N° RG 24/05430 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M2E4

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 24/05430

N° Portalis DB2E-W-B7I-M2E4

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— Mme [R]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10] (anciennement CUS Habitat)

pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [P] [R]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de [Localité 8]

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de [Localité 8], a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de [Localité 8] et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

N° RG 24/05430 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M2E4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2019, l’OPHEA a donné en location à Madame [P] [R] un logement sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 542,87 euros, provision mensuelle sur charges incluse, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

A la suite d’indexations successives, le loyer a été révisé à la somme mensuelle de 708,84 euros, provision mensuelle sur charges incluse.

Par courrier recommandé réceptionné le 26 janvier 2023, l’OPHEA a fait signifier à Madame [P] [R] un congé pour reprise, fondé sur les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 pour une créance de 1568,69 euros arrêtée au 23 janvier 2023, et ce pour le 30 avril 2023.

Par acte d’huissier du 02 avril 2024, l’OPHEA a saisi la juridiction de céans d’une action dirigée contre Madame [P] [R], sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de bien vouloir :

— constater que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier,

— prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948,

— condamner la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle au [Adresse 1],

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 1630,98 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le tribunal, en quittance et deniers,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer à l’OPHEA à titre d’indemnité d’occupation le montant de 735,27 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation définitive et effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

— condamner la partie défenderesse à payer 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la partie défenderesse aux entiers frais et dépens.

L’assignation a été régulièrement dénoncée au représentant de l’Etat dans le département le 02 avril 2024 et la CCAPEX a été saisie de la situation d’impayés de Madame [P] [R] le 23 janvier 2023.

A l’audience du 18 novembre 2024, l’OPHEA, représenté, reprend les termes de son assignation, actualisant le montant de la créance à la somme de 1040,97 euros au 13 novembre 2024. Il précise qu’il y a eu des règlements en août. Le montant complet du loyer n’est pas versé par la locataire et il n’y a plus d’APL versé. La dette a augmenté. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

A l’appui de ses prétentions, l’OPHEA indique que Madame [P] [R] a accumulé un arriéré de loyer, méconnaissant l’obligation principale qui lui incombe au titre du contrat de bail et faisant ainsi preuve de mauvaise foi. Il ajoute que le congé a été donné pour le 30 avril 2023 mais que Madame [P] [R] n’a pas évacué les lieux, le contraignant à la présente assignation et procédure judiciaire ayant suscité des frais de gestion et de suivi de dossier contentieux.

Madame [P] [R], régulièrement citée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice, n’est ni présente, ni représentée.

La présente décision sera en conséquence réputée contradictoire.

MOTIFS

En application de l’article L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

En vertu de l’article 4 de ladite loi, à la suite du congé notifié par le bailleur, les occupants de bonne foi bénéficient d’un droit au maintien dans les lieux. Cependant, la bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le congé a été notifié à Madame [P] [R] par lettre recommandée réceptionnée le 26 janvier 2023 et ce pour le 30 avril 2023, qu’il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 30 avril 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement et la condamnation au paiement de l’arriéré de loyers impayés.

En l’absence du locataire et après contrôle, la régularité de l’acte n’est pas en question de sorte que le congé a pris effet le 30 avril 2023.

A cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à la somme de 1510,89 euros. Si Madame [P] [R] a procédé à des règlements, ceux-ci n’ont pas toujours permis de couvrir le loyer courant notamment sur les trois dernières échéances d’août 2024 à octobre 2024 et la dette locative persiste de sorte qu’il y a lieu de retenir que sa mauvaise foi est établie.

En conséquence, Madame [P] [R] doit être déchue de tout droit au maintien dans les lieux.

*

Le bail ayant été de plein droit résilié suite au congé, l’expulsion ne pourra être qu’ordonnée, sous réserve de ce qui sera dit ci-après sur les délais de paiement.

Madame [P] [R], occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 1er mai 2023, doit être déclarée redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er mai 2023 jusqu’à parfaite évacuation des lieux.

En conséquence, Madame [P] [R] doit être condamnée au règlement en deniers ou quittances de :

— la somme de 1040,97 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayés au 13 novembre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi hors toute autre somme telle que taxes, surloyer, pénalités, à compter du 20 décembre 2024 (due pour le mois de novembre 2024), avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

*

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, applicable en l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, Madame [P] [R] n’a pas comparu à l’audience. Il résulte du compte locataire versé aux débats que si la partie défenderesse a procédé à des règlements, ceux-ci n’ont pas permis de couvrir le loyer courant avant l’audience, la partie défenderesse ayant procédé à des règlements partiels pour les échéances d’août à octobre 2024.

En conséquence, aucun délai de paiement de nature à suspendre les effets du congé ne peut lui être accordé.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués.

Madame [P] [R] bénéficiera dès lors d’un délai de deux mois à compter de la signification à venir du commandement d’avoir à libérer les lieux pour restituer les lieux loués et les clés.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de difficultés pour envisager un relogement, il appartiendra à Madame [P] [R] de saisir :

— le juge des référés (avant commandement de quitter les lieux), par assignation,

ou

— le juge de l’exécution (après commandement de quitter les lieux), par demande formée au secrétariat-greffe du juge de l’exécution, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé, sans le recours obligatoire à un huissier ou à un avocat,

et ce afin de solliciter des délais d’évacuation dans le cadre de la mesure d’expulsion.

Sur les mesures accessoires

Madame [P] [R] succombant sera condamnée aux dépens et frais de l’instance.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’OPHEA qui sera débouté de sa demande présentée à ce titre.

La présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré par l’OPHEA à Madame [P] [R] le 26 janvier 2023 avec effet au 30 avril 2023 ;

CONSTATE la résiliation au 30 avril 2023 du contrat de bail conclu entre l’OPHEA d’une part, et Madame [P] [R] d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 1] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [P] [R] de tout droit de maintien dans les lieux ;

CONSTATE que Madame [P] [R] est occupant sans droits ni titre des lieux précédemment loués au [Adresse 1] ;

CONDAMNE Madame [P] [R] à évacuer de corps et biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés [Adresse 1] dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire de sa part pendant ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [P] [R], ainsi que de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique après accord de l’autorité compétente ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, la trêve hivernale est applicable du 1er novembre au 31 mars et interdit toute expulsion du locataire lors de la période prévue sauf si le relogement de ce dernier est assuré dans des conditions permettant le respect de l’unité et des besoins de la famille et que les coupures d’électricité et de gaz en cas d’impayés sont interdites pendant cette même période ;

CONDAMNE Madame [P] [R] à payer à l’OPHEA la somme de 1040,97 euros (mille-quarante euros et quatre-vingt-dix-sept centimes), correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayés au 13 novembre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [P] [R] à l’OPHEA à une somme égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi hors toute autre somme telle que taxes, surloyer, pénalités ;

CONDAMNE Madame [P] [R] à payer à l’OPHEA, anciennement CUS HABITAT, l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 décembre 2024 (due pour le mois de novembre 2024) jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs entre les mains du bailleur ou de son représentant, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

DÉBOUTE l’OPHEA, anciennement CUS HABITAT, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [R] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GATINEAU, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection placée

Camille GATINEAU