N° RG 23/10572 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MNPI

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 7]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 23/10572 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MNPI

Minute n°

copie exécutoire le 11 mars

2025 à :

— M^e Véronique SCHALCK

— M^e Pierre STORCK

pièces retournées

le 11 mars 2025

M^e Véronique SCHALCK

M^e Pierre STORCK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

11 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Madame [K] [U] veuve [C]

née le 06 Octobre 1949 à [Localité 10] (ALGERIE)

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle n°67482-2023-001826 délivrée le 14 mars 2023 par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Véronique SCHALCK, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Société ALSACE HABITAT

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n°548 501 360

ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Pierre STORCK, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par sa collaboratrice, M^e Renata BOCHKARYOVA, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 14 Janvier 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffiet

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Mme [K] [U] Veuve [C] était locataire du logement F4 n°139 situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 2] appartenant à la SAEM ALSACE HABITAT, moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 604,84€

Suivant note d’informations du 12 janvier 2021, la SAEM ALSACE HABITAT a informé les occupants de l’immeuble du projet de démolition de l’ensemble immobilier.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mars 2022, la SAEM ALSACE HABITAT a rappelé à Mme [K] [U] Veuve [C] la démolition à venir de l’immeuble et a émis une première offre de relogement dans un F3 de 67m² sis [Adresse 6] moyennant le versement d’un loyer de 594,34€. Cette offre a été déclinée par Mme [K] [U] Veuve [C] puisqu’il est situé au 3ème étage.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 19 avril 2022, la SAEM ALSACE HABITAT a émis une seconde offre de relogement dans un F3 de 65m² sis [Adresse 3] [Localité 9] – moyennant le versement d’un loyer de 562,21€. Cette offre a été déclinée par Mme [K] [U] Veuve [C] puisqu’il est jugé trop petit pour accueillir toute sa famille.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juin 2022, la SAEM ALSACE HABITAT a émis une troisième offre de relogement dans un F3 de 67m² sis [Adresse 8] moyennant le versement d’un loyer de 574,77€. Cette offre a été déclinée par Mme [K] [U] Veuve [C] puisqu’il n’est pas un F4.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 18 juillet 2022, la SAEM ALSACE HABITAT a délivré congé pour le 1er février 2023 dernier délai, motifs pris que Mme [K] [U] Veuve [C] avait refusé trois offres de relogement.

Suivant exploit de commissaire de Justice, déposé à étude le 13 janvier 2023, la SAEM ALSACE HABITAT a réitéré la délivrance de ce congé pour le 26 juillet 2023.

Mme [K] [U] Veuve [C] a notifié à la SAEM ALSACE HABITAT son intention de résilier le contrat de bail sans préavis compte tenu de l’insalubrité des locaux dans un courrier reçu le 16 janvier 2023. Elle a également informé la bailleresse de son départ des lieux le 05 novembre 2022.

Contestant la délivrance du congé, Mme [K] [U] Veuve [C] a fait assigner la SAEM ALSACE HABITAT devant le juge des contentieux de la protection schilikois aux fins de voir constater sa nullité suivant exploit de commissaire de Justice, délivré à personne morale, le 06 décembre 2023.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 07 janvier 2025, reprises oralement à l’audience, Mme [K] [U] Veuve [C] demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater la nullité du congé délivré,

— lui donner acte de son droit à réintégration,

— condamner la SAEM ALSACE HABITAT à payer les sommes suivantes :

* 841,66€ au titre du remboursement des loyers de novembre 2022 et décembre 2022

* 344,62 € au titre du remboursement des charges de novembre 2022 et décembre 2022

* 6,94€ au titre du remboursement du câblage télévision de novembre 2022 et décembre 2022

* 16,46€ au titre du remboursement des frais de contrat multiservices de novembre 2022 et décembre 2022

* 2 000€ au titre du préjudice de jouissance

* 2 000€ au titre du préjudice moral

— condamner la SAEM ALSACE HABITAT aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [K] [U] Veuve [C] fait valoir, au visa de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, que le congé délivré n’indique aucun motif et ne reproduit pas les dispositions des articles 13 et 13 bis, qu’en conséquence, elle doit être relogée puisqu’elle dispose d’un droit à réintégration. Selon la demanderesse, les trois propositions effectuées ne correspondaient pas à ses besoins personnels, médicaux et familiaux. Mme [K] [U] Veuve [C] soutient avoir été contrainte de quitter temporairement son appartement dès le mois de novembre 2022 au regard de la vétusté et de l’insalubrité des lieux. Selon la demanderesse, le constat de commissaire de Justice dressé le 17 janvier 2023 et des témoignages de voisins démontrent l’état de l’appartement.

En réplique, et suivant conclusions du 10 janvier 2025, reprises oralement à l’audience, la SAEM ALSACE HABITAT demande au juge des contentieux de la protection de :

— écarter des débats le constat de commissaire de Justice dressé le 17 janvier 2023,

— débouter Mme [K] [U] Veuve [C] de ses prétentions,

— condamner Mme [K] [U] Veuve [C] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre reconventionnel, la SAEM ALSACE HABITAT sollicite la condamnation de Mme [K] [U] Veuve [C] au paiement de la somme de 312,29€ avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SAEM ALSACE HABITAT fait valoir que le constat du commissaire de Justice en date du 17 janvier 2023 a été établi dans un lieu privé sans l’accord du propriétaire, que Mme [K] [U] Veuve [C] avait quitté les lieux dès le 05 novembre 2022 en exécution du congé délivré en juillet 2022, que la SAEM ALSACE HABITAT n’a pas été convoquée au constat et n’a pas été mise en mesure de formuler des observations lors des opérations et qu’en conséquence, cette pièce doit être écartée des débats. S’agissant du congé délivré, la SAEM ALSACE HABITAT soutient avoir respecté les dispositions des articles 13 et suivants de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, qu’elle a informé Mme [K] [U] Veuve [C] de la démolition et de son droit au relogement, qu’aucun grief n’est allégué ni prouvé au sens de l’article 114 du code de procédure civile. La SAEM ALSACE HABITAT soutient que le droit à réintégration suppose, d’une part, un besoin de relogement qui n’existe pas pour Mme [K] [U] Veuve [C] qui a été relogée depuis le 05 novembre 2022 et d’autre part, il est subordonné au refus légitime de l’offre de relogement. Or, selon la SAEM ALSACE HABITAT, Mme [K] [U] Veuve [C] a refusé les offres de relogement sans motif légitime, puisqu’un appartement F3 est adapté à sa situation. Au fond, la SAEM ALSACE HABITAT soutient que Mme [K] [U] Veuve [C] ne démontre aucune faute dans l’exécution du contrat de location. S’agissant des demandes indemnitaires, la SAEM ALSACE HABITAT souligne que Mme [K] [U] Veuve [C] n’a jamais payé les loyers et charges pour novembre et décembre 2022 et qu’aucun préjudice n’est démontré. A titre reconventionnel, la société bailleresse produit le décompte des sommes dues au titre des charges locatives 2022 duquel il se déduit que Mme [K] [U] Veuve [C] reste redevable de la somme de 312,29€.

MOTIFS

Sur la nullité du congé

L’article 13ter de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 dispose que le congé délivré en application des articles 11 et 12 ci-dessus doit, à peine de nullité, indiquer les motifs pour lesquels il est donné et reproduire les dispositions des articles 13 et 13 bis ci-dessus.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, Mme [K] [U] Veuve [C] n’allègue ni ne prouve aucun grief résultant du défaut de reproduction des dispositions légales.

La nullité d’un acte ne pouvant être prononcée sans démonstration d’un grief, les deux congés délivrés seront validés. Mme [K] [U] Veuve [C] sera déboutée de cette prétention.

Sur le droit à réintégration

Aux termes de l’article L353-15 III du code de la construction et de l’habitation, en cas d’autorisation de démolir visée à l’article L. 443-15-1, d’autorisation de vente à une personne morale ou de changement d’usage d’un ensemble de plus de cinq logements prévue au VI du présent article ou de démolition prévue par une convention mentionnée aux articles 10 ou 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. Toutefois, cette condition n’est pas exigée du bailleur qui démontre qu’un logement, répondant aux conditions du même article 13 bis, a été spécialement conçu pour le relogement du locataire. À l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Les locaux ainsi rendus disponibles ne peuvent être réoccupés avant le début des travaux.

Aux termes de l’article 13bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, le local mis à la disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé :

Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;

Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;

Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

En l’espèce, il est acquis aux débats que Mme [K] [U] Veuve [C] a refusé trois offres de relogement. Si la première offre a pu, à juste titre, être refusée du fait de l’état de son santé du fait que l’appartement se situait au 4ème étage, il n’en est pas de même des deux autres refus.

En effet, le seul motif mis en avant par Mme [K] [U] Veuve [C] est la nécessité d’avoir un F4 afin de pouvoir hébergé sa fille aidante ainsi que sa famille. Or, les deux offres des 19 avril 2022 et 15 juin 2022 permettaient à l’aidant d’être hébergé puisque deux appartements F3 étaient proposés. Il apparaît que le fait que Mme [K] [U] Veuve [C] ait 9 petits-enfants est inopérant, puisqu’ils ne résident pas habituellement à ce domicile. La locataire n’a pas refusé les offres de relogement avec un juste motif.

En conséquence, il sera relevé que Mme [K] [U] Veuve [C] est déchue de tout titre d’occupation des locaux loués et ne peut bénéficier d’un droit à réintégration.

Sur les demandes indemnitaires

Il ressort du décompte du 25 mars 2024 que les loyers et charges de novembre 2022 et décembre 2022 ont été mises en compte et payées par Mme [K] [U] Veuve [C]. Le moyen de la SAEM ALSACE HABITAT selon lequel Mme [K] [U] Veuve [C] ne justifie pas le paiement des sommes sera écarté.

S’agissant du préjudice de jouissance et du préjudice moral, Mme [K] [U] Veuve [C] produit trois pièces :

— une attestation de M. [D] [T] qui affirme « très peu de chauffage, chauffe-eau ne fonctionne pas, des rats, insalubrité »

— une publication Facebook de l’association ALIS aux termes de laquelle une « dame âgée s’est fait attaquer par un rat sorti des toilettes »

— un procès-verbal de constat de commissaire de Justice en date du 17 janvier 2023.

Il ressort de l’analyse de ces pièces que l’attestation de M. [T] et la publication Facebook ne sont pas probants pour démontrer un préjudice de Mme [K] [U] Veuve [C]. L’attestation n’est absolument pas circonstanciées dans l’espace et le temps. Il en est de même de la publication Facebook. Dès lors, seul le procès-verbal de constat du 17 janvier 2023 est exploitable.

La SAEM ALSACE HABITAT ne peut soutenir que Mme [K] [U] Veuve [C] n’était pas titulaire d’un droit sur ce logement alors même qu’elle a mis en compte les loyers et charges en novembre et décembre 2022. Il sera retenu que le congé a été délivré pour le 1er février 2023, Mme [K] [U] Veuve [C] disposait ainsi d’un titre pour faire intervenir un commissaire de Justice chez elle.

S’il est exact que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci, aucun texte n’interdit à une partie de faire constater par un commissaire de Justice un fait. Il est rappelé que le commissaire de Justice ne fait qu’un simple constat et n’apporte aucune plus-value technique. La production du procès-verbal de constat apparaît licite. La demande de la société bailleresse quant à cette pièce sera rejetée.

Il ressort de ce document qu’à la date du 17 janvier 2023 la température au sein du logement de Mme [K] [U] Veuve [C] était de 14 degrés.

Il est acquis aux débats que Mme [K] [U] Veuve [C] a quitté le logement le 05 novembre 2022 pour, au final, ne jamais y revenir.

Il ressort du courrier intitulé « résiliation de bail sans préavis » que Mme [K] [U] Veuve [C] a indiqué qu’elle a été contrainte de quitter les lieux le 05 novembre 2022, notamment du fait d’un manque de chaleur.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il apparaît suffisamment prouvé que le logement de Mme [K] [U] Veuve [C] rencontrait des difficultés de chauffage. Mme [K] [U] Veuve [C] a quitté le logement le 05 novembre 2022. Il sera rappelé qu’elle était contrainte de le quitter au 1er février 2023 du fait de la validité du congé.

Dès lors, le poste de préjudice de jouissance sera indemnisé à hauteur de 1 000€. Il n’y a lieu à indemnisation d’un préjudice moral.

En outre, Mme [K] [U] Veuve [C] sollicite le remboursement des loyers, des charges, du câblage télévision et des frais de contrat multiservices payés en novembre 2022 et décembre 2022. Or, si Mme [K] [U] Veuve [C] a fait le choix de quitter le logement le 05 novembre 2022, elle ne justifie pas avoir respecté les formalités de départ comme l’y invitait le congé. Il est établi que la SAEM ALSACE HABITAT n’a été informée du départ de Mme [K] [U] Veuve [C] qu’à compter du 16 janvier 2023. Dès lors, les loyers de novembre 2022 et décembre 2022 sont dus.

En définitive, la SAEM ALSACE HABITAT sera condamnée à payer à Mme [K] [U] Veuve [C] la somme de 1 000€ avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre du préjudice de jouissance. Les autres demandes indemnitaires seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle

La SAEM ALSACE HABITAT produit un décompte de charges pour l’année 2022 aux termes duquel Mme [K] [U] Veuve [C] est redevable de la somme de 312,19€.

Mme [K] [U] Veuve [C] ne verse aux débats aucune pièce de nature à démontrer que ces charges locatives ne sont pas sues.

Mme [K] [U] Veuve [C] sera condamnée à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 312,19€ avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La compensation n’est pas sollicitée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

La SAEM ALSACE HABITAT sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Il sera rappelé que le constat de commissaire de Justice n’entre pas dans les dépens, mais il est indemnisé par l’éventuel octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette demande de Mme [K] [U] Veuve [C] sera rejetée.

En l’espèce, l’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DEBOUTE Mme [K] [U] Veuve [C] de sa demande tendant à la nullité des congés délivrés ;

DEBOUTE Mme [K] [U] Veuve [C] de sa demande tendant à son droit à réintégration ;

CONDAMNE la SAEM ALSACE HABITAT à payer à Mme [K] [U] Veuve [C] la somme de 1 000€ (mille euros) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [K] [U] Veuve [C] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 312,19€ (trois cent douze euros et dix-neuf centimes avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SAEM ALSACE HABITAT aux dépens ;

DEBOUTE Mme [K] [U] Veuve [C] et la SAEM ALSACE HABITAT du surplus de leurs demandes ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le Greffier Le Juge