CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 24/00065 – N° Portalis DBW4-W-B7H-DIIO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 22 MAI 2026

DEMANDERESSE

Madame [X] [Z]

née le 02 Juin 1963 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pauline BOUGI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Maître Maître [L] [E], notaire associé de la Société civile professionnelle [E] NOTAIRES ASSOCIES titulaire d’un office notarial, demeurant [Adresse 2] – [Localité 2] [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4]

représenté par M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Q] [J], en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de Madame [D] [M] [H] née le 18 décembre 1919 et décédée le 30 avril 2021

née le 16 Janvier 1958 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Copie exécutoire numérique de la minute délivrée

le : 22 mai 2026

à

M^e Pauline BOUGI

M^e Thomas D’JOURNO

M^e Elisabeth GAUD GELY

M^e Laurine GOUARD-ROBERT

M^e Olivier MEFFRE

Monsieur [I] [J], en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de Madame [D] [M] [H] née le 18 décembre 1919 et décédée le 30 avril 2021

né le 30 Octobre 1948 à [Localité 5] (MAROC)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Elisabeth GAUD GELY, avocat au barreau de TARASCON

Madame [K] [J] épouse [Y]

née le 27 Août 1959 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Olivier MEFFRE, avocat au barreau de TARASCON avocat postulant et M^e Christiane IMBERT-GARGIULO, avocat au barreau d’AVIGNON avocat plaidant

La communauté de communes [Localité 6] dont le

siège est [Adresse 8]

prise en la personne de son représentant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Laurine GOUARD-ROBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Louis-Marie ARMANET

Assesseur : Mathilde LIOTARD

Assesseur : Sylvie DACREMONT

Greffier lors des débats et du prononcé du délibéré : Béatrice PAUL

PROCEDURE

Clôture prononcée : 17 Mars 2026

Débats tenus à l’audience publique du : 20 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 20 mars 2026

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 12 avril 2019, reçu par Maître [L] [E], notaire à [Localité 7], Madame [X] [Z] a acquis de Madame [D] [H], Madame [Q] [J], Monsieur [I] [J] et Madame [K] [J] épouse [Y] un ensemble immobilier composé d’un mas mitoyen à usage d’habitation avec dépendances et d’un terrain attenant situé [Adresse 10] à [Localité 8], et figurant au cadastre section BK n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

Le mas mitoyen comprend un studio à l’étage donné à bail d’habitation à Madame [S] [F] épouse [A] suivant contrat du 12 octobre 2001 qui a quitté les lieux en septembre 2021.

Faisant valoir que le système d’assainissement non collectif, contrôlé par la COMMUNAUTE DE COMMUNES VALLEE DES BAUX ET DES ALPILLES (ci-après CCVBA), comporte plusieurs irrégularités, Madame [X] [Z] a fait citer, par exploits du 15 juin 2021, Madame [Q] [J] prise en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de Madame [D] [H], décédée le 30 avril 2021, Monsieur [I] [J], pris en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de Madame [D] [H], Madame [K] [J] épouse [Y], prise en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de Madame [D] [H] et la CCVBA, devant le président du tribunal judiciaire de TARASCON, statuant en référé, qui, par ordonnance du 17 décembre 2021, a ordonné une mesure d’expertise et commis Monsieur [R] [N] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 14 octobre 2022.

Par exploits du 10 janvier 2024, Madame [X] [Z] a fait citer Madame [Q] [J] prise en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de Madame [D] [H], décédée le 30 avril 2021, Monsieur [I] [J], pris en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de Madame [D] [H], Madame [K] [J] épouse [Y], prise en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de Madame [D] [H], la CCVBA et Maître [L] [E], devant le tribunal judiciaire de TARASCON aux fins essentielles de les voir condamner à prendre en charge le coût d’un raccordement de la propriété au réseau public d’assainissement et le coût des travaux du studio loué pour qu’il soit conforme aux dispositions législatives et règlementaires, outre la condamnation à des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance et moral subis et les demandes accessoires.

Par ordonnance du 05 décembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence du tribunal judiciaire soulevée par la CCVBA et l’a condamnée aux dépens de l’incident.

Par ses dernières conclusions au fond notifiées par R.P.V.A. le 17 mars 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des motifs, Madame [X] [Z] demande au tribunal, au visa des articles 1217, 1604, 1240 et 1241 du code civil, de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, de :

— recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la demanderesse,

— dire et juger que Madame [Q] [J], Monsieur [I] [J] et Madame [K] [J] épouse [Y] ont manqué à leurs obligations contractuelles,

— dire et juger que des fautes sont imputables à la CCVBA,

— dire et juger que Maître [L] [E], notaire, a manqué à ses obligations de conseil, d’information et d’avoir à assurer l’efficacité des actes qu’il instrumente.

En conséquence,

— dire et juger que Madame [Q] [J], Monsieur [I] [J] et Madame [K] [J] épouse [Y] engagent leur responsabilité contractuelle à l’égard de Madame [Z],

— dire et juger que Maître [L] [E] engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de Madame [Z],

— dire et juger que la CCVBA engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de Madame [Z],

— dire et juger que Monsieur [I] [J] raccorde sans droit ni titre sa fosse septique sur le système d’épandage, propriété de Madame [X] [Z],

— condamner Monsieur [I] [J] à déposer le raccordement de sa fosse septique sur le système d’épandage de Madame [X] [Z] et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

A titre principal,

— condamner solidairement Madame [Q] [J], Monsieur [I] [J], Madame [K] [J] épouse [Y] et la CCVBA et Maître [L] [E] à régler à Madame [X] [Z] à prendre en charge le coût d’un raccordement de la propriété de Madame [X] [Z] au réseau public d’assainissement pour un montant de 35.680 euros (à parfaire),

— condamner Monsieur [I] [J] à prendre en charge le coût d’un raccordement de sa propriété sise [Adresse 11], au réseau public d’assainissement pour un montant de 35.680 euros (à parfaire).

A titre subsidiaire,

— condamner solidairement Madame [Q] [J], Monsieur [I] [J], Madame [K] [J] épouse [Y] et la CCVBA à régler à Madame [X] [Z] à prendre en charge le coût d’une réfection du système d’assainissement de Madame [X] [Z] pour un montant de 20.271 euros (à parfaire),

— condamner solidairement Madame [Q] [J], Monsieur [I] [J], Madame [K] [J] épouse [Y] et la CCVBA à régler à Madame [X] [Z] à prendre en charge le coût de la réfection du coude pour un montant de 1.639 euros (à parfaire),

— condamner solidairement Madame [Q] [J], Monsieur [I] [J], Madame [K] [J] épouse [Y] et Maître [L] [E] à régler à Madame [X] [Z] la somme de 7.418 euros (à parfaire) au titre du coût de l’installation d’un forage mentionné dans l’acte de vente,

— condamner solidairement Madame [Q] [J], Monsieur [I] [J], Madame [K] [J] épouse [Y] et Maître [L] [E] à régler à Madame [X] [Z] la somme de 6.942 euros au titre du coût de dépollution de l’eau du puits.

En tout état de cause,

— condamner solidairement Madame [Q] [J], Monsieur [I] [J], Madame [K] [J] épouse [Y] et la CCVBA à verser à Madame [X] [Z] la somme de 20.412 euros au titre de la moitié des coûts de la dépollution des sols de la propriété de Madame [X] [Z],

— condamner Monsieur [I] [J] à verser à Madame [X] [Z] la somme de 19.952 euros au titre de l’autre moitié des coûts de la dépollution des sols de la propriété de Madame [X] [Z],

— condamner solidairement Madame [Q] [J], Monsieur [I] [J], Madame [K] [J] épouse [Y] et la CCVBA à verser à Madame [X] [Z] la somme de 67.650 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— condamner solidairement Madame [Q] [J], Monsieur [I] [J], Madame [K] [J] épouse [Y] et la CCVBA à régler à Madame [X] [Z] la somme de 9.921,69 euros au titre des frais d’expertise amiable et judiciaire qu’elle a été contrainte d’engager,

— condamner solidairement Madame [Q] [J], Monsieur [I] [J], Madame [K] [J] épouse [Y] et Maître [L] [E] à verser à Madame [X] [Z] la somme de 2.905 euros au titre des frais qu’elle a été contrainte d’engager pour rendre la partie de l’immeuble vendu donné à la location conforme aux dispositions légales et réglementaires,

— condamner solidairement Madame [Q] [J], Monsieur [I] [J] et Madame [K] [J] épouse [Y] à verser à Madame [X] [Z] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice consécutif à la reconnaissance d’un bail verbal au profit de la locataire, Madame [G] [A],

— enjoindre à Maître [L] [E] de rétablir dans son acte de vente du 12 avril 2019 la servitude de passage et tréfonds dont le fonds servant est la parcelle BK N° [Cadastre 9] et le fonds dominant la parcelle cadastrée BK N° [Cadastre 7],

— enjoindre à Maître [L] [E] d’établir le tracé du passage concernant la servitude de passage consentie au profit de la parcelle BK N° [Cadastre 7] fonds dominant à partir des parcelles BK N° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 9] et [Cadastre 12], fonds servant en page 5 et 6 de son acte de vente du 12 avril 2019,

— enjoindre à Maître [L] [E] de supprimer la servitude de pompage erronée ayant comme ayant comme fond dominant et servant la BK [Cadastre 4], propriété de Madame [Z] en page 14 de son acte de vente du 12 avril 2019,

— condamner solidairement Madame [Q] [J], Monsieur [I] [J], Madame [K] [J] épouse [Y] et la CCVBA et Maître [L] [E] à régler à Madame [X] [Z] la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner solidairement Madame [Q] [J], Monsieur [I] [J], Madame [K] [J] épouse [Y], la CCVBA et Maître [L] [E] à régler à Madame [X] [Z] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Pauline BOUGI sur son affirmation de droit.

Madame [X] [Z] fait valoir que les consorts [J] ont manqué à leur obligation de délivrance engageant leur responsabilité civile contractuelle sur le fondement des articles 1217 et 1604 du code civil. Elle soutient, à l’appui des rapports d’expertise, qu’aucune canalisation ne relie les eaux usées au réseau public, que le dispositif d’assainissement non collectif est défaillant et polluant, que les dimensions et les modalités d’implantation de la fosse septique ne sont pas conformes au projet approuvé par la commune en 2004 ni à la règlementation en vigueur, que la fosse septique du terrain voisin, appartenant à Monsieur [I] [J], est raccordée dans un même regard pour s’évacuer vers un même réseau d’épandage et de drainage situé sur la parcelle de Madame [X] [Z], que le regard de liaison des deux fosses est plein et le dispositif de drainage est bouché, et que les sols sont pollués comme l’eau du puits, alors qu’il est stipulé aux termes de l’acte de vente du 12 avril 2019 que le bien immobilier est raccordé au réseau d’assainissement public et ne présente aucune anomalie, et que l’installation d’assainissement non collectif est conforme aux normes en vigueur et en état de fonctionnement.

Madame [X] [Z] soutient également que la consistance du logement loué à Madame [S] [F] épouse [A] telle que prévue aux termes du bail annexé au contrat de vente ne correspondait pas à la réalité, la locataire occupant une partie du palier, une pièce du rez-de-chaussée et une partie du jardin non prévues contractuellement. Elle expose qu’elle n’a pas pu récupérer la jouissance de ces espaces, le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] ayant reconnu l’existence d’un bail verbal consenti par les vendeurs selon jugement du 25 mars 2021. Elle ajoute que le local destiné à la location n’était pas pourvu d’une installation d’alimentation en eau potable ni d’un système de chauffage conforme aux normes de sécurité en violation de l’article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur les caractéristiques du logement décent, ce qui a conduit la locataire à utiliser un poêle à bois qui a déclenché un incendie quatre jours après l’acquisition de Madame [X] [Z] détruisant une grande partie de la couverture et de la charpente du mas.

Madame [X] [Z] agit à l’encontre de Maître [L] [E] sur le fondement de l’article 1240 du code civil estimant qu’il a manqué à son obligation de garantir l’efficacité des actes qu’il instrumente et à son obligation de conseil. Elle lui reproche d’avoir, à tort, mentionné dans l’acte de vente l’existence d’un raccordement de l’immeuble au réseau public des eaux usées et à une alimentation en eau potable alors qu’il avait été en charge de la rédaction de l’acte de donation-partage des fonds intervenue en 1997 et connaissait la situation, d’avoir indiqué à tort à Madame [X] [Z] qu’il lui incombait de faire réaliser une étude de potabilité de l’eau du puits, d’avoir supprimé la mention de l’existence d’un forage dans l’acte définitif sans en attirer l’attention de Madame [X] [Z], d’avoir ajouté une servitude de pompage au profit de Monsieur [I] [J] dans l’acte définitif, d’avoir mentionné une servitude de passage sans détail sur son assiette, d’avoir mentionné une servitude de tréfonds au bénéfice de la parcelle cadastrée section BK n°[Cadastre 7] appartenant à Madame [X] [Z] indispensable pour un raccordement au réseau public avant de la supprimer, et de ne pas avoir relevé que le local loué à usage d’habitation principale ne répondait pas aux caractéristiques du logement décent.

Se fondant sur les dispositions des articles L.2224-8 et R.2224-17 du code général des collectivités territoriales et de l’arrêté ministériel relatif aux modalités de l’exécution de la mission de contrôle des installations d’assainissement non collectif du 27 avril 2012, Madame [X] [Z] reproche à la CCVBA, lors de son contrôle du dispositif d’assainissement de l’immeuble du 11 mai 2018, de ne pas avoir examiné la fosse septique, les drains ou encore les regards de visite du dispositif d’épandage et d’avoir rendu un rapport basé sur les déclarations du propriétaire concluant à une installation complète sans défaut et conforme aux dispositions légales et réglementaires en vigueur. Elle soutient que ses manquements sont constitutifs de fautes engageant sa responsabilité civile délictuelle dès lors que l’attestation de conformité qu’elle a émise, a été annexée à l’acte de vente.

Madame [X] [Z] se prévaut du rapport d’expertise judiciaire pour faire état d’un préjudice consécutif à la non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif et sollicite, au principal, la condamnation des défendeurs à la prise en charge du coût d’un raccordement de la propriété au réseau public d’assainissement, tel que prévu par l’acte de vente, avec suppression du système existant, solution présentant une meilleure sécurité sanitaire et moins d’entretien. Elle demande, à titre subsidiaire, la prise en charge du coût d’une réfection du système d’assainissement actuel avec suppression du raccordement de l’installation située sur la parcelle voisine, de l’installation d’un forage et de la dépollution de l’eau du puits. Elle ajoute qu’une dépollution des sols devra être réalisée dans tous les cas.

Madame [X] [Z] fait également état d’un préjudice de jouissance exposant qu’elle souhaitait occuper le studio suite au départ de la locataire en septembre 2021 mais qu’elle n’a pas pu du fait de la défaillance du dispositif d’évacuation des eaux vannes et usées l’obligeant à louer un logement.

Madame [X] [Z] sollicite l’indemnisation du coût des travaux qu’elle a dû engager pour que le studio loué soit conforme aux dispositions légales liées à la décence du logement. Elle estime qu’elle aurait pu négocier le prix de vente de l’ensemble immobilier si elle avait su que la surface louée était plus importante. Elle considère subir à ce titre un préjudice aggravé par la reconnaissance judiciaire du bail verbal et demande réparation.

Elle demande que les erreurs de rédaction de l’acte de vente commises par Maître [L] [E] soient rectifiées et notamment que la servitude de passage de divers réseaux par le nord pour permettre un raccordement au réseau public d’assainissement soit rétablie.

Enfin, elle se prévaut d’un préjudice moral faisant valoir qu’elle a été contrainte d’engager une procédure à l’encontre de la locataire en place, qu’un incendie s’est déclaré quatre jours après son acquisition causé par une défaillance du système de chauffage et qu’elle a découvert la défaillance du système d’assainissement nécessitant des expertises et la présente procédure. Elle explique que ce litige est source d’angoisse et est à l’origine d’une dépression et d’un accident de voiture dont elle a été victime.

Par leurs dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 16 mars 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des motifs, Madame [Q] [J] et Monsieur [I] [J] demandent au tribunal, au visa de l’article 1604 du code civil, de :

A titre principal,

— déclarer mal fondée l’action entreprise par Madame [X] [Z],

— débouter Madame [X] [Z] de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire,

— juger que Madame [Q] [J] et Monsieur [I] [J] ne supporteront qu’une infime partie de responsabilité au titre du défaut d’entretien du réseau d’assainissement laquelle ne saurait être supérieure à 10%,

— fixer à la somme de 1.392 euros la réhabilitation du réseau d’assainissement dû par les vendeurs à Madame [X] [Z],

— juger que seule la CCVBA peut être recherchée sur les défauts du réseau d’assainissement individuel, et seule celle-ci répondra de la réfection du réseau d’assainissement individuel, uniquement à l’identique,

— débouter Madame [X] [Z] de sa demande de déposer le raccordement de la fosse septique de Monsieur [I] [J] sur le système d’épandage de Madame [X] [Z],

— rejeter l’astreinte souhaitée par Madame [X] [Z] de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— débouter Madame [X] [Z] de sa demande d’installation d’un forage,

— débouter Madame [X] [Z] de sa demande de dépollution de l’eau du puits qu’elle fait peser sur les vendeurs,

— débouter Madame [X] [Z] de sa demande de dépollution des sols qu’elle fait peser sur les vendeurs,

— débouter Madame [X] [Z] de sa demande réparation au titre d’un prétendu préjudice de jouissance,

— débouter Madame [X] [Z] de sa demande de réparation des frais subis pour les expertises amiable et judiciaire,

— débouter Madame [X] [Z] de sa demande de réparation des frais engagés pour les travaux entrepris dans la partie locative,

— débouter Madame [X] [Z] de sa demande de réparation relative à la reconnaissance d’un bail verbal en faveur de la locataire,

— débouter Madame [X] [Z] de sa demande de réparation du préjudice moral à hauteur de 10.000 euros.

En tout état de cause,

— condamner Madame [X] [Z] à payer à Madame [Q] [J] et Monsieur [I] [J] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [X] [Z] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Pauline BOUGI sur son affirmation de droit,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils soutiennent que l’action engagée par Madame [X] [Z] à leur encontre sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme est mal fondée considérant que les désordres allégués sont tels, qu’ils rendent la chose impropre à son usage normal et relèvent de la garantie des vices cachés. Ils précisent qu’aux termes de l’acte de vente, ils bénéficient d’une exonération de garantie des vices cachés et concluent au débouté de l’ensemble des demandes de Madame [X] [Z].

S’agissant du système d’assainissement, ils indiquent, contrairement aux dires de Madame [X] [Z], que l’acte de vente du 12 avril 2019 stipule que l’ensemble immobilier n’est pas raccordé au réseau public et affirment qu’elle en avait parfaitement connaissance. Ils contestent tout dysfonctionnement du système d’assainissement non collectif au moment de la vente faisant valoir que le dispositif avait été entièrement rénové en 2004 et contrôlé par la CCVBA en 2018 qui a délivré une attestation de conformité, et ajoute que la locataire ne s’était jamais plainte de difficultés.

Si les moyens au soutien de leurs prétentions principales n’étaient pas retenus, à titre subsidiaire, ils estiment que la responsabilité de la CCVBA est engagée pour avoir commis des manquements lors de leur contrôle de l’installation et qu’ils ne sauraient supporter qu’une part résiduelle de responsabilité faisant valoir leur bonne foi.

S’agissant du puits et du forage, Madame [Q] [J] et Monsieur [I] [J] s’en rapportent aux termes de l’acte de vente du 12 avril 2019 qui stipulent que l’eau du puits n’est pas potable et qui ne font pas mention de l’existence d’un forage.

Ils considèrent que les préjudices allégués par Madame [X] [Z] ne sont pas justifiés aux motifs notamment que la pollution des sols n’a pas été établie, que la non potabilité de l’eau du puits étant connue de Madame [X] [Z] lors de son acquisition, elle ne peut légitimement solliciter une dépollution à la charge des vendeurs. Ils contestent le préjudice de jouissance allégué relevant qu’elle a souhaité engager des travaux de réhabilitation du mas la privant de toute possibilité d’y habiter. Concernant les travaux du logement loué, ils relèvent que les causes de l’incendie sont inconnues et que les frais réclamés ne peuvent donc pas être mis à leur charge.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 27 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des motifs, Madame [K] [J] épouse [Y] demande au tribunal, au visa de l’article 1604 du code civil, de :

A titre principal,

— déclarer recevable mais mal fondée l’action entreprise par Madame [X] [Z].

En conséquence,

— débouter Madame [X] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

— juger que les consorts [Y]/[J] ne sauraient supporter qu’une infirme partie de responsabilité au titre du réseau d’assainissement laquelle ne saurait être supérieure à 10%.

En conséquence,

— fixer à la somme de 1.392 euros le montant devant être versé par les vendeurs à Madame [X] [Z] au titre de la réhabilitation du réseau d’assainissement,

— débouter Madame [X] [Z] du surplus de ses demandes.

En tout état de cause,

— condamner Madame [X] [Z] à payer à Madame [K] [J] épouse [Y] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [X] [Z] aux entiers dépens,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [K] [J] épouse [Y] reprend la même argumentation que Madame [Q] [J] et Monsieur [I] [J].

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 13 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des motifs, la COMMUNAUTE DE COMMUNES VALLEE DES BAUX ET DES ALPILLES demande au tribunal, au visa des dispositions de l’arrêté du 27 avril 2012, de :

— rejeter toute demande à l’encontre de la CCVBA,

— mettre à la charge de tous succombants la somme de 1.650 euros au titre des frais exposés par la CCVBA et non compris dans les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la CCVBA expose avoir établi un rapport sur la base des déclarations du propriétaire et des documents remis lors de son contrôle du 11 mai 2018 et notamment le contrôle de réalisation du dispositif du 25 octobre 2004, le procès-verbal de vérification de l’implantation et de la bonne exécution des ouvrages en date du 02 mars 2005 et le justificatif d’une vidange réalisée le 07 septembre 2016.

La CCVBA conteste tout manquement dans l’exécution de sa mission de contrôle du 11 mai 2018 affirmant qu’elle n’a constaté lors de cette visite, aucun débordement d’effluents au niveau du regard situé en amont de la fosse septique, du regard de liaison des deux fosses septiques ou encore au niveau de la cassure de la canalisation.

Elle reconnaît avoir déclaré que les regards du dispositif d’épandage n’avaient pas été contrôlés lors de sa venue du 11 mai 2018 en raison de leur inaccessibilité mais indique que ces regards n’ont jamais été constatés comme fuyards. Elle reproche à l’expert judiciaire d’avoir retenu sa responsabilité suite au constat d’un débordement des regards de récupération des eaux de sortie lors du contrôle du 12 juin 2019 alors qu’il ne démontre pas que cet état existait au moment du contrôle du 11 mai 2018. Elle affirme que les effluents sont apparus au niveau des regards de récupération après son contrôle de 2018 tout en précisant que la fosse septique n’a jamais fui.

Concernant le dimensionnement, la CCVBA estime que l’installation litigieuse n’est pas sous-dimensionnée au sens des dispositions des articles 2 et 4 de l’arrêté du 27 avril 2012 ayant indiqué dans son rapport, une fosse de 6 m3 au lieu de 7 m3 selon la demande approuvée par la commune en 2004 pour trois logements composés de sept chambres. Elle prétend que le sous-dimensionnement de l’installation provient de l’évolution de l’occupation des lieux et conteste les travaux de redimensionnement du dispositif proposé par Madame [X] [Z].

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 08 avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des motifs, Maître [L] [E] demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— débouter Madame [X] [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Maître [L] [E],

— la condamner au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Thomas D’JOURNO sur son affirmation de droit.

Maître [L] [E] fait valoir qu’il n’a commis aucun manquement pouvant engager sa responsabilité civile délictuelle à l’égard de Madame [X] [Z].

A l’instar des consorts [J], Maître [L] [E] rappelle les termes du compromis et de l’acte authentique de vente lesquels mentionnent que l’immeuble n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées tout comme l’attestation de conformité de la CCVBA annexée laquelle indique qu’il est « non raccordable ».

Concernant l’accès de l’immeuble à l’eau potable, Maître [L] [E] fait valoir que la clause relative aux puits et forages figurant au compromis de vente mentionne indistinctement les deux termes et qu’il n’avait pas l’obligation de faire supporter aux vendeurs la charge de l’analyse de l’eau du puits. Il ajoute que l’interdiction de division d’immeuble dépourvu d’une installation d’alimentation en eau potable prévue par l’article L111-6-1 du code de la construction et de l’habitation n’était pas applicable au moment de la donation-partage des fonds intervenue en 1997 qu’il a rédigée. Il fait également valoir que Madame [X] [Z] a eu connaissance de la non potabilité de l’eau du puits avant la signature de l’acte authentique de vente et qu’elle a, malgré tout, décidé de contracter.

Il reconnaît que la servitude de pompage au bénéfice du fonds appartenant à Monsieur [I] [J] contient une erreur pour avoir comme fonds dominant et servant la même parcelle cadastrée section BK n°[Cadastre 4] appartenant à Madame [X] [Z] mais soutient que cette servitude affectée d’une erreur matérielle ne peut pas être supprimée puisque le fonds voisin est alimenté uniquement par ce puits situé sur la propriété vendue, information dont avait parfaitement connaissance Madame [X] [Z].

Concernant la servitude de passage en surface et de tréfonds, Maître [L] [E] justifie avoir établi une attestation rectificative simplement pour faire supprimer un paragraphe redondant dans l’acte de vente tout en précisant que cette servitude s’exerce au profit des fonds appartenant à Madame [X] [Z] depuis les fonds servants cadastrés section BK n°[Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15]. Il prétend que les parties ont décidé de renoncer à l’autre servitude de passage en surface et de tréfonds alors envisagée dans le compromis de vente au profit du fonds cadastré section BK n°[Cadastre 7] appartenant à Madame [X] [Z] depuis le fonds servant cadastré section BK n°[Cadastre 9] en décidant de se référer strictement à l’acte de donation-partage du 05 avril 1997.

Maître [L] [E] fait valoir que Madame [X] [Z] a été informée de l’absence de détecteur de fumée dans le logement loué ou encore de l’absence d’alimentation du logement en eau potable et ne peut lui reprocher un quelconque défaut de conseil à ce titre.

La clôture de l’affaire est intervenue avec effet différé à la date du 17 mars 2026 selon ordonnance du 28 janvier 2026.

Par conclusions de procédure notifiées le 19 mars 2026, Madame [X] [Z] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture.

L’affaire a été appelée à l’audience collégiale du 20 mars 2026 et mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler aux parties aux visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge n’est saisi que des demandes figurant au dispositif des conclusions des parties valablement signifiées. Toute prétention figurant dans les motifs et non reprise dans le dispositif ne sera pas étudiée.

En outre, il n’appartient pas au tribunal de statuer sur les demandes de « dire », « dire et juger », « donner acte », « constater » ou « rappeler » lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile.

I – Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l’article 803 du code de procédure civile,

« L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. »

En l’espèce, Madame [Q] [J] et Monsieur [I] [J] ont communiqué des conclusions 16 mars 2026, alors que la clôture de l’affaire était prononcée avec effet différé au lendemain.

Madame [Z] fait valoir une atteinte au principe du contradictoire qui constitue une cause grave permettant la révocation de l’ordonnance de clôture.

Aucune partie n’a formulé d’opposition.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 17 mars 2026 et de fixer la clôture de l’affaire au 20 mars 2026.

II – Sur la demande de dommages-intérêts pour le raccordement au réseau public d’assainissement

Selon l’article 1104 du code civil,

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Selon l’article 1604 du Code civil,

« La délivrance est le transport de la chose en la puissance et possession de l’acheteur».

Il résulte de ces textes que le vendeur doit délivrer une chose conforme à celle qui a été vendue à l’acquéreur.

En l’espèce, le compromis signé le 10 décembre 2018 et l’acte de vente du 12 avril 2019 précisent tous deux, à l’article « Etat du bien » que « l’ACQUEREUR prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le VENDEUR s’interdisant d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques.

Il déclare que la désignation du BIEN figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites ».

Madame [Z], qui a acquis un bien pour le réhabiliter, ne conteste pas avoir visité le bien à plusieurs reprises en présence de professionnels.

En outre, ces deux actes comportent un article intitulé « Assainissement », par lequel le vendeur déclare que l’immeuble n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées, que la zone de l’immeuble n’est pas desservie par un réseau et pas raccordable mais que, par application de l’article L1331-1 du code de la santé publique, l’acquéreur devra se raccorder à celui-ci dans un délai de deux ans à compter de sa mise en service sur la zone concernée.

Madame [Z] disposait donc d’une information suffisante sur l’absence de raccordement et l’éventualité pour elle d’effectuer des travaux de raccordement après son acquisition.

Enfin, un diagnostic de l’installation d’assainissement non collectif établi par la COMMUNAUTE DE COMMUNE DE [Localité 10] DES [Adresse 12] en date du 22 mai 2018 était annexé aux deux actes, conformément aux articles L271-4 à 6 du code de la construction et de l’habitation, ce qui ne laisse aucun doute sur l’équipement d’assainissement de ce bien immobilier.

De surcroît, Madame [X] [Z] reconnaît implicitement dans ses écritures que les termes erronés du seul compromis mentionnant « des ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique » n’ont pu sérieusement l’induire en erreur sur l’absence de raccordement au réseau public d’assainissement du bien, puisqu’elle se prévaut par ailleurs dans ses écritures du caractère déterminant de l’avis de la CCVBA attestant de la conformité de son installation d’assainissement non collectif, ou encore sollicite une servitude de passage de réseaux pour permettre à terme son raccordement au réseau public.

Il résulte de ces éléments que Madame [D] [H], Madame [Q] [J], Monsieur [I] [J] et Madame [K] [J] ont bien vendu à Madame [X] [Z] un immeuble non raccordé au réseau public d’assainissement et équipé d’une fosse septique et qu’aucun manquement ne saurait leur être reproché.

En conséquence, Madame [X] [Z] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour permettre le raccordement de sa propriété au réseau public d’assainissement.

III – Sur la demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [I] [J]

Selon l’article 544 du code civil,

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Selon les articles 692 à 694 du code civil,

« La destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes. »

« Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude. »

« Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné. »

Il résulte de ces textes que celui qui invoque l’existence d’une servitude par destination du bon père de famille doit, faute de titre, établir le caractère continu et apparent d’une telle servitude.

En l’espèce, il résulte de l’acte de donation-partage du 4 novembre 1997 entre les consorts [J], que le bien acquis par Madame [X] [Z], défini à l’acte de vente comme un mas mitoyen, est issu du partage en quatre lots d’un même bâtiment appartenant initialement à Monsieur [I] [J] (père) et Madame [D] [H].

L’acte de donation partage du 4 novembre 1997 précise l’existence d’une fosse septique implantée sur la parcelle cadastrée section BK numéro [Cadastre 7] desservant les lots attribués respectivement à Messieurs [T] et [I] [J], ce dernier ayant la faculté, « si bon lui semble, d’installer une nouvelle fosse septique sur sa propriété ».

La fosse septique a été remplacée en 2005, au seul nom de Monsieur [T] [J], Monsieur [I] [J] n’apparaissant pas comme bénéficiaire des autorisations accordées pour une seule fosse septique de 7m3.

Ni le compromis, ni l’acte de vente signé par Madame [Z] ne mentionne l’existence d’une deuxième fosse septique sur la parcelle BK n°[Cadastre 7] au profit de Monsieur [I] [J].

Au contraire, l’acte de donation-partage y est uniquement mentionné pour établir les servitudes au profit du fonds acquis par Madame [Z], qui est défini comme fonds dominant.

Il en résulte que Madame [X] [Z] pouvait ignorer à la lecture de ces actes que la fosse septique de Monsieur [I] [J], réalisée en 2005 soit postérieurement à l’acte de donation-partage de 1997, se trouvait toujours sur son fonds.

Monsieur [I] [J] échoue par ailleurs à démontrer le caractère continu et apparent de la servitude par destination du bon père de famille qu’il invoque.

En conséquence, il sera condamné à déposer à ses frais le raccordement de la fosse septique implantée sur la parcelle cadastrée section BK numéro [Cadastre 7], à charge pour lui d’effectuer son propre raccordement depuis son fonds.

En revanche, il résulte des échanges produits par les consorts [J] qu’ils ont effectué plusieurs propositions amiables afin d’individualiser les réseaux antérieurement à la saisine de la présente juridiction.

En outre, Monsieur [I] [J] doit effectuer des démarches administratives pour réaliser une nouvelle fosse depuis son propre fonds, et il convient de lui laisser un délai de quatre mois pour effectuer ces démarches à compter de signification de la décision.

Il n’y a pas lieu cependant de condamner à ce stade de la procédure Monsieur [I] [J] sous astreinte et Madame [X] [Z] sera déboutée de ce chef de demande à son égard.

IV – Sur la demande de dommages-intérêts pour la réfection du système d’assainissement et la réfection du coude

Il résulte de l’article 1604 susvisé que le vendeur doit délivrer une chose conforme à celle qui a été vendue à l’acquéreur.

En l’espèce, le compromis signé le 10 décembre 2018 et l’acte de vente du 12 avril 2019 précisent tous deux, à l’article « Etat du bien » que « l’ACQUEREUR prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le VENDEUR s’interdisant d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques.

Il déclare que la désignation du BIEN figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites ».

L’attestation établie par la CCVBA le 11 mai 2018 indique une installation complète et conforme aux normes en vigueur sans dysfonctionnement majeur pour une maison de 6 chambres avec 3 occupants, incluant les deux mas mitoyens.

La CCVBA a confirmé, par courrier, ne pas s’être déplacée pour effectuer le diagnostic qui a été rendu sur déclarations des propriétaires.

* Sur le dimensionnement et les modalités de la fosse septique

L’acte de vente mentionne un assainissement non collectif sans spécifier le volume ni les caractéristiques de la fosse septique.

Le volume de la fosse ne présente aucune non-conformité au regard de la règlementation ni du projet de 2004 puisque sa réalisation a été reconnue conforme par la CCVBA par procès-verbal de bonne exécution du 1er mars 2005, au regard du nombre de pièces et d’occupants à cette période.

Or en l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire du 17 décembre 2021 évoque un sous-dimensionnement pour une habitation de 8 pièces principales (qui nécessiterait une installation de 6m3), qui semble être la distribution des pièces prévue par Madame [Z] après réhabilitation et non telle qu’elle a acquis le bien, ce qu’elle ne démontre pas.

En outre, la dépose du raccordement de Monsieur [I] [J] ordonnée permettra à Madame [Z] de disposer des deux fosses mises en place sur sa parcelle.

Enfin, malgré ces modifications dans la distribution du logement et l’usage qui en serait fait, il convient de rappeler que la CCVBA n’a formulé aucune demande de mise aux normes auprès de Madame [X] [Z].

En conséquence, Madame [Z] ne démontre aucune non-conformité de son installation à ce titre.

* Sur les défaillances du système d’assainissement non collectif

Madame [Z] invoque au titre du défaut de délivrance conforme, et en s’appuyant sur le rapport d’expertise de Monsieur [N], trois causes principales de défaillances du système d’assainissement non collectif consistant en une canalisation cassée, un regard de répartition dégradé, et un défaut d’entretien généralisé.

En premier lieu, l’expert judiciaire relève une canalisation cassée entre les fosses et le système d’épandage au niveau d’un coude situé à 3 mètres du regard, dont les désordres sont apparus en juin 2019 selon les déclarations de Madame [Z].

Ce défaut ne relève pas d’une non-conformité par rapport aux stipulations de l’acte de vente mais d’un vice caché qui s’est en outre révélé postérieurement à l’acquisition et dont il n’est pas invoqué qu’il soit antérieur à la vente dans le rapport d’expertise judiciaire.

Madame [Z] sera en conséquence déboutée de sa demande au titre du défaut de conformité et de dommages-intérêts pour la réfection du coude de canalisation à hauteur de 1639 euros, qui lui incombe.

En second lieu, l’expert judiciaire évoque un regard de répartition dégradé en amont du système d’épandage.

Il s’agit non pas d’un défaut de conformité mais d’un vice apparent lié à l’absence de tampon de fermeture, Madame [Z] ayant déclaré acquérir le bien en l’état après l’avoir visité à plusieurs reprises.

Elle sera déboutée de ses demandes dirigées contre les vendeurs à ce titre.

En troisième lieu, l’expert relève enfin un défaut d’entretien lié à la présence de végétaux et d’un arbre empêchant l’accès aux installations, le contrôle du bon écoulement et le curage si nécessaire, constatable au cours des deux accédits qui ont eu lieu après la vente.

Il impute ce défaut d’entretien tant aux vendeurs qu’à Madame [Z].

Or, s’agissant d’une fosse septique âgée de 15 ans, dont le dernier curage remontant à 2016 au moment de la vente en 2019, Madame [Z] a accepté d’acquérir le bien dans l’état où il se trouvait au jour de la vente et n’a exigé aucun entretien curage préalable.

En revanche, elle n’a pas effectué l’entretien qui lui incombait après son acquisition, alors qu’une vidange de fosse aurait dû être réalisée en 2020 et les deux expertises réalisées, qui constatent que les fosses sont pleines, se sont tenues avant cette vidange règlementaire.

A cet égard, les désordres invoqués selon lesquels le regard de liaison des deux fosses est plein et le dispositif de drainage est bouché au jour de l’expertise sont imputables à un défaut d’entretien qui relevait à ce moment là de la responsabilité de Madame [Z].

Au surplus, un constat d’huissier postérieur du 10 janvier 2022 confirme l’absence de désordres visibles à l’extérieur de la fosse ni aucun débordement, ce qui laisse penser que cet entretien a alors été effectué ou n’était plus nécessaire.

En conséquence, non seulement Madame [Z] n’établit aucun défaut de conformité de son installation aux stipulations de son acte de vente mais en outre, les désordres invoqués relèvent d’une impropriété à l’usage, constituée par, s’agissant du coude, un vice caché, s’agissant du regard, un vice apparent et enfin un non-respect de son obligation d’entretien.

Elle sera déboutée de sa demande de réfection d’une installation d’assainissement individuelle pour un montant de 20 271 euros ainsi que la réfection du coude de cette installation pour un montant de 1 639 euros.

V – Sur la demande de dommages-intérêts pour l’installation d’un forage et du coût de dépollution de l’eau du puits

Il résulte de l’article 1604 susvisé que le vendeur doit délivrer une chose conforme à celle qui a été vendue à l’acquéreur.

En l’espèce, le compromis signé le 10 décembre 2018 et l’acte de vente du 12 avril 2019 précisent tous deux, à l’article « Etat du bien » que « l’ACQUEREUR prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le VENDEUR s’interdisant d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques.

Il déclare que la désignation du BIEN figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites ».

Madame [Z] a visité le bien à plusieurs reprises et a pu se rendre compte de la réalité des équipements sur place, nonobstant les termes employés de forage ou de puits, dont elle ne démontre aucunement qu’ils revêtaient une importance déterminante pour elle, contrairement à la question de la potabilité de l’eau qu’elle avait initialement érigé en condition suspensive dans le compromis de vente, avant d’y renoncer.

S’agissant de l’absence de forage, l’acte de vente du 12 avril 2019 est parfaitement conforme au bien qu’elle a acquis puisque les vendeurs déclarent qu’il existe dans le bien vendu « un puits », qui a toujours existé depuis la construction du mas. L’intitulé de l’article qui évoque indistinctement l’un ou l’autre n’est pas contradictoire avec les précisions apportées de manière parfaitement claires dans le contenu du paragraphe concerné.

Madame [Z] n’ayant pas acquis un forage, ne peut donc invoquer un défaut de conformité pour solliciter son installation aux frais des vendeurs et du notaire. Elle sera déboutée de ce chef.

En outre et nonobstant l’erreur matérielle sur l’acte de vente du 12 avril 2019 qui continue de mentionner en page 3 une alimentation en eau potable par la voie d’une pompe, Madame [Z] a expressément renoncé le jour de la réitération de la vente à la condition suspensive de potabilité de l’eau, après analyses réalisées par ses soins et confirmant sa non potabilité.

Madame [Z] ne peut donc pas reprocher aux vendeurs l’irrespect d’une condition de la vente à laquelle elle a expressément renoncé, déclarant faire son affaire personnelle de cette situation.

Elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre de la réalisation d’un forage à hauteur de 7 418 euros et au titre de la dépollution de l’eau du puits à hauteur de 6 942 euros.

VI – Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la dépollution des sols

S’agissant de la demande formulée à l’égard de Monsieur [I] [J], le rapport d’expertise mentionne une pollution microbiologique naturellement présente dans les sols et dégradée sans intervention, et conclut par l’absence de nécessité de dépollution.

A l’égard des vendeurs, Madame [X] [Z] ne démontre ni une pollution des sols, ni également le défaut de délivrance conforme de son installation d’assainissement autonome qui serait à l’origine de ladite pollution.

Elle sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de la dépollution des sols à l’égard de Monsieur [I] [J], des vendeurs et de la CCVBA.

VII – Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance

Madame [X] [Z] fait valoir un préjudice de jouissance au sein de son habitation qui est divisée en deux parties dont un studio loué à l’étage à Madame [A] jusqu’à son départ en septembre 2021, l’autre étant libre de toute occupation.

Concernant la partie louée, et nonobstant l’incendie qui s’est déclaré le 16 avril 2019, il appartient à Madame [Z] de démontrer la faute des vendeurs l’ayant privée de la jouissance de son bien immobilier à compter de son acquisition, ce qu’elle ne fait pas puisqu’au contraire, il est demeuré loué pendant deux ans.

Par la suite, Madame [Z] n’établit pas que les travaux de structure qu’elle a dû réaliser dans le studio en 2022 sont liés à un manquement contractuel des vendeurs.

Elle ne justifie pas non plus de l’impossibilité de jouir de l’autre partie de son logement depuis son acquisition, si ce n’est du fait de son refus de prendre en charge les frais de réparation de son installation d’assainissement.

Elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance.

VIII – Sur la demande de remboursement des frais d’expertise amiable et judiciaire

Madame [Z] sollicite le remboursement de ses frais d’expertise amiable et judiciaire.

Il sera rappelé que les frais d’expertise judiciaire font partie des dépens de la procédure et seront traités comme tels par application des articles 695 et suivants du code de procédure civile.

S’agissant des frais d’expertise amiable sollicités par Madame [Z] pour démontrer les anomalies du système d’assainissement, non seulement aucune anomalie n’a pu être retenue aux termes de la présente décision, mais en outre les factures produites sont libellées au nom de son assureur de protection juridique, qui a fait l’avance des frais mais n’est pas partie à la cause.

Madame [X] [Z] sera déboutée de sa demande de remboursement des frais d’expertise amiable.

IX – Sur la demande de remboursement de frais de mise en conformité du studio

Madame [Z] sollicite le remboursement de l’installation de radiateurs électriques, de la livraison d’eau potable à sa locataire, et de l’installation de détecteurs de fumée pour satisfaire à ses obligations de bailleresse et délivrer un logement décent à sa locataire, suite à l’incendie.

Cependant, là encore, elle a acquis un bien en l’état et, malgré le fait que l’incendie se soit déclaré 4 jours après son acquisition, aucune faute ou manquement contractuel des vendeurs ni du notaire n’est établie par Madame [Z] :

— S’agissant de l’installation de convecteurs, ils n’existaient pas au jour de la vente et n’ont dès lors pas à être financés par les vendeurs qui ont vendu le bien en l’état, étant observé que Madame [Z] ne justifie pas de l’indemnisation qu’elle a perçue de son assureur suite à l’incendie.

— S’agissant de la livraison d’eau potable, Madame [Z] a renoncé expressément à cette condition suspensive et a déclaré en assumer toutes conséquences par acte notarié, ce qui incluait la fourniture à sa locataire d’eau potable.

— S’agissant des détecteurs de fumée, elle a également déclaré faire son affaire personnelle de leur absence dans l’acte de vente.

Il lui appartenait au contraire en sa qualité de bailleresse et après avoir visité le bien à plusieurs reprises, de prévoir d’effectuer les mises aux normes locatives légales et règlementaires dont elle ne peut aujourd’hui solliciter le remboursement.

Elle sera déboutée de ses demandes au titre de la mise en conformité du studio.

X – Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice consécutif à la reconnaissance d’un bail verbal au profit de Madame [G] [A]

Madame [Z] invoque un préjudice financier de la reconnaissance judiciaire d’un bail verbal non mentionné à l’acte notarié, qui a généré pour elle un préjudice de jouissance, une perte de chance de négocier le prix de vente en raison de cette occupation, et les frais irrépétibles liés à la procédure judiciaire menée à l’encontre de sa locataire.

Or, il résulte des attestations produites et de la configuration des lieux que Madame [Z] ne pouvait ignorer au moment de son acquisition et malgré l’incomplétude du bail écrit qui lui a été remis, l’occupation réelle des espaces concernés par sa locataire, s’agissant du jardin permettant l’accès au logement ainsi que d’une pièce servant de palier et d’accès exclusif au studio situé en premier étage et isolé du reste du logement.

En outre aux termes du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon, Madame [A] a été condamnée à payer un reliquat de loyer de 76 euros mensuels au titre de cette occupation, ce dont il résulte qu’il indemnisait son préjudice de jouissance et qu’elle ne justifie pas d’un autre préjudice financier.

Enfin, Madame [Z] fait valoir les frais irrépétibles exposés aux termes d’une procédure qui concerne plusieurs différends avec son ancienne locataire, alors qu’elle se trouvait mal fondée à s’opposer à la reconnaissance du bail verbal.

Pour l’ensemble de ses raisons, Madame [Z] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice consécutif à la reconnaissance d’un bail verbal.

XI – Sur la demande d’injonction au notaire

* Sur la demande de rétablissement de la servitude de passage et tréfonds dont le fonds servant est la parcelle BK N° [Cadastre 9] et le fonds dominant la parcelle cadastrée BK N° [Cadastre 7],

Aux termes de l’acte notarié du 12 avril 2019, l’accès à la parcelle cadastrée section BK numéro [Cadastre 7] s’effectue au nord par la parcelle [Cadastre 9] et [Cadastre 12] appartenant à Monsieur [I] [J]. La demande de rétablissement de la servitude de passage dont le fonds servant est la parcelle BK N° [Cadastre 9] et le fonds dominant la parcelle cadastrée BK N° [Cadastre 16] trouve sans objet.

En revanche aux termes du même acte était constituée une servitude de passage de divers réseaux sur la parcelle cadastrée BK section [Cadastre 9] appartenant à Monsieur [I] [J].

L’acte ne précisant pas le fonds dominant et le fonds servant a été refusé par le service de la publicité foncière, ce qui constituait une simple omission rectifiable par le notaire.

Cependant, par attestation rectificative de l’étude notariée du 18 décembre 2019, Maître [L] [E] a supprimé purement et simplement la constitution de servitude de réseaux sur la parcelle cadastrée section BK numéro [Cadastre 9].

En l’espèce, les parties s’opposent sur le contenu de leurs négociations avant compromis qui, selon Madame [X] [Z], ont bien porté sur la constitution de cette servitude de réseaux, actée initialement par le notaire et nécessaire pour accéder par le Nord à la voie publique, et selon Monsieur [I] [J], n’a jamais été discutée entre les parties et ne résultait pas de l’acte de donation.

Maître [E] ne fournit aucune explication sur la suppression pure et simple de cette servitude autre que les irrégularités et omissions de rédaction et n’explique pas l’insertion puis la disparition de cette constitution de servitude dans son acte, malgré sa spécificité.

En outre, l’existence d’une servitude de tréfonds par le sud de la propriété, sur une longueur supérieure, n’est aucunement redondante avec la servitude initialement actée par le nord.

En l’espèce, s’agissant d’un acte notarié, il y a lieu de rétablir cette constitution de servitude de passage de réseaux sur la parcelle section BK numéro [Cadastre 9] et d’enjoindre Maître [L] [E], notaire à [Localité 8], à procéder à la rectification matérielle demandée par le service de publicité foncière en indiquant en qualité de fonds dominant et la parcelle section BK numéro [Cadastre 9] en qualité de fonds servant

* Sur la demande d’établissement du tracé du passage concernant la servitude de passage consentie au profit de la parcelle BK N° [Cadastre 7] fonds dominant à partir des parcelles BK N° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 9] et [Cadastre 12], fonds servant en page 5 et 6 de son acte de vente du 12 avril 2019,

Madame [Z] fait valoir que le tracé de ce chemin devait être effectué par un géomètre, ce qui ne ressort pas de la lecture de l’acte de vente, ni des plans cadastraux sur lesquels un chemin est déjà matérialisé.

Elle sera déboutée de cette demande insuffisamment justifiée.

* Sur la demande de suppression de la servitude de pompage ayant comme fonds dominant et servant la BK [Cadastre 4], propriété de Madame [Z] en page 14 de son acte de vente du 12 avril 2019,

La servitude de pompage inscrite à l’acte mentionne bien la parcelle cadastrée section BK numéro [Cadastre 10], propriété de Monsieur [I] [J], comme fonds dominant, et la parcelle cadastrée section BK numéro [Cadastre 4], propriété de Madame [Z], comme fonds servant.

Monsieur [I] [J] justifie en outre d’un intérêt au maintien de cette servitude de pompage.

Madame [Z] sera déboutée de cette demande de suppression.

XII – Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral

* Sur la responsabilité contractuelle des vendeurs

Selon l’article 1217 du code civil,

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

S’agissant de la demande de condamnation des vendeurs au titre du préjudice moral, Madame [X] [Z] ne démontre aucun manquement à leurs obligations contractuelles et sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral à leur égard.

* Sur la responsabilité délictuelle de la CCVBA et du notaire

Selon l’article 1240 du code civil,

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

S’agissant de la responsabilité délictuelle de la CCVBA, celle-ci a reconnu après la vente que le diagnostic obligatoire avant la vente, et intitulé « rapport de visite », du 11 mai 2018, a été réalisé sans visite, mais également que les regards étaient végétalisés et inaccessibles, ce qui est contradictoire et aurait en tout cas nécessité d’être mentionné.

Ainsi, si Madame [X] [Z] ne justifie pas d’un défaut de délivrance conforme des vendeurs, il est démontré que son installation d’assainissement non collectif présentait avant la vente, des défauts d’entretien et un vice apparent qui, s’ils avaient été attestés comme ils l’auraient dû, auraient permis d’éviter tout litige ultérieur, comme c’est le cas en l’espèce.

Ainsi, cette carence du rapport de la CCVBA, service public spécialisé contrairement aux parties à l’acte de vente, constitue une faute qui a nécessairement préjudicié à Madame [Z] dans ses relations avec les vendeurs par la suite.

Dès lors, il y a lieu de condamner la CCVBA à payer à Madame [Z] la somme de 3.000 Euros au titre de son préjudice moral.

S’agissant de la responsabilité du notaire, qui était à la fois rédacteur de l’acte de donation partage de la propriété familiale en 1997 et des actes de vente par la suite, il était parfaitement informé de la présence de la fosse septique de Monsieur [I] [J] sur le fonds cédé à Madame [Z] et devait une information particulière pour éviter tout litige.

En outre, la suppression unilatérale d’une servitude sans explication sur la base d’une simple demande de précision du service de publicité foncière a également conduit à l’aggravation du conflit entre les parties.

Enfin, les contradictions matérielles et imprécisions relevées entre le compromis et l’acte de vente, si elles n’étaient pas déterminantes pour l’acquéreur, ont également participé, dans le contexte de ce dossier, aux incompréhensions et conflits qui ont pu s’élever par la suite entre les parties.

Maître [L] [E] a de ce fait manqué à son obligation professionnelle d’assurer la sécurité juridique des actes dont il avait la rédaction après avoir lui-même procédé à la donation partage de 1997.

Il y a lieu dès lors de condamner Maître [L] [E] à payer à Madame [X] [Z] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral.

XIII – Sur les demandes accessoires

* Les dépens :

La partie perdante est condamnée aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu de condamner Madame [X] [Z], qui succombe sur l’essentiel de ses demandes, à prendre en charge la moitié des dépens de la procédure, l’autre moitié étant partagée in solidum entre Monsieur [I] [J], la CCVBA et Maître [L] [E], autres parties condamnées dans la présente décision.

* L’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il apparaît équitable de condamner in solidum la CCVBA et Maitre [L] [E] à payer à Madame [X] [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes sont rejetées.

* L’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile,

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe ;

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 17 mars 2026 ;

FIXE la clôture de l’affaire au 20 mars 2026 ;

DEBOUTE Madame [X] [Z] de sa demande de dommages-intérêts pour permettre le raccordement de sa propriété au réseau public d’assainissement ;

CONDAMNE Monsieur [I] [J] à déposer à ses frais le raccordement de la fosse septique implantée sur la parcelle cadastrée section BK numéro [Cadastre 7], à charge pour lui d’effectuer son propre raccordement depuis son fonds dans les quatre mois à compter de la notification de la présente décision ;

DEBOUTE Madame [X] [Z] de sa demande de condamnation de Monsieur [I] [J] sous astreinte par jour de retard ;

DEBOUTE Madame [X] [Z] de sa demande de dommages-intérêts pour la réfection de son installation d’assainissement non collectif et du coude de canalisation ;

DEBOUTE Madame [X] [Z] de sa demande de dommages-intérêts au titre de l’installation d’un forage ;

DEBOUTE Madame [X] [Z] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la potabilisation de l’eau du puits ;

DEBOUTE Madame [X] [Z] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la dépollution des sols ;

DEBOUTE Madame [X] [Z] de sa demande de remboursement des frais d’expertise amiable ;

DEBOUTE Madame [X] [Z] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Madame [X] [Z] de ses demandes de dommages-intérêts au titre de la mise en conformité du studio ;

DEBOUTE Madame [X] [Z] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice lié à la reconnaissance du bail verbal de Madame [A] ;

DIT que la servitude de passage au profit de la parcelle cadastrée BK numéro [Cadastre 7] appartenant à Madame [Z] sur la parcelle BK numéro [Cadastre 9] appartenant à Monsieur [I] [J] s’exerce conformément à l’acte de vente du 12 avril 2019 ;

ENJOINT Maître [L] [E], notaire à [Localité 8], à rétablir la constitution de servitude de passage de réseaux sur la parcelle section BK numéro [Cadastre 9] et d’enjoindre procéder à la rectification matérielle demandée par le service de publicité foncière en indiquant en qualité de fonds dominant et la parcelle section BK numéro [Cadastre 9] en qualité de fonds servant, dans les trois mois de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE Madame [X] [Z] de sa demande au titre de l’établissement d’un tracé du chemin passant sur la parcelle section BK numéro [Cadastre 9] et de sa demande de suppression de la servitude de pompage au profit de la parcelle BK numéro [Cadastre 10] appartenant à Monsieur [I] [J] ;

DEBOUTE Madame [X] [Z] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral à l’égard de Madame [Q] [J], Madame [K] [J] épouse [Y], et Monsieur [I] [J] ;

CONDAMNE la COMMUNAUTE DE COMMUNES [Adresse 13] ET DES ALPILLES à payer à Madame [X] [Z] la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Maître [L] [E], notaire à [Localité 8], à payer à Madame [X] [Z] la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [X] [Z] à la moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et autorise Maître Thomas D’JOURNO, avocat, à recouvrer à son encontre les frais dont il aurait fait l’avance sans recevoir provision;

CONDAMNE in solidum la COMMUNAUTE DE COMMUNES [Localité 11] [Adresse 14] [Localité 12] ET DES ALPILLES et Maître [L] [E] à la moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et autorise Maître Pauline BOUGI, avocat, à recouvrer à son encontre les frais dont elle aurait fait l’avance sans recevoir provision;

CONDAMNE in solidum la COMMUNAUTE DE COMMUNES [Adresse 15] [Localité 13] [Adresse 16] et Maître [L] [E] à payer à Madame [X] [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Et le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

La République Française mande et ordonne à tous huissiers, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux Judiciaire d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire de Tarascon.