N° RG 25/00301 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMG6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

45 rue du Fossé des Treize

CS 60444

67008 STRASBOURG CEDEX

11ème civ. S3

N° RG 25/00301 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMG6

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Catherine SCHULTZ-MARTIN

☐ Copie c.c au déf.

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 20 août 2025

Le Greffier

Maître Catherine SCHULTZ-MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

20 AOÛT 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. HABITATION MODERNE S.A.E.M. L.

24 Route de l’Hôpital

67027 STRASBOURG CEDEX

représentée par Maître Catherine SCHULTZ-MARTIN,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 183

PARTIE REQUISE :

Monsieur [Z] [B]

35 rue de la lauch

67000 STRASBOURG

non comparant

représenté par son fils, Monsieur [C] [A]

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Août 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 1er avril 2016, prenant effet le même jour, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a consenti à Monsieur [Z] [B] un bail d’habitation sur un appartement situé 35 rue de la Lauch à 67000 Strasbourg (étage 1), pour un loyer mensuel de 296,20 € ainsi qu’une provision sur charges de 99,52 € et prestations fournies de 19,40 €, soit une somme mensuelle totale de 415,12 €.

Se prévalant de loyers impayés, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a fait signifier à Monsieur [Z] [B], le 27 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.069,83 €, loyer du mois d’octobre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a fait assigner Monsieur [Z] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion de Monsieur [Z] [B] ainsi que de tout occupant de son fait du logement qu’il occupe ;

— la condamnation de Monsieur [Z] [B] à lui payer une provision sur loyers et charges impayées arrêtés au 27 janvier 2025 de 1.369,34 € ;

— la fixation du montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [Z] [B] postérieurement à la résiliation à la somme de 498,82 € et la condamnation de Monsieur [Z] [B] à son paiement ;

— qu’il soit dit que l’indemnité d’occupation suivra les révisions ou réajustement du loyer devant normalement intervenir, sur la base de l’indice du 4ème trimestre ;

— la réserve de son droit à produire le décompte définitif des charges ,

— la condamnation de Monsieur [Z] [B] aux dépens, lesquels comprendront les frais de commandement de payer du 27 novembre 2024, ainsi qu’à lui payer la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 3 février 2025.

Lors de l’audience du 20 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, reprend les demandes formées dans son assignation.

Elle réactualise cependant sa dette à la somme de 2.155,87 € au 9 mai 2025.

Elle accepte des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais, bien que Monsieur [Z] [B] n’ait pas repris le paiement du loyer résiduel mais sollicite la mise en place d’une “clause cassatoire”.

Elle ne s’oppose pas à la régularisation de la procuration du fils de Monsieur [Z] [B] en cours de délibéré.

Monsieur [Z] [B], représenté par son fils, Monsieur [C] [A], sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Il propose de s’acquitter, en sus du loyer courant, d’une mensualité de 200 €.

Il indique que les difficultés sont liées à un contrôle RSA et à la suspension de cette prestation.

Un diagnostic social et financier daté du 14 avril 2025 a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Les parties n’ont pas formé d’observations suite à cette lecture et l’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025, Monsieur [Z] [B] devant produire une procuration régulière avec copie de sa pièce d’identité en cours de délibéré, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE ne s’y opposant pas.

Ces pièces ont été produites en cours de délibéré.

Les parties étant toutes deux régulièrement représentées, l’ordonnance sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

* Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 30 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 3 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule dans ses conditions générales paraphées par Monsieur [Z] [B] à l’article 9 qu’en cas de non-paiement du loyers et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail, dans les conditions particulières que le paiement du loyer sera effectué à terme échu, en l’espèce le dernier jour du mois au plus tard.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 27 novembre 2024 pour une somme en principal de 982,25 €, loyer du mois d’octobre 2024 inclus.

Il ressort du décompte arrêté au 9 mai 2025, produit contradictoirement lors de l’audience, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois,

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 27 novembre 2024 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

* Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 1er avril 2016, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 9 mai 2025 contradictoirement produit à l’audience que la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le montant dû figurant sur le relevé de compte du 9 mai 2025 est de 2.155,87 €.

Il sera cependant relevé qu’un montant de 7,62 € est mis en compte à dix reprises sous l’intitulé “frais d’enquête”. La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE ne fournit aucun élément permettant de savoir à quoi se rapportent ces frais. Il ne s’agit de toute évidence ni de loyers ni de charges impayés. Il y a donc lieu de soustraire la somme de 76,20 € des sommes sollicitées.

Monsieur [Z] [B] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

N° RG 25/00301 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMG6

En conséquence, Monsieur [Z] [B] sera condamné à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une provision de 2.079,67 € au titre des loyers, des charges, et des indemnités d’occupation, arrêtés au 9 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

* Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [B] souhaite bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension de la clause résolutoire. Il propose de verser 200 € par mois en plus du loyer courant.

Les éléments du dossier révèlent que Monsieur [Z] [B] est actuellement sans ressources en raison de difficultés administratives qui ont conduit à la suspension de son RSA en novembre 2023 et à l’absence de remise en place de cette prestation. Il perçoit cependant l’APL à hauteur de 253,76 € par mois et bénéficie de la RLS à hauteur de 48,45 € par mois.

Son fils, [C] [B] l’aide dans ses démarches et vit avec lui. Il perçoit des revenus de l’ordre de 1.500 par mois. Il accepte d’aider son père en ce qui concerne le paiement du loyer et le règlement des arriérés de loyers et charges.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE ne s’oppose pas aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, même si les conditions cumulatives des dispositions légales précitées ne sont pas remplies.

Dès lors, conformément à l’accord des parties, Monsieur [Z] [B] pourra s’acquitter du règlement des arriérés de loyers par mensualités de 200 € , selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Conformément à la demande de Monsieur [Z] [B] , il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

A défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [Z] [B] et de tout occupant de son chef sera autorisée, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera la condamnation de Monsieur [Z] [B] au paiement d’une provision correspondant à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est, en effet, pas sérieusement contestable, le montant de cette indemnité devant correspondre au dernier loyer mensuel, les charges demeurant dues, et ce, jusqu’au jour où les lieux sont restitués.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [Z] [B], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 novembre 2024.

Compte tenu de l’équité, il y a lieu de débouter la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE à l’encontre de Monsieur [Z] [B] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 1er avril 2016, conclu entre la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE ,d’une part, et Monsieur [Z] [B], d’autre part, concernant les locaux situés 35 rue de la Lauch à 67000 Strasbourg (étage 1), sont réunies à la date du 28 janvier 2025;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une provision d’un montant de 2.079,67 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 9 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [Z] [B] , tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 11 mensualités, les 10 premières d’un montant de 200 € et la dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

Pour le cas où toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

— DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— DIT le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux – 35 rue de la Lauch à 67000 Strasbourg (étage 1) -, l’expulsion de Monsieur [Z] [B] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

— DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [B] à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE à compter du 28 janvier 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation au 1er janvier, selon indice du 2ème trimestre, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

N° RG 25/00301 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMG6

— CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, à titre de provision, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée, à compter du 10 mai 2025, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail ;

En tout état de cause

DÉBOUTE la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 novembre 2024 ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État

dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des

procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection,

Nathalie PINSON Véronique BASTOS