CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 24/00686 – N° Portalis DBW4-W-B7I-DJZR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 15 MAI 2026

DEMANDERESSE

Madame [K] [O]

née le 08 Octobre 1953 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Michèle KOTZARIKIAN, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant et M^e Mélissa EYDOUX, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

DEFENDERESSES

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], situé [Adresse 3], prise en la personne de son Syndic en exercice, la société CITYA L’HORLOGE, ayant son siège social [Adresse 4], immatriculée au RCS sous le numéro 349 759 647, prise en la personne de son représentant légal en exercice,, dont le siège social est sis CITYA L’HORLOGE – [Adresse 5]

représentée par M^e Virginie AYME, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant et M^e Anthony MARTINEZ, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

S.A.R.L. PROPRIETES DE PROVENCE, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n°737 080 226, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Philippe MAIRIN, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cyrille ABBE

Siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats : Alicia BARLOY

Greffier lors du prononcé du délibéré : Béatrice PAUL

Exécutoire numérique de la minute délivrée

le : 15 Mai 2026

à

M^e Virginie AYME

M^e Michèle KOTZARIKIAN

M^e Philippe MAIRIN

PROCEDURE

Clôture prononcée : 03 Février 2026

Débats tenus à l’audience publique du : 10 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 15 Mai 2026

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [K] est propriétaire d’un lot de copropriété consistant en un appartement à usage d’habitation au sein de la copropriété [E] [Localité 3], pour l’immeuble [Adresse 7].

Le syndic de cette copropriété est la SARL PROPRIETE DE PROVENCE au terme d’un contrat expirant le 31 décembre 2023.

Le syndic convoquait les copropriétaires à une assemblée générale du 16 janvier 2024 par courrier du 18 décembre 2023.

Au cours de cette assemblée générale a été soumis au vote dans la résolution n°6 la désignation de la SARL PROPRIETE DE PROVENCE comme syndic.

Cette résolution n’était pas adoptée.

Le procès verbal de cette assemblée générale n’était pas signé à l’issue et était communiqué à Madame [O] pour signature.

Madame [O] refusait de signer le procès verbal.

Madame [O] affirmait que l’agence [H] – PROPRIETE DE PROVENCE s’était considérée comme valablement désignée comme syndic et avait notamment à ce titre réalisé des appels de fonds.

Par assignation en date du 12 avril 2024 Madame [O] a assigné le syndicat des copropriétaires [E] [Adresse 8] et la société PROPRIETE DE PROVENCE devant la présente juridiction aux fins de voir :

A titre principal :

— Annuler l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] du 16 janvier 2024,

A titre subsidiaire :

— Annuler la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 11] du 16 janvier 2024,

En tout état de cause :

— Condamner la société PROPRIETE DE PROVENCE à verser à Madame [O] la somme de 2.000 euros chacune à titre de dommages et intérêts,

— Condamner la société PROPRIETE DE PROVENCE à verser à Madame [O] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société PROPRIETE DE PROVENCE aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 22 avril 2025 la Madame [O] maintenait ses demandes.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 20 janvier 2025 le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] demande au tribunal de :

A titre principal :

— Annuler l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 11] du 16 janvier 2024,

A titre subsidiaire :

— Annuler la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 11] du 16 janvier 2024,

En tout état de cause :

— Condamner la société PROPRIETE DE PROVENCE à verser à Madame [O] la somme de 2.000 euros chacune à titre de dommages et intérêts,

— Condamner la société PROPRIETE DE PROVENCE à verser à Madame [O] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société PROPRIETE DE PROVENCE aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 6 janvier 2025 la SARL PROPRIETE DE PROVENCE demande au tribunal de :

— DEBOUTER Madame [O] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] de leur demande d’annulation de l’Assemblée Générale des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] du 16 janvier 2025,

En tout état de cause :

— dire et juger ces demandes sans objet en l’état de l’ordonnance sur requête rendue le 4 avril 2025,

— débouter Madame [O] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] de leur demande de dommages et intérêts fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil,

— débouter Madame [O] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] de leur demande d’indemnité article 700 du CPC,

— Et les condamner chacun à payer à la SARL PROPRIETE DE PROVENCE 2000 euros sur le même fondement,

— Les condamner aux dépens.

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 14 janvier 2026 le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure au 03 février 2026 et a fixé les plaidoiries à l’audience du 10 février 2026. Le délibéré était fixé au 15 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal de statuer sur les demandes de « dire », de « dire et juger », de « donner acte » ou de « constater » lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile.

Il doit de même être rappelé au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Enfin, en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 16 janvier 2024

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30 ».

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

« Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1. Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote.

Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l’associé qui a eu recours à la visioconférence, à l’audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal. La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l’article 1366 du code civil.

Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l’article 1367 du code civil ».

Madame [O] fait valoir que le procès-verbal de l’assemblée général n’a pas été signé à l’issue de cette dernière. A ce titre, elle souligne que la SARL PROPRIETE DE PROVENCE lui a communiqué le dit procès verbal aux fins de signature.

Le syndicat de copropriétaire s’associe à cette analyse.

Force est de constater que la SARL PROPRIETE DE PROVENCE communique un procès verbal manuscrit de la dite assemblée générale signé par le président, les scrutateurs et le secrétaire de l’assemblée générale.

La véracité de ces signatures n’est pas remise en cause.

Dès lors, force est de constater que le procès verbal transmis à Madame [O] pour signature et aux autres copropriétaires est une retranscription dactylographiée du procès verbal originel valablement signé par le président, le scrutateur et le secrétaire.

En conséquence, il ne saurait être prononcé la nullité d’une assemblée général pour défaut de signature du procès verbal dès lors qu’il est démontré qu’un procès verbal a bien été rédigé et que ce dernier a bien été signé par l’ensemble des parties.

Madame [O] et le syndicat des copropriétaires seront déboutés de leur demande.

Sur l’annulation de la résolution N°6 de l’assemblée générale du 16 janvier 2024

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)

c ) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;(…)».

L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

«  Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. »

Il résulte de la combinaison de ces textes que la désignation du syndic de copropriété résulte d’un vote à la majorité de tous les copropriétaires, et à défaut à la majorité des copropriétaires présents si le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix.

En l’espèce, la désignation de l’agence [H], SARL PROPRIETE DE PROVENCE au terme de la résolution 6 n’a obtenu que 22 voix dont 1701 tantièmes sur 3103 tantièmes exprimés, 18 voix contre pour 1402 tantièmes et 4 abstentions pour 258 tantièmes et sur 7768 tantièmes totaux.

La résolution n’a pas obtenu la majorité des voix nécessaires à savoir au moins 3885 tantièmes.

En outre, pour pouvoir être éventuellement désigné à la majorité des copropriétaires présents, la résolution devait recueillir au moins le tiers des voix des copropriétaires soit 2590 tantièmes.

Ainsi c’est à tort que le procès verbal de l’assemblé générale du 16 janvier 2024 indique que la résolution 6 a été adoptée.

En conséquence, cette résolution sera annulée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1241 du code civil institue un régime de responsabilité pour le fait d’autrui dès lors qu’il cause un dommage en lien avec ce fait.

Madame [O] fait état d’un préjudice résultat de la situation de nullité précédemment évoqué du fait de l’agence [H] SARL PROPRIETES DE PROVENCE. Elle affirme avoir dû convoquer une autre assemblée générale et de devoir saisir la juridiction.

Madame [O] affirme avoir subit à ce titre un préjudice qu’elle évalue à 2.000 euros de dommages et intérêts.

Le syndicat de copropriétaire reprend la même analyse en faisant état d’un préjudice résultant de la carence de syndic et de l’existence d’une situation extrêmement préjudiciable à la gestion de la copropriété et de la nécessité de défendre par la suite ses intérêts.

Le fait générateur résultant de la nullité de la résolution n’est pas contesté.

L’agence [H], SARL PROPRIETES DE PROVENCE affirme cependant qu’il ne résulte aucun préjudice compte tenu de la date actuelle et des procédures successives concernant la reprise du syndic de cette copropriété par une autre société. Elle affirme en outre qu’aucun préjudice personnel n’est démontré.

Il résulte des éléments communiqués aux débats que la date actuelle importe peu dès lors qu’il convient de se placer au moment des faits pour vérifier l’existence d’un fait, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, le fait générateur est caractérisé car résultant d’une mauvaise appréciation des quantums dans le cadre de l’assemblée générale du 16 janvier 2024.

Toutefois, il n’est pas rapporté la preuve d’un préjudice directement en lien avec ce fait. En effet, il est affirmé l’existence d’un tel préjudice pour Madame [O] sans démonstration de ce dernier ni qualification de celui-ci.

En conséquence Madame [O] sera déboutée de sa demande.

De la même manière le syndicat des copropriétaires se contente d’affirmer l’existence d’une situation préjudiciable sans démontrer ni justifier cette dernière. Il n’est rapporté ni justifié d’aucun élément ayant entraîné un préjudice pour le dit syndicat à la suite de cet évènement.

La simple allégation d’un tel préjudice est insuffisant à permettre sa démonstration.

En conséquence, il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

— sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens seront partagés à parts égales entre les parties.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe ;

ANNULE la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 janvier 2024 de la copropriété [Adresse 13],

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE les parties à se partager les dépens,

DEBOUTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Et le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

La République Française mande et ordonne à tous huissiers, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux Judiciaire d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire de Tarascon.