TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

☞ GREFFE CIVIL

RG N° N° RG 25/00366 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D5FV

Minute : 26/35

JUGEMENT

Du :16 Janvier 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[K] [F]

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 16 Janvier 2026;

Sous la Présidence de Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Agnès BRENNEUR, Greffier;

Après débats à l’audience du 18 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, Elisant domicile en l’étude de Me [T] de la SCP LDGR – 2 Rue de l’Université – 75007 PARIS

Rep/assistant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [F], demeurant 7 Crue Fabert – 57250 MOYEUVRE- GRANDE, comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2023, à effet au 1 avril 2023, M. et Mme [N] [W] ont donné à bail à M. [K] [F], pour une durée de trois ans, un local à usage d’habitation situé 7C rue Fabert – 57400 MOYEUVRE GRANDE, logement n°2, moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 390,00 € outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 75,00 €, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 390,00 €.

Par contrat de cautionnement VISALE conclu le 28 mars 2023 entre le bailleur et la Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS, cette dernière s’est portée caution du paiement du loyer.

Le bailleur a mis en œuvre la garantie VISALE pour un montant total de 1255 euros au titre du paiement des loyers et charges des mois d’août 2023, septembre 2023 et janvier 2024.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, le bailleur a fait jouer la garantie VISALE pour l’arriéré de loyers et charges impayés pour les mois d’avril à août 2024 et pour le mois de novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025 délivré à étude, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS a fait assigner M. [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Thionville, aux fins de voir :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

en tout état de cause,

— condamner M. [K] [F] à quitter le logement et ordonner son expulsion à défaut ;

— condamner M. [K] [F] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS la somme de 4 025,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1255 euros et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal à celui des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail ;

— condamner M. [K] [F] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner M. [K] [F] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 18 novembre 2025, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS a comparu représentée par son conseil. La demanderesse a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 5 885,00 €, terme du mois de novembre 2025 inclus.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

M. [K] [F] a comparu et reconnait la dette locative. Il sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 par mois euros. Par note en délibéré autorisée à l’audience et reçue au greffe le 4 décembre 2025, M. [K] [F] réitère sa proposition de remboursement à hauteur de 150 euros par mois et produit la copie d’un contrat de travail conclu avec la société ADECCO le 24 septembre 2025.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 16 janvier 2026, le président ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la décision est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée. En l’espèce, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS a comparu représentée par son conseil et M. [K] [F] a comparu personnellement. En application des dispositions susvisées, il sera donc statué par jugement contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la qualité à agir de la Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS

En application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu’elle doit permettre d’engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Cette possibilité d’action est également mentionnée à l’article 8 de l’engagement de caution, celle-ci s’étendant – en plus de l’action en recouvrement des sommes versées – à l’action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Il sera donc considéré que la Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS a qualité pour agir tant en paiement, qu’en constat de résiliation, qu’en fixation d’une indemnité d’occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Sur la demande en constat de la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 12 mai 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie dématérialisée, le 14 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 18 novembre 2025.

Par ailleurs, s’agissant d’un bailleur privé, il n’a pas à être démontré la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou de la caisse d’allocations familiales.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le commandement de payer ayant été signifié le 5 mars 2024, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges après commandement de payer infructueux. En outre, un commandement de payer a été signifié à M. [K] [F] le 5 mars 2024.

Or, il résulte du décompte produit par la bailleresse que M. [K] [F] ne s’est pas acquitté de l’intégralité du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois prévu par le commandement de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 6 mai 2024.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS à compter du 6 mai 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Sur la demande en paiement de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties le 29 mars 2023 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 5 mars 2024 ;

— le décompte de la créance arrêtée au 6 novembre 2025, mois d’octobre 2025 inclus.

La somme totale réclamée par la bailleresse de 5 885,00 € comprend à la fois les loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail intervenue le 6 mai 2024, et une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire à compter de cette date, justement fixée à hauteur du montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette n’est apporté par M. [K] [F] qui la reconnait d’ailleurs à l’audience.

Par conséquent, il doit être condamné au paiement de la somme de 5 885,00 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024 (date du commandement de payer) sur la somme de 1 255 euros, à compter du 12 mai 2025 (date de l’assignation) sur la somme de 4 025,00 € euros, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi prévoit que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement sollicité par M. [K] [F]. Ce dernier propose des règlements à hauteur de 150 euros en plus du loyer. Si M. [K] [F] justifie d’un contrat de travail en date du 24 septembre 2025, il ne justifie toutefois pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience du 18 novembre 2025.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que la bailleresse puisse à nouveau disposer de son logement et fondent sa demande de la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, par suite, de condamner M. [K] [F] à restituer les lieux loués situés 7C rue Fabert – 57250 MOYEUVRE GRANDE, logement n°2.

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Par ailleurs, M. [K] [F] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 6 mai 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’il aurait payés en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 6 mai 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du 6 novembre 2025, mois d’octobre inclus.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [K] [F] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et de la sommation de payer. Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS les frais irrépétibles non compris dans les dépens. M. [K] [F] sera donc condamné au paiement d’une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire de la présente décision à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mars 2023 relatif à l’immeuble d’habitation situé 7C rue Fabert – 57250 MOYEUVRE GRANDE, logement n°2, entre M. [N] [W] d’une part et M. [K] [F] d’autre part, sont réunies à la date du 6 mai 2024 ;

CONDAMNE M. [K] [F] à libérer les lieux situés 7C rue Fabert – 57400 MOYEUVRE GRANDE, logement n°2, en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de M. [K] [F] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 6 mai 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNE M. [K] [F] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS la somme de 5 885,00 € au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation, arrêtés au 6 novembre 2025, mois d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024 (date du commandement de payer) sur la somme de 1 255,00 €, à compter du 12 mai 2025 (date de l’assignation) sur la somme de 4 025,00 € euros, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE M. [K] [F] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, sous réserve de la production d’une quittance subrogative,

CONDAMNE M. [K] [F] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation au préfet et du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [K] [F] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE la Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS et M. [K] [F] de leurs plus amples demandes ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel.

Ainsi jugé et prononcé à Thionville par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 16 janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge,