TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 26/00022 – N° Portalis DBWJ-W-B7K-DAXJ

Le

Copie exécutoire + copie à Me [A]

Copie à la sous-préfecture de ST QUENTIN

Copie dossier

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par TAINMONT Gwenaëlle, avocate au barreau de LAON

DÉFENDEURS

Mme [S] [H]

demeurant [Adresse 3]

comparante

M. [P] [F]

demeurant [Adresse 4]

comparant

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 20 Mars 2026 du du juge des contentieux de la protection de [Localité 1], (Aisne), présidée par William CRAWFORD, juge placé par ordonnance de Madame la première présidente de la cour d’appel d'[Localité 2] en date du 20 novembre 2025, assisté de Céline GAU, Greffière ;

William CRAWFORD juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Nadia HESSANI

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 22 août 2024, la SCI PAYEN ET LES ENFANTS [Z] ET [C] a donné à bail à Monsieur [P] [F] et à Madame [S] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à Saint Quentin (02100), pour un loyer mensuel initial de 650 euros, charges comprises.

Par contrat de cautionnement Visale du 24 août 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du paiement des loyers et des charges.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées au bailleur, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer le 17 février 2025 commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 1.300 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de procédure. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par actes de commissaire de justice du 7 janvier 2025, signifiés à étude, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [F] et Madame [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— à titre principal, constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] et Madame [H] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 6], [Adresse 7] à [Localité 3], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement Monsieur [F] et Madame [H] à lui payer la somme de 1.100 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 février 2025 ;

— condamner solidairement Monsieur [F] et Madame [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [F] et Madame [H] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait valoir que les locataires n’ont pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de six semaines impartis par le commandement de payer du 17 février 2025, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2026.

A cette audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, comparant représenté par son conseil Me [U] [G] substitué par Me [A], a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 1.050 euros en principal.

Monsieur [F] et Madame [H] ont comparu. Ils ont évoqué 2 loyers impayés en 2024, et affirmé payer leur loyer depuis, et être sur le point de percevoir une somme importante à titre d’indemnisation. Ils sollicitent des délais de paiement pour payer leur dette.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [F] et Madame [H].

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version postérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 17 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 janvier 2026, et que l’assignation en date du 7 janvier 2026 a été dénoncée le 8 janvier 2026 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 20 mars 2026.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur la qualité à agir

Conformément à l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’État et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

À l’appui de sa demande, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu le 24 août 2024 entre elle et le bailleur, ainsi qu’une quittance subrogative signée entre eux le 6 octobre 2025.

Par conséquent, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits des bailleurs.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version postérieure à la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploits du 17 février 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à Monsieur [F] et Madame [H] de s’acquitter de la somme de 1.300 euros de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l’historique du compte locataire en date du 5 mars 2026 que les loyers n’ont pas été payés dans les six semaines. Faute d’avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 1er avril 2025.

Par ailleurs, Monsieur [F] et Madame [H] n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, leur expulsion ainsi que celle tous occupants de son chef sera ordonné.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, il ressort du décompte actualisé de la créance produit à l’audience par le bailleur qu’à la date du 5 mars 2026, Monsieur [F] et Madame [H] demeurent redevables de la somme de 1.050 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de mars 2026 incluse.

Monsieur [F] et Madame [H] ne contestent pas le montant de leur dette.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, Monsieur [F] et Madame [H] seront solidairement condamnés à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.050 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 février 2025 sur la totalité de la somme.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Conformément à l’article 24 VII de cette loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Monsieur [F] et Madame [H] sollicitent des délais de paiement. Ils justifient avoir payé leur loyer en intégralité depuis janvier 2025, et avoir partiellement remboursé leur dette avec des versements pour un total de 330 euros.

Ils justifient lors de l’audience être dans l’attente d’une indemnisation importante, qui leur permettra de solder leur dette.

Dans ces conditions, Monsieur [F] et Madame [H] démontrant être en capacité de rembourser leur dette, il leur sera accordé des délais de paiement de 11 mois pour s’acquitter de leur dette, par 10 mensualités de 100 euros dont la première devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), et un 11ème et dernier versement correspondant au solde du principal outre les intérêts, les accessoires et les frais.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler à Monsieur [F] et Madame [H] que ce paiement intervient en plus du paiement des loyers et charges courants. Il convient également d’attirer l’attention de Monsieur [F] et Madame [H] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Si Monsieur [F] et Madame [H] se libèrent de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en plus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué son effet.

Néanmoins, en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette sera immédiatement exigible. Monsieur [F] et Madame [H] pourront alors être expulsés sans nouvelle décision du juge et ils seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail. Les éventuelles indemnités d’occupation dues jusqu’à la libération effective des lieux, porteront intérêts au taux légal à date échue.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [F] et Madame [H], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte-tenu des sommes dues par Monsieur [F] et Madame [H] et de la spécificité du présent contentieux, notamment quant à son impact socio-économique, l’équité commande de rejeter les demandes formulées par le bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 1er avril 2025 du bail conclu entre la SCI PAYEN ET LES ENFANTS [Z] ET [C] d’une part, et Monsieur [P] [F] et Madame [S] [H] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à Saint Quentin (02100) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [S] [H] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.050 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 février 2025 sur la totalité de la somme ;

Toutefois,

AUTORISE Monsieur [P] [F] et Madame [S] [H] à se libérer de leur condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 11 mois, par le biais de 10 versements de 100 euros dont la première devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), et un 11ème et dernier versement correspondant au solde du principal outre les intérêts, les accessoires et les frais ;

DIT que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [P] [F] et Madame [S] [H] se libère de leur dette dans les délais accordés ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité à son terme, des échéances courantes du loyer ou d’une avance sur charges à son échéance, et après mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

— le solde dû sera immédiatement exigible, et la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire de Monsieur [P] [F] et Madame [S] [H], il pourra être procédé à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— Monsieur [P] [F] et Madame [S] [H] devra payer solidairement, en deniers ou quittances à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

REJETTE la demande formulée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [F] et Madame [S] [H] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

LA GREFFIERE, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Nadia HESSANI William CRAWFORD