N° RG 24/01059 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M64L

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 24/01059

N° Portalis DB2E-W-B7I-M64L

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Mireille LACOUR

— M. [H]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

28 MARS 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Madame [V] [Z] épouse [F]

née le 12 Novembre 1952 à [Localité 7] (57)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Mireille LACOUR, substituée par M^e Jean-Paul STIEBERT, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 40

PARTIE REQUISE :

Monsieur [X] [H]

né le 18 Mars 1979 à [Localité 8] (67)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mars 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2017 avec prise d’effet au 17 juillet 2017, Madame [L] [J] veuve [Z] a loué à Monsieur [X] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 580 euros outre 157 euros de provision pour charges, payable d’avance le premier jour ouvrable du terme.

Madame [L] [J] veuve [Z] est décédée le 27 avril 2021.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, Madame [V] [Z] venant aux droits de Madame [L] [J] veuve [Z] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 505,10 euros au titre des loyers et charges échus au 9 avril 2024, mois d’avril 2024 inclus inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 17 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, Madame [V] [Z] a fait assigner Monsieur [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce, sous astreinte de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,

— condamner par provision le locataire à payer la somme de 3 420,52 euros au titre des loyers et charges impayés de mars à juin 2024, mois de juin inclus et au titre de la régularisation de charges pour l’année 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2024,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner le locataire à payer la somme de 1 000 euros euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 4 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 28 janvier 2025.

A cette audience, Madame [V] [Z], représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 604,78 euros, au titre des loyers et charges échus au 23 janvier 2025, soit les loyers de décembre 2024 et janvier 2025. Le conseil de la bailleresse fait état de ce que la dette locative a diminué mais indique n’avoir pas mandat pour accepter des délais de paiement.

Cité par acte délivré à à étude, Monsieur [X] [H] ne comparaît pas.

Ce dernier ne s’est pas présenté aux rendez-vous en vue de l’établissement de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Quand bien même, la bailleresse n’était pas tenue de le faire, elle justifie avoir procédé à ce signalement le 17 avril 2024.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 28 janvier 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En effet, si un effort important du locataire est observé afin de résorber la dette locative par un versement conséquent au 12 juillet 2024, il y a lieu de relever que les paiements sont intervenus après le délai de deux mois du commandement de payer.

Ce manquement s’est ainsi perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 16 avril 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 17 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [X] [H] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [X] [H] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

— Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 juin 2024 et que le locataire est occupant sans droit ni titre. Il n’est pas sérieusement contestable qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation afin de compenser la perte de jouissance du bien.

Dès lors, Monsieur [X] [H] sera également condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [V] [Z] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Le défendeur, qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il n’est ainsi pas sérieusement contestable qu’il ressort ainsi des pièces fournies qu’au 23 janvier 2025, la dette locative de Monsieur [X] [H] s’élève à la somme de 1 479,62 euros (soit la somme de 1 604,78 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 128,16 euros de frais de commissaire de justice déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, pour les mois de décembre 2024 et janvier 2025. Malgré des versements conséquents pour apurer sa dette locative, il y a lieu de relever que les loyers courant des mois de décembre 2024 et de janvier 2025 n’ont pas été réglés, que ces loyers s’analysent en réalité comme des indemnités d’occupation compte tenu de la résiliation du contrat de bail intervenu le 17 juin 2024.

Par conséquent, il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les loyers courant avant l’audience n’ont pas été réglés, de surcroît le locataire ne comparaissant pas et ne s’étant pas rendu aux rendez-vous fixés pour l’établissement du diagnostic social et financier, il n’est pas possible d’analyser ses capacités à faire face au paiement du loyer. Dès lors, il n’y pas lieu à l’octroi d’office de délais de paiement.

IV. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [H] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [V] [Z] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [X] [H] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juillet 2017 avec prise d’effet au 17 juillet 2017 entre Madame [V] [Z] venant aux droits de Madame [L] [J] veuve [Z], d’une part, et Monsieur [X] [H], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés à la bailleresse ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [V] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [X] [H] à verser à Madame [V] [Z] la somme de 1 479,62 euros (décompte arrêté au 23 janvier 2025, au titre de l’indemnité d’occupation de décembre 2024 et de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [X] [H] à verser à Madame [V] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS Madame [V] [Z] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [H] à verser à Madame [V] [Z] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS