N° RG 24/00921 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4OB

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 24/00921 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M4OB

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître [L] [K]

☐ Copie c.c à Monsieur [M]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 21 février 2025

Le Greffier

Maître [L] [K]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

21 FÉVRIER 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 11], S.A.E.M. L

inscrite au RCS de [Localité 12], sous le n° 568 501 415

agissant par son représentant légal

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par Maître Pauline SCHULTZ

substituant Maître [L] [K],

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 178

PARTIE REQUISE :

Monsieur [D] [M]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de [Localité 8]

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de [Localité 8], a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 21 Février 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de [Localité 8] et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2021, la SA HABITATION MODERNE a loué à Monsieur [M] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 246,74 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, la SA [Adresse 11] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 267,23 € au titre des loyers et charges échus, au 25 janvier 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, la SA [Adresse 11] a fait assigner en référé Monsieur [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte journalière de 200 euros, condamner le locataire à payer la somme de 2 950,22 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir, condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, condamner le locataire à payer la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont le coût de la signification du commandement de payer à hauteur de 136,09 euros.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 30 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 décembre 2024.

A cette audience, la SA HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 624,00 euros, au titre des loyers et charges échus au 27 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus. La demanderesse s’en remet sur les délais de paiement.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [M] [D], présent, ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise travailler en CDI, percevoir une rémunération mensuelle de 1 800 euros et propose d’apurer la dette par mensualités de 80,00 euros.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 25 novembre 2024 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 21 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

o Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 28 juillet 2023, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 6 semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 25 janvier 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

o Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 30 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 3 décembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

o Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA [Adresse 11] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 27 novembre 2024, la dette locative de Monsieur [M] [D] s’élève à la somme de 4 624,93 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois novembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme provisionnelle.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 13 février 2024 pour la somme de 2 267,23 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

o Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 10 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 13 février 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 26 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Monsieur [M] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef sera donc ordonnée selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

Enfin, la procédure d’expulsion légalement existante et la possibilité de recourir à l’usage de la force publique le cas échéant, suffisent à garantir l’effectivité de la présente décision d’expulsion et il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

o Sur l’indemnité d’occupation et la demande en paiement d’une provision

Conformément à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce Monsieur [M] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du mois d’avril 2024 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de fixer celle-ci à une somme non sérieusement contestable correspondant au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable au 1er janvier de chaque année et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort des débats que Monsieur [M] [D] s’est acquitté de certains paiements du loyer courant avant l’audience. Toutefois, il ne ressort pas de l’enquête sociale, ni de l’audience, Monsieur [M] [D] ne versant aucune pièce justificative, qu’il ait les ressources lui permettant de verser le montant du loyer et des charges courants et en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [M] [D] de sa demande de délais de paiement.

IV. Sur les demandes accessoires

o Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [D] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer.

o Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SA HABITATION MODERNE les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

o Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 octobre 2021 entre la SA [Adresse 11], d’une part, et Monsieur [M] [D], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 26 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [M] [D] et de tous occupants de son chef, dudit logement, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution) ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA HABITATION MODERNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à astreinte ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au montant équivalent à celui de la redevance, telle qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois d’avril 2024, révisable au 1er janvier de chaque année et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] à verser à la SA [Adresse 11] l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle précitée, à compter du mois d’avril 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] à verser à la SA HABITATION MODERNE la somme provisionnelle de 4 624,93 euros (décompte arrêté au 27 novembre 2024, terme du mois de novembre inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 13 février 2024 sur la somme de 2 267,23 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTONS Monsieur [M] [D] de sa demande de délais de paiement ;

DÉBOUTONS la SA [Adresse 11] de sa demande indemnitaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Président

Nathalie PINSON Sophie ROSSIGNOL