TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00073 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCJ5

NUMERO MIN: 25/00008

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de M^me Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 05 Décembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

INCITE [Localité 11] MÉTROPOLE TERRITOIRE

[Adresse 2]

CS 91234

[Localité 11]

représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

S.C.I. LES SALINIERES immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°D497 834 291, représentée par M. [H] [D]

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par Maître Kathleen GENTY, avocat au barreau de BORDEAUX

En présence de Madame [U] [S], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le:

à :

Expédition le :

à :

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI LES SALINIERES est propriétaire d’un immeuble d’une surface utile de 185 m² sis [Adresse 6] à [Localité 11] (parcelle cadastrée DO[Cadastre 9]).

Par arrêté du 7 juin 2013, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de restauration immobilière des immeubles situés sur le périmètre des ilôts « [Adresse 12] » et « [Adresse 13] » au sein duquel se trouve cet immeuble. Cette déclaration d’utilité publique a été prorogée par arrêté du 12 décembre 2022 et modifiée par arrêté du 30 novembre 2022.

Par délibération du 15 juillet 2013, le conseil municipal de [Localité 11] a arrêté le programme de travaux obligatoires à réaliser sur ces immeubles et fixé à 48 mois le délai octroyé aux propriétaires pour mettre en œuvre ce programme, soit une réalisation avant la fin du mois de novembre 2017. Le programme de travaux relatif à l’immeuble sis [Adresse 6] a été notifié à la SCI propriétaire par courrier du 31 octobre 2013 reçu le 7 novembre 2013. Ce programme prévoyait la réhabilitation complète de l’immeuble à destination d’hôtel.

L’immeuble a subi un incendie, ce qui a donné lieu à un arrêté de péril ordinaire le 5 novembre 2014, qui n’a pas été levé à ce jour.

Les travaux prescrits dans le cadre de l’opération de restauration immobilière (ci-après « ORI ») n’ont pas été réalisés dans le délai imparti.

La SCI a ensuite mis en vente l’immeuble. La société IN CITE [Localité 11] METROPOLE TERRITOIRE (ci-après : « SEM IN CITE ») a exercé son droit de préemption le 18 juillet 2022. Toutefois la SCI LES SALINIERES a renoncé à cette vente.

En raison de l’absence de réalisation des travaux dans le délai imparti par l’ORI, une procédure d’expropriation a été engagée.

Par ordonnance du 16 mai 2023, le juge de l’expropriation de la Gironde a ordonné le transfert de propriété de l’immeuble sis [Adresse 6] au profit de la SEM IN CITE.

En l’absence d’accord sur le montant des indemnités de dépossession, la SEM IN CITE a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde en adressant un mémoire valant offre par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 29 avril 2024 aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien appartenant à la SCI LES SALINIERES à 203 500 euros en valeur libre.

Le transport sur les lieux fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 12 juillet 2024 s’est déroulé le 9 septembre 2024, en présence du représentant et du conseil de la SCI LES SALINIERES, des représentants et du conseil de la SEM INCITE et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 17 octobre 2024, renvoyée au 5 décembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe du juge de l’expropriation le 16 octobre 2024, la SEM IN CITE demande au juge de l’expropriation de fixer à la somme de 203 500 euros l’indemnité principale de dépossession.

La SEM IN CITE souligne que le bien exproprié est un bâtiment à usage d’hôtel-bar-restaurant et a été édifié sur une terrain de 53 m². L’immeuble est en pierre, d’une surface utile de 185 m², élevé sur 4 niveaux avec une cave. L’hôtel, qui comprenait 12 chambres dont 4 de moins de 7 m², n’est plus exploité depuis le 2 septembre 2014 à la suite d’un incendie. La SEM souligne qu’il n’existe qu’un seul wc et une seule douche pour les 12 chambres et qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, il se trouvait dans un état très dégradé nécessitant une réhabilitation totale, y compris du gros œuvre. Elle rappelle que l’immeuble est soumis à un programme de travaux dans le cadre de l’ORI et affecté par un arrêté de péril ordinaire depuis le 5 novembre 2014 imposant à la SCI LES SAMINIERES de procéder, dans un délai de huit mois, aux travaux de reprise des ouvrages affectés afin de faire cesser le péril mais qu’aucun travaux n’ont été réalisés et le péril n’a pas été levé. Le service du Péril de la mairie lui a d’ailleurs indiqué avoir effectué une visite du bâtiment au mois d’octobre 2021 et avoir constaté que des désordres importants perdurent. S’agissant de la date de référence, elle la fixe au 18 février 2022, date à laquelle a été approuvée la révision du plan de sauvegarde et de mise en valeur du site patrimonial remarquable de [Localité 11] (PSMV), qui tient lieu de plan local d’urbanisme en application de l’article L. 313-1 du code de l’urbanisme. A cette date, l’usage effectif du bien était un hôtel bar restaurant.

Elle demande d’écarter les termes de comparaison n°1 à 8 de l’exproprié dès lors qu’ils concernent des biens à usage mixte habitation et commercial ou à usage exclusif d’habitation, non à usage d’hôtel bar restaurant et souligne que le juge de l’expropriation ne peut tenir compte de l’usage futur possible du bien et qu’en tout état de cause, les travaux obligatoires imposés dans le cadre de l’ORI portent sur une « structure hôtelière » empêchant le changement de destination de l’immeuble. Elle demande également d’écarter les termes de comparaison 9, 11, 12 et 13 au motif qu’ils portent sur des immeubles proposant des prestations haut de gamme, relevé également par le commissaire du gouvernement, non comparables avec le bien exproprié. La SEM IN CITE est d’accord avec la proposition du commissaire du gouvernement d’appliquer un abattement de 30% sur la moyenne de ses termes de comparaison au regard de la vétusté du bien. S’agissant de son offre, la SEM IN CITE l’estime satisfactoire en ce qu’elle est conforme à l’avis des domaines rendu le 23 octobre 2023 et qu’elle correspond à la moyenne de deux termes de comparaison concernant des biens similaires situés à proximité de l’immeuble exproprié, bien que non situés dans le périmètre du PSMV. Elle propose de retenir un prix au m² de 1100 euros rappelant que le périmètre du PSMV constitue en réalité un désavantage au regard des contraintes qu’il induit. Elle estime que l’indemnité de remploi n’est pas due dès lors qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, le bien était notoirement destiné à la vente au sens de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation.

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 28 novembre 2024, la SCI LA SALINIERE demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité de dépossession à 919 843,20 euros, indemnité de remploi comprise. Elle demande également la condamnation de la SEM IN CITE à lui verser 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle que monsieur [D], gérant de la SCI, exploitait personnellement le fonds de commerce de l’hôtel bar restaurant sis [Adresse 6] depuis le mois de janvier 1998 avant que la SCI aquiert l’immeuble en 2007. Elle souligne la situation privilégiée de l’immeuble dans le centre historique de [Localité 11] à proximité immédiate du Pont de Pierre et de la [Adresse 16] et que monsieur [D] a été régulièrement en lien avec les services d’In Cite pour mettre en place des aides spécifiques pour lui permettre de mettre aux normes son établissement et d’exercer son activité dans de bonnes conditions d’habitat. Elle souligne avoir exploité jusqu’à l’incendie en 2014. Si un arrêté de péril a été pris, elle souligne qu’il s’agit d’un péril ordinaire, non d’un péril imminent, ce qui ne menace pas à court et moyen terme la sécurité des occupants et du public.

Une demande de permis de construire a été déposée et a donné lieu à un permis le 14 septembre 2020 prorogé le 17 mai 2023. Néanmoins, à défaut pour la SCI de pouvoir faire face au coût des travaux, elle a décidé de mettre en ventre l’immeuble. Alors que la SEM IN CITE lui a notifié exercer son droit de préemption à un prix inférieur à 60% du prix de vente, elle a décidé de retirer le bien de la vente. Elle a néanmoins été approchée ensuite par plusieurs acquéreurs potentiels et plusieurs offres ont été faites après consultation de la SEM IN CITE. Elle rappelle que la première promesse de vente était à hauteur de 800 000 euros et que les offres postérieures ont été faites à une valeur moyenne de 2675 euros le m², soit une valeur bien supérieure à celle offerte par la SEM à hauteur de 1100 euros.

Elle souligne qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, l’immeuble bénéficiait d’un permis de construire en cours de validité.

Concernant les caractéristiques de l’immeuble, la SCI LES SALINIERES souligne que celui-ci se situe dans une zone géographique très favorable, dans le périmètre du PSMV démontrant l’intérêt patrimonial du secteur, proche de la porte de Bourgogne et des quartiers commerçants de [Adresse 22], Saint-Pierre et de la [Adresse 19], et bénéficie d’un environnement architectural et historique recherché. Jusqu’au 2 septembre 2024, date de l’incendie, il était exploité en « hôtel de préfecture » à vocation sociale, et détenait une licence IV et de nombreux investisseurs se sont montrés intéressés par son acquisition.

Elle précise que si l’ensemble du bâti présente des dégradations consécutives à l’incendie survenu en 2014, il conserve en grande partie ses caractéristiques originelles ; que seul le plancher entre le 2e et le 3e étage a été détruit mais la toiture et l’ensemble du gros œuvre demeurent en état, permettant d’assurer le clos et le couvert. La date de référence n’est pas contestée, de même que l’usage effectif de l’immeuble à cette date. Elle souligne toutefois qu’en raison des caractéristiques du secteur urbanistique dans lequel se situe le bien à évoluer et de la rareté des termes de comparaison, il est admis d’étendre la recherche des termes de comparaison à des immeubles à usage mixte et à des immeubles à usage d’habitation de plusieurs étages d’une surface de plancher comparable, ce d’autant que la destination de l’immeuble exproprié lui donne une plus-value au regard de la rareté de ce type de biens sur le secteur. Elle en déduit qu’il n’y a pas lieu d’exclure comme non pertinents les termes de comparaison portant sur des biens dont la destination n’est pas hôtelière.

Concernant les termes de comparaison retenus par l’expropriant, elle souligne que la SEM ne produit que deux termes de comparaison, issus d’acquisitions qu’elle a elle-même réalisées, hors du périmètre du PSMV. Elle estime que ces termes ne sont pas pertinents, la situation géographique particulière n’étant pas valorisée. Elle reproche par ailleurs à l’expropriant de ne pas avoir produit l’avis des Domaines étayant sa proposition, ce qui accrédite le fait qu’il n’existe pas de biens comparables directement, de termes de comparaison favorable à la position de l’expropriant.

Concernant la méthode d’évaluation du commissaire du gouvernement, elle soutient qu’il n’y pas lieu d’écarter les immeubles à usage mixte ou d’habitation, au motif que la destination de l’immeuble est secondaire dans l’évaluation, cette destination pouvant être modifiée sauf si les règles d’urbanisme s’y opposent. Elle en déduit que ses huit premiers termes de comparaison doivent être ajoutés à ceux retenus par le commissaire du gouvernement pour que la moyenne soit la plus cohérente possible. Elle conteste néanmoins le raisonnement du commissaire du gouvernement qui a conduit à écarter de ses termes de comparaison tous les hôtels en bon état pour ne retenir que les immeubles en mauvais état, alors que la recherche du plus grand nombre de transactions doit permettre d’opérer un lissage des disparités pour aboutir à un prix moyen, et lui reproche en outre d’appliquer un abattement pour vétusté de 30% qu’elle estime faire double emploi.

S’agissant de sa demande d’indemnisation, elle est fondée sur les caractéristiques propres de l’immeuble et sa situation privilégiée dans le quartier historique de [Localité 11]. Elle propose 16 termes de comparaison comprenant les termes sélectionnés par le commissaire du gouvernement, ce qui aboutit à une moyenne de 5644 euros. Au regard de l’état de l’immeuble, elle propose d’appliquer un taux d’abattement de 20%, soit un prix au m² de 4515,20 euros. La SCI LA SALINIERE considère que le taux de 30% par le commissaire du gouvernement est arbitraire, ne résulte pas de décisions en libre accès, tandis que le taux de 20% correspond à ce qui avait été convenu dans le cadre de plusieurs compromis de vente, au regard des travaux à réaliser. Elle rappelle que l’immeuble est clos et couvert.

Elle sollicite également une indemnité de remploi dès lors qu’il n’est pas démontré que le bien était notoirement destiné à la vente six mois avant la déclaration d’utilité publique, non de l’ordonnance d’expropriation, ainsi que le prévoit l’article R. 322-5 du code de l’expropriation. A cette date, l’hôtel était exploité.

Dans ses dernières conclusions du 26 août 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer 260 000 euros l’indemnité principale de dépossession et à 27 000 euros l’indemnité de remploi. Il rappelle que le bien a été évalué par le service des domaines (sans visite sur place) le 4 juillet 2022 à 338 400 euros et le 23 octobre 2023 à 205 000 euros. Il souligne l’état très dégradé de l’ensemble immobilier résultant des photographies du dossier de demande de permis de construire déposé en février 2019. Il considère que la date de référence doit être fixée au 18 février 2022, comme les parties. Il les rejoint également sur l’usage effectif du bien à cette date

Concernant les termes de comparaison produits par l’exproprié, il signale que faute de références de publication, il n’a pu retrouver les transactions des termes 8, 9 et 19, en conséquence de quoi il a exclu ces termes. Il estime en outre que la recherche des termes de comparaison ne peut pas, comme le propose l’exproprié, se fonder sur le « fort potentiel » de l’immeuble, mais doit être fondé sur l’usage effectif du bien à la date de référence, de sorte qu’il exclut tous les termes de référence proposés, ceux-ci portant sur des immeubles à usage mixte d’habitation et commercial ou professionnel ou à usage d’habitation. Pour déterminer l’indemnité de dépossession, il indique avoir porté ses recherches sur des transactions enregistrées depuis le 1er janvier 2020, concernant des hôtels situés dans un rayon de 3km autour du bien à évaluer, plus particulièrement dans la zone du site patrimonial remarquable de la ville de [Localité 11]. Il a écarté de ses termes de comparaison les biens proposant des prestations haut de gamme et les biens situés dans la fourchette basse ne correspondant pas à la situation privilégiée de la [Adresse 17]. Il a également écarté les deux termes de comparaison proposés par l’expropriant. Au total il ne conserve que deux termes de comparaison. Au regard de l’état de vétusté et de l’arrêté de péril non levé, il applique un abattement pour vétusté de 30%. Il retient une valeur au m² de 1400 euros. Concernant l’indemnité de remploi, il estime que celle-ci doit être accordée dès lors que 6 mois avant la déclaration d’utilité publique, soit le 7 janvier 2013, l’hôtel était exploité et n’était pas en vente.

MOTIVATION

Par application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession est fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de sa qualification de terrain à bâtir ou de son usage effectif à la date de référence.

Sur la consistance du bien exproprié

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.”

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 16 mai 2023. A cette date, la consistance du bien était identique à celle qui a pu être constatée sur place lors du transport sur les lieux, à savoir un immeuble bâti libre d’occupation. L’hôtel bar restaurant n’est plus exploité depuis le mois de septembre 2014, date à laquelle un incendie est survenu.

L’immeuble en pierre est situé [Adresse 6], à quelques pas de [Adresse 16], nœud de connexions des tramways. La rue borde le quartier historique [Localité 21], quartier en cours de rénovation mais qui compte encore de nombreux immeubles en état de vétusté. Il se situe proche des commerces de la [Adresse 19] et des commerces des quartiers [Adresse 22] et [Localité 23]. L’immeuble est traversant et donne à l’arrière sur la [Adresse 18]. La façade côté [Adresse 17] est noircie du fait de l’incendie qui atteint l’immeuble. Des fissures sont visibles, qui débutent au-dessus de la fenêtre du 2e étage et se prolongent aux étages supérieurs. Des pierres de la façade donnant [Adresse 18] sont abîmées, de même que les joints, des fenêtres sont condamnées et certains carreaux cassés. Une fenêtre a des volets abîmés. Aperçu du haut de la rue, la toiture apparaît en bon état.

A l’intérieur, le rez-de-chaussée abritait la partie bar/restaurant. Le sol est en tomettes. La salle est séparée par comptoir. Le plafond et les poutres sont très abimées du fait de l’incendie et de l’eau projetée par les pompiers pour l’éteindre. Le sous-sol était inaccessible (pompe de relevage en marche pour évacuer l’eau, en raison d’une fuite d’eau dans le quartier et des remontées capillaires dues à la proximité avec la Garonne). La cuisine est attenante à la salle. Un wc est présent au rez-de-chaussée. Les étages sont accessibles par un escalier en pierre. Un pallier permet l’accès à la [Adresse 18], accès condamné pour éviter les squatteurs. Trois chambres sont au premier étage (lavabo, radiateur et fenêtre donnant sur rue). Le plafond est dégradé et cloqué du fait de l’incendie. L’accès à l’étage est rendu dangereux par le sinistre. Les 2, 3e et 4e étages n’ont pas été visités pour des raisons de sécurité, le plancher risquant de s’effondrer. Il y a trois chambres par étage, soit 12 chambres au total, non dotées de sanitaires individuels autre qu’un lavabo.

Sur la date de référence et sur l’usage effectif de l’immeuble à cette date

Le bien exproprié est inclus dans le périmètre du droit de préemption urbain.

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers. Toutefois, en application de l’article L. 313-1 du même code, sur le périmètre qu’il recouvre, le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) tient lieu de plan local d’urbanisme.

En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement s’entendent sur la date de référence.

Elle sera fixée au 18 mars 2022, date de publication de la dernière révision du PSMV de [Localité 11].

En application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation précité, les biens sont estimés à la date de première instance. Néanmoins, s’agissant des immeubles, il doit être tenu compte de leur usage effectif à la date de référence.

A cette date, il n’est pas contesté que l’immeuble litigieux était un immeuble à usage d’hôtel bar restaurant inexploité.

Sur l’indemnité principale

La méthode par comparaison est retenue par les parties et le commissaire du gouvernement.

Il y a lieu de faire application de cette méthode pertinente pour l’évaluation du bien en cause.

Contrairement à ce que soutient la SCI LA SALINIERE, la comparaison doit porter sur des biens ayant un usage effectif similaire, le juge de l’expropriation ne pouvant tenir compte d’une potentielle utilisation future de l’immeuble, peu important qu’un permis de construire ait été délivré à la date de l’ordonnance d’expropriation.

Dès lors, doivent être considérés comme pertinents des termes de comparaison issus de transactions portant sur des immeubles à usage d’hôtel ou d’hôtel bar restaurant, dans un périmètre proche, soumis aux mêmes prescriptions d’urbanisme, à savoir ici dans le périmètre du PSMV/SPR.

Si les termes de comparaison se révèlent insuffisants, la recherche pourra être élargie géographiquement mais ne portera que sur des biens ayant le même usage.

Au regard de ces critères, les termes de comparaison proposés par la SCI LA SALINIERE, portant sur des immeubles à usage mixte de commerce/bureau et d’habitation ou sur des immeubles à usage d’habitation ne peuvent qu’être exclus, soit l’ensemble de ses termes.

Le commissaire du gouvernement a recensé huit termes de comparaison répondant aux critères rappelés ci-dessus.

Le premier terme de comparaison est relatif à une cession d’un hôtel cours du [Adresse 15] à [Localité 11], pour un prix au m² de 7028 euros. Toutefois, ce terme est écarté par le commissaire du gouvernement en raison de ses prestations haut de gamme. En effet, sa localisation, proche du triangle d’or et du jardin public prive de pertinence toute comparaison avec celle de l’immeuble exproprié. Il en va de même des termes de référence n°3 ([Adresse 4], à proximité du [14]), et n°5 ([Adresse 5]). Le terme de comparaison 4 doit également être écarté. Après lecture de l’acte produit par le commissaire du gouvernement, il s’avère que le bien cadastré section HD [Cadastre 8] objet de la cession intervenue le 29 juillet 2021 est sis [Adresse 1], non [Adresse 10], mais surtout concerne une maison à usage d’habitation au centre-ville de [Localité 11], ce qui prive de toute comparaison possible avec le bien exproprié.

Le deuxième terme de comparaison cité, retenu par le commissaire du gouvernement, est relatif à une transaction portant sur un hôtel [Adresse 7], au prix de 1576 euros le m². Le bien est situé dans le zonage SPR (site patrimonial remarquable). Il a été acquis par la SEM IN CITE, qui a préempté au prix proposé par le vendeur. Ce terme doit être considéré comme une référence pertinente.

Le sixième terme de comparaison, également retenu par le commissaire du gouvernement, peut être retenu comme pertinent : il est relatif à une cession [Adresse 3] d’un bien à usage de prestation hôtelière qui n’est pas haut de gamme. Le prix au m² est de 2563 euros.

Comme le commissaire du gouvernement le suggère, les termes 7 et 8 proposés doivent également être écartés comme non pertinents en ce que le terme 7 porte sur une cession intervenue rive droite, secteur qui ne bénéficie pas des mêmes atouts d’attractivité que celui dans lequel est situé le bien exproprié. Il en va de même du terme de comparaison [Adresse 20], proche de la pace de la Victoire, entre le cours de la Somme et le cours de la Marne. Ces deux termes retenus par l’expropriant doivent donc être écartés.

Au total, seuls deux termes de comparaison apparaissent pertinents, soit une moyenne au m² de (1576+2563)/2= 2069,50.

Il convient de souligner que l’immeuble litigieux a été frappé par un sinistre incendie en 2014, qu’aucun travaux n’a été réalisé à la suite de l’arrêté de péril ordinaire qui a été pris, lequel est toujours en cours. Dans ces conditions, il y a lieu de suivre la proposition du commissaire du gouvernement tendant à appliquer un abattement pour vétusté à hauteur de 30%, ce qui ne revient pas à appliquer une « double peine » comme le soutient l’exproprié : cet abattement s’appliquer sur la base d’une moyenne résultant de termes de comparaison jugés les plus pertinents avec des caractéristiques les plus proches du bien à évaluer, hors vétusté.

Ainsi, l’indemnité principale sera fixée à 1449 euros le m², soit pour une surface de 185 m², une somme de 268 065 euros.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus. Il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la SEM IN CITE, cette indemnité est due dès lors qu’il n’est pas établi que six mois avant la déclaration d’utilité publique du 7 juin 2013, le bien était en vente.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 27 806,50 euros (5 000x 20 % + 10000x 15% + 253 065 x 10%).

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la SEM IN CITE supportera les dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il ne paraît pas inéquitable d’allouer à la SCI LA SALINIERE une somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe

FIXE la date de référence au 18 mars 2022,

FIXE les indemnités de dépossession revenant à la SCI LA SALINIERE pour l’expropriation de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 11] (parcelle cadastrée DO79) aux sommes suivantes :

Indemnité principale : 268 065 euros pour un bien libre d’occupation

Indemnité de remploi : 27 806,50 euros

Condamne la SEM IN CITE [Localité 11] METROPOLE TERRITOIRE aux dépens,

Condamne la SEM IN CITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRE à payer à la SCI LA SALINIERE la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par M^me Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation