TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies CC

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/11637

N° Portalis 352J-W-B7I-C52FL

N° MINUTE : 3

Assignation du :

20 Septembre 2024

contradictoire

Expertise :

M. [P] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 16 Avril 2026

DEMANDERESSE

Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0182

DEFENDERESSE

S.A.S. HÔTELIÈRE DES BATIGNOLLES

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Tristan DUPRE DE PUGET de la SCP FTMS Avocats, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0147

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 15 janvier 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2014, la S.A. Hôtel des Batignolles, aux droits de laquelle vient la S.A.S. Hôtelière des Batignolles, a donné à bail commercial de sous-location en renouvellement à la S.A.S. Carrefour Proximité France (ci-après désignée la S.A.S. CPF) portant sur les locaux situés au [Adresse 4] dans le [Localité 1], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2013, moyennant un loyer annuel initial de 30.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement.

Par acte extrajudiciaire du 30 avril 2021, la S.A.S. Hôtelière des Batignolles a signifié à la S.A.S. CPF un congé avec refus de renouvellement à effet du 30 septembre 2022 avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 septembre 2024, la S.A.S. CPF a fait assigner la S.A.S. Hôtelière des Batignolles devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de voir fixer l’indemnité d’éviction due à la somme de 1.010.100 euros et de voir condamner la bailleresse à lui payer ladite indemnité.

Par ordonnance du 31 janvier 2025, le juge de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur mais elles ne sont cependant pas parvenues à un accord mettant fin au litige.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 7 janvier 2026, la S.A.S. CPF demande au juge de la mise en état de :

« - DECLARER IRRECEVABLE COMME ETANT PRESCRITE la demande de la société HOTELIERE DES BATIGNOLLES visant à faire fixer judiciairement l’indemnité d’occupation et à » condamner la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer à la société HOTELIERE DES BATIGNELLES une indemnité d’occupation d’un montant de 49.000 € hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er octobre 2022 et jusqu’à la parfaite libération des locaux loués, indexée annuellement à compter du 1er octobre 2022 en fonction de l’indice des loyers commerciaux, et augmentée de toutes charges, taxes, redevances et frais tels que stipulés aux termes du bail commercial du 27 janvier 2014 ".

— DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les lieux loués sis à [Adresse 4], les décrire, les photographier et, en cas de contestation, les mesurer ;

— entendre les parties ainsi que tous sachants et évoquer avec les parties à l’issue de la première réunion le calendrier possible de la suite des opérations, leur en communiquer la teneur dans un délai de six à dix semaines après le versement de la consignation et dans le même délai leur communiquer le montant prévisible de ses frais et honoraires détaillés qu’il actualisera s’il y a lieu au fur et à mesure de l’exécution de la mission ;

— fournir au Tribunal, par références aux dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction due à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE par la société HOTELIERE DES BATIGNOLLES, en se plaçant dans l’hypothèse de la perte du fonds, qui n’est pas contestée par les parties, en ce compris toutes les indemnités accessoires, et de tous autres postes de préjudice liés à cette éviction,

— JUGER que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris dans les quatre mois de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle.

En tout état de cause :

— REJETER toutes demandes, fins et conclusions contraires de la société HOTELIERE DES BATIGNOLLES ;

— DIRE que les entiers frais d’expertise seront aux frais avancés de la société HOTELIERE DES BATIGNOLLES, qui est à l’origine de l’éviction de la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, et dans l’hypothèse où la société HOTELIERE DES BATIGNOLLES ne consignerait pas les sommes demandées, AUTORISER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à se substituer à la société HOTELIERE DES BATIGNOLLES, à régler la provision, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra.

— ORDONNER le sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport de l’expert judiciaire.

— RÉSERVER les dépens et juger qu’il sera statué dans le jugement au fond sur les dépens de l’incident. "

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S. CPF énonce :

— que l’action en paiement d’une indemnité d’occupation due par le locataire en cas d’éviction se prescrit par deux ans à compter du lendemain de la date d’expiration du bail par l’effet du congé ; qu’en l’espèce, au vu du congé du 30 avril 2021 à effet au 30 septembre 2022, le délai a commencé à courir le 1er octobre 2022 et a expiré le 1er octobre 2024, alors que la bailleresse a formé une demande à ce titre qu’à compter du 4 décembre 2024 de sorte qu’elle est prescrite dans sa demande qui est dès lors irrecevable;

— que les rapports d’expertise amiable établis à la requête de chacune des parties ont des résultats divergents et qu’il existe un désaccord tant sur la méthode d’évaluation que sur le pourcentage du chiffre d’affaires devant être retenu, de sorte que ce désaccord, technique et économique, nécessite la désignation d’un expert judiciaire .

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse sur incident, notifiées par RPVA le 14 janvier 2026, la S.A.S. HOTELIERE DES BATIGNOLLES sollicite du juge de la mise en état de :

«  Déclarer bien fondée et recevable l’action de la société HOTELIERE DES BATIGNOLLES relative au paiement de l’indemnité d’occupation du Bail portant sur les locaux sis [Adresse 4] en ce qu’elle est le corollaire de l’action de la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE relative à l’existence et la fixation de l’indemnité d’éviction dudit Bail ;

Dire que le juge dispose de suffisamment d’éléments pour statuer sur la fixation de l’indemnité d’éviction, si elle existe, dudit Bail ;

En conséquence,

Rejeter la demande de la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE d’accorder une mesure d’expertise judiciaire tendant à la détermination de l’existence et du quantum de l’indemnité d’éviction dudit Bail,

Dire qu’aucun frais d’expertise ne peut être avancé aux frais de la société HOTELIERE DES BATIGNOLLES, de son propre chef ou par voie de provisions réalisé par la société CARREFOUR PROXITIMITE FRANCE qui s’y serait substituée,

Rejeter la demande de la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE d’ordonner un sursis à statuer dans l’attente du dépôt d’un rapport d’un expert judiciaire,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où une expertise judiciaire serait ordonnée,

Ordonner que l’expert désigné ait également pour mission de proposer un chiffrage pour l’indemnité d’occupation due par la société CARREFOUR PROXIMITE France à la société HOTELIERE DES BATIGNOLLES,

En tout état de cause,

Débouter la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Réserver les dépens de l’instance. "

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S. Hôtelière des Batignolles énonce :

— que la prescription court à compter de la date d’effet du congé à condition que l’indemnité d’éviction ne soit pas contestée ; que lorsque celle-ci est contestée, le délai court à compter de la date où l’indemnité d’éviction est consacrée ; que le fait que le bailleur offre une indemnité d’éviction dans son congé est sans incidence sur la contestation ; que dans le cas présent, l’assignation date du 20 septembre 2024 pour le paiement de l’indemnité d’éviction ce qui interrompt la prescription et reporte le départ du délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation ;

— que le seul fait de délivrer un congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction ne vaut pas reconnaissance de ce droit à indemnité ; qu’en outre, le congé délivré se propose de payer l’indemnité d’éviction « pour le cas où le locataire pourrait y prétendre » ; que dès lors, le délai de prescription quant à l’indemnité d’éviction n’a pas expiré et que celui de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation n’a pas commencé à courir;

— que s’agissant de la demande de mesure d’instruction, les parties ont versé deux rapports établis par des experts près la cour d’appel de Paris qui emploient des méthodes d’évaluation classiques malgré deux approches distinctes ; que c’est de mauvaise foi que le preneur affirme que le tribunal n’a pas suffisamment d’éléments pour statuer ; qu’une mesure d’expertise judiciaire est ainsi dénuée de pertinence.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’audience de plaidoirie de l’incident s’est tenue le 15 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le juge de la mise en état rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire » et « juger » ne constituent pas des prétentions lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la prescription de l’action de la S.A.S. Hôtelière des Batignolles au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer notamment sur les fins de non-recevoir. Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir.

Il résulte des articles 122 et 123 du code de procédure civile qu’une fin de non-recevoir est un moyen, pouvant être soulevé en tout état de cause, qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen en fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 2241 du code civil pris en son premier alinéa, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En vertu de l’article 2242 du code civil, l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

L’article 2231 du code civil dispose en outre que l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien. Ainsi, malgré l’interruption, la prescription conserve sa nature.

En principe, seul est interruptif l’acte signifié par celui contre lequel court le délai de prescription.

Il résulte de l’article L.145-60 que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Il est constant que l’action en fixation de l’indemnité d’occupation statutaire, prévue à l’article L.145-28 du code de commerce, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Elle court, en cas de contestation du droit à indemnité d’éviction, à compter du jour où est consacré définitivement, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d’une indemnité d’éviction. Mais ce point de départ n’est différé à cette date que si le droit du locataire au paiement de l’indemnité d’éviction a été contesté. A défaut, le délai de prescription court à compter du jour où l’indemnité d’occupation peut être exigée, à savoir à compter du lendemain de la date d’expiration du bail par l’effet du congé.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 30 avril 2021 la S.A.S. Hôtelière des Batignolles a notifié au preneur, la S.A.S. CPF, son congé à effet du 30 septembre 2022 avec refus de renouvellement de bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction. La mention stéréotypée énonçant que l’indemnité d’éviction n’est offerte que « pour le cas où le locataire pourrait y prétendre » ne saurait, à elle seule, caractériser une contestation du bailleur au droit du preneur à indemnité d’éviction.

A cet égard, il est relevé que dans ses conclusions au fond notifiées le 4 décembre 2024, la bailleresse ne conteste pas davantage le droit du preneur à bénéficier d’une indemnité d’éviction. Elle se borne à discuter le quantum de celle-ci dans les motifs et à faire une contre-proposition sur le quantum dans ses prétentions. Il s’évince de ces éléments que la SAS Hôtelière des Batignolles n’a pas contesté le droit à indemnité d’éviction de la S.A.S. CPF.

En l’absence de contestation du droit à indemnité d’éviction dans son principe, le délai de prescription relatif à la demande d’indemnité d’occupation statutaire a commencé à courir le lendemain de la délivrance du congé portant refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Au cas présent, le congé a été signifié le 30 avril 2021, la prescription a commencé à courir le 1er octobre 2021 et en l’absence de contestation ou d’élément interruptif intervenu au bénéfice de la S.A.S. Hôtelière des Batignolles dans le délai biennal, il y a lieu de constater que la prescription de son action en fixation de l’indemnité d’occupation statutaire est acquise depuis le 1er octobre 2023.

En conséquence, la demande de la S.A.S. Hôtelière des Batignolles tendant à la condamnation de la S.A.S. CPF au paiement de l’indemnité d’occupation statutaire, formée pour la première fois le 4 décembre 2024, sera déclarée irrecevable en raison de la prescription.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 789 4° et 5° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour: Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ; Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

En l’espèce, le principe de l’indemnité d’éviction n’est pas contesté par les parties, seul son quantum est en débat.

Le tribunal saisi au fond ne saurait se fonder que sur des éléments objectifs et contradictoirement débattus afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction.

A ce titre, les deux rapports d’expertise amiable versés aux débats par les parties ne suffisent pas pour permettre au tribunal de trancher utilement le litige. En effet, les évaluations retenues par les experts sollicitées unilatéralement par chacune des parties divergent de manière significative quant au montant de l’indemnité d’éviction susceptible d’être allouée au preneur.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner avant-dire droit une expertise judiciaire relativement à la détermination du montant de l’indemnité d’éviction dont le périmètre précis sera déterminé dans le dispositif de la présente décision. En raison de la prescription précédemment constatée, la mission n’inclura pas l’estimation de l’indemnité d’occupation statutaire.

La S.A.S. Carrefour Proximité France ayant intérêt à la mise en œuvre de l’expertise supportera l’avance des frais.

Sur les autres demandes

Il ressort de l’article 790 du code de procédure civile que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700 du même code.

En l’espèce, dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, les demandes et les dépens seront réservés.

Il sera enfin rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge de la mise en état, statuant publiquement par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

DECLARE irrecevable comme étant prescrite l’action de la S.A.S. Hôtelière des Batignolles aux fins de fixation de l’indemnité d’occupation statutaire et de condamnation de la S.A.S. Carrefour Proximité France au paiement de ladite indemnité;

ORDONNE une expertise judiciaire ;

DÉSIGNE, pour y procéder, l’expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d’appel de Paris :

M. [P] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tél. : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

avec pour mission de :

* convoquer les parties ;

* se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

*visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 4] dans le [Localité 1] et les décrire ;

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le contrat de bail commercial, ainsi que de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de :

1. déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. Carrefour Proximité France :

a) dans le cas d’une perte du fonds de commerce : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, et de la réparation du trouble commercial;

b) dans le cas de la possibilité d’un transfert du fonds de commerce, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, le coût d’un tel transfert comprenant notamment : l’acquisition d’un titre locatif présentant les mêmes avantages que l’ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, et la réparation du trouble commercial,

2. apprécier si l’éviction de la S.A.S. Carrefour Proximité France entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3. tenter de concilier les parties ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’expert au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.S. Carrefour Proximité France à la Régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal judiciaire de Paris, [Adresse 6]) avec copie de la présente décision au plus tard le 16 juin 2026 ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai susvisé, et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque et l’instance sera poursuivie, la juridiction tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ;

DIT que l’expert commencera ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti par le greffe du présent tribunal de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération ;

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés ;

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées ;

RAPPELLE que l’expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée ;

RAPPELLE que l’expert devra procéder personnellement aux opérations d’expertise ;

DIT que l’expert aura la faculté de s’adjoindre tout sapiteur ou spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement le juge chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur ou du spécialiste à son rapport, étant précisé que si le sapiteur ou spécialiste n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

DIT que l’expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire?;

DIT que l’expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe de la 18ème chambre-1ère section du tribunal judiciaire de Paris, et qu’elle en délivrera copie aux parties ;

DIT que l’expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés ;

FIXE au 1er mai 2027 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

DÉSIGNE le juge de la mise en état en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit ;

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’expert, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée de la 18ème chambre-1ère section du 3 septembre 2026 à 11h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00 ;

DIT qu’il y a lieu d’ordonner un sursis à statuer jusqu’au dépôt effectif du rapport d’expertise ;

RÉSERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Faite et rendue à Paris le 16 Avril 2026.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON

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