N° RG 24/01506 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MRZ6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

11ème civ. S2

N° RG 24/01506 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MRZ6

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Caroline BENSMIHAN

Monsieur [R] [J]

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

01 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Adresse 2] SISE [Adresse 2], prise en la personne de son syndic, SASU IMMIUM RIVE GAUCHE, RCS de STRASBOURG n°444 968 366

Prise en la personne de son syndic SASU IMMIUM RIVE GAUCHE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Caroline BENSMIHAN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 347, substituée par M^e THALINGER, avocat au barreau de STRASBOURG,

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [J]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Août 2025.

JUGEMENT

Rendu par défaut en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente

et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [R] [J] est copropriétaire d’un parking, lot n°395, au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la société IMMIUM RIVE GAUCHE.

Suite à des impayés allégués de charges de copropriété depuis le mois de janvier 2022, Monsieur [R] [J] a été mis en demeure les 29 novembre 2022, 12 mai 2023 et 14 janvier 2025 par lettres recommandées avec accusés de réception d’avoir régulariser la situation.

Par assignation délivrée le 29 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 2] » représenté par son syndic, la société IMMIUM RIVE GAUCHE a fait citer Monsieur [R] [J] devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de condamnation aux arriérés de charges de copropriété outre des dommages et intérêts.

A l’audience du 10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 2] » représenté par son syndic, la société IMMIUM RIVE GAUCHE, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance complétés par conclusions signifiées à Monsieur [R] [J] par dépôt à l’étude le 25 juillet 2024 aux fins d’actualisation de la créance.

Par ordonnance avant dire droit prononcée le 8 novembre 2024, le tribunal judiciaire a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 10 janvier 2025 afin de permettre le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » représenté par son syndic, la société IMMIUM RIVE GAUCHE de justifier de la recevabilité de ses demandes conformément aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

L’affaire a été renvoyée pour justifier d’une tentative de conciliation.

A l’audience du 13 juin 2025, syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » représenté par son syndic, la société IMMIUM RIVE GAUCHE, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance complété par conclusions n°2 signifiées à Monsieur [R] [J] le 3 juin 2025 par dépôt à l’étude aux fins de voir :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— Juger que la tentative de conciliation a été infructueuse,

— Condamner Monsieur [R] [J] à lui payer la somme de 856.80 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêté au 25 avril 2025,

— Condamner Monsieur [R] [J] à lui payer la somme de 2000.00 euros en application de l’article 1240 du code civil, compte tenu du trouble de trésorerie occasionné par l’absence de paiement des charges en violation de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner Monsieur [R] [J] à lui payer la somme de 2000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [R] [J] aux dépens dont les frais de significations des conclusions

— Rappeler, et au besoin, Dire, que la décision à intervenir sera exécutoire par provision

Le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 2] » représenté par son syndic, la société IMMIUM RIVE GAUCHE soutient justifier de la recevabilité de sa demande en produisant le constat de carence signé le 30 avril 2025 par Monsieur [D] [Y], conciliateur de justice, en application de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Au fond, il estime fondées ses demandes en paiement en raison des impayés de charges de copropriété depuis le mois de janvier 2022 et précise que la dette s’élève au 25 avril 2025 à la somme de 856.80 euros.

Bien que régulièrement cité par dépôt en l’étude le 29 janvier 2024, Monsieur [R] [J] ne s’est ni présenté ni fait représenter. Le jugement sera rendu par défaut conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

La décision a été mise en délibéré au 1er août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

En application des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » représenté par son syndic, la société IMMIUM RIVE GAUCHE a le droit, la qualité et l’intérêt à agir en recouvrement de charges de copropriétés impayés.

En application des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000,00 euros.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » représenté par son syndic, la société IMMIUM RIVE GAUCHE a saisi la juridiction par exploit de commissaire de justice le 29 janvier 2024, de demandes en paiement n’excédant pas 5000.00 euros.

Il est relevé que le demandeur justifie d’un constat de carence signé le 30 avril 2025 par Monsieur [D] [Y], conciliateur de justice, si bien qu’il sera déclaré recevable en ses demandes.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (modifiée par loi n°2021-1104 du 22 août 2021), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont notamment tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales.

En l’espèce, il est produit une copie du livre foncier justifiant la qualité de copropriétaire de Monsieur [R] [J].

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2]», représenté par son syndic produit :

— les contrats de syndic signés les 18 janvier 2021 et 26 juillet 2024, comportant une clause 9 intitulée « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires défaillants » prévoyant notamment la facturation des sommes respectives de 25.00 euros TTC et de 36.00 euros TTC euros par mise en demeure par lettre recommandée, de 24.00 euros TTC par relance et de sommes respectives de 85.00 euros TTC et de 360.00 euros TTC pour constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ( uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et selon vacation pour le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),

— les procès-verbaux d’assemblées générales des 18 janvier 2021 au 26 juillet 2024,

— les décomptes individuels de charges au titre des exercices 2021 et 2022,

— les appels de fonds du 1er janvier 2022 au 21 mars 2025,

— les relevés de compte en date des 3 janvier 2024 faisant état d’un solde dû de 813.00 euros, et du 9 juillet 2024 faisant état d’un solde dû de 887.95 euros et du 25 avril 2025 faisant état d’un solde dû de 856.80 euros outre la somme de 73.19 euros au titre des sommes à appeler sur 2025 et comprenant la somme de 25.00 euros au titre de frais de mise en demeure du 29 novembre 2025 et de 230.00 euros au titre de frais de « mise au contentieux » du 2 mars 2023,

— un jugement du 7 janvier 2022 du tribunal judiciaire de Strasbourg condamnant Monsieur [R] [J] au paiement de la somme de 919.81 euros arrêtée au 8 mars 2021,

— la lettre recommandée du 29 novembre 2022 avec accusé réception retourné avec la mention « pli non réclamé », mettant en demeure Monsieur [R] [J] de payer la somme de 153.76 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, appel du 4ème trimestre 2022 inclus, la lettre recommandée du 12 mai 2023 avec accusé réception retourné avec la mention « pli non réclamé », mettant en demeure Monsieur [R] [J] de payer les somme de 461.24 euros et de 67.82 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, appel du 4ème trimestre 2023 inclus, et la mise en demeure du 14 janvier 2025 avec accusé réception retourné avec la mention « pli non réclamé », mettant en demeure Monsieur [R] [J] de payer les somme de 1147.02 euros et de 109.81 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, conformément aux dispositions de l’article 35 et suivants du décret du 17 mars 1967,

— les factures des 29 novembre 2022 et 2 mars 2023 au titre des frais de mise en demeure et de mise au contentieux, dénoncés à Monsieur [R] [J] le 2 mars 2023 par lettres recommandées avec accusé réception retourné avec la mention « pli non réclamé ».

Monsieur [R] [J], qui ne comparait pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de l’obligation au paiement.

En application de l’article 10.1 de la loi précitée, dans sa dernière version (modifiée par ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019), sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il ressort du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat de syndic que les actes imputables aux copropriétaires s’entendent des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, des relances après mise en demeure, des conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, frais de constitution et de mainlevée d’hypothèques, de dépôt d’une requête aux fins d’ordonnance d’injonction de payer, et de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou du suivi du dossier transmis à l’avocat, ces deux dernières diligences n’étant imputable au copropriétaire défaillant qu’en cas de « diligences exceptionnelles ».

Les diligences exceptionnelles s’entendent d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe justifiant une activité inhabituelle de ce dernier pour y parvenir.

Les décomptes produits font apparaître des frais de mises en demeure et de relance, frais nécessaires au sens de l’article 10-A1 de la loi précitée, et qui demeureront à la charge de la Monsieur [R] [J].

Par contre, il n’est pas justifié que les frais intitulés « mise au contentieux » facturés le 2 mars 2023 pour un montant de 230.00 euros et correspondant selon la clause 9 du contrat de syndic à « des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », constituent des diligences exceptionnelles et inhabituelles à la gestion courante de la copropriété qui a seule passé le contrat avec le syndic.

Dès lors, ces frais seront déduits de la somme de 856.80 euros sollicitée.

Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement et de condamner Monsieur [R] [J] à payer au le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] », représenté par son syndic, la somme de 626.80 euros (soit la somme de 856.80 euros à laquelle il convient de déduire la somme de 230.00 euros au titre des frais de contentieux non justifiés) au titre des charges de copropriété impayées dues au 25 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision à défaut d’autre demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la carence répétée Monsieur [R] [J], déjà condamné par jugement du 7 janvier 2022 précité au paiement de charges de copropriété impayées, sans justification légitime, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l’immeuble, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l’intérêt au taux légal de droit ;

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]», représenté par son syndic, et de condamner Monsieur [R] [J] à lui payer la somme de 1000.00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [R] [J], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure y les frais de significations des conclusions des 25 juillet 2024 et 20 mai 2025.

Il sera par ailleurs condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]», représenté par son syndic, une somme de 1000.00 euros au titre de ses frais irrépétibles comme précisé au dispositif ci-dessous.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

La Vice-Présidente, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la Résidence « [Adresse 2]», représenté par son syndic, la société IMMIUM RIVE GAUCHE, la somme 626.80 euros (six cent vingt-six euros et quatre-vingt centimes) au titre des charges de copropriété impayées dues au 25 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]», représenté par son syndic, la société IMMIUM RIVE GAUCHE, la somme de 1000.00 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]», représenté par son syndic, la société IMMIUM RIVE GAUCHE, la somme de 1000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] aux dépens de l’instance, y compris les frais de signification des conclusions des 25 juillet 2024 et 20 mai 2025 ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER