N° RG 25/01131 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2YO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/01131 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2YO

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Valérie GLETTY

M^e Mireille LACOUR

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Valérie GLETTY

M^e Mireille LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

01 AVRIL 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

Madame [F] [I]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Paul STIEBERT, substituant M^e Mireille LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 40

PARTIE REQUISE :

Monsieur [S] [B]

demeurant [Adresse 4] [Localité 1]

représenté par M^e Marion MANDEREAU, substituant M^e Valérie GLETTY, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 289

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 01 Avril 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/01131 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2YO

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 21 février 2019, prenant effet le 22 février 2019, Madame [F] [I] a consenti à Monsieur [S] [B] un bail d’habitation sur un appartement et une cave situés [Adresse 5] à [Localité 3] (lot n°11 – étage 3-, et lot 20 – cave -), pour un loyer mensuel de 675 € ainsi qu’une provision sur charges de 170 €, soit une somme mensuelle totale de 845 €.

Se prévalant de loyers impayés, Madame [F] [I] a fait signifier à Monsieur [S] [B] , le 8 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.670,86 € arrêtée au 4 avril 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2025, la Madame [F] [I] a fait assigner Monsieur [S] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties le 19 février 2019 et le constat de la résiliation de plein droit du bail au 18 juin 2025 ;

— l’expulsion de Monsieur [S] [B] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe, sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, et ce, indépendamment de l’indemnité d’occupation ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;

— qu’il soit dit que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

— la condamnation de Monsieur [S] [B] à lui payer cette indemnité d’occupation ;

— la condamnation de Monsieur [S] [B] à lui payer une provision de 6.245,50 € au titre des arriérés de loyers, provisions sur charges, outre les intérêts au taux légal avec effet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 avril 2025 ;

— la condamnation de Monsieur [S] [B] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu’à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 27 août 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises pour permettre aux conseils des parties de conclure.

A l’audience du 16 février 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Madame [F] [I] , représentée par son conseil, a repris les prétentions et moyens de son assignation.

Elle réactualise le montant de sa dette, laquelle s’élève au 16 février 2026, à la somme de 9.300 €.

Elle s’oppose à tout délai de paiement ainsi qu’à toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise n’avoir aucun élément sur les allocations chômage de Monsieur [S] [B] et précise qu’un contentieux de même nature a opposé les parties peu de temps auparavant ; que le locataire avait réglé sa dette, ce qui l’avait conduite à accepter le désistement d’une précédente procédure mais que les impayés se sont reproduits depuis.

Monsieur [S] [B] , représentée par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions du 12 février 2026.

Il sollicite ainsi :

— le débouté de l’intégralité des demandes de Madame [F] [I] ;

— à titre subsidiaire :

* l’octroi à son profit de délais de paiement de trois ans, conformément aux dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ;

* la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail ;

— la condamnation de chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens ;

— le rappel de l’exécution provisoire, sauf en ce qui concerne les condamnations prononcées à son encontre.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, il fait valoir le retour à une situation financière plus favorable actuellement ainsi que dans un futur proche et la possibilité pour lui de reprendre le paiement des loyers ainsi que d’un plan d’apurement des arriérés de loyers et charges.

Il a repris le paiement des deux derniers loyers courants, et y a ajouté un surplus et estime que les deux conditions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sont remplies.

Il précise en outre qu’il n’y a pas lieu à astreinte, si une mesure d’expulsion devait être prononcée, le préjudice de Madame [F] [I] étant déjà réparé par l’octroi d’indemnités d’occupation.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

Madame [F] [I] et Monsieur [S] [B] étant tous deux régulièrement représentés, l’ordonnance sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 avril 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 26 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 27 août 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 17 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule au titre VIII qu’en cas de non-paiement du loyers et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail, au titre IV E que le paiement du loyer et des charges est mensuel, à échoir, le premier jour ouvrable du terme, entre les mains du bailleur ou de son mandataire. Le titre IV A2 précise que le loyer sera révisable tous les ans, le 22 février.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 8 avril 2025 pour une somme en principal de 2.670,86 €, loyer du mois d’avril 2025 inclus.

Il ressort du décompte arrêté au 16 février 2026, produit contradictoirement lors de l’audience, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Monsieur [S] [B] ne le conteste pas et ne conteste également pas le montant mis en compte.

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 8 juin 2025 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 21 février 2019, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 16 février 2026 contradictoirement produit à l’audience que Madame [F] [I] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le montant dû figurant sur le relevé de compte est de 9.300 €.

Il sera cependant relevé que ce montant comporte également le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 175,15 € ainsi que le coût de l’assignation pour la présente procédure d’un montant de 130,23 €.

Ces deux montants d’un total de 305,38 € doivent être retirés des sommes dues car ils ne constituent pas des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation mais des dépens, sur lesquels il sera statué ultérieurement.

Monsieur [S] [B] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [S] [B] sera condamné à payer à Madame [F] [I] une provision de 8.994,62 € au titre des loyers, des charges, et des indemnités d’occupation, arrêtés au 16 février 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [B] souhaite bénéficier de délais de paiement à hauteur de 36 mois ainsi que de la suspension de la clause résolutoire.

Les éléments du dossier révèlent que Monsieur [S] [B] a effectué deux règlements au mois de février 2026 : un règlement de 1.150 € le 11 février 2026 et un règlement de 1.860.33 € le 16 février 2026, ces règlements étant supérieurs au montant de l’indemnité d’occupation correspondant aux loyers et charges d’un montant de 895,15 € après révision.

Il remplit donc l’une des conditions de l’article 24 V précité.

En ce qui concerne sa situation financière, il précise qu’il a ouvert un établissement dans la restauration et qu’il peut se verser désormais un salaire d’un montant de 1.200 à 1.300 € par mois. Il n’en justifie pas mais il démontre qu’il a effectivement ouvert un tel établissement.

Il produit une simulation relative à sa retraite qui démontre qu’il pourra percevoir, s’il prend sa retraite à 62 ans et 9 mois, soit au 25 juillet 2026, la somme de 2.916,84 € bruts par mois.

Tel qu’indiqué précédemment, le loyer actuel est d’un montant de 895,15 €.

Le montant des arriérés s’élève à 8994.62 €, ce qui correspond à des mensualités sur 36 mois de 249,85 €.

Ajoutées au loyer courant, le montant total à débourser mensuellement pour Monsieur [S] [B] est de 1.145 €.

Ce montant s’avérera possible lorsque celui-ci prendra sa retraite, mais plus compliqué actuellement.

Monsieur [S] [B] a tout de même démontré pouvoir mobiliser actuellement deux montants conséquents pour régler le loyer et apurer une partie de sa dette.

Par conséquent, il convient de faire droit à sa demande et de lui octroyer des délais de paiement sur une période de 36 mois selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

Conformément à la demande de Monsieur [S] [B], il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

A défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [S] [B] et de tout occupant de son chef sera autorisée, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera la condamnation de Monsieur [S] [B] au paiement d’une provision correspondant à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est,en effet, pas sérieusement contestable. Cette indemnité sera due à compter du 9 juin 2025, date de résiliation du bail et Monsieur [S] [B] au paiement de cette indemnité à compter du 17 février 2026, les indemnités dues du 9 juin 2025 au 16 février 2026 étant déjà prises en compte dans la provision telle que fixée précédemment.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [S] [B], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 avril 2025.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Monsieur [S] [B] à payer à Madame [F] [I] la somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARE l’action de Madame [F] [I] à l’encontre de Monsieur [S] [B] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 21 février 2019, conclu entre Madame [F] [I],d’une part, et Monsieur [S] [B] , d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 3] (lot n°11 – étage 3-, et lot 20 – cave -), sont réunies à la date du 9 juin 2025;

CONDAMNE Monsieur [S] [B] à payer à Madame [F] [I] une provision d’un montant de 8.994,62 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 16 février 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [S] [B], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 249 € et la dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

Pour le cas où toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

— DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— DIT le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux – [Adresse 5] à [Localité 3] (lot n°11 – étage 3-, et lot 20 – cave -) -, l’expulsion de Monsieur [S] [B] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire;

— DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

— DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [S] [B] à Madame [F] [I] à compter du 9 juin 2026, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

— CONDAMNE Monsieur [S] [B] à payer à Madame [F] [I], à titre de provision, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée, à compter du 17 février 2026, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [S] [B] à payer à Madame [F] [I] la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 avril 2025 ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des contentieux de la Protection

statuant en Référé

Fanny JEZEK Véronique BASTOS