N° RG 24/09182 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCT6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S4

N° RG 24/09182 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCT6

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Mireille LACOUR

Mme [N]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Mireille LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 FEVRIER 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [O]

né le 02 Janvier 1957 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Jean-Paul STIEBERT substituant M^e Mireille LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 40

DEFENDERESSE :

Madame [G] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante ni représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Février 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

N° RG 24/09182 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCT6

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location signé électroniquement le 17 novembre 2022 ayant pris effet le 22 novembre 2022, M. [M] [O] représenté par FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE a donné à bail à Mme [G] [N] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation lot n° 7, 3ème étage et un cave n° 4 (lot n° 15) sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 615 € payable d’avance au premier jour du terme outre les provisions et régularisation annuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [M] [O] a fait signifier à Mme [G] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 juin 2024 pour la somme en principal de 1 497,26 €.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 12 juin 2024.

Puis il a fait assigner à l’audience du 20 décembre 2024, Mme [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier du fait de la carence du bailleur et de la locataire.

M. [M] [O], représenté, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties ;constater la résiliation de plein droit du bail au 11 août 2024 ;condamner Mme [G] [N], ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer sans délai et sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;fixer l’indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux au montant des loyers ainsi que les charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;la condamner par provision au paiement de cette indemnité d’occupation ;la condamner à lui payer la somme de 2 350,37 € au titre des arriérés de loyers, provision sur charges, cotisation d’assurance habitation, outre les intérêts légaux à compter du commandement de payer ;la condamner au paiement d’une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais du commandement de payer.

A l’audience, il expose que la dette locative est réduite à la somme de 485,14 € en principal.

Mme [G] [N], bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est faite représenter.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [M] [O] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin qui en a accusé réception le 12 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article « VIII – Clause résolutoire » et un commandement de payer a été signifié le 11 juin 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 août 2024 à 24 heures.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause, les paiements intervenus et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

2.2. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [G] [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [M] [O] produit un décompte qu’il expurge des frais de procédure démontrant que Mme [G] [N] reste lui devoir la somme de 485,14 € au quittancement du mois de décembre 2024 exigible à la date du décompte du 12 décembre 2024.

Que toutefois, il ressort du décompte et des pièces produites qu’est imputée à la locataire mensuellement une ligne « assurance privilège » qui ne relève pas des relations contractuelles entre les parties mais entre les locataires, la Banque Populaire et FONCIA ;

Ainsi le décompte expurgé des frais de procédure et également d’assurance arrêté au 12 décembre 2024 s’établit à 404,54 €.

Mme [G] [N], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 404,54 avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Faute de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience, le terme du mois de décembre, exigible depuis le 1er décembre 2024 demeurant impayé, les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Toutefois l’article 1228 du code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Les éléments de la cause, en particulier les paiements effectués justifiant de sa capacité financière, permettent donc d’autoriser Mme [G] [N] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [G] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [G] [N] sera condamnée à lui verser une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 17 novembre 2022 ayant pris effet le 22 novembre 2022 entre M. [M] [O] et Mme [G] [N], concernant un logement à usage d’habitation lot n° 7, 3ème étage et un cave n° 4 (lot n° 15) sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 11 août 2024 ;

CONDAMNE Mme [G] [N] à payer à M. [M] [O] la somme de 404,54 € (quatre-cent-quatre euros et cinquante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté à la date du 12 décembre 2024 – quittancement de décembre), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [G] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 34 € (trente-quatre euros) chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir pour le 1er de chaque mois et pour la première fois avant le 1er du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [G] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [M] [O] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Mme [G] [N] soit condamnée à verser à M. [M] [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, provisions, régularisation et décompte définitif, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Mme [G] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [G] [N] à régler à M. [M] [O] la somme de 400 € (quatre-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection

Laurent DUCHEMIN