DU 21 Janvier 2026 Minute numéro :

N° RG 25/00948 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OWNT

Code NAC : 30B

S.C.I. LE BOIS DES BOULEAUX, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

S.A.S. IMMOBILIER DU VILLAGE exerçant sous l’enseigne PLAZA IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, où étant et parlant à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. LE BOIS DES BOULEAUX, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Stéphanie LUC de la SELARL 2APVO, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 165

DÉFENDEUR

S.A.S. IMMOBILIER DU VILLAGE exerçant sous l’enseigne PLAZA IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, où étant et parlant à, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 10 décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 21 Janvier 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 4 avril 2023, la S.C.I. LE BOIS DES BOULEAUX a consenti un bail commercial à la société IMMOBILIER DU VILLAGE, portant sur un local commercial formant le lot n°108 dans le bâtiment C de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant à courir le 4 avril 2023, moyennant un loyer annuel de 19.500 euros hors taxes et hors charges.

Le 30 juillet 2025, la S.C.I. LE BOIS DES BOULEAUX a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société IMMOBILIER DU VILLAGE, portant sur la somme de 11.479,19 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, la S.C.I. LE BOIS DES BOULEAUX a fait assigner en référé la société IMMOBILIER DU VILLAGE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire inclus aux termes du bail commercial conclu le 4 avril 2023 entre la SCI LE BOIS DES BOULEAUX et la SARL IMMOBILIER DU VILLAGE, ORDONNER l’expulsion sans terme ni délai de la SARL IMMOBILIER DU VILLAGE des lieux loués soit le lot n°108 dans le bâtiment C situé [Adresse 3], au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] soit une boutique située au rez-de-chaussée d’une superficie de l’ordre de 50m², ainsi que tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique,CONDAMNER à titre provisionnel la SARL IMMOBILIER DU VILLAGE à payer à la SCI LE BOIS DES BOULEAUX, les sommes suivantes : 15.645,25 € selon compte arrêté au 1er septembre 2025 incluant le loyer du 1er septembre 2025 avec à titre principal et conformément au bail, un intérêt de 10% par mois sur les loyers mensuels impayés à titre de clause pénale outre un intérêt de retard de 1% par mois, tout mois commencé étant dû en entier, et subsidiairement avec intérêts au taux légal sur la somme de 11.479,19 € à compter du commandement signifié le 30 juillet 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus outre la capitalisation des intérêts en application des articles 1343-2 du code civil, à titre d’indemnité d’occupation du bien une somme équivalente au montant du loyer et des charges en application du contrat de bail jusqu’à la libération complète des lieux donnés à bail, une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société IMMOBILIER DU VILLAGE aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et signifié par AXE LEGAL, commissaire de justice, le 30 juillet 2025.

L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 décembre 2025 à laquelle la société IMMOBILIER DU VILLAGE, citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.C.I. LE BOIS DES BOULEAUX a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 4 avril 2023 contient une clause résolutoire (page 11) qui stipule qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements, notamment en ce qui concerne les charges et conditions ou en cas de non-paiement à son échéance, de l’un quelconque des termes du loyer convenu ou des charges, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat, par un commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par un acte extrajudiciaire.

Si un mois après ce commandement, le preneur n’a pas entièrement régularisé sa situation (…), le bailleur pourra lui signifier la résiliation de plein droit du présent bail.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 30 juillet 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 30 août 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Il résulte également de l’article 1343-2 du même code, que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 15 645,25 euros au 1er septembre 2025.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société IMMOBILIER DU VILLAGE n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 15.645,25 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 1er septembre 2025.

Dès lors, il conviendra de condamner la société IMMOBILIER DU VILLAGE par provision au paiement de la somme de 15.645,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux pour la somme de 11.479,19 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus. Il sera également fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la société IMMOBILIER DU VILLAGE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail signé le 4 avril 2023 contient une clause intitulée « CHARGES- PAIEMENT » qui stipule qu’en cas de non-paiement à échéance du loyer dû par le preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit et huit jours après une mise en demeure préalable demeurée infructueuse, outre une majoration de 10% du montant de la quittance de loyer, un intérêt de retard de 1% par mois, tout mois commencé étant dû en entier.

Or, la clause contractuelle dont il est demandé de faire application s’apparente à une clause pénale qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

En outre, elle apparait manifestement excessive de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société IMMOBILIER DU VILLAGE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. LE BOIS DES BOULEAUX montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société IMMOBILIER DU VILLAGE à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 4 avril 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 30 août 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux formant le lot n°108 dans le bâtiment C de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société IMMOBILIER DU VILLAGE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société IMMOBILIER DU VILLAGE à payer à la S.C.I. LE BOIS DES BOULEAUX la somme provisionnelle de 15.645,25€ au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux du 30 juillet 2025 pour la somme de 11.479,19 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus, outre la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société IMMOBILIER DU VILLAGE à la S.C.I. LE BOIS DES BOULEAUX, à compter du 30 août 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société IMMOBILIER DU VILLAGE au paiement de cette indemnité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société IMMOBILIER DU VILLAGE au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société IMMOBILIER DU VILLAGE à payer à la S.C.I. LE BOIS DES BOULEAUX la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 21 Janvier 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT