N° RG 25/02305 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNPG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/02305 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NNPG

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c au déf.

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 20 août 2025

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [E] [V] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Août 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 27 octobre 2022, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHEA (l’OPHEA), a donné en location à Madame [E] [N] un logement situé [Adresse 3] [Localité 7] (porte 25, étage 2) moyennant un loyer, provision sur charges et prestations fournies comprises, de 579,88 € par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 mars 2024, revenue non réclamée, l’OPHEA a notifié à Madame [E] [N] un congé pour le 30 juin 2024 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1.373,43 € jusqu’au 29 février 2024 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Madame [E] [N] par acte de commissaire de justice le 26 avril 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 mars 2024.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Madame [E] [N], par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 2.642,55 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 669,69 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 22 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2025.

L’OPHEA, représenté par son conseil, a repris les prétentions et moyens de son assignation.

Il actualise la dette à 3.772,55 € au 14 mai 2025 et indique s’en remettre quant à l’octroi de délais de grâce.

Il reconnaît avoir perçu au mois d’avril 2025 versement du loyer avec un complément mais tel n’était pas le cas au mois de mars. Il estime qu’il n’y a ainsi pas eu une reprise régulière du loyer.

Il sollicite, pour le cas où il serait fait droit à des délais de paiement, le prononcé d’une « clause cassatoire » en cas d’absence de règlement de l’échéancier.

Madame [E] [N], comparaissant en personne, sollicite des délais de paiement. Elle estime être en mesure de verser, en plus du loyer courant, la somme de 100 € voire 125 € par mois, pour s’acquitter du loyer.

Elle indique avoir perdu son emploi à la fin du mois d’octobre 2024 et que son compagnon s’est investi dans le montage de son projet professionnel en tant qu’auto-entrepreneur, qu’il ne dégage de bénéfices que depuis peu de temps ; que la situation du couple s’est améliorée.

Il a été donné lecture du rapport d’enquête sociale du 16 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

L’OPHEA étant régulièrement représentée et Madame [E] [N] étant présente, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

* Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Madame [E] [N] pour le 30 juin 2024 au vu des impayés de loyers au 21 mars 2024 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 30 juin 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 juin 2024; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

* Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 21 janvier 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 2.642,55 € (échéance du mois de janvier 2025 non incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative (30 septembre 2023 pour les premiers impayés non régularisés), le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupante.

Elle sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.

* Sur la demande en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu du dernier décompte actualisé, Madame [E] [N] doit être condamnée au règlement en deniers ou quittances de la somme de 3.772,55 €, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges, prestations fournies et indemnités d’occupation au 14 mai 2025 (dernière échéance incluse : avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Elle doit être également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges ainsi que des prestations fournies qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, révisable chaque année conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

* Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le V et le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce en l’absence de commandement de payer visant la clause résolutoire.

En l’espèce, Madame [E] [N] ne produit aucun justificatif de ses revenus et charges.

Elle explique percevoir des allocations chômage d’un montant de 900 € par mois ainsi que des allocations familiales et la PAJE pour les deux enfants du couple âgés de 4 ans et 1 an à hauteur de 341,42 €.

Son compagnon est auto-entrepreneur; elle précise qu’il dégage seulement depuis peu de temps des bénéfices qui lui permettront de s’acquitter du loyer mais elle n’est pas en mesure de fournir plus d’éléments quant à une possible évolution du chiffre d’affaires.

Les charges mensuelles du couple sont de l’ordre de 1.095,50 € par mois, comprenant le loyer de 682,50 € par mois.

Il convient de relever que les éléments de l’enquête sociale révèlent que Madame [E] [N] a connu une période difficile mais que la situation de la famille s’est stabilisée. Il est démontré que le loyer du mois d’avril 2025 a été réglé en intégralité, de même qu’un supplément de 317,50 € permettant de compléter le loyer du mois de mars réglé partiellement.

Dès lors, compte tenu des efforts démontrés par Madame [E] [N], de la reprise du loyer, de l’amélioration de la situation financière du couple, il convient de lui octroyer des délais de paiement.

Néanmoins, ces délais ne peuvent être octroyés que sur 24 mois et non sur 36 mois, la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable à la présente procédure et OPHEA indiquant ne pas avoir de mandat pour accepter des délais.

Dès lors, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement de 125 € par mois pendant 12 mois, puis, de 189 € par mois pendant 11 mois et le solde le 24ème mois, et ce, afin de prendre en compte l’évolution de l’auto-entreprise du compagnon de Madame [E] [N] et le résultat de ses recherches d’emploi.

Si l’intéressée apure sa dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme une occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion sera ordonnée.

* Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de condamner Madame [E] [N], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Cependant, compte tenu de la situation économique de celle-ci, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre. L’OPHEA sera déboutée de sa demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 30 juin 2024, par suite du congé, du contrat de bail conclu le 27 octobre 2022 entre l’OPHEA, d’une part, et Madame [E] [N] d’autre part, portant sur un logement [Adresse 3] [Localité 7] (porte 25, étage 2) ;

PRONONCE la déchéance de Madame [E] [N] de son droit au maintien dans les lieux,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [E] [N] à l’OPHEA à compter du 30 juin 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges et prestations fournies qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

CONDAMNE Madame [E] [N] à verser à OPHEA en deniers ou quittances la somme de 3.772,55 € au titre de l’arriéré de loyers et charges et prestations fournies ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 14 mai 2025 (échéance d’avril 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [E] [N] un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette et DIT qu’elle devra le faire en 12 mensualités de 125 € chacune puis 11 mensualités de 190 € et enfin une 24ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

ORDONNE, pendant le déroulement de ce délai, la suspension de la déchéance du droit au maintien dans les lieux ;

DIT que si la locataire se libère de sa dette selon les modalités ci-dessus fixées, sous réserve d’un paiement régulier à la date exacte des loyers courants, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

Faute de règlement d’une seule mensualité, que ce soit au titre de l’arriéré ou du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement, à l’échéance prévue restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— DIT que la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [E] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

— DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— CONDAMNE Madame [E] [N] à payer à l’OPHEA, en deniers ou quittances, l’indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des avances sur charges et des prestations fournies qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 15 mai 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux, et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

En tout état de cause

DEBOUTE l’OPHEA de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [E] [N] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État

dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Véronique BASTOS