N° RG 24/04965 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MZGI

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 7]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/04965 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MZGI

Minute n°

copie le 28 novembre 2024

à la Préfecture

copie exécutoire le 28 novembre

2024 à :

— M^e Mireille LACOUR

— M^e Thomas PAULUS

— M. [G] [J]

— Mme [T] [F] [O]

— M. [L] [N] [E] [R]

pièces retournées

le 28 novembre 2024

M^e Mireille LACOUR

M^e Thomas PAULUS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [U]

né le 26 Juillet 1954 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 8] [Localité 5]

Madame [M] [V] épouse [U]

née le 03 Janvier 1956 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 8] [Localité 5]

représentés par M^e Mireille LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par son collaborateur, M^e Jean-Paul STIEBERT avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [J]

demeurant [Adresse 2] [Localité 7]

non comparant et non représenté

Madame [T] [F] [O]

demeurant [Adresse 2] [Localité 7]

comparante en personne

Monsieur [L] [N] [E] [R]

demeurant [Adresse 3] [Localité 9]

non comparant et non représenté

Monsieur [Y] [D] [A] [H]

demeurant [Adresse 4] [Localité 6]

représenté par M^e Thomas PAULUS, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [Z] [A] [H]

demeurant [Adresse 4] [Localité 6]

représenté par M^e Thomas PAULUS, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 18 Juin 2024

Délibéré prorogé le 17 Septembre 2024

Délibéré prorogé le 17 octobre 2024

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [U] et Madame [M] [V] épouse [U] ont donné à bail à Monsieur [G] [J] et à Madame [T] [F] [O] un appartement à usage d’habitation avec parking situé au [Adresse 2] à [Localité 7], par contrat du 16 octobre 2023, pour un loyer mensuel de 750 €, outre une provision sur charges de 60 €.

Monsieur [Y] [D] [A] [H], Monsieur [L] [N] [E] [R] et Madame [Z] [A] [H] se sont porté caution par contrat du 16 octobre 2023 à hauteur de 29 160€ chacun.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [U] et Madame [M] [V] épouse [U] ont fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 10 janvier 2024 pour un montant de 2 713,93 € en principal. Un montant de 2 714 € a été réglé dans le délai.

Se plaignant que des montants restent dus par les locataires à hauteur de 1 652,95 € en principal, Monsieur [W] [U] et Madame [M] [V] épouse [U] ont fait assigner Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O], ainsi que Monsieur [Y] [D] [A] [H], Monsieur [L] [N] [E] [R] et Madame [Z] [A] [H] en tant que cautions, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de SCHILTIGHEIM, par actes de Commissaire de justice signifiés le 2 avril 2024 et du 24 mai 2024, aux fins, notamment, de voir prononcer la résiliation du bail, d’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 juin 2024.

Lors de cette audience, Monsieur [W] [U] et Madame [M] [V] épouse [U], représentés par leur Conseil, reprennent les termes de leur assignation et de leurs conclusions du 13 juin 2024, et demandent, sous exécution provisoire :

De prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;De condamner Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O], et tous les occupants de leur chef, à libérer les locaux occupés, sans délai, et ce sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;De condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O], ainsi que Monsieur [Y] [D] [A] [H], Madame [Z] [A] [H] et Monsieur [L] [N] [E] [R] à payer une indemnité d’occupation payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;De condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O], ainsi que Monsieur [Y] [D] [A] [H], Madame [Z] [A] [H] et Monsieur [L] [N] [E] [R] à payer la somme de 1 652,95 € au titre des arriérés de loyers et de charges avec intérêts au taux légal à compter du l’assignation ;De les condamner solidairement à payer les montants dus entre la signification de l’assignation et le prononcé de la résiliation du bail ;De condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O], ainsi que Monsieur [Y] [D] [A] [H], Madame [Z] [A] [H] et Monsieur [L] [N] [E] [R] au paiement d’une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Le Conseil des bailleurs indique que la dette actualisée au jour de l’audience est de 4 303 €, et qu’elle est en augmentation.

Il sera référé, pour un plus ample exposé des moyens soulevés à l’appui de ces prétentions, aux conclusions déposées pour le compte de Monsieur [W] [U] et de Madame [M] [V] épouse [U].

Monsieur [G] [J], bien que régulièrement cité par acte de Commissaire de justice en date du 2 avril 2024, par dépôt à l’Étude, et Monsieur [L] [N] [E] [R], cité selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile le 24 mai 2024, ne sont ni présents, ni représentés.

Madame [T] [F] [O] comparaît en personne. Elle reconnaît le montant de la dette et explique que le couple a essayé de payer. Elle sollicite des délais de paiement. Aucun dossier de surendettement n’a été déposé.

Monsieur [Y] [D] [A] [H] et Madame [Z] [A] [H] [R], représentés par leur Conseil, reprennent leurs conclusions du 17 juin 2024. Ils sollicitent :

De juger que Monsieur [W] [U] et Madame [M] [V] épouse [U] n’opposent aucun cautionnement valable à leur encontre ;De débouter Monsieur [W] [U] et Madame [M] [V] épouse [U] de leurs demandes formées à l’encontre de Monsieur [Y] [D] [A] [H] et de Madame [Z] [A] [H] ;

Subsidiairement,

De constater le caractère manifestement disproportionné des cautionnements de Monsieur [Y] [D] [A] [H] et de Madame [Z] [A] [H] ;De réduire l’engagement de Monsieur [Y] [D] [A] [H] à la somme de 2 000 € ;De réduire l’engagement de Madame [Z] [A] [H] à la somme de 2 000 € ;De débouter Monsieur [W] [U] et Madame [M] [V] épouse [U] de leurs demandes au titre des intérêts de retard et autres pénalités ;De débouter Monsieur [W] [U] et Madame [M] [V] épouse [U] de l’ensemble de leurs demandes au titre des honoraires d’agence, de l’état des lieux, de l’assurance et du dépôt de garantie à l’égard de Monsieur [Y] [D] [A] [H] et de Madame [Z] [A] [H] ;

En tout état de cause,

D’accorder des délais de paiement à hauteur de 24 mois à Monsieur [Y] [D] [A] [H] et à Madame [Z] [A] [H] ;De débouter Monsieur [W] [U] et Madame [M] [V] épouse [U] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [Y] [D] [A] [H] et de Madame [Z] [A] [H] ;De condamner les parties succombantes à payer les entiers frais et dépens de la procédure ;De condamner les parties succombantes à payer à Monsieur [Y] [D] [A] [H] et à Madame [Z] [A] [H] une somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera référé, pour un plus ample exposé des moyens soulevés à l’appui de ces prétentions, aux conclusions déposées pour le compte de Monsieur [Y] [D] [A] [H] et de Madame [Z] [A] [H].

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024. Le délibéré a été prorogé au 17 octobre 2024, puis au 28 novembre 2024.

MOTIFS

SUR LA DEMANDE TENDANT AU PRONONCÉ DE LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 3 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [W] [U] et Madame [M] [V] épouse [U] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « Le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il ressort en l’espèce des éléments versés aux débats par la demanderesse que l’arriéré de loyers, en principal, s’élève à la somme de 2 541,13 € (4 303,61 € – 750 € au titre du dépôt de garantie – 647,19 € au titre des honoraires de mise en location – 194,16 € au titre de l’état des lieux – 171,13 € au titre des frais du commandement de payer).

Cet élément caractérise un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs des locataires, et leur expulsion des lieux.

L’expulsion de Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O] sera donc ordonnée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L 421-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Il ressort du relevé de compte locatif produit par Monsieur [W] [U] et Madame [M] [V] épouse [U], arrêté à la date du 18 juin 2024, que la dette locative, en principal, s’élève à la somme 2 541,13 € (4 303,61 € – 750 € au titre du dépôt de garantie – 647,19 € au titre des honoraires de mise en location – 194,16 € au titre de l’état des lieux – 171,13 € au titre des frais du commandement de payer).

Madame [T] [F] [O], seule locataire comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

SUR L’ENGAGEMENT DES CAUTIONS

Sur la demande relative à l’engagement de caution

S’agissant de l’engagement de caution de Monsieur [Y] [D] [A] [H] et de Madame [Z] [A] [H], les défendeurs font valoir, tout d’abord, que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la formation d’un contrat électronique.

Il ressort de l’article 1366 du Code civil que : « L’écrit électronique a la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité ».

L’article 1367 du même Code dispose : « … Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat ».

En l’espèce, Monsieur [Y] [D] [A] [H] et Madame [Z] [A] [H] indiquent que la preuve de leur engagement n’est pas rapportée, et ce alors que, conformément aux textes précités, la fiabilité du procédé est présumée, et il appartient à Monsieur [Y] [D] [A] [H] et à Madame [Z] [A] [H], en ce qu’ils contestent l’acte, de démontrer que la signature n’est pas valide.

Or, force est de constater que Monsieur [Y] [D] [A] [H] et Madame [Z] [A] [H] sont défaillants dans l’administration de cette preuve, puisqu’ils se contentent de verser au débat, en annexe 4, le contrat de cautionnement, et se contentant de formuler des allégations qui ne sont pas démontrées.

En conséquence, l’argumentation de Monsieur [Y] [D] [A] [H] et Madame [Z] [A] [H] sera rejetée.

Sur la question de l’apposition de l’article 2297 du Code civilIl ressort de l’article 2297 du Code civil que : « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article ».

Depuis le 1er janvier 2022, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance du 15 septembre 2021, les contrats de cautionnement doivent mentionner de façon manuscrite (sauf cautionnement dématérialisé) la mention prévue par l’article 2297 du Code civil.

En l’espèce, le contrat de cautionnement conclu est un contrat électronique et donc dématérialisé. Il ressort des documents versés au débat que la mention de l’article 2297 du Code civil a été apposée par la voie électronique dans l’engagement de cautionnement (annexes 3 et 4 des demandeurs).

Dès lors, l’argumentation soulevée sera rejetée.

SUR LES MONTANTS RÉCLAMÉS

Sur la disproportion alléguée de l’engagement de caution

Monsieur [Y] [D] [A] [H] et Madame [Z] [A] [H] invoquent les dispositions de l’article 2300 du Code civil, indiquant que ces dispositions sont applicables au cautionnement souscrit.

Si cette disposition n’est pas applicable à un contrat de bail, il appartient effectivement au bailleur de s’assurer que la caution est en mesure de faire face à ses obligations si elle devait être actionnée.

Compte tenu des arriérés de loyers réclamés, il ne saurait être retenue une disproportion des engagements de Monsieur [Y] [D] [A] [H] et de Madame [Z] [A] [H], les montants retenus n’étant pas, en l’état, disproportionnés à leur situation.

Sur la question des intérêts

Il ressort de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que : « … Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard… ».

En l’espèce, Monsieur [W] [U] et Madame [M] [V] épouse [U] reconnaissent ne pas avoir fait signifier le commandement de payer aux cautions, de sorte que ne pourront être mis à la charge des cautions les intérêts et les pénalités de retard.

Les condamnations porteront donc intérêts à compter de la présente décision.

Sur la question de la déduction de certaines sommesIl est rappelé que conformément aux dispositions de l’article 1103 du Code civil que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, les contrats de cautionnement conclus portent sur : « … les sommes étant la conséquence directe du bail sus relaté, mais aussi sur toutes celles en étant la suite ou la conséquence, à savoir : les loyers (actuels et révisés), les charges locatives, taxes, impôts, réparations locatives, frais et dépenses de procédure et coût des actes, indemnités de toutes sortes et notamment indemnités d’occupation et/ou dommages et intérêts pouvant résulter d’une poursuite de l’occupation du logement entre la date d’expiration ou de résiliation du bail et la restitution effective de l’appartement et de la remise à disposition des clés, observation faite que la présente énumération est purement indicative et non limitative ».

En l’espèce, Monsieur [Y] [D] [A] [H] et Madame [Z] [A] [H] s’opposent à juste titre au fait que leur engagement de caution porte sur les honoraires d’agence, les frais d’état des lieux ainsi que l’assurance.

Conformément aux stipulations contractuelles du contrat de cautionnement, il y a lieu, effectivement, d’exclure certaines de ces sommes, et ce dans la mesure où elles ne peuvent être considérées comme étant « la suite ou la conséquence » du contrat de bail.

Dès lors, il a lieu de déduire la somme de 214,74 € au titre des honoraires de mise en location, ainsi que le montant de 64,72 € au titre de l’état des lieux. S’agissant des frais contestés au titre de l’assurance, il appartenait à Monsieur [Y] [D] [A] [H] et à Madame [Z] [A] [H] de chiffrer clairement le montant, ce qui n’a pas été le cas, de sorte que leur demande à ce titre sera rejetée.

S’agissant du dépôt de garantie, cette somme n’apparaît pas dans la liste évoquée dans le contrat de cautionnement, de sorte que le montant de 750 € n’est pas dû par les cautions.

SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

Tant Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O] que Monsieur [Y] [D] [A] [H] et Madame [Z] [A] [H] sollicitent des délais de paiement.

S’agissant de Monsieur [Y] [D] [A] [H] et de Madame [Z] [A] [H], force est de constater qu’ils ne produisent qu’un seul document actualisé de leur situation, document qui concerne Monsieur [Y] [D] [A] [H] seul. Dès lors, et en l’absence de justification suffisante de leur situation actuelle, Monsieur [Y] [D] [A] [H] et Madame [Z] [A] [H] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

S’agissant de Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O], ces derniers sollicitent également des délais de paiement, sans toutefois communiquer d’éléments quant à leur situation, étant d’ailleurs relevé que le loyer courant n’est plus réglé par les locataires, ce qui a d’ailleurs été souligné par le Conseil des bailleurs à l’audience.

En conséquence, tant Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O] que leurs cautions seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O], ainsi que Monsieur [Y] [D] [A] [H], Madame [Z] [A] [H], et Monsieur [L] [N] [E] [R] parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, à l’exception des frais du commandement de payer, la présente procédure n’étant pas fondée sur ce commandement.

Ils seront également condamnés in solidum à verser à Monsieur [W] [U] et Madame [M] [V] épouse [U] un montant de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 16 octobre 2023 entre Monsieur [W] [U] et Madame [M] [V] épouse [U], d’une part, et Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O], d’autre part, relatif à l’appartement à usage d’habitation avec parking situé [Adresse 2] à [Localité 7], aux torts exclusifs des défendeurs et ce à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [W] [U] et Madame [M] [V] épouse [U] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [U] et Madame [M] [V] épouse [U] de leur demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O], solidairement avec Monsieur [Y] [D] [A] [H], Madame [Z] [A] [H] et Monsieur [L] [N] [E] [R] solidairement à verser à Monsieur [W] [U] et Madame [M] [V] épouse [U] la somme de 2 541,13 € (4 303,61 € – 750 € au titre du dépôt de garantie – 647,19 € au titre des honoraires de mise en location – 194,16 € au titre de l’état des lieux – 171,13 € au titre des frais du commandement de payer) selon décompte arrêté au 18 juin 2024 et incluant le loyer et la provision sur charges du mois de juin 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE seuls Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O] solidairement à verser à Monsieur [W] [U] et Madame [M] [V] épouse [U] les frais suivants, à savoir 750 € au titre du dépôt de garantie, 647,19 € au titre des honoraires de mise en location, et 194,16 € au titre de l’état des lieux, à l’exception du montant de 171,13 € au titre du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O], solidairement avec Monsieur [Y] [D] [A] [H], Madame [Z] [A] [H] et Monsieur [L] [N] [E] [R] solidairement à verser à Monsieur [W] [U] et Madame [M] [V] épouse [U] les loyers dus entre la date du dernier décompte, soit le 18 juin 2024, et la date de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O], solidairement avec Monsieur [Y] [D] [A] [H], Madame [Z] [A] [H] et Monsieur [L] [N] [E] [R] à verser à Monsieur [W] [U] et à Madame [M] [V] épouse [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O], in solidum avec Monsieur [Y] [D] [A] [H], Madame [Z] [A] [H] et Monsieur [L] [N] [E] [R] à verser à Monsieur [W] [U] et à Madame [M] [V] épouse [U] une somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] et Madame [T] [F] [O], in solidum avec Monsieur [Y] [D] [A] [H], Madame [Z] [A] [H] et Monsieur [L] [N] [E] [R] aux dépens, à l’exception des frais du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge