N° RG 24/01388 – N° Portalis DB2E-W-B7I-ND7K

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/01388

N° Portalis DB2E-W-B7I-ND7K

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

— M. [O]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

27 JUIN 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. HABITATION MODERNE

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [V] [O]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne à l’audience du 11 mars 2025

non comparant, non représenté à l’audience du 22 avril 2025

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 27 Juin 2025.

ORDONNANCE :

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/01388 – N° Portalis DB2E-W-B7I-ND7K

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 avril 2023 avec prise d’effet au 27 avril 2023, la SA HABITATION MODERNE a loué à Monsieur [V] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 243,86 euros outre 126,90 euros pour charges, payables à terme échu au plus tard le dernier jour du mois de provision.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, la SA HABITATION MODERNE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 318,34 euros au titre des loyers et charges échus au 15 juillet 2024, loyer du mois de juin 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 1er août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024, la SA HABITATION MODERNE a fait assigner Monsieur [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer par provision la somme de 2 066,22 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 31 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros, montant révisable au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers,condamner le locataire à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-RHIN le 8 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025.

A cette audience, la SA HABITATION MODERNE, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 819,42 euros, au titre des loyers et charges échus au 6 février 2025, terme du mois janvier 2025 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement, le paiement du loyer courant n’étant pas repris.

Cité par acte délivré à personne, Monsieur [V] [O] comparaît en personne. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise pouvoir payer le loyer et un surplus lors des prochains versements des indemnités journalières, étant actuellement en arrêt maladie. Il précise que les indemnités journalières représentent 700 euros par mois. Il indique avoir demandé à sa banque de procéder aux virements mensuels pour régler les loyers, que ledit virement aurait été mis en place deux semaines auparavant, qu’il a contracté un prêt de 10 000 euros pour régler ses dettes. Il propose d’apurer la dette par versement de 175 euros en sus du loyer courant. Il précise ne pas être sous mesure de protection et indique qu’un ami à lui prénommé « [M] » qui serait un ancien collègue l’aiderait dans ses démarches et aurait procuration sur ses comptes, il aurait proposé d’être son tuteur. Il relève que lorsqu’il regarde ses comptes, il s’aperçoit d’une diminution sans pour autant expliquer les opérations en question.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 5 mars 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels le locataire a des indemnités journalières et prévoyance d’un montant mensuel de 1 603,15 euros et des charges à hauteur de 573,44 euros. Il est en situation de handicap. Le rapport fait état de ce qu’il n’est pas possible d’expliquer les rejets des prélèvements et que le locataire n’explique pas non plus les irrégularités dans le versement des loyer. Il est relevé qu’en l’absence de pièces justificatives et d’un suivi régulier de la part du locataire, la situation de ce dernier reste incertaine et difficile à comprendre. Le service n’est pas en mesure d’émettre une proposition.

Le tribunal renvoie à l’affaire à l’audience du 22 avril 2025 pour vérifier la reprise du paiement du loyer et apurement de la dette, invite Monsieur [V] [O] à produire les justificatifs afférents à sa situation financière et sociale et à la demanderesse un décompte actualisé.

A l’audience du 22 avril 2025, la SA HABITATION MODERNE représentée par son conseil, maintient ses demandes et fournit un décompte actualisé mettant en lumière une dette locative s’élevant à 2 558,36 euros. La bailleresse précise que le loyer courant n’est pas repris, que si des prélèvements bancaires ont bien été mis en place, ils ont tous été rejetés.

Monsieur [V] [O] ne comparait pas ni personne pour lui.

L’affaire est mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 1er août 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 8 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 10 des conditions générales qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 31 juillet 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 1er octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [V] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA HABITATION MODERNE verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 26 février 2025, la dette locative de Monsieur [V] [O] s’élève à la somme de 1 819,42 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités de résiliation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois janvier 2025 inclus.

La preuve de l’obligation au paiement de cette somme, due en vertu du contrat de bail jusqu’à sa résiliation, puis à titre d’indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, pour compenser le préjudice subi par le demandeur du fait de l’occupation sans droit ni titre du logement, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er octobre 2024 et que le locataire est occupant sans droit ni titre. Il n’est pas sérieusement contestable qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation afin de compenser la perte de jouissance du bien.

Dès lors, Monsieur [V] [O] sera condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des décomptes fournis par la bailleresse que le paiement du loyer courant n’est pas repris par Monsieur [V] [O]. Si ce dernier a pris le soin de mettre en place des virements pour le paiement du loyer courant, il y a lieu de relever que l’intégralité des versements a été rejeté.

Par ailleurs, compte tenu du montant de la dette locative et de la situation financière très précaire de Monsieur [V] [O], il y a lieu de relever que ce dernier n’est pas en capacité de faire face à des délais de paiement.

Compte tenu de l’ensemble des ces éléments et face à l’opposition de la bailleresse, il y a lieu de rejeter la demande de délai de Monsieur [V] [O].

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [O] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des situations financières respectives des parties, il n’y pas lieu à appliquer l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 avril 2023 avec prise d’effet au 27 avril 2023 entre la SA HABITATION MODERNE, d’une part, et Monsieur [V] [O], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] [Localité 6] sont réunies à la date du 1er octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA HABITATION MODERNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [O] à verser à la SA HABITATION MODERNE à titre de provision la somme de 1 819,42 euros (décompte arrêté au 26 février 2025, mois de janvier 2025 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal à de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [O] à verser à la SA HABITATION MODERNE une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS Monsieur [V] [O] de sa demande de délais de paiement ;

DÉBOUTONS la SA HABITATION MODERNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNONS transmission de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS