N° RG 25/01560 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OAXO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

11ème civ. S1

N° RG 25/01560 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OAXO

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

Madame [Z] [K]

Monsieur [F] [K]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

20 MARS 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. HABITATION MODERNE, S.A.E.M. L

Immatriculée au RCS de Strasbourg sous n° 568501415 prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 183

PARTIES REQUISES :

Madame [Z] [K]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

non comparante et non représentée

Monsieur [F] [K]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Fanny JEZEK, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 août 2018 avec prise d’effet au 12 septembre 2018, la SA HABITATION MODERNE a loué à Monsieur [F] [K] et Madame [Z] [K], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 309,60 euros hors charges outre 212,43 euros de provision pour charges, payable à terme échu au plus tard le dernier jour du mois.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2025, la SA HABITATION MODERNE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 911,64 euros au titre des loyers et charges échus mois 20 août 2025 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 17 juin 2025 à la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2025, la SA HABITATION MODERNE a fait assigner Monsieur [F] [K] et Madame [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

* constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

* ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

* condamner les locataires conjointement et solidairement à payer par provision la somme de 3 302,92 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 octobre 2025,

* condamner les locataires conjointement et solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers indexé et charges soit la somme de 576,55 euros,

* réserver au bailleur le droit au décompte définitif des charges,

* condamner les locataires conjointement et solidairement à payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris ceux issus du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 12 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 janvier 2026.

A cette audience, la SA HABITATION MODERNE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 174,57 euros, au titre des loyers et charges échus au 7 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus. Le demandeur précise être favorable à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 160 euros par mois sur 20 mois sous réserve d’une clause cassatoire en cas de non-respect des délais. Il précise que les locataires ont repris le paiement du loyer courant avec un supplément.

Cités par actes délivrés à étude pour Monsieur [F] [K] et à étude pour Madame [Z] [K], seul Monsieur [F] [K] est présent. Il ne conteste pas la demande et précise que la dette locative s’est constituée notamment en raison de saisies à tiers détenteur qui ont grevé ses revenus. Il explique être chauffeur-livreur en CDI et percevoir la somme de 1 900 euros de revenus par mois, son épouse est sans emploi, le couple a deux enfants mineurs et perçoit des allocations. Il estime ses charges mensuelles à 1 000 euros. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 160 euros par mois à verser au plus tard le 10 de chaque mois, ses revenus étant payés entre le 5 et le 7 du mois.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 7 janvier 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels les locataires n’ont pas répondu aux sollicitations et rendez-vous fixés par le service.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

* Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 26 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 novembre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

* Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA HABITATION MODERNE verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Les locataires ne contestent pas la dette locative.

Il ressort des pièces fournies qu’au 7 janvier 2026, la dette locative de Monsieur [F] [K] et Madame [Z] [K] s’élève à la somme de 3 174,57 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient de condamner Monsieur [F] [K] et Madame [Z] [K] solidairement au paiement de cette somme à titre de provision.

*Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 21 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 22 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, de la reprise du paiement du loyer et charges courants ainsi que de l’accord de la bailleresse, il y a lieu d’accorder à Monsieur [F] [K] et Madame [Z] [K], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 20 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 160 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [F] [K] et Madame [Z] [K] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [F] [K] et Madame [Z] [K] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [K] et Madame [Z] [K] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA HABITATION MODERNE les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 août 2018 avec prise d’effet au 12 septembre 2018 entre la SA HABITATION MODERNE, d’une part, et Monsieur [F] [K] et Madame [Z] [K], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 22 octobre 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [Z] [K] à verser à la SA HABITATION MODERNE à titre de provision la somme de 3 174,57 euros (décompte arrêté au 7 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus) ;

AUTORISONS Monsieur [F] [K] et Madame [Z] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 160 chacune et une 20e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [F] [K] et Madame [Z] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HABITATION MODERNE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [F] [K] et Madame [Z] [K] soient condamnés solidairement à verser à la SA HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS la SA HABITATION MODERNE du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [K] et Madame [Z] [K] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNONS transmission d’une copie de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin

Le Greffier Le Président

Fanny JEZEK Gussun KARATAS