TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00266 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D7DV

ORDONNANCE DE REFERE N°1024/2025

DU : 16 Décembre 2025

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16/12/2025;

PRESIDENT : Marie-Astrid MEVEL, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Metz déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

BATIGERE HABITAT, demeurant 12 RUE DES CARMES – 54000 NANCY

représentée par M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [Z], demeurant 3 rue de Provence – 2ème étage Appt 31 – 57700 HAYANGE, comparant en personne

Madame [H] [C], demeurant 3 rue de Provence – 2ème étage Appt 31 – 57700 HAYANGE, comparante en personne

Date des débats : 04 Novembre 2025

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date des 6 et 14 octobre 2020, ayant pris effet aux mêmes dates, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE GRAND EST a donné à bail à Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C] un bien immobilier à usage d’habitation situé 3 rue de Provence – Entrée 02 Appartement 31 – HAYANGE (57700) ainsi qu’un garage (Local n°1 référence 1750052370) sis Entrée 06 app : 13 1/5 rue de Provence à HAYANGE (57700), pour une durée d’un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction, le loyer étant fixé initialement à la somme mensuelle de 406,96 € hors charges outre 163,17€ de provision sur charges pour le logement et 5,08€ pour le garage.

Des loyers demeurant impayés, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C] un commandement de payer la somme principale de 4 343,04 €, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024.

Par courrier daté du 7 novembre 2024, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 8 novembre 2024, la société demanderesse a informé la Caisse d’Allocations Familiales de MOSELLE de la situation d’impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 avril 2025 (dépôt étude), la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé, auquel elle demande de :

— constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion des locaux par les défendeurs et tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code de procédure civile d’exécution (article 24 de la loi du 6 juillet 1989),

— condamner les défendeurs, locataires, solidairement au paiement de :

— à titre provisionnel la somme de 4 617,96 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 26 mars 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement (soit le 18 novembre 2025) sur la somme de 3 172,52 euros et à compter de la présente décision sur le solde (article 7A de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile),

— la somme mensuelle de 692,87 euros à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité. Cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle (article 7A de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile),

— la somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,

— tous les frais et dépens du procès dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer (article 696 du Code de procédure civile)

— rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision (article 514-1 du Code de procédure civile).

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 16 avril 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 novembre 2025 et mise en délibéré au 16 décembre 2025.

À l’audience du 4 novembre 2025, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et s’en réfère aux termes de son assignation. Elle verse aux débats un décompte actualisé de sa créance à la somme de 8 390,59 euros qu’elle communique aux défendeurs. Elle sollicite la mise en délibéré de l’affaire.

Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C] comparaissent tous les deux.

Ils font état de difficultés financières en lien avec un accident de travail de Monsieur survenu en juillet 2024, ayant engendré des difficultés s’agissant de ses indemnisations.

Le couple expose qu’ils sont parents de trois enfants, qu’ils percevaient des revenus mensuels de 882 euros et fait état de retard dans le paiement de leurs factures. Ils ajoutent qu’ils perçoivent désormais des indemnités mensuelles d’un montant de 1 600 € versées par la CPAM, outre des prestations sociales et familiales de 600 €.

Ils sollicitent des délais de paiement et ainsi un maintien dans les lieux.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 16 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE GRAND EST justifie avoir, par courrier daté du 7 novembre 2024, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 8 novembre 2024, informé la Caisse d’Allocations Familiales de MOSELLE de la situation d’impayés, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demanderesse produit à l’appui de ses demandes le contrat de bail et un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève, après déduction des frais de poursuite, à la somme de 8 048,31 euros suivant décompte arrêté au 31 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer, dans un délai de deux mois après signification du commandement de payer.

Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C] ont laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer dans le délai de deux mois, visant la clause résolutoire stipulée au bail et se référant aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, leur a été signifié le 18 novembre 2024.

Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois.

Il n’a pas été porté à la connaissance du juge l’existence d’une procédure de surendettement affectant les locataires. Par ailleurs, il ressort des débats que ces derniers n’ont pas repris le versement intégral du loyer avant l’audience, ce qui rend impossible la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 V de la loi susvisée.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la demanderesse à la date du 18 janvier 2025 et de débouter les défendeurs de leur demande tendant à l’octroi de délais de paiement.

Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la créance du bailleur

— Sur les charges et loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, conformément à l’article 1310 du Code civil « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

La Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT produit un décompte aux termes duquel Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8 048,31 € à la date du 31 octobre 2025.

Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C], comparants, ne contestent pas être redevables des sommes réclamées, faisant état de leurs difficultés financières.

En outre, le contrat de bail conclu le 6 octobre 2020 contient une clause de solidarité aux termes de laquelle les cotitulaires dudit bail sont solidairement tenus au paiement des loyers, charges, accessoires, indemnités d’occupation dus en application du contrat.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 8 048,31 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 sur la somme de 3 172,52 euros (montant figurant dans l’assignation), et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit la somme de 692,87 euros, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet

Compte tenu de la situation de Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que la présente ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard de la situation économique de Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C], qui supporteront la charge des dépens, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation des baux conclus les 6 et 14 octobre 2020 entre la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT et Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C] concernant le bien à usage d’habitation situé 3 rue de Provence – Etage 2 Appartement 31 à HAYANGE (57700) et du garage (Local n°1 référence 1750052370) sis Entrée 06, App : 13, 1/5 rue de Provence à HAYANGE (57700) à la date du 18 janvier 2025 ;

DÉBOUTONS Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C] de leur demande de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 18 janvier 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail, soit la somme mensuelle de 692,87 € ;

DÉBOUTONS la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT de sa demande de dire que tout mois commencé doit être dû en totalité, outre sa demande au titre des intérêts au taux légal s’agissant de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C] à verser à la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 8 048,31 € (décompte arrêté au 31 octobre 2025), correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 sur la somme de 3 172,52 euros (montant figurant dans le dispositif de l’assignation), et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C] à payer à la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du mois de novembre 2025, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DISONS que l’indemnité d’occupation ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte ;

DISONS que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DÉBOUTONS la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie-Astrid MEVEL, juge, et par Madame Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,