TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 12 mai 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00743 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ERY2

Prononcé le 12 mai 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 février 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 23 Avril 2026, prorogé au 12 mai 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEMI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET – LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[O] [A], Décédée, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS – BLTL, avocats au barreau de TARBES

[Y] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Christel MARBAIS, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SA SEMI a donné à bail à Madame [O] [A] et Monsieur [Y] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] par contrat en date du 12 novembre 2021, ayant pris effet le 26 novembre suivant, pour un loyer mensuel de 509,19 € et 97,23 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SEMI a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 décembre 2024 pour un montant de 1 307,53 €.

La SA SEMI a ensuite fait assigner Madame [O] [A] et Monsieur [Y] [I] respectivement par actes de commissaire de justice en date des 02 avril et 27 mars 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 24 juin 2025 et a fait l’objet de deux renvois à la demande des défendeurs.

Par décision du Juge des tutelles de [Localité 2] en date du 02 octobre 2025, la mesure d’habilitation familiale ouverte au bénéfice de Madame [O] [A] a été convertie en mesure de tutelle exercée par l’UDAF 65.

L’assignation du 02 avril 2025 a été dénoncée à l’UDAF 65, ès qualité de tuteur, par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025.

Madame [O] [A] est décédée le 08 janvier 2026.

A l’audience du 24 février 2026, la SA SEMI – représentée par Maître [N] [C] – sollicite du Juge des contentieux de la protection qu’il :

— dise le jugement à intervenir opposable à l’UDAF 65, ès qualité de mandataire de Madame [O] [A],

— déclare recevable son désistement à l’égard de Madame [O] [A],

— déclare recevable son désistement à l’égard de l’UDAF 65, ès qualité de mandataire de Madame [O] [A],

— juge que les causes du commandement de payer en date du 31 décembre 2024 n’ont pas été payées et que la clause résolutoire prévue au bail a été acquise le 1er mars 2025,

— constate, en conséquence, la résiliation du bail consenti le 12 novembre 2021, ayant pris effet le 26 novembre suivant, par la SEMI à Monsieur [Y] [I],

— ordonne que Monsieur [Y] [I] devra libérer les lieux à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux suite à la signification du jugement à intervenir et que, faute de ce faire, il pourra, ainsi que tout occupant de son chef, en être expulsé, s’il échet avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamne Monsieur [Y] [I] au payement des sommes suivantes :

* 9 683,63 € au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dues au 31 décembre 2025, suivant décompte du 23 janvier 2026, avec intérêts de droit du commandement de payer du 31 décembre 2024 sur la somme de 1 307,53 € et du jugement pour le surplus,

* à compter du 1er mars 2025, d’une indemnité d’occupation égale au loyer et charges afférentes, et ce jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

* 200 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil,

* 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

*

En défense, Monsieur [Y] [I] – représenté par Maître Christel MARBAIS – sollicite du Juge des contentieux de la protection qu’il :

— lui donne acte de ce qu’il s’en rapporte quant à la demande principale,

— déboute la SA SEMI de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [Y] [I] reconnait la dette dans son principe et dans son montant. Il indique percevoir la somme de 500 € par mois d’allocation de retour à l’emploi. Il n’est donc en mesure, ni de reprendre le règlement du loyer courant, ni de proposer une somme mensuelle à affecter au remboursement échelonné de sa dette. Il ajoute avoir déposé un dossier de surendettement récemment.

Le Juge des contentieux de la protection a autorisé le défendeur à déposer son dossier de plaidoiries pendant le temps du délibéré et, en toute hypothèse, avant le 02 mars 2026.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 17 juin 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, prorogé au 12 mai suivant, par mise à disposition au greffe.

Le dossier de plaidoirie du conseil de Monsieur [Y] [I] a été reçu au greffe le 02 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties.

I. SUR LES DEMANDES FORMEES A L’ENCONTRE DE MADAME [O] [A]:

En l’espèce, Madame [O] [A] est décédée le 08 janvier 2026. Compte tenu de cette information, la SA SEMI entend se désister de ses demandes aussi bien à l’encontre de cette dernière qu’à l’encontre de son tuteur, l’UDAF 65 (décision du Juge des tutelles de [Localité 2] en date du 02 octobre 2025).

Le conseil de Madame [O] [A] et de l’UDAF 65 ne s’oppose pas à ce désistement qu’il convient donc de constater.

II. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 03 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SEMI justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 02 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation des 27 mars et 02 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

En l’espèce, d’une part, le bail conclu le 12 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoires et pénales) octroyant un délai de régularisation de 2 mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 décembre 2024, pour la somme en principal de 1 307,53 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mars 2025.

D’autre part, Monsieur [Y] [I] ne justifie ni du dépôt du dossier de surendettement qu’il allègue, ni de la recevabilité de ce dernier. Il ne saurait donc se prévaloir des dispositions dérogatoires et protectrices de l’article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989.

L’expulsion de Monsieur [Y] [I] sera donc ordonnée.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

La SA SEMI produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [I] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9 968,93 € à la date du 31 décembre 2025.

Monsieur [Y] [I] reconnaît cette dette aussi bien dans son principe que dans son montant. Il sera par conséquent condamné au payement de cette somme de 9 968,93 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 307,53 € à compter du commandement de payer (31 décembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil et à la demande.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y] [I] sera également condamné au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de la SA SEMI sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 652,85 € et non indexée.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l’article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, la SA SEMI justifie d’un préjudice financier à hauteur de 4,05 * 3 = 12,15 € au titre des frais de rejet de prélèvement des 13 janvier, 12 mai et 12 juillet 2022.

Monsieur [Y] [I] sera donc condamné à lui payer la somme de 12,15 € à titre de dommages et intérêts.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 décembre 2024, de sa notification à la CCAPEX le 02 janvier 2025, de l’assignation des 27 mars et 02 avril 2025, de sa dénonciation à l’UDAF 65 le 14 octobre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 03 avril 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SEMI, Monsieur [Y] [I] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de la SA SEMI dans ses demandes formées à l’encontre de Madame [O] [A], décédée le 08 janvier 2026, et de son tuteur, l’UDAF 65 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 novembre 2021 entre la SA SEMI et Monsieur [Y] [I] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] sont réunies à la date du 1er mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SEMI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à verser à la SA SEMI la somme de 9 968,93 € (neuf mille neuf cent soixante-huit euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 31 décembre 2025, incluant un dernier appel de 652,85 € pour le mois de décembre 2025 et un dernier versement de 650 € enregistré le 22 novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024 sur la somme de 1 307,53 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à payer à la SA SEMI une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 652,85 € (six cent cinquante-deux euros et quatre-vingt-cinq centimes) ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à payer à la SA SEMI la somme de 12,15 € (douze euros et quinze centimes) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 décembre 2024, de sa notification à la CCAPEX le 02 janvier 2025, de l’assignation des 27 mars et 02 avril 2025, de sa dénonciation à l’UDAF 65 le 14 octobre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 03 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à verser à la SA SEMI une somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge