Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s2, 16 mars 2026, n° 25/00992

TJ Strasbourg 16 mars 2026

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s2, 16 mars 2026, n° 25/00992
Numéro(s) :	25/00992
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	21 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Christophe DUCHETMélanie ZIMMERMANN

Texte intégral

N° RG 25/00992 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NYZH

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/00992

N° Portalis DB2E-W-B7J-NYZH

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Maia ZIBOLT

M^e Mélanie ZIMMERMANN

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

M^e Jean-Christophe DUCHET

M^e Maia ZIBOLT

M^e Mélanie ZIMMERMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

16 MARS 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

Madame [V] [W]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, M^e Maia ZIBOLT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, vestiaire :111

PARTIE REQUISE :

Monsieur [M] [Q]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par M^e Mélanie ZIMMERMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 312

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 16 Mars 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 23 mars 2021 ayant pris effet le 25 mars 2021, Mme [V] [W] représentée par la S.A.S. L’AGENCE STRABOURG IMMOBILIERE a donné à bail à M. [M] [Q] un logement à usage d’habitation de deux pièces, lot n° 2, RDC sis [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 520 € payable par mois d’avance le premier jour du terme outre les provisions pour charge de 50 €.

Des loyers et accessoires étant demeurés impayés, après rappels, Mme [V] [W] a fait signifier à M. [M] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 novembre 2023 pour la somme en principal de 1 285,25 €.

Le commissaire de justice significateur a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 20 novembre 2023.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 19 septembre 2025, M. [M] [Q] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Aux termes du diagnostic social et financier le locataire fait valoir que le logement est énergivore, il indique verser, sans en justifier, 200 € par mois à l’assurance du bailleur.

Il refuse de communiquer ses dépenses s’excluant de fait d’un accompagnement social lié au logement (ASLL).

Le bailleur indique qu’il a souscrit une assurance « loyers impayés » et souhaite poursuivre l’expulsion, que le locataire devra rembourser les sommes engagées par l’assurance.

L’affaire a été renvoyée à la demande et au contradictoire des parties à quatre reprises jusqu’à l’audience du 20 février 2026.

Mme [V] [W], représentée par son conseil, dépose son dossier de plaidoirie au soutien de ses conclusions du 19 février 2026 pour demander de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— condamner à titre provisionnel M. [M] [Q] au paiement de la somme de 4 205,27 correspondant à l’arriéré locatif du 16 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, soit le 17 novembre 2023, outre les mensualités postérieures jusqu’à l’ordonnance à intervenir ;

— le condamner à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, augmenté de la provision des charges locatives, qui seront dues à compter de la résiliation du bail, tout mois commencé étant dû en intégralité, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec au besoin le recours à la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 € par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux ;

— l’autoriser à entreposer les meubles dans un garde meubles aux frais, risques et périls du défendeur, conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— le condamner au paiement d’une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mal fondée ;

— rappeler que l’ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire ;

— le condamner au paiement de la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens de la présente procédure ;

— le débouter de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles, fins et prétentions ;

— le débouter de sa demande de délais de paiement sur une période maximale de trois ans.

M. [M] [Q] a comparu représenté par son conseil et dépose son dossier de plaidoirie au soutien de ses conclusions du 19 novembre 2025 pour demander de :

— débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes ;

— lui accorder un délai de trois ans pour s’acquitter de sa dette locative.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, paragraphe « VIII. Clauses résolutoires » prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 novembre 2023 pour le montant en principal de 1 285,25 € et impartissant un délai de six semaines pour en régulariser les causes. Aucun nullité n’étant soulevée ou grief rapporté, ce commandement est effectivement demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un paiement de 700 € est intervenu dans ce délai, le paiement suivant intervenant le 2 février 2024, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2024 à 24 heures, le 20 janvier 2024 étant un samedi.

M. [M] [Q], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera ainsi condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. Elle sera payable mensuellement, au prorata temporis s’agissant d’indemniser l’occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant.

L’expulsion de M. [M] [Q] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette question qui ne naît qu’au moment de l’expulsion ni d’ordonner leur enlèvement, leur transport ou leur séquestration.

La demande à ce titre sera rejetée.

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [M] [Q] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Mme [V] [W] produit un décompte établissant que M. [M] [Q] reste lui devoir le 16 février 2026 la somme de 4 205,27 € au quittancement du mois de février 2026, le montant demandé est donc fondé après qu’en aient été déduits les frais de contentieux porté au débit pour un montant total de 146,26 € sans qu’il ne soit justifié qu’ils relèvent d’un acte ou d’une décision exécutoire soit un montant dû de 4 059,01 €.

M. [M] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Le point de départ des intérêts dus sur cette somme ne saurait être la date du commandement de payer du 17 novembre 2023, alors que la mise en demeure dont se prévaut la demanderesse ne portait que sur la somme de 1 285,25 € laquelle a été réglée par des paiements postérieurs dont le débiteur, qui n’a pas été mis en demeure pour le surplus, avait intérêt à s’acquitter.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4 059,01 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, outre que la demande n’est pas formulée à titre provisionnel, Mme [V] [W], au-delà des allégations ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de son débiteur, ni la preuve d’un préjudice indépendant du retard en paiement, lequel sera indemnisé par les intérêts moratoires alors qu’elle n’a pris l’initiative de la demande aux fins d’autorisation d’expulsion que par assignation du 15 juillet 2025 et ne rapporte pas la preuve d’autres diligences telles que l’établissement d’un plan d’apurement, seule étant évoquée lors du diagnostic social et financier l’intervention d’une assurance.

En conséquence, Mme [V] [W] sera déboutée de sa demande à ce titre.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Compte tenu de ces éléments et malgré de paiement intégral du loyer courant avant l’audience à laquelle l’affaire est évoquée, le défendeur n’établit pas dans les paiements effectués au cours des derniers mois une capacité réelle à réduire sa dette locative. Le mois de janvier 2026 n’a ainsi pas été payé, le terme étant peu respecté pour les paiements intervenus sur les autres mois.

M. [M] [Q] justifie d’un revenu mensuel moyen de 1 435 €, le taux d’effort pour les seules dépenses de loyer et charge avoisine les 45 % non comprises les autres dépenses, assurance, chauffage, entretien. Il doit en outre supporter 200 € de pension alimentaire pour ses enfants lui laissant un reste à vivre pour les dépenses de la vie courante limité en tous cas inférieur à celui usuellement retenu.

La demande de paiement telle formulée, correspond à plus de 110 € par mois hors frais et intérêts alors qu’elle n’est pas assortie d’une demande de suspension des effets de la cause résolutoire. M. [M] [Q] n’est ainsi pas en capacité de s’acquitter de sa dette locative dans le délai légal maximum de trois ans, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [M] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches réitérées qu’a dû accomplir le demandeur, M. [M] [Q] sera condamné à lui verser une somme de 570,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile laquelle inclus le coût du commandement de payer non demandé au titre des dépens.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 23 mars 2021 ayant pris effet le 25 mars 2021 entre Mme [V] [W] et M. [M] [Q] concernant un logement à usage d’habitation de deux pièces, lot n° 2, RDC sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 22 janvier 2024 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [V] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [M] [Q] à payer à Mme [V] [W] une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 23 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation payable mensuellement, au prorata temporis, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant, au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [M] [Q] à payer à Mme [V] [W] à titre provisionnel à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, la somme de 4 059,01 € (échéance de février 2026 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE M. [M] [Q] aux dépens à partir de l’assignation et de sa dénonciation au représentant de l’Etat ;

CONDAMNE M. [M] [Q] à payer à Mme [V] [W] la somme de 570 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge