N° RG 24/04600 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYPR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 24/04600

N° Portalis DB2E-W-B7I-MYPR

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Jessy SAMUEL

— M. et Mme [U]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

31 JANVIER 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [O] [M]

né le 02 juillet 1978 à [Localité 4] (TURQUIE)

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jessy SAMUEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 69

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [U]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, non représenté

Madame [W] [D] épouse [U]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 31 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/04600 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYPR

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 12 mars 2019 avec prise d’effet au 13 mars 2019, Monsieur [F] [M] a loué à Monsieur [E] [U] et Madame [W] [U] née [D], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 610 euros hors charges outre 100 euros de provision pour charges, payables d’avance avant le 6 de chaque mois.

Par acte d’huissier du 22 août 2023, Monsieur [F] [M] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 930 euros au titre des loyers et charges échus au 4 août 2023, mois de juillet 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 août 2023.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 20 mars 2024 et du 29 avril 2024, Monsieur [F] [M] a fait assigner Monsieur [E] [U] et Madame [W] [U] née [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à compter du 22 octobre 2023, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,ordonner le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des locataires dans tel garde meuble ou local approprié à défaut d’évacuation volontaire,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 6 350 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 710 euros à compter du 22 octobre 2023, et ce le 5 de chaque mois entre les mains du bailleur, et ce, jusqu’à complète et définitive libération des lieux et restitution des clefs au bailleur,dire que l’indemnité d’occupation portera intérêts légaux à compter de sa date d’exigibilité,condamner solidairement les locataires à payer au bailleur un montant de 1 200 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris au coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 30 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 26 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [F] [M], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 10 610 euros, au titre des loyers et charges échus au mois de novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus. Il précise que des règlements sont effectués par les locataires mais de manière ponctuelle, que s’agissant d’un bailleur particulier, le paiement des loyers est indispensable.

Cités par actes délivrés par dépôt à l’étude pour Monsieur [E] [U] et à personne pour Madame [W] [U] née [D], ceux-ci ne comparaissent pas.

Le rapport de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives a été reçu le 21 novembre 2024.

L’affaire est mise en délibéré au 31 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 23 août 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au Préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet le 30 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 26 novembre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [F] [M] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au mois de novembre 2024, la dette locative de Monsieur [E] [U] et Madame [W] [U] née [D] s’élève à la somme de 10 610 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois novembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 22 août 2023 pour la somme de 4 930 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 22 août 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [E] [U] et Madame [W] [U] née [D] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [E] [U] et Madame [W] [U] née [D] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Monsieur [E] [U] et Madame [W] [U] née [D] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 710 euros pour la période courant du mois décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il revient au créancier de justifier de l’existence d’un préjudice résultant de l’inexécution de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [F] [M] sollicite le paiement de la somme de 1 200 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Toutefois, le demandeur ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [U] et Madame [W] [U] née [D] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [F] [M], Monsieur [E] [U] et Madame [W] [U] née [D] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 800 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mars 2019 entre Monsieur [F] [M], d’une part, Monsieur [E] [U] et Madame [W] [U] née [D], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 23 octobre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [U] et Madame [W] [U] née [D] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [U] et Madame [W] [U] née [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [F] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de transport des meubles qui seraient laissés par les locataires et désignation d’un lieu de séquestre ;

CONDAMNE Monsieur [E] [U] et Madame [W] [U] née [D] solidairement à verser à Monsieur [F] [M] la somme de 10 610 euros (décompte arrêté au mois de novembre 2024, mois de novembre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 août 2023 sur la somme de 4 930 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [E] [U] et Madame [W] [U] née [D] solidairement à verser à Monsieur [F] [M] une indemnité mensuelle d’une somme de 710 euros et ce, à compter du terme du mois de décembre 2024, à compter du 5 de chaque mois, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [M] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [E] [U] et Madame [W] [U] née [D] in solidum à verser à Monsieur [F] [M] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [U] et Madame [W] [U] née [D] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS