N° RG 25/00984 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKNH

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/00984 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NKNH

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Grégory ENGEL

☐ Copie c.c à déf.

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 22 Août 2025

Le Greffier

Maître égory ENGEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 AOÛT 2025

DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD EST

immatriculée au RCS de [Localité 9]

sous le n° B 301 747 836

représentée par son Président

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître ROMERA

substituant Maître Grégory ENGEL,

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 256

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 7]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Août 2025.

JUGEMENT Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 4 octobre 2021 ayant pris effet le même jour, la S.A. d’HLM ICF NORD-EST a donné à bail à Madame [Z] [W] pour une durée de 3 mois un logement à usage d’habitation type 3 n° 019949, rez-de-chaussée, escalier 04 porte 402 sis [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 380,39 €, une provision pour charges de 102,26 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. d’HLM ICF NORD-EST a signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 3 juin 2024.

Elle a ensuite fait signifier le 11 juin 2024 à Madame [Z] [W] un commandement de payer pour un montant en principal de 813,70 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire du contrat de location.

Puis elle a fait assigner Madame [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 16 mai 2025, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La S.A. d’HLM ICF NORD-EST, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire

— prononcer la résiliation de plein droit à compter du 11 août 2024 du bail liant les parties ;

— condamner la locataire ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai corps et biens les lieux loués et ce sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dire qu’à défaut d’évacuation volontaire, il sera procédé avec le concours de la force publique

— fixer par provision l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 août 2024 à la somme de 600 € ;

— condamner Madame [Z] [W] à lui payer par provision une indemnité mensuelle d’occupation de 600 € jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remises des clés au demandeur ;

— dire que cette indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice national du coût de la construction ;

— dire que cette indemnité mensuelle d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

— condamner Madame [Z] [W] au paiement d’une somme de 1 195,96 € au titre de solde sur les loyers et provisions pour charges dus augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Madame [Z] [W] à lui payer 700,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— constater le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

Le bailleur expose que la dette est ramenée à 676,85 €. Un plan d’apurement de 24,88 € par mois est mis en place, il n’est pas opposé à des délais avec une clause cassatoire et ajoute qu’il demande en tant que de besoin l’expulsion.

Madame [Z] [W], a comparu. Elle expose qu’un plan est signé avec la Caisse d’allocations familiales et son bailleur. Elle sollicite des délais et le maintien selon le plan convenu indiquant avoir versé certains mois jusqu’à 300 €. Elle précise avoir signé un CDI.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par la voie électronique le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. d’HLM ICF NORD-EST justifie avoir signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 3 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 9 du contrat de location, et un commandement de payer a été signifié le 11 juin 2024 pour un montant en principal de 813,70 €. Ce commandement, malgré des paiements respectivement de 308 € et 200 € est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai dont se prévaut le bailleur dans ses écritures, en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 août 2024 à 24 heures.

2.1. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [Z] [W] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A. d’HLM ICF NORD-EST produit un décompte établissant que Madame [Z] [W] restait lui devoir la somme de 676,85 € au 5 mai 2025.

Madame [Z] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. L’intervention de possibles paiement depuis l’audience justifie une condamnation en deniers et quittances.

Elle sera par conséquent condamnée en deniers et quittance au paiement de la somme de 676,85€ (décompte arrêté au 5 mai 2025) avec les intérêts légaux à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

N° RG 25/00984 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKNH

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire à la demande de l’une des parties.

Le paiement du loyer courant résiduel a repris. Le bailleur ne s’oppose pas aux délais selon les modalités contractualisées avec une clause cassatoire. Les versements effectués établissent une réelle capacité financière alors qu’une amélioration de la situation professionnelle semble acquise.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser Madame [Z] [W] à se libérer du montant de sa dette locative selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

L’octroi de délais de paiement rend inopérante la demande d’évacuation immédiate.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens lesquels sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et ne sauraient comprendre ni les honoraires liés à une éventuelle mesure d’exécution ni les droits de recouvrement et d’encaissement à la charge du créancier, cette répartition des droits de recouvrement et d’encaissement ne pouvant être remise en cause par le juge que dans les litiges civils nés du code de la consommation, en application de l’article R. 631-4 du code de la consommation. Ils comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture partie perdante,

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Madame [Z] [W] sera condamnée à lui verser une somme de 67,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 4 octobre 2021 ayant pris effet le même jour entre la S.A. d’HLM ICF NORD-EST et Madame [Z] [W] concernant un logement à usage d’habitation type 3 n° 019949, rez-de-chaussée, escalier 04 porte 402 sis [Adresse 5], sont réunies à la date du 10 juin 2024 à 24 heures ;

CONDAMNE Madame [Z] [W] à payer en deniers et quittance à la S.A. d’HLM ICF NORD-EST au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 676,85 € (décompte arrêté au 5 mai 2025) avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [Z] [W] sauf meilleur accord des parties à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 24,88 € et une 28ème qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que cette mensualité devra intervenir au plus tard avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Madame [Z] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. d’HLM ICF NORD-EST puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que Madame [Z] [W] soit condamnée à verser à la S.A. d’HLM ICF NORD-EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, révisable et actualisables en ce compris le décompte définitif qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [Z] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; précise qu’ils ne sauraient comprendre les honoraires des mesures d’exécution et les droits de recouvrement et d’encaissement à la charge du créancier ;

CONDAMNE Madame [Z] [W] à verser à la S.A. d’HLM ICF NORD-EST la somme de 67,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN