N° RG 24/04453 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYF5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 24/04453 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYF5

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Cécile MARCHAL

M^e Sarah ZIMMERMANN

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Stéphanie COHEN

M^e Cécile MARCHAL

M^e Sarah ZIMMERMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. PRESIDENT [J] – immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 449 097 039 -

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Erine ENDT substituant M^e Sarah ZIMMERMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 70

DEFENDERESSE :

S.A.S. COECO – immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 818 620 312 -

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Cécile MARCHAL, avocat au barreau de STRASBOURG (vestiaire : 313) substituant M^e Stéphanie COHEN, avocat au barreau de PARIS,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie RECK, Greffier lors des débats

Gabrielle ISCHIA, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Mai 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Gabrielle ISCHIA, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2021, la SCI PRESIDENT [J] a loué à la SAS COECO un local à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée sis [Adresse 5], comprenant comme accessoires une cave et un local de stockage, moyennant un loyer mensuels initial, révisable, de 1 200 euros, outre 170 euros de provision pour charges, payable à terme à échoir, au plus tard le 5 de chaque mois.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le même jour, la SCI PRESIDENT [J] a loué à la SAS COECO un local à usage d’habitation situé au 3ème étage sis [Adresse 6], comprenant comme accessoire une cave, moyennant un loyer mensuels initial, révisable, de 1 000 euros, outre 170 euros de provision pour charges, payable dans les mêmes conditions.

Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2023, la SCI PRESIDENT [J] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 7 850,40 euros au titre des loyers et charges des mois d’août, septembre et octobre 2023 pour les deux locaux loués.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2024, la SCI PRESIDENT [J] a fait assigner la SAS COECO devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande la constatation des clauses résolutoires de chaque bail, subsidiairement la résiliation judiciaire des baux, l’expulsion de la locataire, ainsi que la condamnation de cette dernière au paiement de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation.

Elle fait valoir que les montants actuels des loyers sont de 1 285 euros pour l’appartement du rez-de-chaussée, et 1 071 euros pour celui du 3ème étage.

Elle indique que la locataire a accumulé un arriéré locatif au cours de l’année 2023, n’ayant pas réglé les mensualités des mois d’août, septembre et octobre cette année-là. Malgré quelques règlements, les mois de septembre 2023, décembre 2023 et janvier 2024 demeurent impayés, soit la somme totale de 7929,60 euros (2 616,80 euros X 3 mois). Le commandement de payer délivré le 19 octobre 2023 étant demeuré infructueux, les clauses résolutoires présentes dans les deux baux ont été acquises. En tout état de cause, les impayés justifient la résiliation judiciaire des baux aux torts exclusifs de la locataire. En outre, cette dernière se doit de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs pour les deux baux.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 13 février 2024.

Après plusieurs renvois pour échange d’écritures et de pièces ainsi qu’en raison de pourparlers en cours, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 10 mars 2026.

A cette audience, la SCI PRESIDENT [J], représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et de ses conclusions du 5 mars 2026 par lesquelles elle demande au juge de :

— constater que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département deux mois avant l’audience devant la juridiction de céans,

— déclarer la demande recevable et bien fondée,

— par conséquent, constater l’acquisition des clauses résolutoires des deux contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail tenant à la location de l’appartement du rez-de-chaussée pour non-respect des termes du bail en matière de paiement,

— en tout état de cause, ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués au rez-de-chaussée (dont garage, cave et place de parking/de stockage), avec si besoin une astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir, et avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner la locataire à payer la somme de 7 535,33 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour l’appartement du rez-de-chaussée, depuis le mois de novembre 2025, outre un montant de

1 497,50 euros par mois jusqu’à parfaite restitutions des lieux et des clés, avec intérêts au taux légal à compter de leur échéance en application de l’article 1155 du code civil,

— condamner la locataire à payer la somme de 1 595 euros au titre des loyer et charges du mois de juin 2024 dus pour l’appartement du 3ème étage, outre le montant des réfections nécessaires, déduction du dépôt de garantie compris, avec intérêts au taux légal à compter de leur échéance en application de l’article 1155 du code civil,

— condamner la locataire à justifier sous astreinte de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs,

— condamner la locataire à lui régler les frais de justice relatifs au commandement de payer, et les frais de notification à la CCAPEX soit un montant total de 167,06 euros + PM outre les sommes à échoir en vue de la notification de l’assignation à la préfecture,

— débouter la SAS COECO de l’ensemble de ses prétentions, en ce compris la demande de délais de paiement,

— condamner la locataire à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner la capitalisation des intérêts.

S’agissant de l’appartement situé au 3ème étage, la demanderesse indique que la SAS COECO a donné congé à effet immédiat le 1er juillet 2024 et que, suite à l’état des lieux de sortie, des dégradations dépassant l’usure normale entrainent une nécessaire réfection chiffrée comme suit : 1 092 euros de ménage, 170 euros de serrurier et 92 euros au titre de la réparation d’une porte, soit la somme de 354 euros après déduction de la caution (1 092 + 170 + 92 – 1 000). Elle fait valoir par ailleurs que la SAS COECO reste redevable de l’échéance du mois de juin 2024 (1 241 euros) concernant ce même appartement.

S’agissant de l’appartement situé au rez-de-chaussée, la SCI PRESIDENT [J] souligne que la défenderesse reste redevable des mensualités du mois de novembre 2025 (1 486 euros) et du premier trimestre 2026 (4 492,50 euros), soit la somme totale de 5 978,50 euros (1 486 euros + 1 497,50 euros X 3 mois). Elle doit également à la bailleresse la somme de 1 556,83 euros au titre du décompte de charges de l’année 2025. De plus, la défenderesse n’a toujours pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs pour le logement situé au rez-de-chaussée.

En tout état de cause, les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le délai imparti, les clauses résolutoires des deux baux ont été acquises, faisant de la SAS COECO une occupante sans droit ni titre du logement situé au rez-de-chaussée. Son manquement à son obligation de paiement peut subsidiairement entrainer la résiliation judiciaire du bail.

En outre, la demanderesse argue qu’aucun double versement n’est intervenu en 2023 de nature à dispenser la SAS COECO du règlement des régularisations de charges par compensation.

Enfin, la SCI PRESIDENT [J] s’oppose à tous délais de paiement alors que la défenderesse n’est pas de bonne foi et estime que la SAS COECO abusera des délais qui lui seraient accordés.

Citée par acte délivré à Monsieur [O] [K], directeur administratif et financier, habilité à recevoir l’acte, la SAS COECO représentée de son conseil indique ne découvrir le décompte de charges de l’année 2025 qu’à l’audience. Elle sollicite le bénéfice de ses conclusions du 10 mars 2026 par lesquelles elle demande au juge de :

— la déclarer recevable en l’ensemble de ses demandes,

— lui donner acte du règlement des sommes détaillées selon justificatifs,

— rejeter la demande de constat de résiliation du bail formée par la demanderesse,

— en conséquence, débouter la SCI PRESIDENT [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la SCI PRESIDENT [J] de sa demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire,

— lui accorder des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil aux fins de règlement du solde de loyers et charges à hauteur de 5 978,50 euros qu’elle propose d’apurer dans les trois mois suivant la décision à intervenir,

— en tant que besoin, suspendre les effets de la clause résolutoire concernant l’appartement du rez-de-chaussée pris à bail par la défenderesse,

— dire et juger que les conditions de la résiliation ne sont pas réunies,

— subsidiairement, débouter la SCI PRESIDENT [J] de sa demande tendant à la résiliation judiciaire du contrat,

— laisser à chacune des parties les frais engagés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Elle précise qu’elle est une société spécialisée dans le domaine des énergies renouvelables, qu’elle a dans ce cadre loué auprès de la demanderesse deux appartements dans le même immeuble pour y loger ses salariés.

Elle reconnait devoir à la SCI PRESIDENT [J] la somme totale de 5 978,50 euros, à savoir l’échéance du mois de novembre 2025 (1 486 euros) et celles du premier trimestre de l’année 2026 (1 497,50 euros X 3 mois = 4 492,50 euros) sollicitées par la demanderesse pour l’appartement du rez-de-chaussée. Elle souligne toutefois ne découvrir le décompte de charges pour l’année 2025 qu’à l’audience.

La SAS COECO fait valoir qu’elle a réglé les échéances d’août à octobre 2023 ainsi que les échéances postérieures. Elle relève que l’apurement quasi intégral de la dette démontre sa bonne foi et justifie à tout le moins l’octroi de délais de paiement pour le solde restant. Elle argue à ce titre que la résiliation du bail serait disproportionnée.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de relever que les deux contrats de bail font expressément référence à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et indiquent qu’il s’agit de “contrat de location habitation principale non meublée”

Aucune des parties ne contestent l’application de cette loi et la qualification desdits contrats alors qu’elles sont toutes deux des sociétés soit des personnes morales. Elles se sont volontairement soumises à l’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 de sorte qu’il y a lieu de faire application de cette dernière.

I. Sur la recevabilité de la demande

* Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 23 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 février 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

* Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 octobre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa version en vigueur du 1er septembre 2019 au 29 juillet 2023, applicable en l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les contrats de bail unissant les parties stipulent en leur article VII « CLAUSE RESOLUTOIRE » qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 19 octobre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire des deux contrats de bail sont réunies le 20 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Il a été donné congé par la SAS COECO du logement situé au 3ème étage sis [Adresse 6] [Localité 6] [Adresse 7] au 1er juillet 2024 soit postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire. Il y a dès lors lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour ce logement et également pour celui situé au rez-de-chaussée au 20 décembre 2023.

L’expulsion de la SAS COECO et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, tant du logement que de ses accessoires du logement du rez-de-chaussée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour la SAS COECO de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur le paiement des indemnités d’occupation impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI PRESIDENT [J] verse aux débats les deux baux ainsi que le décompte de sa créance, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

La résiliation des deux contrats de bail étant intervenue le 20 décembre 2023 par le jeu des clauses résolutoires, la défenderesse était redevable à compter de cette date d’indemnités d’occupation.

Pour l’appartement du rez-de-chaussée, la défenderesse reconnait par ailleurs être redevable des échéances de novembre 2025 (1 486 euros), janvier 2026 (1 497,50 euros), février 2026 (1 497,50 euros) ainsi que mars 2026 (1 497,50 euros), et ne conteste pas le décompte de charges de l’année 2025 (1 556,83 euros) dont elle a pris connaissance à l’audience. Dès lors, il y a lieu de la condamner à verser à la SCI PRESIDENT [J] la somme de 7 535,33 euros au titre des indemnités d’occupation impayées pour le mois de novembre 2025 et le 1er trimestre 2026.

Pour l’appartement du 3ème étage, la SAS COECO produit un récapitulatif du compte de la SCI PRESIDENT [J] arrêté au 11 août 2025, l’état préparatoire au Grand Livre Auxiliaire édité à la même date, ainsi que plusieurs confirmations de virements, annotées et allant du mois d’avril 2025 au mois de juillet 2025. Il ne ressort d’aucun de ces documents que l’échéance du mois de juin 2024 relative à l’appartement situé au 3ème étage sis [Adresse 5] ait été réglée. La SAS COECO ne démontre pas non plus l’existence d’un fait qui aurait produit l’extinction de son obligation de paiement. Dès lors, il y a lieu de la condamner à verser à la SCI PRESIDENT [J] la somme de 1 595 euros pour l’indemnité d’occupation du mois de juin 2024.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

* Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, pour le logement situé au rez-de-chaussée, le bail se trouve résilié depuis le 20 décembre 2023 et la SAS COECO est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Dès lors, la SAS COECO sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur la demande en frais de remise en état

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il convient par ailleurs de préciser que l’indemnisation du bailleur n’est pas soumise à l’exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l’appui de la demande en paiement.

De plus, l’article 3-2 de la loi de 1989 susvisée dispose en ses deux premiers alinéas qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En outre, l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, pour le logement situé au 3ème étage, la SCI PRESIDENT [J] sollicite que la SAS COECO soit condamnée à lui verser la somme de 354 euros, comprenant :

— la somme de 1 092 euros TTC au titre du nettoyage complet de l’appartement, selon facture n°2024/07/2156 émise par la SARL NOMANETT le 31 juillet 2024,

— la somme de 170 euros TTC au titre de la fourniture et pose d’un cylindre, selon facture n°158 émise par la société STF-SERRURIER le 1er août 2024,

— la somme de 92 euros au titre de la réparation d’une porte,

— en déduction de la somme de 1 000 euros au titre du dépôt de garantie.

Il y a lieu de déterminer l’existence de réparations locatives en procédant à la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie pour vérifier si lesdites réparations sont imputables à la locataire.

Aucun état des lieux d’entrée n’est produit, de sorte que la SAS COECO est présumée avoir reçu le logement situé au 3ème étage sis [Adresse 5] en bon état, conformément à l’article 1731 du code civil.

Il ressort ensuite de l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement le 30 juin 2024, les éléments suivants :

— l’entrée, le séjour, les chambres, les WC et la cuisine sont dans un état moyen,

— un nettoyage est nécessaire pour le logement entier,

— dans la chambre n°1 : un trou dans la porte a été réparé au scotch,

— il manque un jeu de clés de la porte d’entrée de l’appartement.

Compte tenu des éléments produits par la demanderesse, et de l’absence de toute remarque ou contestation de la part de la SAS COECO, il y a lieu de faire droit à l’ensemble des demandes de la SCI PRESIDENT [J] au titre des réparations locatives.

En conséquence, la SAS COECO sera condamnée à payer à la SCI PRESIDENT [J] la somme totale de 354 euros, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 1 000 euros dont la retenue est justifiée, au titre des frais de remise en état du logement.

IV. Sur la demande capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient de dire que les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, à la condition qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière.

V. Sur la demande en justification de la souscription d’une assurance locative

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 impose au preneur de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En l’espèce, la SCI PRESIDENT [J] sollicite la condamnation de la SAS COECO à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’appartement situé au rez-de-chaussée sis [Adresse 5], la SAS COECO ayant quitté le logement situé au 3ème étage du même immeuble après avoir donné congé à la bailleresse.

Il convient dès lors d’enjoindre la SAS COECO à justifier auprès de la bailleresse de la souscription d’une assurance habitation au titre du logement qu’elle occupe pour l’année en cours, et ce, dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision.

Il y a lieu de dire que faute de ce faire, la SAS COECO sera redevable passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 10 euros par jour de retard à s’exécuter. L’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour le demandeur à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive.

VI. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose aux délais de paiement.

Aucune des conditions posées par l’article 24 susvisé n’est remplie en ce qu’il n’est ni démontré que la défenderesse a repris le versement intégral du loyer courant, ni qu’elle est en situation de régler sa dette locative, aucune pièce justificative n’étant fournie quant à sa situation financière.

Dès lors, il y a lieu de débouter la SAS COECO de sa demande en délais de paiement.

VII. Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS COECO succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI PRESIDENT [J] et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, la SAS COECO sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 1 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

**

S’agissant du logement situé au rez-de-chaussée au [Adresse 6] à [Localité 1] :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2021 entre la SCI PRESIDENT [J], d’une part, et la SAS COECO, d’autre part, concernant le logement situé au rez-de-chaussée au [Adresse 5], sont réunies à la date du 20 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à la SAS COECO et tous occupants de son chef de libérer les lieux (appartement, cave et local de stockage) et de restituer les clés à la bailleresse ;

DIT qu’à défaut pour la SAS COECO et de tous occupants de son chef d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI PRESIDENT [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE la SAS COECO à verser à la SCI PRESIDENT [J] la somme de 7 535,33 euros au titre des indemnités d’occupation impayées pour le mois de novembre 2025 et le 1er trimestre 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SAS COECO à verser à la SCI PRESIDENT [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ENJOINT la SAS COECO à justifier auprès de la bailleresse de la souscription d’une assurance habitation garantissant les risques locatifs pour l’année en cours et concernant le logement du rez-de-chaussée qu’elle occupe toujours, et ce, dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que faute de ce faire, la SAS COECO sera redevable passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 10 euros par jour de retard à s’exécuter ;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour le demandeur à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

**

S’agissant du logement situé au 3ème étage au [Adresse 6] à [Localité 1] :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2021 entre la SCI PRESIDENT [J], d’une part, et la SAS COECO, d’autre part, concernant le logement situé au 3ème étage au [Adresse 5], sont réunies à la date du 20 décembre 2023 ;

CONDAMNE la SAS COECO à verser à la SCI PRESIDENT [J] la somme de 1 595 euros pour l’indemnité d’occupation impayée du mois de juin 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SAS COECO à verser à la SCI PRESIDENT [J] la somme de 354 euros au titre des frais de remise en état du logement situé au 3ème étage sis [Adresse 5] ;

**

DIT que les intérêts échus dus pour une année complète seront capitalisés ;

CONDAMNE la SAS COECO à verser à la SCI PRESIDENT [J] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI PRESIDENT [J] du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE la SAS COECO de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS COECO aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Juge des Contentieux de la Protection

Gabrielle ISCHIA Gussun KARATAS