N° RG 24/03863 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MWHG

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/03863 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MWHG

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Serge HECKEL

M^e Baptiste LEBROU

Le

Le greffier

M^e Olivier BANCAUD

M^e Serge HECKEL

M^e Baptiste LEBROU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT DU 10 JUIN 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [L]

né le 17 Avril 1964 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Serge HECKEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 192

DEFENDERESSE :

SARL [R] & BROAD EST immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 834.124.885. prise en son établissement situé [Adresse 3] à [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Baptiste LEBROU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 265, M^e Olivier BANCAUD, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Juin 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

N° RG 24/03863 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MWHG

M. [K] [A] et Sarl [R] & Broad Est ont signé une promesse unilatérale de vente le 27 janvier 2022 selon un acte dressé par Maître [B] [Y], notaire, valable jusqu’au 1er mars 2023 portant sur un bien [Adresse 8] à [Localité 9].

La promesse était consentie sous diverses réserves et conditions suspensives.

En contrepartie de la promesse, le bénéficiaire, la Sarl [R] & Broad Est s’est engagée à verser une indemnité forfaitaire d’immobilisation d’un montant de 25 750 € au plus tard dans les huit jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique.

Le même jour, la Sarl [R] & Broad Est a signé une seconde promesse unilatérale de vente concernant un immeuble [Adresse 2] à [Localité 9] avec M. [E] [T], Mme [P] [S], M. [I] [T] et Mme [Z] [J].

Par courrier reçu le 25 avril 2023, la Sarl [R] & Broad Est a informé M. [L] de l’impossibilité de lever la condition suspensive relative à l’emprise foncière.

Par courrier de son conseil du 26 avril 2023, M. [L] a mis en demeure la Sarl [R] & Broad Est de procéder au paiement de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation de 25 750 €.

La Sarl [R] & Broad Est, par un courrier de son conseil du 6 juillet 2023, a informé le conseil de M. [L] que l’indemnité d’immobilisation n’était pas exigible et que sa réclamation était infondée.

Par un acte de commissaire de justice délivré à la Sarl [R] & Broad Est le 23 avril 2024, M. [L] a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande de paiement de dommages et intérêts.

Par conclusions transmises par voie électronique le 10 mars 2025, M. [L] demande au tribunal de :

— déclarer la demande recevable et bien fondée,

— condamner la Sarl [R] & Broad Est à lui payer la somme de 25 750 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la privation de rémunération,

— condamner la Sarl [R] & Broad Est à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice du fait de la résistance abusive dont la Sarl [R] & Broad Est a fait preuve,

— condamner la Sarl [R] & Broad Est aux entiers dépens ainsi qu’à un montant de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, M. [L] expose que la Sarl [R] & Broad Est a engagé sa responsabilité contractuelle à son égard, précise que son préjudice est constitué par l’immobilisation de son bien et la perte de chance de contracter avec d’autres acquéreurs et demande le versement de l’indemnité d’immobilisation de 25 750 €.

En réponse à l’argumentation de la Sarl [R] & Broad Est sur la caducité de la promesse du fait de l’absence de réalisation de conditions suspensives, il fait valoir qu’elle est mal fondée à se prévaloir de la condition suspensive relative à l’assiette globale du projet et à la situation hypothécaire, à la libération du terrain et la purge du droit de préemption et que si la condition sur l’obtention d’un permis de construire a défailli, c’est de la faute de la Sarl [R] & Broad Est.

Elle demande également la condamnation de la Sarl [R] & Broad Est à lui payer des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Selon des conclusions transmises par voie électronique le 30 janvier 2025, la Sarl [R] & Broad Est demande de :

— juger que toutes les conditions suspensives prévues à la promesse unilatérale de vente du 27 janvier 2022 ne sont pas réalisées dans le délai de validité de celle-ci,

— juger que l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 27 janvier 2022 n’est pas due,

— débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [L] à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [L] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Sarl [R] & Broad Est fait valoir que la promesse unilatérale de vente est caduque, trois conditions suspensives n’étant pas réalisées, la condition suspensive relative à l’assiette foncière du projet et à l’état hypothécaire du bien, la condition suspensive relative à la libération des locaux et à la purge du droit de préemption et celle concernant le permis de construire.

Enfin, elle conteste toute résistance abusive.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 22 avril 2025, évoquée à l’audience du 6 mai 2025 et la décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande de paiement d’une somme de 25 750 € formée par M. [L] :

A titre liminaire, il sera observé que dans le dispositif de ses dernières conclusions, M. [L] demande, en visant l’article 1240 du code civil, soit la responsabilité délictuelle, la condamnation de la Sarl [R] & Broad Est à lui payer la somme de 25 750 € « à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la privation de rémunération », que dans les motifs des conclusions il fonde sa demande sur les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, soit la responsabilité contractuelle, en faisant état d’un préjudice constitué par l’immobilisation de son bien et la perte de chance de contracter avec d’autres acquéreurs et, enfin, conclut que la Sarl [R] & Broad Est doit être condamnée à lui verser l’indemnité d’immobilisation fixée au contrat. M. [L] fait ainsi des développements contradictoires.

Il sera retenu qu’en substance M. [L] demande l’application de la clause intitulée dans la promesse unilatérale de vente « indemnité forfaitaire d’immobilisation », soit la somme de 25 750 €, faute pour la Sarl [R] & Broad Est d’avoir donné suite à l’acquisition.

La Sarl [R] & Broad Est conteste devoir une quelconque indemnité d’immobilisation, faisant valoir que toutes les conditions suspensives ne se sont pas réalisées.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’alinéa 1er de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il résulte de la promesse unilatérale de vente signée par M. [A] et la Sarl [R] & Broad Est le 27 janvier 2022 que la Sarl [R] & Broad Est envisage de réaliser un projet immobilier sur différentes parcelles [Adresse 8] à [Localité 9] dont celles appartenant à M. [L], que M. [L] confère à la

Sarl [R] & Broad Est la faculté d’acquérir les parcelles, que la Sarl [R] & Broad Est accepte la promesse de vente mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation, la promesse expirant le 1er mars 2023.

Les parties ont également convenu qu’en contrepartie de la promesse faite par M. [L], la Sarl [R] & Broad Est s’engage à verser la somme de 25 750 €, soit 5% du prix, à titre d’indemnité d’immobilisation à M. [L] au plus tard dans les huit jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique dans l’éventualité où la Sarl [R] & Broad Est ne donnerait plus suite à l’acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées.

Sur le sort de l’indemnité, l’acte prévoit qu’en cas de réalisation de la vente promise, la somme qui aura été versée s’imputera sur le prix et que si la vente n’est pas réalisée, la totalité de l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité entre ses mains du bien objet de la promesse.

Les parties sont en désaccord sur la réalisation ou non de certaines conditions suspensives mentionnées à la promesse unilatérale de vente.

Selon l’article 1304 du code civil, la condition d’une obligation est suspensive dès lors que son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-2 du code civil dispose qu’est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause.

Conformément à l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

L’article 1304-4 du code civil dispose qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

Enfin, selon l’article 1304-6 du code civil, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Le projet immobilier de la Sarl [R] & Broad Est impliquant des parcelles appartenant à différents propriétaires, la promesse unilatérale de vente prévoit sous le titre « maîtrise foncière » : « l’assiette foncière globale du projet objet des présentes constituant un ensemble indissociable, la présente promesse est soumise à la condition suspensive de la signature, par le bénéficiaire, de l’ensemble des promesses de vente avec les différents propriétaires de la parcelle cadastrée section NY n°[Cadastre 5] avec 3,06 ares et la réalisation des conditions essentielles et déterminantes et suspensives y contenues en vue de l’acquisition concomitante par le bénéficiaire de l’ensemble des parcelles devant constituer l’assiette foncière globale du projet dans les délais et modalités contractuels. La présente condition suspensive sera réputée défaillie en cas de défaut de réponse ou de refus de l’un ou l’autre des propriétaires du bien immobilier attenant au bien immobilier susvisé ».

La Sarl [R] & Broad Est a signé une promesse unilatérale de vente de la parcelle cadastrée section NY n°[Cadastre 5] avec M. [E] [T], Mme [P] [S], M. [I] [T] et Mme [Z] [J] pour un prix de 205 465 € pour les lots de M. [E] [T] et Mme [P] [S] et de 339 535 € pour ceux de M. [I] [T] et Mme [Z] [J].

Ainsi, les deux promesses unilatérales de vente sont interdépendantes.

Les deux promesses unilatérales de vente prévoient des conditions suspensives identiques, notamment sur la situation hypothécaire des biens selon laquelle le total des charges hypothécaires et des créances garanties par la loi doit être d’un montant inférieur au prix de vente payable à moins que le promettant ne produise l’accord des créanciers permettant d’apurer le passif amiablement.

La Sarl [R] & Broad Est justifie que le bien appartenant à M. [E] [T] et Mme [P] [S] est grevé de plusieurs hypothèques, légale, judiciaire et d’exécution forcée au bénéfice du service des impôts, de la caisse déléguée pour la sécurité sociale, du pôle de recouvrement spécialisé et d’une banque, pour un montant total de 308 800,87 €, soit un montant supérieur au prix de vente, à la date du 2 février 2023.

Il résulte de cet état hypothécaire que la condition suspensive relative à la situation hypothécaire a défailli et que la promesse signée entre la Sarl [R] & Broad Est et M. [E] [T], Mme [P] [S], M. [I] [T] et Mme [Z] [J] est caduque.

M. [L] a été informé de la situation par la Sarl [R] & Broad Est selon un courrier qu’il a réceptionné le 25 mars 2023.

Compte tenu de l’interdépendance des deux promesses unilatérales de vente, de la défaillance de la condition suspensive relative à la situation hypothécaire dans la promesse concernant la parcelle section NY n°[Cadastre 5], il sera retenu que la condition suspensive sur la maîtrise foncière de la promesse unilatérale de vente signée par M. [L] et la Sarl [R] & Broad Est a défailli et que la promesse est caduque.

M. [L] sera en conséquence débouté de sa demande au titre de l’indemnité d’immobilisation.

— Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [L] :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [L] qui a été débouté de sa demande en paiement, échoue à rapporter la preuve d’une faute de la Sarl [R] & Broad Est.

Il sera débouté de sa demande à ce titre.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

M. [L], qui succombe, sera condamné aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, étant rappelé que les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ne sont pas applicables dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle.

L’équité commande en outre de mettre à sa charge la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la Sarl [R] & Broad Est. La demande formée à ce titre par M. [L] sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [K] [L] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE M. [K] [L] aux dépens,

CONDAMNE M. [K] [L] à payer à la Sarl [R] & Broad Est la somme de mille cinq cents euros (1 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ