N° RG 24/08281 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NAXR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/08281

N° Portalis DB2E-W-B7I-NAXR

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— défendeurs

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 168

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [R]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [Z] [L] épouse [G]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail du 12 juillet 2011 pour une durée d’un an tacitement reconduit l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 4], CUS HABITAT, devenu OPHEA a donné à bail à M. [B] [R] et Mme [Z] [L] épouse [G] un logement à usage d’habitation de 7 pièces [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 483,81 € outre un acompte sur charges de 328,29 € et 4,27 € pour le branchement TV.

Des loyers étant demeurés impayés l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 4], CUS HABITAT, devenu OPHEA a mis en demeure à plusieurs reprises ses locataires lesquels avaient alors accepté un plan d’apurement de 10 € par mois qu’ils n’ont pas respecté.

Le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions laquelle lui en a accusé réception le 4 janvier 2024 puis la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin le 13 février 2024.

Le bailleur a notifié par lettre recommandée avec avis de réception un congé aux locataires pour le 31 mars 2024 (plis avisés et non réclamés pour Madame) au motif du non-paiement des loyers et accessoires puis par signification par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024 (acte déposé à étude).

M. [B] [R] et Mme [Z] [L] épouse [G] n’ont pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner M. [B] [R] et Mme [Z] [L] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 14 août 2024 pour :

— constater que le congé délivré est régulier ;

— prononcer la déchéance des locataires de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;

— condamner les locataires ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer les lieux loués ;

— prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;

— condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 3 724,53 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause ;

— condamner la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation de 978,31 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil ;

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

A l’audience du 15 novembre 2024, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le logement de 7 pièces est désormais occupé par le couple et un seul de ses huit enfants. Les ressources du couple ne lui permettent pas de faire face au paiement de ce loyer onéreux et la dette se creuse progressivement.

Leur demande de mutation pour un logement plus adapté y compris à l’état de santé de Monsieur est demeurée sans suite.

Le couple souhaite un maintien dans les lieux dans l’attente de l’attribution d’un logement adapté à la composition de la famille. Un accompagnement social et budgétaire est envisagé.

L’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 4], CUS HABITAT, devenu OPHEA, représenté, reprend les termes de son acte introductif d’instance et actualise la dette locative à 4 443,05 € au 6 novembre 2024.

M. [B] [R] et Mme [Z] [L] épouse [G] ont comparu confirmant leur souhait de mutation dans un logement plus adapté. Ils proposent de régler 975 € par mois soit le loyer courant plus 100 € par mois.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » ou de prononcé à titre subsidiaire.

L’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 4], CUS HABITAT, devenu OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 4 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 21 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ :

L’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que, « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le « Chapitre I : Du maintien dans les lieux.

Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 janvier 2024 pour Monsieur puis par signification par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024 pour Madame un congé a été délivré aux locataires pour le 31 mars 2024 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Il est établi que les locataires à la date du congé n’étaient pas à jour du paiement de leurs loyers et charges courants, l’extrait de compte locataire présentant au 11 décembre 2023 un solde débiteur de 2 805,58 €. Que d’ailleurs depuis cette date, le solde débiteur du compte locatif malgré quelques paiements conséquents n’a cessé de croître.

Qu’il est constant que les locataires se sont maintenus dans les lieux, l’assignation du 14 août 2024 leur ayant été délivrée à l’adresse des lieux loués.

En conséquence, il sera constaté que par l’effet de ce congé, le bail a été résilié au 31 mars 2024.

3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX :

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 « N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :

1° Qui ont fait ou feront l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l’exercice du droit de reprise ou qui feront l’objet d’une semblable décision prononçant leur expulsion pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n’aura ordonné l’expulsion qu’en raison de l’expiration du bail ou d’un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l’occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ; »

Le montant de la dette locative, son augmentation continue du fait de paiements partiels, la mise en place d’un plan d’apurement, son non-respect par les locataires ne permettent pas de retenir qu’ils sont de bonne foi de sorte qu’ils ne peuvent prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont ils seront déchus.

M. [B] [R] et Mme [Z] [L] épouse [G], occupants sans droit ni titre, seront également condamnés, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

M. [B] [R] et Mme [Z] [L] épouse [G] seront condamnés ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer le logement qu’ils occupent.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 4], CUS HABITAT, devenu OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 31 octobre 2024 établissant que M. [B] [R] et Mme [Z] [L] épouse [G] restent lui devoir à cette date la somme de 4 443,05 €.

M. [B] [R] et Mme [Z] [L] épouse [G] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. L’intervention de possibles paiements récents justifie une condamnation en deniers et quittances.

L’article 1310 du code civile dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés en deniers et quittance au paiement de la somme de 4 443,05 € avec les intérêts légaux à compter de l’assignation sur la somme de 3 724,53 € et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce et au regard des éléments du diagnostic social et financier alors que le décompte locatif met en évidence l’impossibilité de tenir sur la durée le paiement du loyer courant établissant une capacité financière limitée, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [B] [R] et Mme [Z] [L] épouse [G] des délais de paiement dans le cadre de la présente procédure au titre des dispositions sus-visées.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [B] [R] et Mme [Z] [L] épouse [G], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de rejeter la demande de l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 4], CUS HABITAT, devenu OPHEA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que par l’effet du congé délivré les 4 janvier et 18 mars 2024 le bail conclu le 12 juillet 2011 pour une durée d’un an tacitement reconduit entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 4], CUS HABITAT, devenu OPHEA et M. [B] [R] et Mme [Z] [L] épouse [G] portant sur un logement à usage d’habitation de 7 pièces [Adresse 3] est résilié à la date du 1er avril 2024 ;

PRONONCE la déchéance de M. [B] [R] et Mme [Z] [L] épouse [G] de leur droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE M. [B] [R] et Mme [Z] [L] épouse [G] ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer le logement qu’ils occupent [Adresse 3] ;

CONDAMNE solidairement et en deniers et quittance M. [B] [R] et Mme [Z] [L] épouse [G] à verser à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 4], CUS HABITAT, devenu OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible ;

CONDAMNE solidairement et en deniers et quittance M. [B] [R] et Mme [Z] [L] épouse [G] à verser à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 4], CUS HABITAT, devenu OPHEA au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 4 443,05 € (décompte arrêté au 31 octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 724,53 € et du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [R] et Mme [Z] [L] épouse [G] aux dépens ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 4], CUS HABITAT, devenu OPHEA ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN