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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 20 Mars 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

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N° du dossier : N° RG 25/00211 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBD6I

N° MINUTE : 26/00033

JUGEMENT

DU 20 Mars 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Syndicat de Copropriétaires de la, [Adresse 1],

agissant aux présentes par son Syndic la SARL LOGER

dont le siège social est sis, [Adresse 2] (SAINTE-CLOTILDE)

Rep/assistant : Maître Philippe PRESSECQ de la SELARL TRIVIUM, avocats au barreau d’ALBI

à :

Madame, [I], [X], demeurant, [Adresse 3]

Comparante en personne les 17 février 2025 et 30 juin 2025

DÉBATS : A l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à M^e Philippe PRESSECQ

CCC à, [I], [X]

Le

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 20 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 septembre 2022, la société Location gestion de, la Réunion (Loger) a été désignée en qualité de syndic de la copropriété de la, [Adresse 4], [Adresse 5] située, [Adresse 6]entre, [Localité 2], [Localité 3] ,([Localité 1]), dont Mme, [I], [X] est propriétaire des lots n°9, 49 et 50 correspondant à 270/10 000 des tantièmes (pièces en demande numérotées 1, 2, 4 et 5).

Par jugement rendu le 24 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion a notamment condamné Mme, [I], [X] à payer au syndicat de la copropriété de la, [Adresse 4], [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société Loger, la somme de 1 552,46 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2021, date de l’assignation et ordonné la capitalisation des intérêts. (pièce en demande numérotée 11)

Invoquant la persistance d’impayés de charges de copropriété, le syndicat de la copropriété de la, [Adresse 4], [Adresse 5], a, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 23 octobre 2023 revenue avec la mention « pli avisé non réclamé » adressé par son conseil, mis en demeure Mme, [I], [X] de payer la somme en principal de 1 680,97 euros sous trois jours (pièce en demande numérotée 7).

Le 31 juillet 2024, l’échec de la tentative de conciliation a été constaté par conciliateur de justice, Mme, [I], [X] n’ayant pas répondu à l’invitation et ne s’étant pas présentée au rendez-vous (pièce en demande numérotée 10).

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4], [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la société Loger, a fait assigner Mme, [I], [X] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :

condamnation au paiement de la somme de 4 098,36 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023,condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de dommages et intérêts,condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamnation au paiement des entiers dépens.

L’affaire a été fixée le 17 février 2025 et retenue le 6 octobre 2025.

Lors de la dernière audience, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées aux termes de son assignation valant dernières conclusions et a précisé que la défenderesse à payer, conformément à son engagement, la somme de 200 euros de mars à novembre 2025.

En défense, Mme, [I], [X] s’est présentée en personne aux audiences des 17 février et 30 juin 2025. Elle est absente le 13 octobre 2025 et a justifié, par lettre reçue au greffe le 10 octobre 2025, de son impossibilité de se présenter pour motif médical. Elle n’a pas comparu à l’audience du 9 février 2026.

Lors de l’audience tenue le 17 février 2025, la défenderesse reconnait la dette de charges de copropriété, demande des délais de paiement et propose de rembourser la somme de 200 euros par mois. Elle indique travailler dans le cadre d’un contrat pérenne depuis le 1er janvier 2025 à temps partiel, percevoir un salaire de 891 euros par mois et que son épouse, actuellement hospitalisée, perçoit une allocation chômage de 850 euros mensuels. Elle expose, au surplus, qu’elle pensait rembourser sa dette au moyen du prix de vente à venir du logement faisant partie de la résidence, [Etablissement 1] longanis.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à son assignation, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2026 par mise à disposition au greffe

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la comparution des parties

Conformément aux dispositions de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

En l’espèce, Mme, [X] n’a pas comparu à la dernière audience, n’a pas été représentée et n’a fait connaître aucun motif d’empêchement.

Or, elle s’est présentée aux précédentes audiences, excepté le 13 octobre 2025, étant dit qu’elle a justifié près la présente juridiction de son impossibilité de se présenter pour motif médical. En tout état de cause, elle a été entendue en ses prétentions lors de l’audience du 17 février 2025.

Dans ces conditions, il convient de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires de voter chaque année le budget prévisionnel, de fixer la périodicité et le montant des versements destinés à faire face au paiement des dépenses courantes. Le premier versement est exigible le premier jour de la période et les provisions seront appelées en fonction des clés de répartition.

L’article 43 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise que « Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les dépenses pour travaux fixées par décret pris en conseil d’état sont hors budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires devra ainsi prendre le soin de déterminer les modalités de leur versement (périodicité, montant et date d’exigibilité).

Les copropriétaires n’ont pas à attendre l’approbation des comptes pour s’acquitter de ces provisions.

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges (Cass. 3e civ., 11 déc. 2012, n° 11-26.348).

Le syndicat des copropriétaires doit justifier de l’approbation des comptes et du vote des budgets prévisionnels ou autres qui a pour effet de rendre certaine, liquide et exigible sa créance relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la société Loger, expose que Mme, [I], [X] reste redevable de la somme de 4 098,36 euros au titre de ses charges de copropriété impayées.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur verse aux débats :

les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 28 octobre 2021, 30 septembre 2022 et 11 octobre 2023 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux (pièce en demande numérotée 5),une lettre de mise en demeure de payer la somme en principal de 1 680,97 euros sous trois jours, datée du 23 octobre 2023 (pièce en demande numérotée 7),deux extraits de comptes arrêtés au 1er octobre 2024 et 1er janvier 2026 faisant apparaitre un solde débiteur de 4 098,36 euros et 4 809,63 euros (pièce en demande numérotée 8),un jugement du 24 janvier 2022 condamnant la défenderesse à payer la somme de 1 552,46 euros, au titre des charges de copropriété due à la société demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2021 (pièce en demande numérotée 11).

La lecture des justificatifs de charges dues, des extraits de compte débiteur et des procès-verbaux d’assemblée générale permettent d’établir que les comptes du 1er avril 2020 au 31 mars 2023 ainsi que le budget prévisionnel du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 ont fait l’objet d’une approbation par les assemblées générales de copropriétaire précitées et que les charges de copropriété sollicitées correspondent aux appels de fonds jusqu’au 31 mars 2025 dans le cadre du budget ordinaire et prévisionnels et de travaux votés en assemblée générale, notamment la réparation de la toiture et du portail, la réfection de la toiture et la réfection complète du réseau en alimentation en eau.

Il sera précisé que le décompte des sommes dues versé aux débats inclut la date de la première condamnation concernant les charges de copropriété dues pour la période antérieure au jugement, à savoir avant le mois d’avril 2021, étant précisé qu’un règlement de la débitrice de 1 983,66 euros est intervenu le 30 septembre 2022 ; ces charges faisant l’objet d’un précédent jugement de condamnation, elles ne peuvent être prises en compte dans le calcul du montant des sommes dues pouvant être demandées dans le cadre de la présente instance. Les charges actuellement demandées correspondent donc à celles échues postérieurement au jugement de condamnation du 24 janvier 2022 et non prises en compte par ledit jugement.

Si la preuve de la convocation de la défenderesse et de la notification des procès-verbaux à la défenderesse ne sont pas rapportées (étant relevé qu’elle n’a pas assisté aux assemblées générales), il sera constaté que Mme, [X] reconnait à l’audience du 17 février 2025 le principe et le montant de la dette.

Il sera relevé qu’il est justifié du versement de la somme de 1 400 euros par la défenderesse au cours de la période des mois de mars à septembre 2025.

Ainsi, en considération de ces éléments et au vu des pièces produites, la défenderesse reste redevable, au jour de l’audience, de la somme de 4 098,36 euros. Les autres frais type frais mise en demeure, assignation, signification et de prélèvement ont été retranchés, à ce stade, de la somme totale figurant au décompte.

Conformément aux dispositions de l’article 5 du code de procédure civile imposant au juge de se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé, il convient de condamner Mme, [X] au paiement de la somme de 4 098,36 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

En invoquant les dispositions de l’article 1240 du code civil aux termes desquels tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, le syndicat de copropriété doit justifier d’une faute et d’un/de préjudice(s) en résultant.

En l’espèce, si la faute de Mme, [X] est démontrée en ce qu’elle est défaillante de longue date dans le paiement de ses charges de copropriété, et qu’il s’agit de la seconde instance pour permettre au syndicat d’obtenir un titre exécutoire pour des charges de copropriété dues et dont l’absence impacte nécessaire de manière réitérée la trésorerie de la personne morale, le préjudice est avéré, quand bien même les comptes du syndicat demeurent positifs et excédentaires.

Ainsi, la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts sera allouée au demandeur.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme, [X] sollicite des délais de paiement et propose de rembourser sa dette à hauteur de 200 euros par mois. Elle expose travailler dans le cadre d’un contrat pérenne depuis le 1er janvier 2025 à temps partiel, percevoir un salaire de 891 euros par mois et que son épouse, actuellement hospitalisée, perçoit une allocation chômage de 850 euros mensuels. Aucune information n’est communiquée quant à ses charges.

Cependant, elle ne produit aucun élément de nature à justifier de sa capacité de remboursement. De plus, force est de constater sa défaillance dans le paiement de la somme proposée au cours des mois d’octobre et novembre 2025 et l’absence de reprise de paiement depuis lors.

Ainsi, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

La partie qui succombe au litige, en l’espèce la défenderesse, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée, au nom de l’équipé, à une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qu’il convient de fixer à 800 euros.

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit en application de l’article 514 -1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme, [I], [X] à payer au syndicat de la copropriété de la, [Adresse 7] située, [Adresse 8], [Localité 4] ,([Localité 1]), pris en la personne de son syndic en exercice la société Loger, la somme totale de 4 098,36 (quatre mille quatre-vingt-dix-huit et trente-six centimes) euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme, [I], [X] à payer au syndicat de la copropriété de la, [Adresse 4], [Adresse 5] située, [Adresse 8], [Localité 4] ,([Localité 1]), pris en la personne de son syndic en exercice la société Loger, la somme de 500 (cinq cent) euros au titre des dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme, [I], [X] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme, [I], [X] à payer au syndicat de la copropriété de la, [Adresse 4], [Adresse 5], pris en la personne de syndic en exercice la société Loger, la somme de 800 (huit cent) euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme, [I], [X] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

En foi de quoi, le présent jugement a été jugé et prononcé par mise à disposition au greffe au jour, mois et année susvisés.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE