Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Septembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gauthier

44800 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES,

substituée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [S] épouse [G]

Logement 304 Etage 1

5 Allée du Lay

44700 ORVAULT

non comparante

Monsieur [E] [G]

Logement 304 Etage 1

5 Allée du Lay

44700 ORVAULT

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 juin 2024

date des débats : 06 juin 2024

délibéré au : 05 septembre 2024

RG N° N° RG 24/00084 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MW6J

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Madame [U] [S] épouse [G]

CCC à Monsieur [E] [G] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 8 janvier 2018, prenant effet le 11 janvier 2018, pour une durée d’un an renouvelable, et son contrat accessoire datant du même jour, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Atlantique Habitations (ci-après la SA Atlantique Habitations), a donné à bail à Monsieur [E] [G] et Madame [U] [S] épouse [G] un local à usage d’habitation numéro 304 au premier étage sis 5 avenue du Lay à Orvault (44700) et ses accessoires, moyennant pour le logement un loyer mensuel de 442.22 euros, outre une provision sur charges de 134.53 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 442.22 euros, et pour le garage un loyer mensuel de 54.02 euros outre une provision sur charges de 1.78 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 54.02 euros.

Par actes du 19 juin 2023, les locataires n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par actes séparés de commissaire de justice du 26 décembre 2023, la SA Atlantique Habitations a assigné les époux [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal, constater à compter du 19 août 2023 pour défaut de paiement la résiliation du bail d’habitation ayant pris effet le 11 janvier 2018 ;

A titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire dudit bail ;

Ordonner, en conséquence, l’expulsion des locataires des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner solidairement les locataires au paiement de :la somme de 2 030.78 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er décembre 2023, avec intérêts de droit à compter du 19 juin 2023 ou du jugement à intervenir à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que lesdits loyers, payable immédiatement à compter du 19 août 2023 ou du jugement à intervenir et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;la somme de 500 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement ;

Assortir tous les délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le Juge ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [E] [G] et Madame [U] [S] épouse [G] n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties sur la base des éléments fournis par le bailleur, les locataires ne s’étant pas présentés aux rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Monsieur [E] [G] et Madame [U] [S] épouse [G] n’ont pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la bailleresse le 31 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties, en son article 4.7.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice du 19 juin 2023, SA Atlantique Habitations a fait délivrer à Monsieur [E] [G] et Madame [U] [S] épouse [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2 687.82 euros au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort des pièces du dossier, et en particulier le décompte, que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 20 août 2023.

1Dès lors, Monsieur [E] [G] et Madame [U] [S] épouse [G], étant occupants sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il résulte des pièces produites, et en particulier le décompte locatif, que les loyers et des charges du local d’habitation et de ses accessoires n’ont pas été régulièrement réglés, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 1 222.32? euros arrêtée au 31 août 2023, terme de juillet inclus. Il convient de déduire de ce montant les frais de contentieux (145.81 euros), le coût de l’assurance souscrite pour le compte des locataires en l’absence de pièces conformément à l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 (15.40 euros) et les frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale non justifiés par la lettre recommandée avec accusé de réception telle que prévue à l’article L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation (14.24 euros).

La créance étant justifiée pour un montant de 1 046.87 euros?, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [E] [G] et Madame [U] [S] épouse [G], conformément à l’article 220 du code civil et en l’absence d’élément contraire, au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 20 août 2023, Monsieur [E] [G] et Madame [U] [S] épouse [G] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation fixées dans le contrat de bail.

La solidarité sera prononcée sur le fondement de l’article 220 du code civil, en l’absence d’élément contraire sur la situation maritale de Monsieur [E] [G] et Madame [U] [S] épouse [G], les indemnités d’occupation ayant un caractère ménager.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [E] [G] et Madame [U] [S] épouse [G], qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et ce, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la bailleresse afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [E] [G] et Madame [U] [S] épouse [G] seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la société SA Atlantique Habitations aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 8 janvier 2018 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré Atlantique Habitations, et Monsieur [E] [G] et Madame [U] [S] épouse [G] portant sur un local à usage d’habitation numéro 304 au premier étage sis 5 avenue du Lay à Orvault (44700) et ses accessoires, à compter du 20 août 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [G] et Madame [U] [S] épouse [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [G] et Madame [U] [S] épouse [G] à payer à la société SA Atlantique Habitations la somme de 1 046.87 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, arrêtée au 31 août 2023, terme de juillet inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux à compter du 19 juin 2023 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [G] et Madame [U] [S] épouse [G] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation fixées au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [G] et Madame [U] [S] épouse [G] à son paiement à compter de l’échéance d’août 2023 ;

CONDAMNE 1in solidum Monsieur [E] [G] et Madame [U] [S] épouse [G] à payer à la société SA Atlantique Habitations une somme de 250 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [G] et Madame [U] [S] épouse [G] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA