Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

______________________

ILLKIRCH Civil

N° RG 25/07919

N° Portalis DB2E-W-B7J-N2CQ

______________________

MINUTE N° 26/00297

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

S.C.I. MARSYJU

M^e Sarah AIACH BENHAMOU

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Sarah AIACH BENHAMOU

M^e Aline MOEHRMANN

Sous-Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

S.C.I. MARSYJU

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par son gérant Monsieur [W] [Z],

DEFENDEURS :

Madame [K] [T] épouse [C]

née le 29 Août 1987 à [Localité 3] (ALGÉRIE)

de nationalité algérienne

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Sarah AIACH BENHAMOU, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 155

Monsieur [J] [C]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Sarah AIACH BENHAMOU, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 155

Madame [X] [R]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 289

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU :18 février 2026

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 29 Avril 2026 prorogé au 04 Mai 2026

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 16 novembre 2022, la SCI MARSYJU a donné à bail à Madame [K] [C], née [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à BENFELD (67230), pour un loyer mensuel initial de 370€ et 35 € de provision sur charges.

Le même jour un acte de cautionnement solidaire a été signé par Madame [X] [R].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MARSYJU a fait signifier à Madame [K] [C], née [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 mars 2025. Le commandement a été dénoncé à la caution le 25 mars 2025. Un autre commandement de payer a été délivré à Monsieur [J] [C], époux de Madame [K] [C], née [T] , le 15 mai 2025.

La SCI MARSYJU a ensuite fait assigner Madame [K] [C], née [T] , Monsieur [J] [C] et Madame [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par un actes de commissaire de justice du 4 et 9 août 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et la condamnation des défendeurs au paiement à l’arriéré locatif.

A l’audience du 18 février 2026, à laquelle le dossier a été retenu après trois renvois, la SCI MARSYJU, représentée par son gérant, Monsieur [W] [Z], reprend les termes de son assignation et demande au juge de :

constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C],condamner conjointement et solidairement Madame [K] [C], née [T], Monsieur [J] [C] et Madame [X] [R] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 6 462,10 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.Au soutien de ses demandes, la SCI MARSYJU précise que les époux [C] n’ont réglé aucun loyer depuis le mois de décembre 2024 et indique qu’elle a souscrit un crédit immobilier pour le financement du bien loué. La bailleresse s’oppose à l’exception d’inexécution soulevée en défense et précise qu’elle a toujours effectué les travaux nécessaires. A ce titre, elle indique qu’elle a changé la porte fenêtre et la fenêtre en 2023, qu’elle a réparé la baignoire et qu’elle a fait des travaux d’isolation en raison des moisissures présentes. Elle ajoute que l’isolation du toit concerne des parties communes et doit être effectuée par la copropriété.

Elle explique qu’il s’agit d’un appartement de 27 mètres carrés qui est occupé par trois adultes et un enfant.

De leur côté, Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leurs écritures du 9 février 2026 et demandent au juge de :

À titre principal,

constater la nullité des commandements de payer visant la clause résolutoire des 17 mars 2025, 25 mars 2025 et 15 mai 2025 et en conséquence, constater que l’assignation est nulle ainsi que la présente procédure,dire et juger irrecevables les demandes formées par la SCI MARSYJU et, en conséquence, débouter la SCI MARSY]U de l’intégralité de ses prétentions ;

A titre reconventionnel,

condamner la SCI MARSY]U à payer à Madame [K] [C] et Monsieur [J] [C] la somme de 2 405 € en réparation des préjudices subis ;ordonner la compensation entre le montant de la créance réclamée par la SCI MARSY]U avec les dommages et intérêts versés à Madame [K] [C] et Monsieur [J] [C],ordonner la mise en conformité de l’installation électrique et la réalisation des travaux d’isolation, En tout état de cause,

condamner La SCI MARSYJU à verser à Madame [K] [C] et Monsieur [J] [C] 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner La SCI MARSY]U aux entiers frais et dépens de la présente procédure,débouter la SCI MARSY JU de sa demande de paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile,rappeler que la décision à intervenir est de plein droit exécutoire par provision.A l’appui de leurs prétentions, les époux [C] soulèvent in limine litis la nullité du commandement de payer en ce qu’il ne précise pas le montant mensuel de loyer et des charges tel que fixé au bail, alors qu’il s’agit d’une mention obligatoire prévue à l’article 24 de la loi de 6 juillet 1989.

Les défendeurs font valoir ensuite l’irrecevabilité des demandes à l’encontre de Monsieur [C] au motif que ce dernier ne figure pas sur le bail et que la cotitularité de bail au bénéfice des époux n’a pas été prouvée par la bailleresse.

Enfin, les époux [C] soutiennent que les demandes de la SCI MARSYJU sont irrecevables faute d’avoir mis en place une conciliation préalable obligatoire prévue à l’article 750-1 du code de procédure civile en soulignant qu’il s’agit d’une demande inférieure à 5000€.

A titre reconventionnel, Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C] exposent en substance que la bailleresse a commis des graves inexécutions contractuelles s’agissant de son obligation de délivrance d’un logement décent et d’entretien et s’estiment ainsi pleinement fondés à se prévaloir de l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du code civil et à suspendre l’exécution de leurs propres obligations, à savoir le paiement des loyers. Ils expliquent à ce titre qu’ils ont cessé de régler les loyers dès l’apparition des premiers désordres (moisissures) en novembre 2024. Les locataires font valoir que, malgré de nombreuses relances, le bailleur n’a entrepris aucune mesure corrective laissant la situation se dégrader progressivement. Ils ajoutent que les désordres (insuffisance d’isolation et absence d’étanchéité) ont été constatés, d’une part, lors de la visite de la Collectivité Européenne d’Alsace les 12 et 25 novembre 2024 mais également par la police municipale de [Localité 6] le 14 février 2025. Ils évoquent également une installation électrique non conforme présentant des risques pour les occupants. Enfin, les locataires indiquent qu’aucun diagnostic de performance énergétique de moins de 10 ans ne leur avait été remis au moment de la conclusion du bail et que ce manquement a eu pour conséquence directe une consommation d’électricité anormalement élevée.

Par ailleurs, Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C] souhaitent engager la responsabilité contractuelle de la bailleresse au titre des manquements aux obligations de délivrance et d’entretien et sollicitent ainsi des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel, moral et de jouissance.

Madame [X] [R], représentée également par son conseil, reprend les termes de ses écritures de 13 janvier 2026 et demande au juge de :

A titre principal,

juger irrecevable la présente procédure pour défaut de conciliation,juger nul l’acte de cautionnement du 16 novembre 2022,débouter la SCI MARSYJU de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,A titre subsidiaire,

ordonner la compensation des sommes pouvant être dues par Madame [C] et Monsieur [C] avec le préjudice subi par Madame [R] ;En tout état de cause,

condamner la SCI MARSYJU à verser à Madame [R] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SCI MARSYJU aux entiers frais et dépens de la procédure,rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir sauf à ce que des condamnations soient prononcées à l’encontre du demandeur.En premier lieu, Madame [X] [R] soulève l’irrecevabilité de la procédure pour défaut de tentative de conciliation préalable prévue à l’article 750 -1 du code de procédure civile.

Ensuite, à titre principal et reconventionnel, Madame [X] [R] soutient la nullité de l’acte de cautionnement aux motifs qu’elle n’a jamais reçu la moindre copie du contrat de bail et qu’elle n’a jamais apposé elle-même la moindre mention relative à son engagement en qualité de caution, conformément à l’article 2297 du code civil.

A titre subsidiaire, elle évoque les dispositions de l’article 2303 du code civil et précise qu’elle n’a jamais été informée de l’existence d’impayés de loyers et de charges avant la dénonciation du commandement de payer le 25 mars 2025.

Par ailleurs, Madame [X] [R] reprend à son compte les conclusions des défendeurs sur l’indécence du logement et soutient que les montants réclamés par le bailleur apparaissent infondés.

Enfin, à titre infiniment subsidiaire, elle évoque les dispositions de l’article 2302 du code civil et fait valoir ainsi qu’elle doit pouvoir user du bénéfice de la discussion et qu’il revient à la demanderesse de poursuivre d’abord Madame [C].

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026, prorogé au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les moyens soulevés in limine litis :

Sur la validité du commandement à payer : Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 out contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement à payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [K] [C], née [T] par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025 pour un montant total de 1 794,10 €. De la lecture du commandement de payer délivré le 17 mars 2025, il ressort effectivement qu’il ne comporte pas la mention du montant mensuel du loyer et des charges.

Cependant, la nullité prévue à l’article susvisé est une nullité de forme qui, conformément aux dispositions de l’article 114 du code de procédure civile, ne peut être prononcée qu’à charge, pour celui qui en excipe, de prouver le grief que lui cause cette irrégularité, même s’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, force est de constater que Madame [K] [C], née [T] n’évoque aucun grief particulier. En outre, le commandement à payer mentionne précisément les périodes concernées par les impayés. Aussi, Madame [K] [C], née [T], qui admet avoir volontairement cessé les règlements des loyers en raison de désordres dans l’appartement, ne peut sérieusement soutenir qu’elle ne connaissait pas précisément le montant des loyers et charges contractuellement prévus.

Le moyen de nullité du commandement de payer tiré de l’absence de mention de montant du loyer et des charges doit, de ce fait, être rejeté.

Sur la recevabilité de l’action au regard de l’article 750-1 du code de procédure civile :Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R211-3-4 et R211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation.

Or, il est constant que la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire de bail et la demande subséquente d’expulsion sont des demandes indéterminées et elles ne sont ainsi pas soumises à l’obligation de tentative préalable de conciliation figurant à l’article 750-1 du code de procédure civile, et ceci quel que soit le montant de la dette locative. En effet, la demande de paiement des arriérés locatifs est accessoire par rapport à la demande principale en résiliation du contrat, qui elle est indéterminée et permet ainsi d’exclure la présente instance du champ d’application de l’article 750-1 du code de la procédure civile.

Par ailleurs, contrairement au litige jugé par le Tribunal de proximité de HAGUENAU le 17 janvier 2025, la présente instance n’est aucunement fondée sur un trouble anormal de voisinage, hypothèse expressément visée par l’article 750-1 du code de la procédure civile.

Dans ces conditions, les moyens d’irrecevabilité des demandes au titre de l’article 750-1 du code de procédure civile seront rejetés.

Sur la recevabilité des demandes à l’encontre de Monsieur [J] [C] : Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Les dispositions de l’article 220 alinéa 1er du code civil prévoient que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1751 alinéa 1er du même code le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Enfin, il est constant en vertu de ces dispositions que la charge de la preuve de la cotitularité du bail entre époux incombe au bailleur.

Aussi, en l’espèce, il convient de constater, en premier lieu, que Madame [K] [C], née [T] ne conteste pas du tout l’occupation du bien avec son époux. En outre, la SCI MARSYJU produit des échanges de mails et notamment un envoi du 13 janvier 2023 dans lequel Madame [K] [C], née [T] sollicite la rectification du bail afin que son mari « puisse recevoir son courrier ». Enfin dans un document produit par les époux [C] eux-mêmes (pièce n°12) intitulé « Rapport de visite » et provenant de la Collectivité Européenne d’Alsace, il est indiqué que le logement est occupé par trois personnes et précisément un couple avec un enfant. Au regard de ces éléments, il est établi que Monsieur [J] [C] réside dans le logement avec Madame [K] [C], née [T] et leur fille et que le bien loué est effectivement le logement des deux époux au sens de l’article 1751 du code civil précité. Ainsi, les dettes locatives contractées engagent solidairement Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C].

Par ailleurs, un commandement à payer visant la clause résolutoire avait été notifié à Monsieur [J] [C] le 15 mai 2025 et les motivations de la présente décision relatifs à la validité du commandement délivré à Madame [K] [C], née [T] y sont parfaitement transposables, de sorte qu’il convient de constater que les demandes à l’encontre de Monsieur [J] [C] sont recevables.

Sur le fond : Sur la demande principale en résiliation du contrat de bail :

Sur la recevabilité de la demande en résiliation : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 4 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 8 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en résiliation :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

Il est rappelé que le délai de six semaines ainsi stipulé ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Avis, 3ème Civ ; 13 juin 2024 ; pourvoi n° 24-70.002).

Par ailleurs, aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Le bail conclu le 16 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article XI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [K] [C], née [T] le 17 mars 2025, pour la somme en principal de 1 794,10 €. Un autre commandement de payer a été signifié à Monsieur [J] [C] le 15 mai 2025 pour un montant de 2 901,32 €. Ces commandements sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois,

Toutefois, les époux [C] considèrent pouvoir s’exonérer de leur obligation de paiement en invoquant le moyen tiré de l’exception d’inexécution, soutenant que la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance d’un logement conforme et décent, ce qui, selon eux, aurait justifié la suspension du paiement des loyers.

Il convient de rappeler que l’exception d’inexécution constitue un moyen de défense strictement encadré et de nature seulement temporaire, qui doit être exercé de bonne foi et qui est soumis à l’existence d’un manquement contractuel d’une gravité suffisante. L’exception d’inexécution doit également garder un caractère proportionné.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que des impayés de loyers existaient déjà avant le mois de novembre 2024. Aussi, dans un mail du 6 août 2024, la bailleresse sollicite le règlement préalable de retard de loyer avant de procéder au remplacement du cautionnaire du bail. De même, une proposition d’échéancier figure dans un mail de 13 octobre 2024.

S’agissant des désordres évoqués, il est établi par les pièces produites que les locataires ont signalé des moisissures au mois de novembre 2024. Un mail du syndic de l’immeuble en date du 19 novembre 2024 évoque l’existence de deux problèmes, d’une part des moisissures provenant des ponts thermiques sur les lucarnes pour lesquelles la seule solution envisagée serait l’isolation à reprendre ou à mettre en place dans le cadre du futur ravalement de façade et des infiltrations sur les rampants, dont l’origine était inconnue.

Deux visites ont été organisées par la Collectivité Européenne d’Alsace le 12 et 25 novembre 2024. Dans son rapport de visite, le représentant de la collectivité évoque des signes d’insalubrité et de risque pour la santé et la sécurité des locataires. Il parle notamment d’une porte d’entrée non-étanche à l’air, d’un tableau électrique vétuste et dangereux, des moisissures sur le mur et encadrement des fenêtres, un vélux non étanche et un taux d’humidité mesuré à 76%. Des traces de moisissures sont également constatés lors de la visite par le représentant de la commune de [Localité 6] trois mois plus tard le 14 février 2025, qui évoque également la nécessité de vérifier le tableau électrique.

Le 30 mars 2025, soit après la délivrance du commandement de payer à Madame [K] [C], née [T] le 17 mars 2025, la SCI MARSYJU s’est engagée, en contre partie du règlement des loyers impayés, à effectuer les travaux suivants : le remplacement du tableau électrique, la réalisation du DPE, l’isolation de la lucarne à solliciter en assemblée générale de copropriétaires, la réparation de la VMC à solliciter auprès du syndic.

Par ailleurs, elle justifie avoir effectué par ses soins, le 8 février 2025, l’isolation des rampants et avoir procédé au remplacement du tableau électrique le 28 mai 2025. Un diagnostic de performance énergétique a été réalisé le 16 juillet 2025 classant le logement en catégorie C.

Il ressort de ces éléments que le logement loué aux époux [C] présentait des signes d’insalubrité entre le mois de novembre 2024 et le mois de février 2025, notamment des infiltrations d’eau et des problèmes d’étanchéité au niveau des fenêtres. Toutefois des travaux d’isolation ont été effectués le 8 février 2025 et aucun élément du dossier ne permet d’établir que les désordres ont persisté suite aux travaux effectués. En outre le diagnostic de performance énergétique établi en juillet 2025 classe le logement en catégorie C et fait état d’un « très bonne » performance de l’isolation.

S’agissant du tableau électrique, le représentant de la Collectivité Européenne d’Alsace a qualifié celui-ci de « vétuste et dangereux », mais il indique lui-même que son compte-rendu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un rapport d’expertise technique. La société SARL DIENST ELEC intervenue pour le remplacement du tableau le 28 mai 2025, indique, dans une attestation versée aux débats, que l’ancien tableau électrique était aux normes de l’époque et que s’il ne disposait pas d’un disjoncteur différentiel en tête de ligne, il avait toutefois un dispositif de coupure générale par disjoncteur différentiel principal. Aussi, en l’absence de tout autre élément technique, les locataires, sur lesquels pèse la charge de la preuve de la réunion des conditions de l’exception d’inexécution, ne démontrent pas que le tableau électrique présentait des risques manifestes.

Dès lors, si la bailleresse était effectivement défaillante dans son obligation de livrer un logement décent pour la période allant du mois de novembre 2024 à la mi-février 2025, les défendeurs n’établissent pas un degré de gravité suffisant pour justifier de la suspension intégrale des paiements des loyers. En effet, ils ne démontrent pas l’impossibilité totale de jouir du bien conformément à son usage contractuel. En outre, il est rappelé que divers travaux et réparations ont été effectués depuis le mois de février 2025, alors que les locataires n’ont jamais repris le paiement des loyers et charges. Aussi, outre le degré de gravité des désordres, la proportionnalité, pourtant essentielle à la mise en œuvre de l’exception d’inexécution, n’est pas davantage démontrée.

En voie de conséquence, le moyen tiré de l’exception d’inexécution sera rejeté et il sera constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail en date du 15 juillet 2025, deux mois après la délivrance du second commandement à Monsieur [J] [C] demeuré infructueux.

L’expulsion de Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C] sera ordonnée en conséquence.

En cas de difficultés pour envisager un relogement, il appartiendra aux époux [C] de saisir en temps utile :

— le juge des référés ( avant commandement de quitter les lieux), par assignation,

ou

— le juge de l’exécution ( après commandement de quitter les lieux) par demande pouvant être formée au secrétariat-greffe du juge de l’exécution, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé, sans le recours nécessaire à un huissier de justice ou un avocat,

et ce afin d’obtenir des délais d’évacuation dans le cadre de la mesure d’expulsion.

Sur les demandes en paiement :

Sur l’obligation à la dette :L’article 2298 du code civil dispose que la caution n’est obligée envers le créancier à le payer qu’à défaut du débiteur qui doit être préalablement discuté dans ses biens à moins que la caution n’ait renoncé au bénéfice de discussion ou à moins qu’elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur auquel cas l’effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires.

L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prescrit les formalités relatives aux actes de cautionnement dans les contrats de bail à usage d’habitation.

Aux termes de l’article 2297 du code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

Il est constant que ces dispositions sont prescrites a peine de nullité de l’acte, sans qu’il soit nécessaire d’établir l 'existence d 'un grief.

En l’espèce, un acte de cautionnement solidaire a été signé par Madame [X] [R] le 16 novembre 2022. Toutefois, cet acte ne comporte pas la mention manuscrite de la caution sur les conditions de son engagement, pourtant prescrite à peine de nullité par l’article 2297 du code civil précité. En outre, alors que Madame [X] [R] est mariée, l’acte de cautionnement n’est pas signé par son conjoint.

Dans ces conditions, il convient de constater la nullité de l’acte de cautionnement solidaire signé le 16 novembre 2022 et de débouter la SCI MARSYJU de l’intégralité de ses demandes à l’égard de Madame [X] [R].

En revanche, Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C] seront tenus solidairement à la dette conformément aux motivations précédentes de la présente décision.

Sur le montant de la dette : Il ressort des éléments du dossier et notamment du décompte établi par la SCI MARSYJU le 10 janvier 2026 que Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C] restent lui devoir la somme de 6 462,10 € à la date du 18 février 2026, y compris l’échéance pour le mois de février 2026 pour un montant total de 430 €.

Les époux [C] seront donc condamnés solidairement à verser à la SCI MARSYJU cette somme de 6 462,10 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C] :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les époux [C] sollicitent l’indemnisation de différents postes de préjudices, à savoir :

405 € au titre de la non-conformité avérée de l’installation électrique entre novembre 2022 et janvier 2023, période durant laquelle le loyer était régulièrement acquitté malgré les risques de sécurité identifiés,1 000 € au titre du préjudice moral résultant du doute persistant quant à la conformité de l’installation électrique entre janvier 2023 et la date du jugement à intervenir1 000 € au titre du préjudice de jouissance, en raison de la présence récurrente de moisissures dans le logement, consécutive à une isolation et une étanchéité de toiture défaillantes.Au regard des développements précédents il est rappelé que les locataires sont défaillants dans l’établissement de la preuve de la dangerosité du système électrique, faute d’éléments techniques figurant au dossier. Aussi, leurs demandes d’indemnisation à ce titre seront rejetées.

En revanche, il est constant que le logement loué présentait des signes d’insalubrité entre le mois de novembre 2024 et le mois de février 2025, notamment des infiltrations d’eau et des problèmes d’étanchéité au niveau des fenêtres. Ces désordres ont nécessairement entrainé des troubles de jouissance pour les défendeurs qu’il convient d’indemniser à hauteur de 700 €.

Dès lors, la SCI MARSYJU sera condamnée à verser aux époux [C] cette somme de 700 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, la compensation des créances sera ordonnée.

Sur la demande de réalisation de travaux :Lors de l’audience à laquelle le dossier a été retenu, Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C] ont soutenu oralement une demande supplémentaire consistant en la condamnation de la SCI MARSYJU à effectuer des travaux de mise en conformité de l’électricité et des travaux d’isolation.

Or, cette demande manque de fondement et de précisions et doit ainsi être rejetée.

En effet, d’une part, conformément à la présente décision, le contrat de bail est resilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte que les défendeurs ne sont pas en mesure de solliciter l’exécution en nature d’obligations relevant du contrat de bail. D’autre part, ils ne produisent aucun élément objectif (constat de commissaire de justice, expertise, etc…) permettant de connaître l’état actuel du bien et des installations dont la remise à niveau est sollicitée.

Sur les demandes accessoires : Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C], parties perdantes au principal, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’issue du litige, l’équité commande de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu’elle a engagés. Les demandes réciproques au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront ainsi rejetées.

Enfin, il est rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE valables les commandement à payer délivrés par la SCI MARSYJU à Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C] le 17 mars 2025 et le 15 mai 2025,

DECLARE recevable l’action de la SCI MARSYJU,

DECLARE recevables les demandes à l’encontre de Monsieur [J] [C],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 novembre 2022 entre la SCI MARSYJU et Madame [K] [C], née [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à BENFELD (67230) sont réunies à la date du 15 juillet 2025,

ORDONNE en conséquence à Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI MARSYJU pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE solidairement Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C] à verser à la somme de 6 462,10 € (décompte arrêté au 18 février 2026, incluant l’échéance du mois de février 2026 pour un montant total de 430 €), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE solidairement Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C] à verser à la SCI MARSYJU une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

CONDAMNE la SCI MARSYJU à payer à Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C] la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance,

ORDONNE la compensation des créances entre la SCI MARSYJU et Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C],

DEBOUTE Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C] de leur demande de réalisation de travaux,

CONSTATE la nullité de l’acte de cautionnement solidaire signé le 16 novembre 2022,

DEBOUTE la SCI MARSYJU de l’intégralité de ses demandes à l’égard de Madame [X] [R],

REJETTE l’intégralité des demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [K] [C], née [T] et Monsieur [J] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision

Fait et jugé et à [Localité 7], le 04 mai 2026.

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection