N° RG 24/03167 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MVED

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/03167 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MVED

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Nicolas DELEAU

M^e Pierre STORCK

Le

Le greffier

M^e Nicolas DELEAU

M^e Pierre STORCK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

DEMANDERESSES :

S.E.L.A.S. MJE agissant par Me [X] [W], es qualité de liquidateur judiciaire de la société LF KRUTENAU, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 152

S.A.R.L. LF KRUTENAU, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 152

DEFENDERESSE :

S.A.S. ROSE BONBON, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 902 613 39, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre STORCK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 117

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET :

Autres demandes en matière de baux commerciaux

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Janvier 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Par acte du 29 mars 2018, la SARL LF Krutenau a acquis auprès de la SARL Saulmilo un fonds de commerce de restaurant, incluant le droit au bail commercial consenti par acte notarié en date des 13 et 14 novembre 2014 par les consorts [F], aux droits desquels vient désormais la SAS Rose Bonbon, portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 450 € outre une provision sur charges de 10 €.

Par assignation délivrée le 24 février 2023, la SARL LF Krutenau a attrait la SAS Rose Bonbon devant la chambre civile du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 352 699 € à titre d’indemnités en réparation de son préjudice occasionné par la réalisation à l’initiative du bailleur de travaux de réhabilitation de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2023 la SAS Rose Bonbon a fait signifier à la SARL LF Krutenau un congé avec refus de renouvellement pour la date du 12 novembre 2023.

Par jugement du 28 août 2023 la SARL LF Krutenau a été placé en redressement judiciaire, converti en liquidation judiciaire par jugement du 20 novembre 2023, la SELAS MJE, prise en la personne de Me [X] [W], ayant été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2023 la SAS Rose Bonbon a fait signifier son droit de repentir à la SARL LF Krutenau ainsi qu’aux organes de la procédure collective.

Le liquidateur judiciaire est intervenu volontairement à l’instance par conclusions de reprise d’instance reçues au greffe le 26 mars 2024.

Par ordonnance du 2 juillet 2024 le juge de la mise en état a déclaré la chambre civile du tribunal judiciaire de Strasbourg compétente pour connaître du litige.

La clôture a été prononcée le 3 juin 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 25 novembre 2025 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 mai 2025, la SARL LF Krutenau et la SELAS MJE demandent au tribunal de :

— donner acte à la SELAS MJE, agissant par Me [X] [W], es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LF Krutenau, de son intervention volontaire ;

— juger la demande recevable et bien fondée ;

— condamner la SAS Rose Bonbon à payer à la SARL LF Krutenau agissant par Me [X] [W], es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LF Krutenau, la somme de 360 979 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison de l’absence de délivrance conforme, majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation, subsidiairement du jugement à intervenir ;

— avant-dire droit, en tant que de besoin, désigner tel expert qu’il plaira, avec pour mission de convoquer les parties et se faire remettre tout document utile, de déterminer la perte de chiffre d’affaires et la perte de marge de la SARL LF Krutenau pour son établissement situé [Adresse 3] à [Localité 6], sur la période du 15 mars 2022 au 20 septembre 2023 ;

— condamner la SAS Rose Bonbon à payer à la SARL LF Krutenau agissant par Me [X] [W], es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LF Krutenau, la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS Rose Bonbon aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— dire n’y n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 avril 2025, la SAS Rose Bonbon demande au tribunal de :

— juger les demandes de la SARL LF Krutenau, agissant par Maître [W] ès-qualité de liquidateur, irrecevables et mal fondées ;

— débouter la SARL LF Krutenau, agissant par Maître [W] ès-qualité de liquidateur, de l’intégralité de ses fins et prétentions dirigées à l’encontre de la SAS Rose Bonbon ;

— en cas de désignation d’un expert, juger qu’il appartiendra à la SARL LF Krutenau, agissant par Maître [W] ès-qualité de liquidateur, de faire avance des frais à valoir sur la rémunération de l’expert ;

— à titre reconventionnel, condamner la SARL LF Krutenau, agissant par Maître [W] ès-qualité de liquidateur, d’avoir à payer à la SAS Rose Bonbon la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts ;

— en tout état de cause, condamner la SARL LF Krutenau, agissant par Maître [W] ès-qualité de liquidateur, d’avoir à payer à la SAS Rose Bonbon la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler le caractère exécutoire du jugement à intervenir sur les condamnations qui seront prononcées à l’encontre de la SARL LF Krutenau, agissant par Maître [W] ès-qualité de liquidateur ;

— dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire sur les éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de la SAS Rose Bonbon.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motivation

Il sera relevé à titre liminaire que si la SAS Rose Bonbon demande dans le dispositif de ses dernières conclusions que les demandes de la SARL LF Krutenau, agissant par Maître [W] ès-qualité de liquidateur, soient déclarées irrecevables, elle ne développe aucune fin de non-recevoir dans la partie discussion, étant par ailleurs relevé que selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

1. Sur l’intervention volontaire de la SELAS MJE

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, la SELAS MJE est intervenue volontairement à la procédure par conclusions du 26 mars 2024, en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LF Krutenau.

En conséquence, l’intervention de la SELAS MJE, se rattachant suffisamment aux prétentions des parties, doit être accueillie.

2. Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les dispositions de l’article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est constant que la délivrance et la jouissance paisible du bien loué sont des obligations continues du bailleur, exigibles pendant toute la durée du bail (3e Civ., 10 sept. 2020, n° 18-21.890 ; 10 juill. 2025, n° 23-20.491).

Le bailleur ne peut, par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux dans les lieux loués, s’affranchir de son obligation de délivrance (3e Civ., 1er juin 2005, n° 04-12.200 ; 9 juill. 2008, n° 07-14.631). Ainsi, une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance (3e Civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974).

En tout état de cause, même si le bail contient une clause dite clause de souffrance, le bailleur engage sa responsabilité lorsque, par leur importance et leur durée, les travaux ont provoqué une gêne anormale.

Par ailleurs, le bailleur doit réparation du préjudice subi par le preneur en cas de troubles de jouissance (1re Civ., 9 févr. 1965, n° 62-10.478 ; 3e Civ., 25 oct. 1972, n° 71-11.563). Le bailleur doit, en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement le locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où il en a été informé jusqu’à sa cessation (3e Civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853).

Néanmoins, l’obligation pour le bailleur de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail n’étant pas de l’essence du contrat, les parties sont libres de la restreindre (Civ. 16 juill. 1951 : D. 1951. 587 ; JCP 1952. II. 6717, note [E] ; Soc. 28 oct. 1958 : Gaz. Pal. 1958. 2. 348), de sorte qu’il est loisible aux parties d’insérer dans un contrat de bail des clauses dispensant le bailleur de certaines des obligations qui seraient normalement à sa charge en vertu de l’article 1719 (1re Civ., 8 mars 1966 : Bull. civ. I, n° 170 ; 3e Civ., 30 mai 1996, n° 94-15.828).

En l’espèce, le bail liant les parties porte sur des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3], constitués d’une part d’un restaurant avec réserve, et d’autre part, en co-usage avec le bailleur, d’un bout de couloir dépendant des parties communes de l’immeuble à la hauteur de la porte d’entrée des caves en vue de permettre au locataire d’accéder directement par le hall d’entrée de l’immeuble aux toilettes sis actuellement dans le local loué.

Le bail comporte une clause intitulée « Travaux effectués par le bailleur ou par le syndicat de copropriété » stipulée de la façon suivante :

« Le locataire souffrira, sans indemnité, toutes les constructions, surélévations et travaux quelconques qui seront exécutés dans les locaux loués ou dans l’immeuble et il ne pourra demander aucune diminution de loyer quelles qu’en soient l’importance et la durée, alors même que cette dernière excéderait vingt et un jours. Le locataire doit souffrir tous travaux décidés par le syndicat de copropriétaires intéressant les parties communes, rendus nécessaires pour leur amélioration ainsi que toutes réparations ; ainsi enfin que tous travaux relatifs à l’aménagement d’autres parties privatives de l’immeuble.

Le locataire devra déposer à ses frais et sans délai tous coffrages et décorations ainsi que toutes installations qu’il aurait faites et dont l’enlèvement serait utile pour la recherche et la réparation des fuites de toute nature, de fissures dans les conduits de fumée ou de ventilation notamment après incendie ou infiltration et pour l’exécution du ravalement, ainsi qu’en général tous agencements, enseignes etc. dont l’enlèvement sera utile pour l’exécution des travaux affectant les lieux loués. »

Le bail comporte également une clause intitulée « Responsabilités et recours » qui stipule :

« Le locataire renonce à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le bailleur, et tous mandataires du bailleur, et leurs assureurs et s’engage à obtenir les mêmes renonciations de tous assureurs pour les cas suivants :

[…]

d) En cas de dégâts causés aux locaux, loués et/ou à tous éléments mobiliers s’y trouvant, par suite de fuites, d’infiltrations, d’humidité ou autres circonstances. Le locataire sera seul responsable des dégâts causés par le gel, dont il devra assumer la réparation. Il lui appartiendra en conséquence de prendre toutes précautions pour les éviter.

e) En cas d’agissements générateurs de dommages des autres occupants de l’immeuble, de leur personnel, fournisseurs et clients, de tous tiers en général, le locataire renonçant notamment à tous recours contre le bailleur sur le fondement du troisième alinéa de l’article 1719 du code civil. »

En l’espèce, il est constant que la la SAS Rose Bonbon, propriétaire de l’immeuble, y a fait réaliser des travaux de réhabilitation au cours du mois de février 2022, dont notamment la mise en place d’une colonne d’eau descendant des étages jusqu’au sous-sol de l’immeuble, ayant nécessité l’intervention des ouvriers au sein du local de la société demanderesse.

La SARL LF Krutenau soutient que la réalisation de ces travaux l’aurait empêchée d’exploiter normalement son fonds de commerce.

2.1 Sur la période du 15 mars au 19 avril 2022

2.1.1 Sur la responsabilité du bailleur

Suite à un contrôle de l’inspection du travail réalisé le 15 mars 2022, par courrier du même jour l’inspecteur a indiqué à la SARL LF Krutenau que le rapport de repérage amiante avant travaux adressé par la SAS Rose Bonbon faisait mention de la présence de matériaux amiantés au niveau des dalles de sol, colles et ragréage situés sur le sol de la cuisine de l’appartement situé au 1er étage, au-dessus du local commercial, et qu’en l’occurrence un carottage réalisé au niveau du sol de la cuisine située au 1er étage afin de procéder au remplacement de la colonne d’eau, offrant une ouverture directe sur le plafond du local commercial, avait pu permettre la dispersion de fibres cancérogènes d’amiante dans le local. L’inspecteur a ajouté que le diagnostic plomb qui lui avait été adressé par la SAS Rose Bonbon faisait également mention de la présence de nombreux matériaux contenant du plomb à des taux élevés sur le périmètre des travaux, notamment dans l’entrée de l’immeuble, et qu’en l’occurrence les peintures des murs avaient été grattées par l’entreprise intervenante avant d’être recouverts par des plaques, ce procédé de préparation des murs étant émissif.

Il ressort des échanges de courriels entre les parties intervenus suite à la notification de ce courrier que la SARL LF Krutenau n’a pu poursuivre son activité durant les jours qui ont suivi compte tenu des risques amiante et plomb présents dans le local.

Par la suite, par courriel du 25 mars 2022 l’inspection du travail a indiqué que si la SARL LF Krutenau n’avait pas fait l’objet d’une fermeture administrative, l’exploitation avait néanmoins été effectivement suspendue en raison de l’absence de mesures de sécurité prises par le propriétaire, donc la SAS Rose Bonbon, pour le traitement des matériaux contenant de l’amiante et du plomb par les entreprises étant intervenues, ayant par conséquent abouti aux mesures d’empoussièrement post travaux, réalisées par un organisme accrédité. L’inspectrice du travail ajoute que la mise à l’écart des salariés de leur local de travail par la SARL LF Krutenau a été motivée par le doute d’une éventuelle pollution liée aux travaux, mais également en raison de l’obligation de ne pas occuper les locaux durant les mesures d’empoussièrement. Elle a enfin précisé que s’il ressortait effectivement que le taux d’empoussièrement était inférieur au seuil fixé par le code de la santé publique, et que les tests surfaciques indiquaient une absence de pollution aux poussières de plomb dans le local commercial, il n’en demeurait pas moins que les parties communes de l’immeuble, et notamment l’entrée située au rez-de-chaussée où étaient localisées les poubelles du restaurant, présentaient une pollution aux poussières de plomb, et qu’alors que des travaux avaient été réalisés dans la cave et notamment dans le local servant de lieu de stockage à la SARL LF Krutenau, aucune mesure d’empoussièrement post travaux n’y avait été réalisée.

Par arrêté préfectoral du 28 mars 2022, l’accès aux parties communes de l’immeuble a été interdit pour l’ensemble des occupants, y compris pour les ayants droits du commerce du rez-de-chaussée, compte tenu des émissions de poussières de plomb et l’absence de mesures de protection des occupants rendant l’immeuble insalubre, et du danger ou risque imminent pour la santé ou la sécurité physique des personnes qui l’occupent ou sont susceptibles de l’occuper, notamment au regard du risque de développer une intoxication au plomb (saturnisme). Il était précisé que l’interdiction d’accès restait applicable jusqu’à la mainlevée de cet arrêté, et qu’à cet effet il appartenait au propriétaire d’informer les parties prenantes concernées par cette interdiction et de procéder à l’hébergement des occupants pendant la durée des travaux, ainsi que de faire procéder à des mesures de concentration en plomb notamment dans la cuisine et la cave du restaurant de l’immeuble, et à procéder à la dépollution du bâtiment par nettoyage par un professionnel qualifié.

Par la suite, par courriel du 7 avril 2022 que la SAS Rose Bonbon a informé la SARL LF Krutenau de la fin des opérations de déplombage de l’immeuble, puis par courriel du 11 avril 2022 des résultats négatifs des tests réalisés dans l’immeuble démontrant l’absence de traces de plomb tout en précisant que des travaux de nettoyage devaient encore intervenir le lendemain.

Par courriel du 22 avril 2022 la SARL LF Krutenau a confirmé auprès de la SAS Rose Bonbon avoir récupéré les clés du local le 12 avril 2022, et l’a informée de son intention d’interroger les services de l’inspection du travail afin d’obtenir confirmation de la levée des suspicions de plomb en vue d’une reprise d’activité.

C’est finalement par arrêté préfectoral du 26 avril 2022 que l’arrêté du 28 mars 2022 a été abrogé, adressé par la SAS Rose Bonbon à la SARL LF Krutenau par courriel du 17 mai 2022.

Il ressort de ces éléments que les travaux de réhabilitation de l’immeuble entrepris par la SAS Rose Bonbon ont conduit à un risque de dispersion de poussières d’amiante dans le local commercial ainsi que dans les parties communes de l’immeuble, de même qu’à un risque d’exposition au plomb, qu’afin de garantir la sécurité tant de ses salariés que de ses clients la SARL LF Krutenau a été contrainte de fermer le restaurant qu’elle exploitait, et enfin qu’elle n’a pu reprendre son activité dans des conditions d’hygiène et de sécurité satisfaisantes qu’à compter du 19 avril 2022.

Bien que le contrat comporte une clause dite de souffrance s’agissant des travaux pouvant être réalisés par le bailleur, force est de constater que compte tenu de la situation de l’immeuble ci-avant décrite, le preneur n’a pas été confronté à un simple trouble de jouissance pendant la durée des travaux avec les inconvénients normaux y afférents, mais bien à une impossibilité totale d’utiliser les lieux compte tenu des travaux imposés par le bailleur lui-même, en contravention directe avec l’obligation de ce dernier, exigible pendant toute la durée du bail, d’assurer au preneur la délivrance des locaux loués, étant rappelé qu’aucune clause contractuelle ne peut permettre au bailleur de s’affranchir de son obligation essentielle de délivrance.

Par ailleurs, si la SAS Rose Bonbon reproche à la SARL LF Krutenau l’absence d’assurance souscrite pour couvrir le préjudice lié à la perte d’exploitation, force est de constater que tel n’a pas d’incidence sur la responsabilité du bailleur engagée en raison de ses propres manquements.

Encore, la SAS Rose Bonbon soutient que la clause intitulée « Responsabilités et recours » ferait obstacle à tout recours du preneur à son encontre, toutefois force est de constater que cette clause exclut tout recours à l’encontre du bailleur notamment en cas « d’agissements générateurs de dommages des autres occupants de l’immeuble, de leur personnel, fournisseurs et clients, de tous tiers en général, le locataire renonçant notamment à tous recours contre le bailleur sur le fondement du troisième alinéa de l’article 1719 du code civil », alors d’une part que le bailleur, à l’initiative duquel les travaux de réhabilitation ont été réalisés, ne peut être considéré comme un tiers au sens de ces dispositions, et d’autre part que le troisième alinéa de l’article 1719 du code civil concerne seulement l’obligation du bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et non son obligation de délivrance.

Par conséquent, compte tenu des manquements contractuels qui lui sont imputables, la SAS Rose Bonbon sera tenue d’indemniser la SARL LF Krutenau de son préjudice résultant de la fermeture du local commercial sur la période du 15 mars au 19 avril 2022.

2.1.2 Sur l’indemnisation

Il résulte de la combinaison des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil, que le débiteur est condamné s’il y a lieu, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure, au paiement de dommages et intérêts :

— soit à raison de l’inexécution de l’obligation ;

— soit à raison du retard dans l’exécution ; les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1231-2 du même code précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

2.1.2.1 Sur la demande d’expertise judiciaire avant-dire droit

La SARL LF Krutenau sollicite en tant que de besoin avant-dire droit de désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de convoquer les parties pour déterminer la perte de chiffre d’affaires et la perte de marge de la SARL LF Krutenau pour son établissement situé [Adresse 3] sur la période du 15 mars 2022 au 20 septembre 2023.

En l’occurrence, l’article L. 123-23 du code du commerce énonce que la comptabilité régulièrement tenue peut être admise en justice pour faire preuve entre commerçants pour faits de commerce. Si elle a été irrégulièrement tenue, elle ne peut être invoquée par son auteur à son profit.

En l’espèce, la SARL LF Krutenau produit au soutien de ses demandes différents éléments comptables, lesquels sont suffisamment précis, concordants et probants, sans que la SAS Rose Bonbon ne développe utilement aucun argument de nature à les remettre en cause, étant par ailleurs observé qu’ils permettent au tribunal d’évaluer le préjudice de la SARL LF Krutenau.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire avant-dire droit.

2.1.2.2 Sur le montant de l’indemnité

Il ressort des éléments comptables produits par la SARL LF Krutenau qu’elle a réalisé un chiffre d’affaires de 207 498 € en 2019, de 111 212 € en 2020 et de 229 872 € en 2021.

Le chiffre d’affaires réalisé sur l’année 2020 n’est pas suffisamment probant par rapport aux données du présent litige, puisque l’exercice 2020 a été fortement impacté par la crise sanitaire relative à l’épidémie de Covid-19.

Le calcul de l’indemnité sera ici établi sur la base du chiffre d’affaires réalisé au plus proche de la période concernée soit l’exercice 2021. Il n’y a en effet pas lieu de calculer l’indemnité sur la base des marques exploitées par la SARL LF Krutenau, en l’absence de tout élément probant sur ce point tel que le relève la SAS Rose Bonbon.

2.1.2.2.1 Sur la perte d’exploitation

Afin d’évaluer le préjudice de la SARL LF Krutenau il y a lieu de tenir compte du chiffre d’affaires qu’elle aurait pu réaliser, mais également des charges qu’elle aurait été amenée à exposer au cours de cette période.

A cet égard, la SARL LF Krutenau indique que son taux de marge brute s’élève à 69,91 %.

En l’occurrence, il ressort du bilan comptable 2021 de la SARL LF Krutenau, ainsi que de l’attestation de l’expert-comptable de la société, chiffres repris également par l’expert d’assurance dans le cadre de l’indemnisation du dégât des eaux qu’elle a subi, qu’elle a réalisé au cours de cette année un chiffre d’affaires de ventes de 229 872 €, et que le montant annuel des achats s’élève à 68 123 €, la variation de stock à 618 € et les autres charges variables (électricité, eau, gaz et commissions bancaires) à 3 154 €, et qu’ainsi la marge brute s’élève à 157 977 € (229 872 € – (68 123 € + 618 € + 3 154 €)), de sorte que le taux de marge brute s’élève à 68,72 % (157 977 € / 229 872 € x 100).

Par ailleurs, la SARL LK Krutenau indique que le restaurant qu’elle exploitait bénéficiait d’un jour de fermeture hebdomadaire, outre d’une fermeture pour congés annuels au mois de juillet – sans toutefois en préciser la durée, de sorte que la durée légale de 24 jours consécutifs soit 4 semaines sera retenue. Il peut ainsi être déterminé que le chiffre d’affaires réalisé par la SARL LF Krutenau au titre de l’année 2021 l’a été sur une base de 288 jours travaillés, soit un chiffre d’affaires de 798,17 € par jour d’ouverture.

Par ailleurs, si la SAS Rose Bonbon affirme que le preneur aurait en réalité exploité deux sites de vente et qu’ainsi les documents comptables ne concerneraient pas uniquement l’établissement situé [Adresse 3], la SARL LF Krutenau produit une attestation d’immatriculation au RNE dont il ressort que l’établissement situé [Adresse 3] a pour objet la fabrication de plats préparés, alors que celui situé [Adresse 5] n’a qu’une activité de siège social, de sorte que le moyen développé par la SAS Rose Bonbon sur ce point est inopérant.

Il est de même justifié que l’établissement situé [Adresse 7] est exploité non pas par la SARL LF Krutenau, mais par une société tierce à savoir la SARL 2VF.

En définitive, la perte d’exploitation subie par la SARL LF Krutenau sur cette période s’élève à 17 003,58 € (798,17 € x 68,72 % x 31 jours (période de 36 jours – 5 jours de fermeture hebdomadaire)), que la la SAS Rose Bonbon sera en conséquence condamnée à lui payer.

Les intérêts sur les sommes dues ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance indemnitaire, l’article 1231-6 du code civil n’étant applicable que dans l’hypothèse où le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat.

2.1.2.2.2 Sur la perte de valorisation du fonds de commerce et frais annexes

En l’espèce, la SARL LF Krutenau indique que le fonds de commerce a été cédé, au prix de 81 000 € selon ses déclarations soit 100 000 € de moins que le prix qui aurait pu en être retiré en l’absence de la perte de valorisation imputable au bailleur.

Toutefois, force est de constater qu’il n’est justifié ni de la valorisation à laquelle la SARL LF Krutenau aurait pu s’attendre en l’absence de la perte d’exploitation subie, ni de la réalité du prix auquel elle l’a finalement cédé, de sorte qu’en définitive elle ne rapporte la preuve d’aucun préjudice de ce chef, justifiant le rejet de sa demande.

2.1.2.2.3 Sur les frais de redémarrage des trois marques exploitées par la SARL LF Krutenau

La partie demanderesse ne justifie aucunement des sommes mises en compte de ce chef, de sorte que sa demande à ce titre sera rejetée.

2.1.2.2.4 Sur les loyers acquittés sans contrepartie

En l’espèce, suite à la privation de jouissance des locaux donnés à bail, la SARL LF Krutenau n’a pas fait le choix de solliciter la résiliation du contrat de bail, ce qui aurait eu pour effet de rendre sans cause les paiements effectués au titre des loyers échus en vertu dudit contrat et donc de faire droit à sa demande de restitution, mais a sollicité l’indemnisation de son préjudice résultant de la privation de jouissance du local et du manque à gagner occasionné par la cessation temporaire de son activité commerciale.

Or, ces chefs de préjudice font déjà l’objet d’une indemnisation telle que ci-avant déterminée. Il n’est par ailleurs justifié d’aucun fondement juridique au soutien de sa demande.

Par conséquent, la demande de ce chef sera rejetée.

2.2 Sur la période du 20 avril au 17 juillet 2022

Par courriel du 17 février 2022, la SAS Rose Bonbon a informé la SARL LF Krutenau qu’un ravalement de façade était prévu et qu’elle serait informée préalablement au début des travaux.

Dans le cadre de la présente instance, la SARL LF Krutenau indique qu’un échafaudage a été installé sur la façade de l’immeuble à compter du 2 mai 2022.

Par courriel du 17 mai 2022, la SARL LF Krutenau a informé la SAS Rose Bonbon avoir constaté la chute de morceaux de façade devant la vitre et la porte du restaurant, et que compte tenu de la taille de ces morceaux, les clients et les salariés encourraient un risque, concluant au fait qu’à défaut d’actions et de garanties de sécurisation de la façade, elle serait obligée de fermer le restaurant pour des raisons de sécurité. Étaient jointes à ce courriel plusieurs photographies permettant de constater la présence au sol de morceaux de façade.

Par courriel du 19 mai 2022 la SARL LF Krutenau s’est à nouveau plainte auprès du bailleur de nouvelles chutes de pierres, et lui a indiqué ne pas avoir eu d’autre choix que de fermer l’établissement jusqu’à communication par le bailleur des mesures entreprises pour sécuriser l’immeuble et ses environnants.

Dans le cadre de la présente instance, la SARL LF Krutenau fait valoir qu’elle a uniquement maintenu un service le soir. Elle ajoute que la reprise a également été ralentie sur la période du 20 avril au 13 juin 2022 en raison de la période de fermeture imposée, et soutient avoir été contrainte de fermer partiellement le local du 14 juin 2022 au 17 juillet 2022.

Elle indique enfin que l’échafaudage n’a été démonté que le 31 octobre 2022.

Il ressort de ces éléments qu’aucuns travaux n’étaient en cours sur la période du 20 avril 2022 au 2 mai 2022, date à compter de laquelle l’échafaudage a été mis en place.

Dès lors, la SAS Rose Bonbon ne peut être tenue d’indemniser une éventuelle perte d’exploitation sur cette période, n’étant pas à l’origine de cette dernière.

S’agissant du surplus de la période, il convient d’examiner successivement les facteurs de perte d’exploitation évoqués par le preneur, étant observé que la SARL LF Krutenau relate la survenance d’un dégât des eaux au cours de cette période tout en indiquant que ce sinistre avait fait l’objet d’une prise en charge par son assureur et qu’elle ne sollicite en conséquence aucune demande à ce titre.

2.2.1 Sur la chute de morceaux de façade

Il résulte des photographies produites aux débats que des morceaux de façade ont pu chuter au sol lors des travaux qui ont débuté le 2 mai 2022.

Cependant, ces éléments ne sont pas de nature à permettre d’établir la fréquence de ces chutes, ni les jours et heures auxquelles elles ont eu lieu, ni donc en définitive le principe même d’un ralentissement d’activité non plus que son étendue.

Par ailleurs, les implications sécuritaires de cette situation ne sont pas plus démontrées, faute de précisions quant à la localisation de ces chutes, leur récurrence et compte tenu de leur taille manifestement minime.

En tout état de cause, la SARL LF Krutenau soutient avoir été contrainte de fermer partiellement son local jusqu’au 17 juillet 2022, sans toutefois rapporter la preuve de la durée des travaux et de la poursuite des chutes de pierres tout au long de cette période.

Il ressort de ces éléments que la SARL LF Krutenau ne démontre pas que les travaux de ravalement de façade lui auraient causé un trouble anormal, ni que l’éventuelle fermeture partielle de l’établissement sur la période du 20 avril 2022 au 17 juillet 2022 serait la conséquence des travaux réalisés à la demande de la SAS Rose Bonbon.

Par conséquent, les demandes de la SARL LF Krutenau de ce chef seront rejetées.

2.2.2 Sur l’impossibilité d’exploiter la terrasse

La SARL LF Krutenau soutient qu’à compter du 2 mai 2022, compte tenu de la réalisation des travaux à la demande de la SAS Rose Bonbon, un échafaudage a été installé sur l’ensemble des façades de l’immeuble et prenant son emprise sur la terrasse de son local, ajoutant par ailleurs que les camions de chantier stationnaient sur le peu de terrasse laissé et qu’ils avaient obstrué un peu plus la visibilité de l’établissement.

La terrasse située devant le local commercial n’est pas incluse dans le périmètre du contrat de bail mais relève du domaine public. Par décision du 3 février 2022 la maire de [Localité 8] a accordé à la SARL LF Krutenau une autorisation de terrasse estivale pour la période du 1er mars au 31 octobre 2022.

Toutefois, la SARL LF Krutenau ne verse aux débats aucun élément permettant de constater l’impossibilité d’utiliser cette terrasse, en raison de la présence de l’échafaudage ou de véhicules de chantier, alors qu’à l’inverse il ressort de la photographie versée aux débats par la SAS Rose Bonbon que la terrasse en question se situe dans le prolongement de la ruelle longeant le côté droit de la bâtisse.

En tout état de cause, le préjudice dont aurait pu souffrir le preneur en raison de l’impossibilité d’utiliser cet espace du domaine public s’analyse en réalité en une perte de chance de pouvoir exploiter le domaine public, alors qu’il y a lieu d’observer qu’aucun élément de nature à chiffrer une telle perte de chance, notamment par comparaison du chiffre d’affaires en fonction des périodes de l’année avec ou sans exploitation de la terrasse, n’est produit.

Par conséquent, en l’absence de preuve d’une faute du bailleur et d’un préjudice qui en aurait découlé pour le preneur, ce moyen n’est pas fondé.

2.2.3 Sur l’impossibilité d’accéder aux parties communes

La SARL LF Krutenau indique que compte tenu des travaux réalisés par le bailleur elle n’a plus eu accès au local poubelle, et qu’elle n’a ainsi plus pu entreposer ses poubelles dans le local prévu à cet effet, alors que tel est pourtant indispensable pour un établissement de restauration.

Toutefois, ce faisant, la SARL LF Krutenau ne justifie pas de la réalité de cette situation, ni ne précise dans quelle mesure elle lui aurait occasionné une perte d’exploitation, alors manifestement qu’elle a pu maintenir son service, et ne justifie pas avoir engagé des moyens particuliers non plus que leur coût afin de pallier cette difficulté.

Par conséquent, ce moyen n’est pas fondé.

2.2.4 Sur la coupure de gaz

La SARL LF Krutenau indique que le 14 septembre 2023 elle s’est trouvée dans l’impossibilité totale d’utiliser ses cuisines à compter de 18 heures suite à l’interruption de fourniture de gaz dans l’immeuble, décidée par le gestionnaire du réseau R-GDS compte tenu du risque de sécurité pour les personnes et pour le bâtiment, après que le bailleur ait muré le compteur et les conduites de gaz sans aucune ventilation.

En réponse, la SAS Rose Bonbon indique que des travaux étaient bien en cours à cette date, et que si la SARL LF Krutenau n’avait pas fait intervenir la société R-GDS aucune interruption de fourniture de gaz ne serait intervenue.

Toutefois, force est de constater que le bailleur ne justifie, d’une part d’aucuns travaux en cours à ce moment destinés à remettre en conformité l’installation de gaz – la SAS Rose Bonbon n’ayant d’ailleurs finalement justifié de la réalisation des travaux de mise en conformité que le lendemain –, ni d’autre part qu’il aurait informé le preneur d’une telle intervention pourtant de nature à générer un risque pour les personnes et le bâtiment.

Par ailleurs, il ne peut être reproché au preneur cette interruption de fourniture de gaz, laquelle a été ordonnée par le service gestionnaire du réseau pour des raisons de sécurité.

Néanmoins, la SARL LF Krutenau ne produit aucun élément permettant d’apprécier les conséquences concrètes sur son activité qui auraient été causées par l’interruption temporaire de la fourniture de gaz. A l’inverse, il ressort du document comptable produit en annexe 53 que lors de cet événement elle avait déjà cessé toute activité, n’ayant plus perçu aucun revenu à compter du mois de juillet 2022.

Par conséquent, ce moyen n’est pas fondé

* * *

En définitive, la SARL LF Krutenau ne justifie d’aucun manquement du bailleur sur cette période ni d’aucun préjudice indemnisable qui en serait résulté pour elle, de sorte que ses demandes à ce titre seront rejetées.

3. Sur la demande reconventionnelle

Il résulte de la combinaison des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil, que le débiteur est condamné s’il y a lieu, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure, au paiement de dommages et intérêts :

— soit à raison de l’inexécution de l’obligation ;

— soit à raison du retard dans l’exécution ; les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1231-2 du même code précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, la SAS Rose Bonbon justifie par les échanges de courriels versés aux débats que la SARL LF Krutenau a pu s’opposer à certaines interventions des entreprises mandatées par le bailleur pour réaliser des travaux dans l’immeuble.

Cependant, d’une part, il y a lieu de replacer ces refus dans un contexte plus global de relations dégradées entre les parties depuis le commencement des travaux litigieux, ayant d’ailleurs conduit à la fermeture du fonds de commerce exploité par la SARL LF Krutenau pendant plusieurs semaines, étant par ailleurs relevé que la communication de la SAS Rose Bonbon à l’égard de la SARL LF Krutenau s’agissant des diverses interventions planifiées n’a parfois pas été suffisamment efficiente.

D’autre part, et en tout état de cause, la SAS Rose Bonbon, qui soutient avoir été contrainte du fait du comportement de la SARL LF Krutenau d’engager une procédure judiciaire, de présenter des moyens de défense, de réorganiser régulièrement le planning des interventions des ouvriers compte tenu du refus systématique du preneur et de supporter des frais supplémentaires, n’apporte aucun élément de nature à démontrer la réalité du préjudice économique dont elle sollicite pourtant réparation, et en particulier que les travaux effectués auraient été retardés ou qu’ils n’auraient pas pu être réalisés du fait du comportement de la SARL LF Krutenau. Elle ne justifie pas plus des frais supplémentaires qu’elle allègue avoir mis en compte.

Par conséquent, la SAS Rose Bonbon sera déboutée de sa demande indemnitaire reconventionnelle.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

4.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SAS Rose Bonbon, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de ses propres demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

4.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la SAS Rose Bonbon sera condamnée à verser à la SARL LF Krutenau une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, faute pour la SAS Rose Bonbon de justifier sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de la présente décision, il sera rappelé qu’elle est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le Tribunal,

CONSTATE l’intervention volontaire de la SELAS MJE à l’instance ;

CONDAMNE la SAS Rose Bonbon à payer à la SARL LF Krutenau la somme de 17 003,58 € (dix-sept mille trois euros et cinquante-huit centimes) au titre de la perte d’exploitation pour la période du 15 mars 2022 au 19 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE la SAS Rose Bonbon de sa demande indemnitaire reconventionnelle ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

MET les dépens à la charge de la SAS Rose Bonbon ;

CONDAMNE la SAS Rose Bonbon à verser à la SARL LF Krutenau une indemnité de 3 000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SAS Rose Bonbon de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY