N° RG 25/00799 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUH3

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S2

N° RG 25/00799 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUH3

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e David GILLIG

Mme [V] [S]

M. [E] [S]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e David GILLIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

16 DECEMBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Société [Adresse 10]

inscrite au rcs de [Localité 13] sous n° 568 501 415

agissant par son représentant légal

.24 [Adresse 11]

[Localité 6]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 178

PARTIE REQUISE :

Madame [V] [S]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante

Monsieur [E] [S]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Président

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Président, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 16 Décembre 2025.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER, Vice-Président et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30 mai 2005, la SAEML HABITATION MODERNE a consenti à Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 311.50 euros ainsi que 191.20 euros au titre des charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la [Adresse 12] a fait signifier à Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] le 20 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2728.49 euros.

Par acte délivré le 20 mai 2025, la SAEML HABITATION MODERNE a fait assigner Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion sous astreinte des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnité d’occupation.

A l’audience du 10 octobre 2025, la [Adresse 12], représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance en actualisant la dette locative aux fins de voir :

— Déclarer recevable son action,

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] ainsi que de tout occupant de son chef sous astreinte de 200.00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner solidairement et à titre provisionnel Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] à lui payer la somme de 3191.77 euros correspondant l’arriéré locatif de loyers charges suivant décompte arrêté à la date du 12 mai 2025 augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir.

— Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er mai 2025 d’un montant de 724.59 euros, sous réserve du décompte de charges définitif, jusqu’à la libération effective des lieux, qui sera indexé comme si le bail s’était poursuivi et sous réserve de la révision annuelle du loyer au 1er janvier selon l’indice du 2ème trimestre.

— Condamner solidairement ou in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] à lui payer la somme de 800.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement ou in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

— Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

La SAEML HABITATION MODERNE expose, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] n’ont pas régularisé la dette locative dans les deux mois impartis au commandement de payer visant la clause résolutoire si bien que le bail est résilié de plein droit.

Bien que régulièrement cités par dépôt à l’étude, Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] n’ont pas comparu ni fait représenter. Susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] n’ont pas donné suite aux rendez-vous proposés par l’enquêteur social.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes.

La situation d’impayés a été dénoncée à la Caisse d’Allocations Familiales valant dénonciation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 21 mai 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 10 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] font l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, article 8, et le commandement de payer signifié aux locataires 20 février 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2728.49 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 avril 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la [Adresse 12] produit un décompte actualisé en date du 3 octobre 2025 qui ne sera pas retenu en application du principe du contradictoire de l’article 132 du code de procédure civile dans la mesure où sa communication aux défendeurs n’est pas justifiée.

Il ressort par contre du décompte visé aux termes de l’acte introductif d’instance que

Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] restent redevables, après déduction d’office le cas échéant des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la somme de 3191.77 euros au 12 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S], non comparants, ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

Ils seront par conséquent condamnés, solidairement et à titre provisionnel, à verser à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 3191.77 euros, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, comme sollicité, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce il ressort du décompte précité que Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] n’ont pas repris le règlement des loyers courants.

Par ailleurs étant non comparants et n’ayant pas donné suite aux rendez-vous proposés par l’enquêteur social, Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] ne justifient pas de leur situation financière actuelle.

Par conséquent il n’y a pas lieu à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] sera ordonnée selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

La demande d’astreinte, dont l’utilité n’est pas démontrée à ce stade, sera rejetée.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, en conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] seront condamnés solidairement et à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 724.59 pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre, soit le 1er mai 2025, comme sollicité, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail d’habitation s’était poursuivi, charges en sus. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] sont déjà condamnés solidairement au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 3191.77 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 1er mai 2025.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la [Adresse 12] la somme de 150,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes de la SAEML HABITATION MODERNE à l’encontre de Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 30 mai 2005 entre la SAEML [Adresse 9] et Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 1er mai 2025 ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 3191.77 (trois mille cent quatre-vingt-onze euros et soixante-dix-sept centimes) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation due au 12 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] ;

ORDONNONS à Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la [Adresse 12] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 724.59 euros ( sept cent vingt-quatre euros et cinquante-neuf centimes) à compter du 1er mai 2025 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois. Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] sont déjà condamnés solidairement au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 3191.77 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 1er mai 2025.

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] à payer à la [Adresse 12] la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE