N° RG 24/01390 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NEB2

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

11ème civ. S2

N° RG 24/01390 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NEB2

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Grégory ENGEL

Monsieur [I] [H] [B]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

01 AOUT 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

LES HÔPITAUX UNIVERSITAIRES DE [Localité 10] agissant par son représentant légal, venant aux droits de Monsieur [E] [J]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 256

PARTIE REQUISE :

Monsieur [I] [H] [B]

né le 07 Juin 1965 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 8]

comparant,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 01 Août 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé

et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 juillet 2016, les HOPITAUX UNIVERSITAIRES DE [Localité 10] a consenti à Monsieur [I] [H] [B] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 585.00 euros ainsi que 120.00 euros au titre des provisions sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, les HOPITAUX UNIVERSITAIRES DE [Localité 10] a fait signifier à Monsieur [I] [H] [B] le 3 novembre 2023 commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2388.98 euros.

Par acte délivré le 20 septembre 2024, Les HOPITAUX UNIVERSITAIRES DE [Localité 10] a fait assigner Monsieur [I] [H] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour régularisation du montant de la dette locative suite à la décision de la commission de surendettement.

A l’audience du 13 juin 2025, les HOPITAUX UNIVERSITAIRES DE [Localité 10], représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail d’habitation à compter du 15 décembre 2023,

— Ordonner l’expulsion, sans délai, de Monsieur [I] [H] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, sous astreinte de 15.00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [I] [H] [B] à lui payer la somme de 6473.55 euros correspondant l’arriéré locatif de loyers charges arrêté au 5 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [I] [H] [B] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer outre des charges et taxes, payable dans les mêmes conditions,

— Condamner Monsieur [I] [H] [B] au paiement des loyers échus ou à échoir jusqu’à la constatation de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire du contrat, puis, à compter de cette date, par provision, au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer outre charges et taxes, jusqu’à la libération effective des locaux,

— Condamner Monsieur [I] [H] [B] à lui payer la somme de 700.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [I] [H] [B] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, et l’intégralité de frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle procédure d’exécution,

— Constater le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir,

Les HOPITAUX UNIVERSITAIRES DE [Localité 10] exposent que Monsieur [I] [H] [B] n’a pas régularisé la dette locative dans le délai imparti au commandement de payer. Ils précisent que la dette locative s’élève à la somme de 5382.96 euros selon décompte au 2 juin 2025 tenant compte de l’effacement de la dette imposée par la commission de surendettement à hauteur de la somme de 5539.31 euros. Ils précisent qu’il n’y a pas de reprise du règlement du loyer courant et n’être pas favorable à des délais de paiement dans la mesure où les revenus de Monsieur [I] [H] [B] ne lui permettraient pas de régler. Ils considèrent qu’il est préférable pour ce dernier de chercher un logement au loyer moins élevé.

Monsieur [I] [H] [B] expose ne pas avoir déposé de demandes de relogement. Il déclare être en invalidité et percevoir une partie de son salaire à hauteur 1500.00 euros complétée par l’assurance prévoyance à hauteur de 1000.00 euros. Il reconnaît ne pas s’en sortir financièrement.

La décision a été mise en délibéré au 1er août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 3 novembre 2023 et sa dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) notifiée le 16 février 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 26 septembre 2024 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 28 février 205, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement de la dette locative et indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties ont déclaré que par décision de la commission de surendettement du 16 avril 2024, Monsieur [I] [H] [B] a bénéficié d’un effacement de la dette locative à hauteur de la somme de 5539.31 euros.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce étant retenu que le contrat de bail a été signé le 29 juillet 2016, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié au locataire le 3 novembre 2023 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2388.98 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 janvier 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Les HOPITAUX UNIVERSITAIRES DE [Localité 10] produisent un décompte actualisé aux termes duquel Monsieur [I] [H] [B] reste redevable de la somme de 5382.96 euros, échéance de juin 2025 incluse, étant relevé que le décompte tient compte de l’effacement de la dette locative ordonné par la commission de surendettement à hauteur de 5539.31 euros.

Monsieur [I] [H] [B] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette. Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, à verser aux HOPITAUX UNIVERSITAIRES DE [Localité 10] la somme de 5382.96 euros euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de juin 2025 incluse.

Sur la demande d’expulsion

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [H] [B] déclare être en invalidité et percevoir une partie de son salaire à hauteur 1500.00 euros complétée par l’assurance prévoyance à hauteur de 1000.00 euros. Il indique cependant ne pas s’en sortir financièrement.

Il est d’ailleurs relevé que le règlement des loyers courants n’a pas repris, le dernier règlement datant du mois de février 2025.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [I] [H] [B] sera ordonnée.

La demande d’astreinte, dont l’utilité n’est pas démontrée en l’état, sera rejetée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [I] [H] [B] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [I] [H] [B] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 3 janvier 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges et taxes tel qu’il aurait été dû si le bail d’habitation s’était poursuivi. Le montant sera révisé annuellement conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [I] [H] [B] est déjà condamné à titre provisionnel au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 5382.96 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 3 janvier 2024.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [I] [H] [B], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, les frais et honoraires exposés, le cas échéant, dans le cadre de l’exécution forcée de la présente ordonnance, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [I] [H] [B], supportant la condamnation aux dépens, sera également condamné à titre provisionnel à payer aux HOPITAUX UNIVERSITAIRES DE [Localité 10] la somme de 400.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique du locataire.

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes formées par les HOPITAUX UNIVERSITAIRES DE [Localité 10] à l’encontre de Monsieur [I] [H] [B] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 29 juillet 2016 entre les HOPITAUX UNIVERSITAIRES DE [Localité 10], et Monsieur [I] [H] [B] concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 8], sont réunies à la date du 3 janvier 2024 ;

CONSTATONS que Monsieur [I] [H] [B] a bénéficié d’un effacement de la dette locative à hauteur de la somme de 5539.31 euros par décision de la commission de surendettement ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [I] [H] [B] à payer aux HOPITAUX UNIVERSITAIRES DE [Localité 10] la somme de 5382.96 euros (cinq mille trois cent quatre-vingt-deux euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois de juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [I] [H] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 5] à [Localité 8] ;

ORDONNONS à Monsieur [I] [H] [B] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [H] [B] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, les HOPITAUX UNIVERSITAIRES DE [Localité 10] pourront, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [I] [H] [B] à payer aux HOPITAUX UNIVERSITAIRES DE [Localité 10] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges et taxes à compter du 3 janvier 2024 qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 5382.96 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [I] [H] [B] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 3 janvier 2024 et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [H] [B] aux dépens, en ce compris, de plein droit, le coût du commandement de payer et les frais et honoraires exposés, le cas échéant, dans le cadre de l’exécution forcée de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [H] [B] à payer aux HOPITAUX UNIVERSITAIRES DE [Localité 10] la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER