619,23 € + 160,00 €) au titre des loyers et des provisions sur charges de l’appartement loué, du 1er janvier 2025 à la date de la résiliation du contrat de bail, outre intérêts au taux légal avec capitalisation courant sur chacun des loyers en retard, de leur date d’exigibilité jusqu’à la date de leur paiement ;

— condamner in solidum Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I] à payer à la SCI FONCIÈRE RU 01/2008 une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des provisions sur charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clés, d’un montant de 779,23 € par mois (619,23 € + 160,00 €), outre intérêts au taux légal avec capitalisation courant sur chacun des loyers en retard, de leur date d’exigibilité jusqu’à la date de leur paiement ;

— condamner in solidum Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I] à payer à la SCI FONCIÈRE RU 01/2008 une somme de 1 500,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 novembre 2024  ;

— dire qu’il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a fait l’objet d’une remise à l’étude, le nom du destinataire figurant bien sur la boite à lettres, s’agissant de Monsieur [W] [O] et l’adresse étant confirmée par le bailleur s’agissant de Madame [V] [I].

L’affaire a été évoquée à l’audience du 1er avril 2025.

A cette audience, la SCI FONCIÈRE RU 01/2008, par l’intermédiaire de son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Elle indique que des règlements sont intervenus en janvier, février et mars 2025, correspondant partiellement au loyer.

Elle précise que l’arriéré locatif, dont elle produit le décompte, est de 5.867,14 € au 16 mars 2025.

Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I], bien que régulièrement convoqués par acte de commissaire de justice, ne se sont ni présentés ni fait représenter à l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [W] [O] a repris partiellement le paiement du loyer depuis le mois de janvier 2025 et que, devant percevoir une partie de la vente de sa maison, il va ainsi pouvoir rembourser l’intégralité de sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion :

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SCI FONCIÈRE RU 01/2008 justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, le 26 novembre 2024.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de la SCI FONCIÈRE RU 01/2008 en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, la SCI FONCIÈRE RU 01/2008 a produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance démontrant que Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I] restaient devoir, à la date du commandement de payer, le 25 novembre 2024, la somme de 4.486,66 € et le 16 mars 2025 celle de 5.867,14 €, de laquelle il convient de déduire les sommes de 170,96 € (commandement de payer) et 133,10 € (assignation), compris dans les dépens, soit un total de 5.563,08 € au titre de l’arriéré locatif.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I], absents à l’audience, et n’ayant produit aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, seront condamnés solidairement, conformément à l’article III des conditions générales du contrat de bail, à payer la somme de 5.563,08 € au titre de l’arriéré locatif.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire :

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié le 25 novembre 2024 pour la somme en principal de 4.486,66 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai légal en vigueur, puisque l’arriéré locatif n’a pas été régularisé pendant ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 janvier 2025, le bail étant résilié depuis cette date.

Il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement à Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I], d’une part ceux-ci sont absents à l’audience, d’autre part, ils n’ont formulé aucune proposition d’apurement de la dette, l’hypothèse évoquée dans le diagnostic social et financier d’un remboursement suite à une vente de maison de Monsieur [W] [O] n’étant corroborée par aucun document.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 26 janvier 2025.

Il résulte des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. »

Ce délai « ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, la SCI FONCIÈRE RU 01/2008 sollicite l’expulsion immédiate de Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I].

Cependant, il ressort des pièces du dossier que Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I] sont entrés dans le logement après signature d’un contrat de bail et n’ont donc pas pénétré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

De surcroît aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi de Monsieur [W] [O] et de Madame [V] [I].

Par conséquent, la SCI FONCIÈRE RU 01/2008 sera déboutée de sa demande d’expulsion immédiate.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation :

Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 26 janvier 2025, causent par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en les condamnant solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 779,23 €.

Par conséquent, Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I] seront condamnés solidairement à verser à la SCI FONCIÈRE RU 01/2008 une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté au 16 mars 2025.

Sur les autres demandes pécuniaires :

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

Conformément à l’article 1343- 2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la SCI FONCIÈRE RU 01/2008 sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues, avec capitalisation.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 5.563,08 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 précité.

S’agissant des indemnités d’occupation, celles-ci seront également assorties des intérêts au taux légal, avec capitalisation dans les conditions des articles précités du code civil.

Sur les frais et les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I], partie perdante, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager la SCI FONCIÈRE RU 01/2008, l’équité commande de condamner Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I] in solidum à lui payer la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 octobre 2022, entre la SCI FONCIÈRE RU 01/2008, d’une part, et Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à ANGERS (49000) sont réunies à la date du 26 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 26 janvier 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, aucun élément ne justifiant la suppression du délai légal d’expulsion ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FONCIÈRE RU 01/2008 pourra faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I] solidairement à payer à la SCI FONCIÈRE RU 01/2008 la somme de Cinq Mille Cinq Cent Soixante-Trois Euros Huit Centimes (5.563,08 €), au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation, suivant un décompte arrêté au 16 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I] solidairement à payer à la SCI FONCIÈRE RU 01/2008 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 26 janvier 2025 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté à la somme de Cinq Mille Cinq Cent Soixante-Trois Euros Huit (5.563,08 €) au 16 mars 2025, avec intérêts au taux légal et capitalisation dans les conditions des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I] in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [O] et Madame [V] [I] in solidum à payer à la SCI FONCIÈRE RU 01/2008 la somme de Mille Euros (1.000,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI FONCIÈRE RU 01/2008 du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,